null自去年6月1日最高法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》出臺后，涉及逾期交房和逾期辦證的糾紛增長火爆。市中院今天出臺了指導(dǎo)意見，市中級法院審判委員會委員、民一庭庭長洪志堅(jiān)向媒體解讀詳情。
交鑰匙即交房
指導(dǎo)意見：購房者已接受商品房鑰匙，除約定外，應(yīng)視為商品房已經(jīng)交付使用。
庭長解讀：商品房買賣存在兩個(gè)交付，一是實(shí)物的交付，也就是商品房本身的交付;一是商品房權(quán)屬的交付，也就是產(chǎn)權(quán)的交付。在實(shí)務(wù)中，實(shí)物交付是商品房買賣中主要的義務(wù)，出賣人完成了實(shí)物交付，就是履行了合同中的最主要的義務(wù)之一。那么，實(shí)物交付的界限如何判定，以“交鑰匙即交房”確定了商品房交付標(biāo)準(zhǔn)，也就是買受人實(shí)際接收了商品房，這是法院辦案中掌握交房界限的一個(gè)尺度。
購房者不應(yīng)接收房屋又要求對方承擔(dān)逾期交房責(zé)任
指導(dǎo)意見：出賣人在交房時(shí)不能提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》的，應(yīng)認(rèn)定出賣人不具備交房條件;購房者接受了鑰匙，又以出賣人沒有交付“兩書”為由主張出賣人不具備交房條件，不予支持。
庭長解讀：商品房建設(shè)和使用，直接影響到公民的人身財(cái)產(chǎn)權(quán)利，質(zhì)量問題涉及不僅僅是使用者自身的利益，還關(guān)系到周邊相關(guān)人員的人身與財(cái)產(chǎn)問題。商品房交付時(shí)，應(yīng)提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。
從法院調(diào)查的情況看，開發(fā)商要取得“兩書”，一般要在建設(shè)項(xiàng)目通過綜合驗(yàn)收后，并將相關(guān)的建筑資料檔案移交城建檔案館后方能取得，但開發(fā)商由于種種原因，諸如施工已延期造成了交房的延期，質(zhì)量、消防等分項(xiàng)目未能通過驗(yàn)收等不具備交房條件的情況下，為了避免自己承擔(dān)逾期交房責(zé)任，通知購房者收房。這時(shí)候，買受人可以拒絕接受，但如果可以拒絕接受的情形下，仍然實(shí)際接收房屋，卻在接收房屋后又以出賣人沒有提供“兩書”，不具備交房條件，要求出賣人承擔(dān)逾期交房責(zé)任，法院不予支持。
需要說明的是，由于對“兩書”的首次規(guī)定體現(xiàn)在1998年7月20日國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》施行之后簽訂的商品房買賣合同，之前簽訂的商品房買賣合同適用當(dāng)時(shí)法律和行政法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定。
逾期交房違約金如何計(jì)算
指導(dǎo)意見：逾期交房的違約金以合同約定的交房日為起算點(diǎn)，以實(shí)際交房日為止算點(diǎn)。
庭長解讀：關(guān)于違約金的起算點(diǎn)問題，應(yīng)認(rèn)為當(dāng)事人約定的交房日為違約金的起算點(diǎn)，即從合同約定的交房日之次日開始計(jì)算違約金。這里存在三種情況，1、如果出賣人尚不具備交房條件而提前交付房屋，買受人可以拒絕接受，其民事責(zé)任也由出賣人承擔(dān);2、如果在約定的交房日后，仍不具備交房條件的，更應(yīng)由出賣人逾期交房責(zé)任;3、如果出賣人雖不具備交房條件，而買受人實(shí)際接受了標(biāo)的物，則出賣人已經(jīng)完成了交付商品房的義務(wù)。
關(guān)于違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，最高法院的司法解釋第十六條已經(jīng)明確規(guī)定，即當(dāng)事人有約定按約定，約定過高或過低的，則依照解釋的規(guī)定(以違約金超過造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn))可以予以調(diào)整;沒有約定違約金標(biāo)準(zhǔn)和損失賠償額的，則按照解釋第十七條的規(guī)定，參照同地段的租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。
逾期辦理產(chǎn)權(quán)證的雙方原因
指導(dǎo)意見：因出賣人原因致使買受人未能在合同約定期限或《商品房買賣解釋》確定期限內(nèi)辦理商品房的權(quán)屬登記手續(xù)，買受人請求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任的，予以支持。
“出賣人原因”，應(yīng)理解為：出賣人應(yīng)承擔(dān)的有關(guān)辦理權(quán)屬登記的義務(wù)，主要包括商品房建設(shè)完工以后應(yīng)履行的初始產(chǎn)權(quán)登記的有關(guān)手續(xù)。
出賣人已向權(quán)屬登記機(jī)關(guān)辦理商品房產(chǎn)權(quán)初始登記的，因認(rèn)定為已完成了辦理權(quán)屬登記相關(guān)義務(wù)。
庭長解讀：我市一般沒有正式頒發(fā)開發(fā)商的初始登記的產(chǎn)權(quán)證，而是直接頒發(fā)小業(yè)主即買受人的單元產(chǎn)權(quán)證，故在商品房買賣關(guān)系中，產(chǎn)權(quán)證的辦理有賴于出賣人的初始登記資料的完備，否則是無法辦理的。
以上開發(fā)商所提供的文件資料的時(shí)間界限，可考慮以權(quán)籍部門開具收件收據(jù)為參考標(biāo)志。若有被權(quán)屬登記機(jī)構(gòu)退件者，則以補(bǔ)足材料后為準(zhǔn)。
在實(shí)務(wù)操作過程中，經(jīng)常會出現(xiàn)買受人自己由于疏忽或其他原因，沒有及時(shí)到權(quán)屬登記部門辦理相關(guān)登記手續(xù)，或者是辦理按揭中，因?yàn)榕c銀行借貸關(guān)系出現(xiàn)糾紛，銀行不配合其辦理登記手續(xù)造成延誤等等，這均不能歸責(zé)于出賣人，而應(yīng)由購房者自行承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。
逾期辦證違約金起算點(diǎn)
指導(dǎo)意見：當(dāng)事人在合同中約定辦理權(quán)屬登記期限的，逾期辦理的違約金自期限屆滿之次日開始計(jì)算;沒有約定辦理權(quán)屬登記期限的，逾期辦理的違約金從實(shí)際交房日起90日開始計(jì)算;提前交房的，則從約定的交房日起90日開始計(jì)算。
現(xiàn)房交付的，當(dāng)事人沒有約定辦理權(quán)屬登記期限的，自合同簽訂之日起90日開始計(jì)算。
違約金止算點(diǎn)為出賣人取得權(quán)屬登記機(jī)關(guān)出具了辦理權(quán)屬登記的收件收據(jù)之日止。
庭長解讀：實(shí)現(xiàn)商品房所有權(quán)是商品房買賣合同中買方的合同目的，因此，辦理權(quán)屬登記手續(xù)的義務(wù)主體是買受人自己。但從合同履行的角度出發(fā)，也不能免除出賣人在履行該權(quán)屬轉(zhuǎn)移過程中的責(zé)任，所以立法確定了出賣人有協(xié)助辦理的義務(wù)。這里定的90天界限，是司法解釋第十八條關(guān)于“商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”的協(xié)辦權(quán)屬證書期限規(guī)定。
指導(dǎo)意見：當(dāng)事人在商品房買賣合同中約定了逾期辦理商品房權(quán)屬證書違約金的，按合同約定;合同無約定的，如房屋交付的時(shí)間發(fā)生在《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》實(shí)施之前，違約金自《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》實(shí)施后90日(即1998年10月19日)開始計(jì)算。
庭長解讀：就本市而言，早期預(yù)售并已交付使用的商品房(如94—95年預(yù)售、96—97年交房的)，至今尚未辦理產(chǎn)權(quán)證的不在少數(shù)。如當(dāng)時(shí)的商品房預(yù)售合同對開發(fā)商協(xié)辦產(chǎn)權(quán)義務(wù)的時(shí)間未作明確約定的，購房者起訴要求開發(fā)商承擔(dān)逾期辦證責(zé)任，又存在訴訟時(shí)效中斷事由尚在訴訟時(shí)效保護(hù)期間的，則開發(fā)商協(xié)辦義務(wù)的時(shí)限統(tǒng)一從1998年7月20開始施行的《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》之后的90日開始計(jì)算，即自1998年10月19日開始起算。
逾期辦證違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)
指導(dǎo)意見：違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)事人有約定從約定;當(dāng)事人沒有約定的，參照中國人民銀行公布的同期同類貸款利率計(jì)算。
違約金的計(jì)算基數(shù)是買受人“已付購房款總額”，包括買受人支付的首期款和通過銀行按揭方式支付給出賣人的按揭款。
庭長解讀：根據(jù)合同法規(guī)定，如違約金過高，可以適當(dāng)調(diào)整，當(dāng)事人沒有約定違約金且損失難以確定的，從公平原則出發(fā)，參照“中國人民銀行同期同類貸款利率”計(jì)算。
違約金的保護(hù)時(shí)效
指導(dǎo)意見：逾期交房或逾期辦理權(quán)屬登記官司，相對方在一審?fù)忁q論結(jié)束前提出訴訟時(shí)效抗辯理由的，違約金保護(hù)范圍為當(dāng)事人起訴之日前兩年。期間有時(shí)效中斷或中止情景，適用中斷或中止的規(guī)定。
庭長解讀：根據(jù)民事訴訟法對訴訟時(shí)效的規(guī)定精神，作為一種抗辯事由，必須由當(dāng)事人提出，法院方能審查。因此，只要開發(fā)商有提出訴訟時(shí)效抗辯主張的，又不存在訴訟時(shí)效中斷情形的，我們原則上從起訴之日往前保護(hù)兩年。前款規(guī)定適用于2003年6月1日最高人民法院《商品房買賣解釋》施行之前簽訂的合同。
因測繪問題導(dǎo)致逾期辦證糾紛
指導(dǎo)意見：出賣人因測繪事宜引起逾期辦證糾紛的，買受人主張出賣人承擔(dān)2001年6月1日《商品房銷售管理辦法》施行之前違約金的，不予支持;主張出賣人承擔(dān)《商品房銷售管理辦法》施行之后的違約金，予以支持。但出賣人有證據(jù)證明引起逾期辦理權(quán)屬登記之事宜非其原因造成的，該逾期期間，不視為出賣人的原因。
庭長解讀：我們認(rèn)為，出賣人一般是房地產(chǎn)專業(yè)人員，而普通的買受人則完全是門外漢，先天的不足，使得買受人在買賣合同的簽訂和履行過程中總是處于弱勢一方，將測繪這種專業(yè)性極強(qiáng)的責(zé)任加諸于買受人，將使買受人完全處于被動(dòng)狀態(tài)，無法實(shí)現(xiàn)合同的公平原則。故需要通過法律和法規(guī)、規(guī)章的形式來調(diào)整這種先天的不公平狀態(tài)。2001年6月1日建設(shè)部頒布施行《商品房銷售管理辦法》就是從社會的公平與正義出發(fā)確定了測繪義務(wù)專屬于開發(fā)商。
因此，我們在處理因測繪事宜引起的糾紛案件，要充分考慮到這一個(gè)問題。鑒于《商品房銷售管理辦法》施行之前，法律和行政法規(guī)規(guī)章對商品房買賣合同中房屋面積的測繪義務(wù)承擔(dān)沒有明確的規(guī)定，且當(dāng)時(shí)測繪機(jī)構(gòu)實(shí)際上是作為權(quán)屬登記部門的一個(gè)附屬單位，開發(fā)商要求測繪一般需要通過向權(quán)屬登記部門報(bào)送登記材料，經(jīng)審查，確認(rèn)具備登記條件的，才由權(quán)屬部門指定測繪單位進(jìn)行測繪，因此測繪具有較濃厚的行政色彩，鑒于這種歷史實(shí)際，根據(jù)法不溯及既往的原則，買受人要求開發(fā)商承擔(dān)測繪義務(wù)的主張沒有法律依據(jù)。
建設(shè)部和國家測繪局頒布2001年5月1日施行的《房產(chǎn)測繪管理辦法》第九條明確規(guī)定：“房產(chǎn)測繪單位應(yīng)當(dāng)是獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，與委托人不得有利害關(guān)系。”將測繪單位界定為獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，確定了房屋測繪委托是一種民事行為，排除測繪的行政色彩。因此，因測繪事宜造成的損失，是委托人與測繪單位之間的民事法律關(guān)系，與商品房買賣合同關(guān)系分屬不同的法律關(guān)系，出賣人不得以此作為其不履行該部分義務(wù)的抗辯。其可以通過委托合同關(guān)系向測繪單位主張權(quán)利。
我們在調(diào)查時(shí)也注意到，測繪問題之所以會成為引起逾期辦證的原因之一，主要是測繪成果與開發(fā)項(xiàng)目的相關(guān)的資料存在不協(xié)調(diào)統(tǒng)一，以及開發(fā)商對測繪成果出來后，成本核算未能實(shí)現(xiàn)預(yù)期的利潤引起的。如項(xiàng)目在施工過程中，建設(shè)單位和施工單位變更規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工設(shè)計(jì)、改變了規(guī)劃許可和建設(shè)許可確定的范圍，造成了測繪成果與規(guī)劃、建設(shè)許可不統(tǒng)一，需要補(bǔ)辦規(guī)劃、土地和建設(shè)的審批手續(xù)，造成了測繪的延誤。另一個(gè)方面，在廈門確實(shí)也存在著測繪標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行不統(tǒng)一的現(xiàn)象，這種現(xiàn)象是以土地房產(chǎn)管理局的幾個(gè)通告為標(biāo)志。主要有三個(gè)時(shí)間段，一是1998年之前，二是2000年之前，三是2003年8月之前。三個(gè)階段參照的測繪標(biāo)準(zhǔn)，主要是公攤面積的分?jǐn)偡矫媛杂胁町?，也引起了開發(fā)商對測繪成果經(jīng)常提出異議
