11月，距離新南中心最初預(yù)計的開業(yè)時間過去近1年又4個月，項目依然沒能開業(yè)。而它僅是全國無數(shù)個因開發(fā)商缺乏商業(yè)地產(chǎn)打造經(jīng)驗(yàn)，冒然進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)觸礁后，其中一個案例。
放眼全國，與之類似的項目比比皆是，毫無經(jīng)驗(yàn)便上馬商業(yè)項目，讓不少開發(fā)商嘗試到激進(jìn)商業(yè)的苦果。目前，就成都市場而言，冒進(jìn)商業(yè)最終導(dǎo)致開發(fā)商玩不轉(zhuǎn)的項目就有新南中心、復(fù)城國際廣場、雙楠尚品廣場、銳力蜜中心、好一城兒童購物廣場、人南國際、亞環(huán)中心等。在這些擱淺的商業(yè)項目背后是開發(fā)商冒進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)，只看到商業(yè)項目開發(fā)的高投資回報率，忽視商業(yè)項目開發(fā)的高風(fēng)險和打造商業(yè)項目需要的實(shí)力和經(jīng)驗(yàn)。
無經(jīng)驗(yàn)造商業(yè) 項目問題多
成都第三季度多個零售商業(yè)報告對即將開業(yè)和預(yù)計開業(yè)的商業(yè)項目進(jìn)行匯總，位于人民南路四段天府立交西側(cè)的新南中心在眾多項目中有些顯眼，新南中心開業(yè)時間空缺。
這個位于成都國際城南起點(diǎn)站的項目，于2013年6月便入市銷售，開發(fā)商為成都交通投資集團(tuán)有限公司（以下簡稱“成都交投”），投資商為成都新南時代房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，項目分為購物中心和住宅兩大板塊。商業(yè)部分最初開發(fā)商承諾將于2014年7月開業(yè)，這也是各大機(jī)構(gòu)最早錄入到該項目的開業(yè)時間。
2013年9月，新南中心舉辦項目招商發(fā)布會，彼時的新南中心負(fù)責(zé)人對外表示，在項目的商業(yè)運(yùn)營方面，將以差異化、創(chuàng)新化為根本，項目定位家庭體驗(yàn)式購物中心。同時將針對新南商圈的歐系風(fēng)現(xiàn)狀，擬引進(jìn)日韓、中國港澳臺等地區(qū)極具特色的餐飲、服飾和休閑娛樂品牌店，與商圈現(xiàn)有風(fēng)格形成差異化競爭。
新南中心的規(guī)劃遠(yuǎn)景，并沒有在2014年7月如約呈現(xiàn)。今年上半年，新南中心更是集中爆發(fā)業(yè)主維權(quán)事件。
鳳凰房產(chǎn)成都站從業(yè)主處了解到，購房時開發(fā)商承諾商場于去年7月開始營業(yè)，所購買商鋪帶租約年回報率8%，不過到目前為止，新南中心無任何開業(yè)跡象，業(yè)主稱：“承諾的租金回報從今年8月份開始就沒有返還?！?/font>
除此外，業(yè)主發(fā)現(xiàn)購買新南中心商鋪的合同金額與實(shí)際付款金額嚴(yán)重不符。一位姓馬的業(yè)主告知鳳凰房產(chǎn)成都站，去年2月份支付101.9萬元買下新南中心負(fù)一樓一間商鋪，收款方成都新南時代房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開出價格分別為303467.00元和715565.00元的收據(jù)。但拿到購房合同后業(yè)主發(fā)現(xiàn)，合同備注房款金額并非支付的101.9萬元而是303467.00元，另外的70多萬房款卻并未在合同中備明。這種合同金額不符的情況還有很多業(yè)主同樣存在。
公開資料顯示，新南中心項目開發(fā)商成都交投成立于2007年3月，公司主要經(jīng)營公路、鐵路、航空、水運(yùn)、樞紐場及其配套設(shè)施、物流、智能交通房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理和房屋租賃等業(yè)務(wù)。從過往資料來看，成都交投在商業(yè)綜合體的打造方面，新南中心屬首個。
鳳凰房產(chǎn)成都站從該項目的知情人士處了解到，今年上半年成都交投找來四川以太貿(mào)易有限責(zé)任公司（以下簡稱“以太貿(mào)易”），接手新南中心的打造。新南中心的操盤手變成了以太貿(mào)易。
不過，從公開資料中可以了解到，成立于2012年的以太貿(mào)易旗下分別由三家公司組成，新南中心的投資商成都新南時代房地產(chǎn)開發(fā)有限公司赫然在列。以太貿(mào)易，與成都交投一樣，此前沒有打造過大型商業(yè)項目。
鳳凰房產(chǎn)成都站致電以太貿(mào)易招商部許乃瑾了解項目開業(yè)時間，許表示，目前公司給出的計劃是2017年，但是現(xiàn)在開業(yè)時間自己也不確定，因?yàn)檠b修招商期都有一個過程。
從她說法中鳳凰房產(chǎn)成都站可以了解到，新南中心現(xiàn)在的業(yè)態(tài)布局和之前有一定差別，目前正在調(diào)整改造中。換湯不換藥的新南中心未來發(fā)展命運(yùn)仍然難測。
冒然進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn) 多數(shù)開發(fā)商嘗惡果
成都新南中心出現(xiàn)的問題絕非偶然，截止到目前，在成都因?yàn)槊叭患みM(jìn)商業(yè)地產(chǎn)而屢遭困境的項目比比皆是，這些項目的開發(fā)商大多有一個共同點(diǎn)——缺乏商業(yè)項目打造經(jīng)驗(yàn)。
上個月，停工半年多的雙楠尚品廣場傳出即將再開工。該項目位于武侯立交外側(cè)，項目產(chǎn)品包涵寫字樓、酒店、購物中心在內(nèi)，初期招商引進(jìn)退出成都春熙路商圈的太平洋，和旗下的太平洋森活天地簽約，同時還引入洲際假日酒店。
今年3月，該項目被媒體曝出或因資金鏈緊張，欲掛牌出讓。雖然開發(fā)商永競集團(tuán)第一時間辟謠，但項目在那之后便停工卻是不爭的事實(shí)。
從該項目開發(fā)商背景來看，四川永競集團(tuán)來自宜賓，此前開發(fā)項目主要以住宅為主，雙楠尚品廣場這樣的商業(yè)綜合體項目，實(shí)屬首個，從現(xiàn)實(shí)來看，從住宅轉(zhuǎn)戰(zhàn)到商業(yè)已經(jīng)讓它們吃到苦頭。
相較于永競集團(tuán)在商業(yè)項目打造上吃的苦頭，似乎銳力蜜中心的開發(fā)商栽的跟頭更大。位于高新區(qū)天府三街的銳力蜜中心，產(chǎn)品含酒店、酒店式公寓、商業(yè)街等產(chǎn)品，最初欲打造適合年輕人的潮流娛樂綜合體。這樣的定位完全是由于該項目的打造商名為蘇格繆斯，出生背景便是以打造俱樂部、KTV等娛樂產(chǎn)業(yè)文化為主。早前項目對外宣布將于今年3月亮相，不過到現(xiàn)在項目打造停滯，9月份甚至被傳出售。
除了成都外，在全國其他城市，因開發(fā)商缺乏商業(yè)地產(chǎn)打造經(jīng)驗(yàn)，導(dǎo)致項目無法順利進(jìn)行的項目也隨處可見。蘇州知名的“秋褲樓”——東方之門便是典型案例。
該項目在蘇州乾寧置業(yè)有限公司的打造下，已經(jīng)長達(dá)11年之久。10年內(nèi)，坊間諸如開發(fā)商資金斷裂、出售股權(quán)、大樓易主等傳聞不斷，中途甚至三度延期交付。
日前，蘇州乾寧置業(yè)有限公司將項目51%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給一家商貿(mào)公司，按照此前對外協(xié)議，東方之門應(yīng)該在今年1月交付，不過，從目前的工程進(jìn)度來看，交房是無法實(shí)現(xiàn)，第四次違約幾乎板上釘釘。
針對上述情況，新港地產(chǎn)總經(jīng)理張紅兵即告誡那些冒然進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商，“住宅開發(fā)就是賣房子加上物管，所以很多開發(fā)商把商業(yè)也當(dāng)做這樣。商業(yè)管理是包括物管、商業(yè)策劃、招商、終端客戶再利用的復(fù)雜管理過程，是需要商業(yè)團(tuán)隊積累經(jīng)驗(yàn)、磨合、研究等各方面的配合。很多企業(yè)在準(zhǔn)備不足的情況下，冒然進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)肯定會交學(xué)費(fèi)?！?/font>
也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，有些項目位置很好，恰恰是很多開發(fā)商和運(yùn)營團(tuán)隊不專業(yè)，不重視，把項目做差了，從而影響商家信心，影響投資客戶的信心，帶來后果甚至是整個板塊的商業(yè)。有些項目并不是地段的問題，也不是物業(yè)硬件問題，就是因?yàn)檫\(yùn)營團(tuán)隊沒有好好招商或定位不準(zhǔn)確，在一個錯誤的地方，放一批錯誤的商家，項目肯定會出問題。
西南財經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副教授劉璐針對眾多商業(yè)地產(chǎn)打造經(jīng)驗(yàn)缺乏的開發(fā)商也冒然進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的情況分析，這種情況的出現(xiàn)跟前幾年商業(yè)用地供應(yīng)較多有一定關(guān)系，開發(fā)商被動拿下很多商業(yè)地塊。有可能由于商業(yè)經(jīng)驗(yàn)不足，比較欠考慮，對商業(yè)盈利產(chǎn)生誤判。
