商品房逾期辦證的法律分析
根據(jù)《合同法》和《房地產(chǎn)管理法》，商品房買賣合同中的出賣人不僅應(yīng)當(dāng)按期交付符合合同約定的商品房，而且應(yīng)當(dāng)自行或協(xié)助買受人辦理產(chǎn)權(quán)證書。房產(chǎn)證是由房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)發(fā)放的證明房屋所有權(quán)歸屬的書面憑證，如果買受人不能如期取得房產(chǎn)證，不僅造成房屋權(quán)屬關(guān)系不明、秩序紊亂，而且無法行使轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃、投資等權(quán)利。現(xiàn)實之中，經(jīng)常出現(xiàn)辦證逾期，買賣雙方往往對逾期原因、責(zé)任主體或責(zé)任形式產(chǎn)生糾紛。最高人民法院發(fā)布的《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（下稱“解釋”）18、19條規(guī)定了逾期辦證糾紛的處理規(guī)則，筆者試圖對該條款的適用方法以及實踐中產(chǎn)生的新問題進(jìn)行分析和探討。
一、辦證是誰之義務(wù)?
本文中的辦證是指房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)根據(jù)買受人申請，將房屋所有權(quán)由出賣人轉(zhuǎn)移至買受人名下的過程。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》、《商品房銷售管理辦法》和《城市房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理辦法》的相關(guān)規(guī)定，辦證是出賣人、買受人和登記機(jī)關(guān)相互協(xié)作、互相銜接的過程。具體可分解為：1、開發(fā)商提供立項批文、用地證明文件或者土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、房屋竣工驗收資料、測繪資料以及其他有關(guān)證明文件，向登記機(jī)關(guān)申請初始登記；2、登記機(jī)關(guān)對初始登記申請進(jìn)行審查，凡權(quán)屬清楚、產(chǎn)權(quán)來源資料齊全的，核準(zhǔn)初始登記，向出賣人頒發(fā)房屋權(quán)屬證書或收件單；3、出賣人及時發(fā)出通知，便于買受人盡快提出辦證申請；4、買受人向登記機(jī)關(guān)申請轉(zhuǎn)移登記，并提供證件材料和交納相關(guān)稅費；5、登記機(jī)關(guān)審查后核準(zhǔn)轉(zhuǎn)移登記，頒發(fā)房屋所有權(quán)證書，辦證程序告終。
以上程序可歸結(jié)為：兩次申請、兩次審查、一次通知。依出賣人申請而啟動初始登記程序，依買受人申請而啟動轉(zhuǎn)移登記程序，登記機(jī)關(guān)分別對兩次申請的理由、依據(jù)及材料進(jìn)行審查，然后頒發(fā)相關(guān)證書。但初始登記完成后，買受人未必知曉，故出賣人應(yīng)當(dāng)履行通知義務(wù)，以便買受人及時提出辦證申請。
就整個過程而言，辦證是誰之義務(wù)，誰主誰次？很難區(qū)分，也無區(qū)分之必要?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第33條和《商品房銷售管理辦法》第34條3款將出賣人即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的辦證義務(wù)定性為協(xié)助。筆者認(rèn)為：僅就轉(zhuǎn)移登記程序而言，該程序主要由買受人和登記機(jī)關(guān)完成，此前出賣人已經(jīng)履行了初始登記和通知義務(wù)，將其義務(wù)定性為協(xié)助也完全正確。
遵循意思自治原則，當(dāng)事人可以約定：出賣人在房屋交付后一定期限內(nèi)為買受人辦理權(quán)屬登記手續(xù)。此時，出賣人的辦證義務(wù)不僅包括初始登記和通知，還包括代為買受人辦理產(chǎn)權(quán)證書。但出賣人是以委托代理人身份以買受人名義提出辦證申請的，需由買受人出具委托書、提供證件材料和承擔(dān)相關(guān)稅費，整個辦證程序仍然遵循：兩次申請、兩次審查、一次通知。
二、 逾期中的“期”如何確定？
逾期中的“期”實質(zhì)是合同約定的辦證期限，也是出賣人承擔(dān)違約責(zé)任的始期?！督忉尅返?8條規(guī)定：“由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；（二）商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。”據(jù)此，辦證期限首先由當(dāng)事人自由約定，無約定期限則適用法定90日。該90日是買受人取得產(chǎn)權(quán)證書的最長期限，逾期則由出賣人承擔(dān)違約責(zé)任，但此規(guī)定與現(xiàn)行辦證制度嚴(yán)重脫節(jié)，加重了出賣人的責(zé)任。根據(jù)《城市房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理辦法》第16、26和27條：新建的房屋，申請人應(yīng)當(dāng)在房屋竣工后的3個月內(nèi)向登記機(jī)關(guān)申請房屋所有權(quán)初始登記；登記機(jī)關(guān)自受理登記申請之日起7日內(nèi)應(yīng)當(dāng)決定是否予以登記；登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在受理登記后的30日內(nèi)核準(zhǔn)登記，并頒發(fā)房屋權(quán)屬證書。顯然，出賣人完成初始登記最長需要127日，買受人申請轉(zhuǎn)移登記和登記機(jī)關(guān)核準(zhǔn)登記以及頒發(fā)證書需要更長時間，此時已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出解釋確定的90日，出賣人承擔(dān)違約責(zé)任勢在必然。為此，出賣人經(jīng)常事先在買賣合同中擬定較長的辦證期限，以降低承擔(dān)違約責(zé)任的可能性。
出賣人承擔(dān)責(zé)任的終期應(yīng)當(dāng)合理確定。辦證過程中將出現(xiàn)不同期限：1、出賣人申請初始登記之日；2、出賣人領(lǐng)取初始權(quán)屬證書或收件單之日；3、出賣人發(fā)出通知之日；4、買受人申請轉(zhuǎn)移登記之日；5、買受人領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書之日。筆者認(rèn)為：應(yīng)當(dāng)以出賣人通知之日確定為其承擔(dān)違約責(zé)任的終期，理由如下：出賣人申請初始登記可能出現(xiàn)材料不足或項目違法等情況，初始登記未必成功，此時尚不具備買受人辦證條件；領(lǐng)取初始權(quán)屬證書或收件單時具備了辦證條件，但如果不履行通知義務(wù)，勢必造成買受人申請辦證延期；買受人提出轉(zhuǎn)移登記申請時，出賣人已經(jīng)履行了初始登記和通知義務(wù)，該程序主要由買受人依申請而開啟、依登記機(jī)關(guān)審查而發(fā)證，出賣人難以左右一二，故發(fā)出通知之日為其承擔(dān)責(zé)任的終期。
三、如何理解“出賣人原因”？
根據(jù)《解釋》第18條，出賣人原因造成買受人辦證逾期的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。什么是出賣人原因？無不存在爭議。如上所述，辦證由三方當(dāng)事人參與，遵循“兩次申請、兩次審查、一次通知”程序，每一環(huán)節(jié)均可出現(xiàn)辦證逾期之情形。出賣人義務(wù)包括：完成初始登記、發(fā)出辦證通知和進(jìn)行必要協(xié)助，但對登記機(jī)關(guān)辦事不力和買受人申請遲延難以左右和干預(yù)，故“出賣人原因”應(yīng)當(dāng)限定在其未履行自身義務(wù)而造成買受人辦證逾期的情形，包括：申請初始登記遲延；初始登記材料不完備；建設(shè)項目違法不能取得規(guī)劃、用地等手續(xù)；擅自變更規(guī)劃設(shè)計；未及時通知買受人等。登記機(jī)關(guān)原因包括審查失誤、工作拖延等；買受人原因包括申請遲延、辦證手續(xù)不完備、未繳納相關(guān)稅費等。從舉證角度出發(fā)，買受人提供辦證逾期的初步證據(jù)后，轉(zhuǎn)由出賣人對“非出賣人原因”舉證，舉證不能或證據(jù)不力則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
頗具爭議的是：因測繪機(jī)構(gòu)原因造成辦證逾期，出賣人是否承擔(dān)違約責(zé)任？《房產(chǎn)測繪管理辦法》第8、9條規(guī)定：房產(chǎn)測繪單位應(yīng)當(dāng)是獨立的經(jīng)濟(jì)實體，與委托人不得有利害關(guān)系；委托房產(chǎn)測繪的，委托人與房產(chǎn)測繪單位應(yīng)當(dāng)簽訂書面房產(chǎn)測繪合同?！渡唐贩夸N售管理辦法》第34條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用前按項目委托具有房產(chǎn)測繪資格的單位實施測繪，測繪成果報房地產(chǎn)行政主管部門審核后用于房屋權(quán)屬登記。故測繪機(jī)構(gòu)不是登記機(jī)構(gòu)的附屬單位，測繪行為不是行政行為，委托測繪時出賣人與測繪機(jī)構(gòu)建立了民事法律關(guān)系，測繪資料是出賣人申請初始登記時提交的必備材料之一，測繪機(jī)構(gòu)提交測繪成果遲延必然造成出賣人申請初始登記遲延。根據(jù)《合同法》121條，因測繪機(jī)關(guān)遲延造成辦證逾期的，出賣人應(yīng)當(dāng)向買受人承擔(dān)違約責(zé)任，出賣人與測繪機(jī)構(gòu)的糾紛可以按照委托合同約定解決。但應(yīng)當(dāng)注意的是，在《房產(chǎn)測繪管理辦法》和《商品房銷售管理辦法》實施前，測繪機(jī)構(gòu)多屬于登記機(jī)關(guān)的附屬，測繪亦屬于行政行為，測繪機(jī)構(gòu)遲延造成辦證逾期很難歸結(jié)為“出賣人原因。”
四、買受人如何主張權(quán)利？
根據(jù)《解釋》18條，出賣人原因造成辦證逾期的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。具體責(zé)任形式為：1、支付約定違約金，按照合同約定的違約金數(shù)額或違約金計算方法確定；2、賠償損失，該責(zé)任形式適用于買受人損失數(shù)額確定，且合同未約定違約金或約定違約金低于損失的情形；3、沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)支付違約金。已付購房款包括買受人支付的首付款和銀行按揭貸款。根據(jù)《解釋》19條，由于出賣人原因?qū)е罗k證逾期一年的，買受人可以請求解除合同和要求出賣人承擔(dān)合同解除后的違約責(zé)任。
值得思考的是：由于登記機(jī)關(guān)原因造成辦證逾期的，買受人能否請求賠償？筆者認(rèn)為：對買受人損失應(yīng)當(dāng)堅持全面賠償原則，其無辜遭受損失，出賣人不承擔(dān)賠償責(zé)任，辦證機(jī)關(guān)亦不承擔(dān)責(zé)任，買受人保護(hù)將出現(xiàn)真空，嚴(yán)重違背公平正義原則，故買受人可根據(jù)《民法通則》121條，請求登記機(jī)關(guān)承擔(dān)賠償責(zé)任。賠償數(shù)額上，可以適用《解釋》17條第3款，按照有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。
五、如何適用訴訟時效？
請求出賣人履行過戶登記義務(wù)是否適用訴訟時效？大多數(shù)學(xué)者持否定意見。而筆者認(rèn)為：請求交付房屋、履行過戶登記和承擔(dān)違約責(zé)任均屬債權(quán)請求權(quán)，無有理由不適用訴訟時效。但適用訴訟時效基本不會影響買受人利益。如果出賣人援引訴訟時效抗辯成功，因房屋產(chǎn)權(quán)證書不能辦理，買賣合同目的無法實現(xiàn)，合同應(yīng)當(dāng)解除，出賣人應(yīng)當(dāng)返還房款和承擔(dān)合同解除后的違約責(zé)任，其援引訴訟訴訟是以承擔(dān)嚴(yán)格法律責(zé)任為代價的。況且房屋價值極大，傾買受人畢生財力，辦證逾期時其會多次向出賣人提出辦證要求，可以引起時效多次中斷。還有學(xué)者指出：辦證逾期是持續(xù)性違約行為，訴訟時效應(yīng)當(dāng)從行為終結(jié)之日起算，買受人起訴時尚未超過訴訟時效。
買受人請求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任應(yīng)當(dāng)適用訴訟時效，未見不同觀點。但如何適用，應(yīng)對區(qū)別對待。合同約定了違約金數(shù)額或損失數(shù)額能夠確定的，應(yīng)自出賣人違約或損失確定之次日起算訴訟時效，超過時效不予支持。合同約定了違約金計算標(biāo)準(zhǔn)的，自逾期之日逐日或逐月計算；沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，自逾期之日參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計收逾期貸款利息標(biāo)準(zhǔn)逐日或逐月計算。每日或每月違約金均為獨立債權(quán)，有獨立清償期，單獨適用訴訟時效，時效逐日或逐月屆滿。出賣人起訴前兩年內(nèi)的違約金予以支持；兩年前的違約金若無時效中斷、中止或延長事由不予支持。
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