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陸續(xù)購買中恒集團[3.74% 資金 研報]旗下商業(yè)地產(chǎn)為其解套深華發(fā)成大股東提款機
深華發(fā)A[-9.97% 資金 研報]今年市值不斷上漲的背后，是控股股東武漢中恒新科技產(chǎn)業(yè)集團有限公司（簡稱中恒集團）的“良苦用心”。
通過資產(chǎn)置換，今年中恒集團在原本屬于深華發(fā)的深圳光明新區(qū)土地改造上獲得巨額利潤。而今年3月，中恒集團讓深華發(fā)花費2500萬元購買了其在武漢的“譽天·幸福海”沿街商鋪后，近期，深華發(fā)再次公告，將以1.999億元收購中恒集團在武漢的“武漢國際文化商業(yè)中心”中的一塊商業(yè)項目。
據(jù)記者調查，由于中恒集團在武漢的房地產(chǎn)項目出現(xiàn)資金鏈問題，“譽天·幸福?！痹诮衲?月就已停工，“武漢國際文化商業(yè)中心”綜合體也因資金問題被分拆轉讓，而深華發(fā)則成了大股東商業(yè)項目的接盤俠。
一位投資深華發(fā)的私募人士告訴記者，中恒集團是想利用深華發(fā)的上市平臺，為自己在武漢的房地產(chǎn)項目輸血，炒高股價，融資還債。
利用深華發(fā)解套
11月10日，深華發(fā)公告了收購標的資產(chǎn)評估報告，即武漢中恒集團子公司武漢譽天東城商業(yè)管理有限公司，主要資產(chǎn)為武漢漢陽區(qū)江城大道綜合體A-1地塊，面積為40410平米，目前尚未開發(fā)，擬以1.999億元收購目標項目公司51%的股權。
這只是中恒集團“武漢國際文化商業(yè)中心”的其中一小幅地塊。
據(jù)武漢國土局出讓公告披露，武漢國際商業(yè)文化中心A地塊，2013年10月才出讓，總建筑面積為42.85萬平米，中恒集團子公司武漢譽天東方置地有限公司以5.7億元成交，約定開工時間2014年7月。
而2013年8月，該項目AC地塊，就已在中融發(fā)行2年期信托產(chǎn)品，融資15.06億元，但該項目直到2014年12月才啟動開工儀式，并沒有銷售回款。
據(jù)中融信托的人士向記者透露，該產(chǎn)品在今年7月已兌付完畢，中恒集團找到了接手方，由恒大出資10億元，信達出資5億元，接手了部分住宅項目。
中恒集團賣給深華發(fā)的是難以轉讓出去的A-1商業(yè)地塊，根據(jù)評估報告，武漢譽天東城的資產(chǎn)總額為7億元，該地塊已經(jīng)花費的資金包括地價和拆遷補償費5億元，前期工程費、建筑安裝工程費、開發(fā)間接費用2億元。
看似只花費1.999億元就收購了該地塊51%的股權，但深華發(fā)需要承擔的還有武漢譽天東城的6.6億元負債，后期開發(fā)還需巨額資金。
實際上，這已經(jīng)不是控股股東中恒集團第一次利用深華發(fā)來為自己的房地產(chǎn)項目解套了，今年3月18日，深華發(fā)公告稱，控股股東兌現(xiàn)2014年4月的承諾，公司以2500萬元現(xiàn)金購買控股股東開發(fā)建設的武漢“譽天·幸福?！钡禺a(chǎn)項目一期底層沿街商鋪。
據(jù)該樓盤斜對面的“千年美麗”街鋪商家告訴記者，目前該道路上人流并不多，“譽天·幸福?！币驗楫a(chǎn)權證的問題，銷售一直較差，而開發(fā)商因資金緊張，今年6月就停工了，至今未開工。
大股東炒作路徑
武漢中恒集團從2007年4月正式入主深華發(fā)，2012年后開始籌劃著深華發(fā)的房地產(chǎn)新主業(yè)。
今年8月，深華發(fā)公告，公司位于光明新區(qū)華發(fā)片區(qū)的城市更新項目將與萬科成立項目公司合作開發(fā)，該地塊總建筑面積為45.7萬平米，其中萬科占股85%，中恒集團占股15%。
在這塊原本屬于深華發(fā)的土地中，中恒集團獲利不菲，2009年深華發(fā)與中恒集團簽訂資產(chǎn)置換協(xié)議，只是未辦理過戶手續(xù)，作為置出資產(chǎn)，深華發(fā)的兩塊總面積7.84萬平米的工業(yè)用地，于2010年納入深圳城市更新計劃，改為商住用地，土地價值飆升。
根據(jù)協(xié)商，萬科補償給深華發(fā)和中恒集團14萬平米物業(yè)，其中，深華發(fā)獲得5億元現(xiàn)金以及不低于10萬平米的回遷商業(yè)物業(yè)（7萬平方米物業(yè)自留，3萬平方米物業(yè)可對外出售）。
深華發(fā)董事長李中秋介紹，按照會計準則，2015年將現(xiàn)金5億元計入年度利潤，7萬平米的自留物和3萬平米對外出售物業(yè)所產(chǎn)生的利潤有望分別計入2016年和2017年度，最終項目公司產(chǎn)生利潤會再次進行分配。
李中秋也是中恒集團的實際控制人，而中恒集團拿到的除了項目公司15%的股權，還有4萬平米物業(yè)，以及數(shù)億元補償金。
此外，據(jù)深華發(fā)董秘辦人士告訴記者，深華發(fā)在深圳的物業(yè)，除了光明新區(qū)的土地外，還有華強北片區(qū)的華發(fā)大廈，該項目目前處于出租狀況，不排除未來也將改造。
這些物業(yè)改造帶來的利潤，使深華發(fā)的股價一飛沖天，今年3月復牌以來，市值增加了數(shù)倍，截至11月13日，其總市值為54.2億?！岸麻L的目標是要把市值做到110億。”一位投資機構人士向記者透露。
“大股東是想利用深華發(fā)上市平臺融資，輸血武漢的房地產(chǎn)項目，畢竟上市公司融資渠道更多，融資成本也要比民營企業(yè)的低?！币晃粎⑴c了深華發(fā)股票炒作的投資大戶告訴記者。
實際上，2014年10月，中恒集團的資金問題就已公開暴露，由于關聯(lián)公司債[-0.04%]務糾紛問題，其在深華發(fā)的全部股權曾被銀行申請由法院凍結。
此外，值得注意的是，中恒集團旗下工業(yè)公司與深華發(fā)業(yè)務有所關聯(lián)，常有關聯(lián)交易往來，去年1-8月的數(shù)據(jù)顯示，關聯(lián)交易金額為1.54億元。而今年1-9月的財務數(shù)據(jù)顯示，深華發(fā)新增顯示器材料預付款為8325萬元，同比增長了1368.51%。深華發(fā)預付給供應商的資金大增，顯得尤為不正常。
此前，武漢中恒集團持有深華發(fā)1.165億股，占比41.14%，目前該流通股到期仍未申請解除限售。今年3月，深華發(fā)發(fā)布非公開發(fā)行A股股票公告，面向控股股東中恒集團一家，以現(xiàn)金認購不超過8760萬股，每股6.95元，募集資金不超過約5.992億元，認購完后，中恒集團占股55.05%。
上述投資大戶稱，全額認購顯示大股東對公司股價的信心，但更重要的是，大股東一方面可以在高位套現(xiàn)到期的限售股，一方面低價定增又不至于失去控股地位，一舉兩得。
“如果你認為公司有向大股東輸送利益的嫌疑，股票不值得買你可以不買?！痹摱剞k人士對記者說，公司未來的業(yè)務發(fā)展方向還不明確，目前仍是以工業(yè)產(chǎn)品和物業(yè)租賃為主。
