:2010-12-08 13:39
內(nèi)容提要：中國社會科學院財政與貿(mào)易經(jīng)濟研究所、社會科學文獻出版社今天聯(lián)合主辦“2011年《住房綠皮書》發(fā)布暨2010-2011年住房形勢與政策研討會”。
中國社會科學院財政與貿(mào)易經(jīng)濟研究所、社會科學文獻出版社今天聯(lián)合主辦“2011年《住房綠皮書》發(fā)布暨2010-2011年住房形勢與政策研討會”。會議研討了中國住房發(fā)展面臨的現(xiàn)實問題和重大挑戰(zhàn),分析了2009-2010年中國住房及相關市場走勢，預測了2010-2011年我國住房發(fā)展趨勢, 并正式對外發(fā)布由中國社會科學院財政與貿(mào)易經(jīng)濟研究所、中國社會科學院城市與競爭力研究中心完成的國家重大社科基金階段性成果：住房綠皮書《中國住房發(fā)展報告（2010-2011）》。
市場過熱引來最嚴調(diào)控 房地產(chǎn)對經(jīng)濟增長貢獻度提高
綠皮書指出，2009-2010年,我國經(jīng)濟總體維持高速增長態(tài)勢,經(jīng)濟復蘇基礎不斷整固。盡管中國住房市場經(jīng)歷了有史以來最為密集和最為嚴厲的宏觀調(diào)控，住房銷售面積和住房銷售價格有所回調(diào)，但住房投資對經(jīng)濟增長貢獻度不減，2010年1-8月，中國住宅投資增速仍高達33.9%，住房投資對經(jīng)濟增長的直接帶動作用增強，為0.93個百分點，貢獻度為8.34%，貢獻度明顯提高。
2009年第4季度,住宅市場延續(xù)了回暖趨勢，特別是12月,由于購房優(yōu)惠政策的到期，住宅銷售面積達到16342.25萬平方米。進入2010年以來，住宅銷售面積增速下降，特別是4月新一輪房地產(chǎn)調(diào)控以來，住宅銷售面積呈現(xiàn)負增長。住宅銷售價格也在2009年第3季度以來經(jīng)歷了較快地上升，在2010年4月增速達到15.4%。但由于嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控措施的出臺，住宅銷售價格增速也逐月下降，2010年8月降至11.7%。
綠皮書認為，寬松的貨幣政策致使住宅市場快速回暖以至于過熱，從而招致了新一輪的宏觀調(diào)控。盡管銷售面積和銷售價格有所回調(diào),但住宅投資由于滯后效應的存在并沒有受到太大影響。住宅投資完成額在2009年第3季度以來維持較高的增速，2010年1月達到40.0%，8月才有所降低，為30.8%，但總體仍維持了較高增速。明年經(jīng)濟面臨滯漲風險 住房投資作用將弱化
綠皮書指出，2010-2011年，從宏觀經(jīng)濟形勢來看，經(jīng)濟將持續(xù)復蘇，住房投資作用將有所弱化。
綠皮書預測認為，2010-2011年，經(jīng)濟增速將略顯回落，但穩(wěn)定性將增強。工業(yè)生產(chǎn)增速將有所回落，但會逐步穩(wěn)定在正常增長水平，第三產(chǎn)業(yè)也將維持較快的平穩(wěn)增長水平。國內(nèi)生產(chǎn)總值全年經(jīng)濟增長速度超過10%已無懸念，隨著經(jīng)濟形勢的整固和上升趨勢的確立，2011年中國國內(nèi)生產(chǎn)總值增長也將保持在9%之上。
物價水平上升壓力不減。居民消費價格仍將維持較高增速，工業(yè)品出廠價格、原材料、燃料和動力購進價格增幅有望漸趨穩(wěn)定，但部分大宗商品價格和農(nóng)產(chǎn)品價格波動將加劇。
社會消費需求變化不一。投資需求增速將明顯低于2009年，但仍有望維持較高的增長速度，并且這種增長速度是市場內(nèi)生力量推動的結果，也將更具有可持續(xù)性和穩(wěn)定性。中國將繼續(xù)通過政府補貼、稅收優(yōu)惠等措施調(diào)整消費需求結構，推動消費需求升級，擴大消費需求規(guī)模，消費需求將穩(wěn)定增長。凈出口將現(xiàn)恢復性增長，出口增速將繼續(xù)提高，2010年凈出口額將略低于2009年水平，2011年則會有明顯的增長。
住宅投資因宏觀調(diào)控對經(jīng)濟增長的貢獻度將略有減少。隨著嚴厲的住宅市場調(diào)控措施的不斷出臺，開發(fā)商拿地積極性在下降，這將會影響未來住宅投資的增加。不過，全國保障性住房用地增加較多，因此，住宅投資將受到一定抑制，對經(jīng)濟增長的拉動作用和貢獻度將會有所下降，但下降幅度有限。
明年住房市場將繼續(xù)調(diào)整 房價將穩(wěn)中有降
綠皮書預測，2011年預計住房市場繼續(xù)調(diào)整，穩(wěn)中有降。第1季度在多重緊縮因素的綜合作用下，開發(fā)企業(yè)可能會降價或變相降價，銷售面積則可能因房價下降而上升；2011年第2季度，地方政府調(diào)控措施可能會變相放松，價格將相對平穩(wěn)，銷售面積上升；2011年第3季度，市場供求矛盾可能重新出現(xiàn)，房價有一定的上漲壓力；2011年第4季度，調(diào)控政策可能重新趨緊，房價與銷售量相對穩(wěn)定。
中國應警惕經(jīng)濟房地產(chǎn)化
綠皮書指出， 近年來,房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出爆發(fā)式增長的勢頭，A股上市公司中，涉及房地產(chǎn)業(yè)務的公司數(shù)量直線上升。僅2009年就有近30家房地產(chǎn)公司通過定向增發(fā)資產(chǎn)置換方式借殼上市。房地產(chǎn)業(yè)務已成為A股市場分布最廣泛的行業(yè)，不僅房地產(chǎn)類上市公司為數(shù)眾多，而且涉足房地產(chǎn)領域的非地產(chǎn)公司也為數(shù)眾多。據(jù)統(tǒng)計，按照深、滬兩市分類的20個行業(yè)中，除去房地產(chǎn)、金融保險以外的全部18個行業(yè)都有行業(yè)內(nèi)公司涉及房地產(chǎn)業(yè)務。其中，通過股權投資和關聯(lián)企業(yè)直接涉足房地產(chǎn)業(yè)務的上市公司（含房地產(chǎn)業(yè)上市公司）802家，占1300多家深市A股主板和滬市A股上市公司的60.53%。
上市公司參與房地產(chǎn)業(yè)務的另一種方式是持有物業(yè)，通過物業(yè)出租收入或物業(yè)增值后出售獲取收益。截至2009年，上市公司共持有賬面價值1597.7億元的物業(yè)
綠皮書認為,國內(nèi)眾多企業(yè)集中投資房地產(chǎn)行業(yè)的原因為:一是相對較高的行業(yè)毛利率。2009年，我國房地產(chǎn)行業(yè)的平均毛利潤率為55.72%。二是預售制降低資金門檻，方便風險轉嫁。三是民間投資渠道窄，經(jīng)營環(huán)境差。雖然國家出臺了鼓勵民營資本的“新36條”，但具體執(zhí)行和國有資本已形成的既定利益格局，事實上使民營資本難以真正進入。一些地方政府甚至以重組整合的名義將民間投資擠出煤礦等資源性領域，使大量的民間資本難尋出路。
綠皮書指出，當前中國應警惕經(jīng)濟房地產(chǎn)化的風險。首先，經(jīng)濟房地產(chǎn)化將導致社會資源短期向單一行業(yè)集中。從短期看，上市公司的財務報表看似好看，但從長遠看會削弱上市公司的競爭力，其危害顯而易見。其次，將阻礙產(chǎn)業(yè)升級，加大產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整的難度。房地產(chǎn)行業(yè)涉及60多個行業(yè)，尤其對鋼材、水泥等需求巨大，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將刺激這些產(chǎn)能過剩的行業(yè)產(chǎn)能擴大，不利于轉變經(jīng)濟發(fā)展方式。最后，經(jīng)濟房地產(chǎn)化將助長投機心理，吞噬企業(yè)家精神，掏空未來30年中國經(jīng)濟增長的基礎。
35個大中城市平均房價泡沫為29.5%
福州、杭州泡沫指數(shù)最高，烏魯木齊最低
綠皮書指出，通過對2010年9月全國35個大中城市二類地段（城市一般地段）普通商品住宅集中成交價的對比分析發(fā)現(xiàn)，全國35個大中城市二類地段普通商品住房平均房價泡沫為29.5%。
分城市看，泡沫指數(shù)最高的前七個城市分別是：福州（0.703）、杭州（0.669）、南寧（0.668）、青島（0.558）、天津（0.542）、蘭州（0.534）、石家莊（0.520）。這些城市的泡沫成分占實際價格比例在50%以上。
泡沫較高，泡沫成分占實際價格比例在30％-50％之間的城市有北京（0.496）、深圳（0.485）、武漢（0.481）、長春（0.473）、寧波（0.444）、哈爾濱（0.417）、大連（0.400）、貴陽（0.369）、上海（0.365）、鄭州（0.346）、成都（0.300）。
存在一定的泡沫，泡沫成分占實際價格比例在10％以上30％以下的城市有南昌、濟南、合肥、西安、廣州、昆明、西寧、長沙。
泡沫較低，泡沫成分占實際價格比例在10％以內(nèi)的城市有南京、重慶、太原、呼和浩特、沈陽、廈門、海口、銀川、烏魯木齊。
綠皮書指出，泡沫指數(shù)的取值在0-1之間，泡沫指數(shù)越大，說明該城市房價中的泡沫成分越大。需要注意的是，房價泡沫指數(shù)的估計不可避免地要受到數(shù)據(jù)準確性的干擾。而且由于部分城市數(shù)據(jù)特別是房價數(shù)據(jù)不完全準確，房價泡沫指數(shù)仍有被夸大或縮小的可能。此外，在大多數(shù)條件下，不能僅依據(jù)房價泡沫大小，去進一步推斷房價的走向。
絕大多數(shù)城市償付房貸壓力巨大
北京按揭貸款月度償付率超過100%，重慶、呼和浩特最低
綠皮書指出，按照國際通行做法，月度償付率的最高線是30%，超過這個線的家庭屬于低收入家庭，這類家庭一般要采取租房而不是買房的做法。如果參照國際通行做法，目前國內(nèi)絕大多數(shù)城市的月度償付率都超過了最高線，只有呼和浩特和重慶等少數(shù)城市是例外，在近兩年的時間里，月度償付率在絕大多數(shù)月份保持在30%以下。
而我國銀監(jiān)會的規(guī)定是，月度償付率不能高于50%。如果參照此標準，長沙、濟南、南京等近一半城市在大多數(shù)月份里符合中國銀監(jiān)會的規(guī)定。
月度償付率較高的城市主要集中在北京、深圳、上海、廣州等一線城市。最高的是北京，大多數(shù)月份的月度償付率竟超過100%。綠皮書認為，這樣高的比重部分原因可能是北京房地產(chǎn)市場的投機成分過重，將房價推高到本市居民無法承受的地步。事實上國內(nèi)絕大多數(shù)城市的月度償付率在大多數(shù)月份里高達50%以上，特別是部分城市近100%，甚至有超過100%的月度償付率，這些現(xiàn)象同樣反映出這些城市均不同程度地存在著投機問題。
值得關注的是，重慶的月度償付率是僅有的幾個處于30%以下最低的城市之一，也是唯一的一個大型城市。
明年全球房地產(chǎn)市場將繼續(xù)復蘇之路
綠皮書指出,2010年，全球房地產(chǎn)市場繼續(xù)呈現(xiàn)緩慢復蘇的態(tài)勢。支付能力的提高、低利率、政府房地產(chǎn)購買刺激措施等因素使房地產(chǎn)銷售量有了較大幅度的提高，而銷售量的提高有利于穩(wěn)定2008-2009年大幅下滑的房地產(chǎn)價格。在被監(jiān)測的46個國家中（不包含中國），2010年第1季度住房平均價格指數(shù)比2009年第4季度上升0.57%，比2009年第3季度上升1.03%，這顯示出全球房地產(chǎn)市場已經(jīng)開始復蘇之路。
從全球范圍來看,美國、歐盟、日本房地產(chǎn)市場略顯低迷，澳大利亞、加拿大和新興經(jīng)濟體則呈現(xiàn)出過熱跡象。盡管部分發(fā)達經(jīng)濟體和新興經(jīng)濟體房地產(chǎn)市場從危機中恢復較快，但是歐美日等主要發(fā)達經(jīng)濟體房地產(chǎn)市場復蘇之路充滿坎坷反復，大批資金轉戰(zhàn)新興經(jīng)濟體，特別是中國市場，一定程度上推高了中國房地產(chǎn)市場價格。尤其是中國商業(yè)地產(chǎn)租售價格都有大幅上揚，成交量也明顯攀升。
綠皮書預測，2011年全球住房市場將延續(xù)復蘇態(tài)勢，但低迷狀態(tài)難以徹底消除，恢復到正常狀態(tài)仍需時日。預計住房投資規(guī)模有所上升，住房價格整體趨穩(wěn)，住房抵押貸款將有一定程度放大。美日歐等國住房市場將延續(xù)復蘇，但過熱市場將遭遇調(diào)控。預計美國住房市場將延續(xù)復蘇態(tài)勢，而且住房投資有望較大幅度增加；日本住房價格則會逐漸止跌回升；歐洲在主權債務危機逐漸過去之后，經(jīng)濟將會較快復蘇，有助于住房市場的回暖。
綠皮書指出，全球房地產(chǎn)市場信心將有所增強的原因為：一是新興經(jīng)濟體和發(fā)展中國家甚至包括部分發(fā)達國家的2010年住房價格、銷售和投資都有較顯著的增長，美、日等國房地產(chǎn)市場回暖趨勢十分明顯，市場信心逐步增強；二是全球金融系統(tǒng)已釋放了大量風險，逐漸走向穩(wěn)定；三是房地產(chǎn)投資資本也日趨活躍，房價依舊處于谷底的國家受到青睞。
綠皮書認為，雖然全球房地產(chǎn)市場復蘇之路依然艱辛，但是經(jīng)過一定時期反復筑底后，有望逐步擺脫低迷狀態(tài)。國際資金回流發(fā)達經(jīng)濟體的動力將增強，會在一定程度上減少中國房地產(chǎn)調(diào)控的壓力。同時，中國對房地產(chǎn)的嚴厲調(diào)控措施也會打擊國際游資的投機信心，促使其流出中國。未來全球房地產(chǎn)市場和中國房地產(chǎn)市場投資落差將會縮小
