2006-1-13 9:29:00 中國證券報
本輪房地產周期的高景氣繁榮期已經結束，在2005年下半年進入中期調整期；
預計今年下半年可能進入加速回落期，有望出現(xiàn)房地產銷售增長的“拐點”；
房價增幅將繼續(xù)回落，高檔住房價格增幅的回落幅度要大于中低檔住房；
一批中小房地產商將會被淘汰，導致銀行不良資產增加；
調整將會持續(xù)較長時間，期待一兩年后重新高漲并不現(xiàn)實；
建議“三不”政策，不松土地偏緊政策、不松信貸政策、不松稅收政策，防止房地產泡沫轉頭重來
建議實行“三不”政策
防止泡沫轉頭重來
政策上做到“三不”，防止房地產泡沫轉頭重來。不論是房地產的金融環(huán)境和政策，還是房地產的稅收政策，目前仍然是中性偏刺激的，并不是緊縮性的政策。如利息仍保持歷史低位，按揭貸款首付比例為30%并不是很嚴厲的，月付占家庭收入的比重只需低于50%的規(guī)定也是相對寬松的。對房地產交易的稅收也不是很緊的。其他如土地政策的偏緊是合理的，不能再指望通過無限度的增加供應來“奢侈性”地發(fā)展房地產。
為了保證中國經濟的長期穩(wěn)定發(fā)展，宏觀經濟政策的一項重要任務就是防止房地產泡沫化發(fā)展，特別是防止房地產泡沫化演化為“泡沫經濟”，所以，我們建議在政策上要做到“三不”，防止房地產泡沫轉頭重來，即土地偏緊的政策不能放松，信貸政策不能松，稅收政策不能松。特別是土地政策要長期偏緊，土地的稀缺性及土地價格的上漲要求房地產發(fā)展要更加節(jié)約土地。
繼續(xù)鞏固房地產“新政”成果，加快促進三大轉變。所謂三大轉變就是:一是轉變發(fā)展觀念，重新確立住宅消費和投資理念；二是促使房地產發(fā)展的政策和制度轉變，形成房地產發(fā)展的長效機制；三是改變現(xiàn)有的房地產銷售方式。
首先要轉變發(fā)展觀念，政府、房地產商和消費者都要徹底地轉變關于房地產增長、增值的理念，即塑造理性的房地產發(fā)展觀。對政府來講，房地產是一種被動性產業(yè)，是社會福利的重要表現(xiàn)形式，不能作為財富增值的重要手段。防止房地產泡沫化和打擊通過市場操縱、惡性炒作等不正當?shù)耐緩将@取暴利是政府的重要職責，同時要千方百計地保證普通老百姓的居住需要。政府要引導大眾消費，促進房地產供給和消費的大眾化取向，而不是鼓勵房地產的大眾投資，房地產的大眾投資將是災難。對房地產商來講，塑造理性的房地產發(fā)展觀，就是將滿足大眾住房需求為己任，盡可能提供相對廉價的住房商品，通過擴大規(guī)模和提高品質來營利，適度利潤和政府的福利最大化目標相統(tǒng)一，才是房地產正確和可持續(xù)發(fā)展之路。對廣大普通消費者來講，要轉變的觀念是房地產沒有什么投資價值，它是一個必需的耐用消費品，所謂巨大的增值空間在理論上是錯誤的，實際上也是不可能的。
第二個轉變就是促進房地產發(fā)展政策和制度的轉變，主要是建立一套合理的稅收制度。合理征收房地產稅(或不動產稅)是防止房地產泡沫和保障房地產穩(wěn)定增長的最重要制度安排。其主要應包括四部分:資產稅、所得稅、交易稅和消費稅。在現(xiàn)階段，可以對資產稅給予減免或稅率定得相對較低，主要是征收所得稅和交易稅，同時，實行差別消費稅率，對高檔住宅和購買二套以上住房(根據(jù)房屋價值量等級)可征收不同水平的消費稅，對購買一套普通住房可免征所得稅。而且可以效仿美國，將房地產稅作為地方基礎教育經費的重要來源，即將房地產稅全部轉為地方的教育經費，以彌補國家教育經費投入的不足。
第三個轉變就是要盡快改變目前的銷售方式，只允許出售現(xiàn)房而不允許出售期房，即由目前所實行的“香港模式”轉為“美國模式”。允許賣期房是房地產投機的重要條件，房地產的銷售方式如果不發(fā)生根本轉變，那么投資炒作將會以各種形式重復出現(xiàn)，而且在現(xiàn)有的利益紛爭的格局中，調控的難度越來越大。
調整房地產供給結構。大力鼓勵經濟型住房的供給及通過政府直接提供廉租房，逐步解決房地產發(fā)展的結構不合理問題，滿足中低收入階層的住房需求。政府委托房地產企業(yè)提供經濟適用房是增加經濟型住房供應的一個重要手段，還可能通過提供稅收、金融政策優(yōu)惠來鼓勵房地產商增加對經濟型住房的供給。而為低收入者提供廉租房是各級政府的一項重要的社會職責。同時，要著力推動房地產行業(yè)轉變經濟增長方式，注重節(jié)地節(jié)能型房地產的發(fā)展。
投資增長轉折點已經形成
此輪房地產增長周期中，投資增長的高點出現(xiàn)在2004年一季度，同比增長41.1%，其中前兩個月增長50.2%；之后在內在的市場調整力量及國家宏觀調控政策作用下，緩慢回落。2004年全國房地產投資額為13158.3億元，同比增長28.1%，比2003年回落1.6個百分點。進入2005年，特別是5月份后，房地產投資增長呈明顯的回落走勢，投資增長中期調整的拐點已經形成，可將2005年稱之為房地產調整起始年。5月當月房地產投資同比增長20.3%，比上年同期提高5.3個百分點，比1-4月累計增長率25.9%回落5.6個百分點，其后各月的增長基本在20%左右小幅波動，即房地產投資到年中后已從過去持續(xù)多年30%左右的高增長平臺回落到適度快速增長區(qū)間，從趨勢來講，有繼續(xù)回落到下一個臺階調整的內在要求，即月增幅可能回落到15%左右或更低。預計2005年房地產投資為15920億元左右，同比增長21%左右，比上年回落7個百分點。這種調整將是中期性，不可能幾個季度或一兩年完成，估計將步入3至5年的調整期，這有點類似于汽車工業(yè)。
對三大類房地產類型來講，增長進入中期調整是全面性的，住宅、寫字樓和商業(yè)營業(yè)用房投資增長已全面回落，但確也存在一定差異。辦公樓投資增長的調整力度最大，其次是商業(yè)營業(yè)用房投資的增長調整。相對而言，住宅投資增長回落要平穩(wěn)一些，但回落的幅度也較大。1-11月累計完成住宅投資8993.2億元，同比增長22.3%，比上年末回落6.4個百分點。
從增長的貢獻來講，住宅投資對全部房地產投資的貢獻2005年仍保持小幅上升的態(tài)勢。2005年1-10月累計，住宅投資額占全部房地產投資額的比重為68.0%，比上年提高1.6個百分點，住宅投資增長對全部房地產投資增長的貢獻率則為68.7%，比上年提高0.3個百分點。從這個意義上講，所謂房地產的泡沫主要是住宅房地產的泡沫?？刂谱≌菽鲩L不僅將抑制整體投資過快增長，防止下游產業(yè)(鋼鐵、建材等行業(yè))過剩，而且有利于其他房地產投資的穩(wěn)定增長。辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房投資的貢獻近兩年都是下降的，2005年1-10月累計，辦公樓投資對整個房地產的貢獻率僅為4.1%，商業(yè)營業(yè)用房投資的貢獻率為13.2%，比上年減少1.1個百分點。
東部地區(qū)投資顯著降溫
2005年房地產業(yè)發(fā)展與前幾年的一個最大不同點是，東部地區(qū)房地產投資大幅回落，而中西部地區(qū)房地產投資增長相對穩(wěn)定，回落的幅度明顯要小。盡管此輪房地產繁榮周期中，中西部房地產投資增幅基本都快于東部，這主要是因為它處于初級階段，速度快并不表示泡沫大。而東部地區(qū)連續(xù)多年保持25%-30%的高速增長水平，是在規(guī)模基數(shù)已很大的基礎上實現(xiàn)的，而且增速遠高于名義GDP和居民收入的增幅，因此，帶有相當大的泡沫增長成分。宏觀調控重點就是控制東部部分地區(qū)房地產和整個投資過熱。2005年以來東部地區(qū)房地產投資的大幅回落顯示國家宏觀調控政策的效果開始顯成效。盡管目前東部地區(qū)房地產投資占全部房地產投資的比重仍在2/3左右(2005年1-10月累計投資額占全國的66.7%)，但對整個房地產投資增長的貢獻率由上年的69.1%下降到目前的僅54.0%。也正是東部地區(qū)房地產投資增長的顯著回落及貢獻率下降，導致房地產投資明顯降溫，步入中期調整期。
此輪房地產繁榮周期中，熱度最高的地區(qū)要數(shù)上海、浙江和北京三地。這三大省市不僅房地產業(yè)增長相當快，而且占全國的比重也最大(它們與此輪房地產增長中相對較慢的廣東一起構成中國房地產增長的四大巨頭)。進入2005年后，三大高熱地區(qū)投資增長大幅減速。1-10月累計，北京市房地產投資總額為1038.3億元，同比下降3.9%，為多年以來的首次負增長，比2004年增幅回落26.4個百分點；上海房地產投資額為1040.4億元，同比增長11.2%，比2004年增幅回落19.2個百分點；浙江房地產投資額為1066.2億元，同比增長19.4%，比2004年增幅回落12.8個百分點。
與此同時，三大地區(qū)占全部房地產投資的比重趨于降低。其中北京減少最大，2003年北京房地產投資占全國房地產投資的比重為11.9%，2005年前10個月則降至8.8%，浙江房地產占全國的比重小幅下降，上海則保持穩(wěn)定。應該說，龍頭地區(qū)這種顯著增長調整既是基于宏觀調控政策的影響，也是基于市場內在力量的推動，是中國房地產正步入中期性調整的一個重要信號。三大龍頭的增長調整將逐步地向整個東部地區(qū)和中西部擴散。未來房地產增長的調整將是一個漸進的過程，但趨勢已經形成。
由于滯后效應，2005年二級房地產地區(qū)(占全國房地產投資的第六位至第十位)投資增長仍然較快，其中包括東部的一些省份及中西部一些省份。如山東省，前10個月累計房地產投資總額為739.74億元，同比增長37.1%；安徽和四川是中西部省份的代表，前10個月房地產投資分別為349.78億元和537.28億元，同比分別增長48.1%和35.3%。
房地產消費有放慢跡象
前10個月，全國商品房銷售額為12925.9億元，同比增長33.6%，比2004年同期加快1.7個百分點，比同期房地產投資增幅快12個百分點。投資增幅與消費增幅相差10多個百分點，是多年來不多見的。這一點會被一些房地產商及一些專家誤讀為房地產需求仍然相當強勁，房地產不會步入中期調整，將繼續(xù)保持“牛市增長”格局。在我們看來，這種反差現(xiàn)象正好說明未來幾年房地產增長的大調整不可避免。
在房地產投資明顯放慢的情況下，房地產消費仍保持加速增長的趨勢，主要有以下幾個原因:第一個原因是增長周期順序變化使然。房地產高增長是按以下順序遞進的:先是土地開發(fā)放量增長，隨后是房地產開發(fā)投資大幅增長，然后是銷售大幅增長(投資增長需要經過一段時間后才能形成供應量)，其中間過程中有一個相互強化的過程，即消費高速增長拉動投資高速增長等，投資高增長又會強化消費高增長。最后是才反映在價格上。即房地產消費和價格的增長是一個相對滯后的增長指標。在房地產投資開始明顯調整時，消費仍會有一個繼續(xù)放量加快增長的過程，價格也繼續(xù)保持快速增長，經過一年多的時間后，銷售增長將會放慢，價格增長也會不斷回落，一些地區(qū)房價還可能出現(xiàn)絕對下降。所以，消費增長的最后加速恰恰是房地產業(yè)增長將進入全面調整的一個信號。
第二個原因是房地產商集體操縱供應量增長，形成商品房供應緊張的假象，促進價格繼續(xù)大幅上漲，從而導致銷售增長加速。2004年中期，在國家出臺一系宏觀調控政策以后，由于不少地方政府對房地產過熱問題呈曖昧態(tài)度，再加上作為強勢利益集團的房地產商們的操縱，主要是操縱商品房竣工速度放慢，并配合于其媒體上的強勢話語權(利用媒體散布“地荒論”、“供不應求論”)，以形成供不應求的假象和預期。操縱作用下的供應量的銳減，必然導致房價的大幅上漲，正在這一過程中，各地房價上漲達到了瘋狂的程度。
第三個原因是擴散效應的作用。房地產增長過程一般是從一級(發(fā)達)地區(qū)開始，逐步向二級(中等發(fā)達)地區(qū)擴散，再向三級地區(qū)擴散，即“你方唱罷我登場”。2005年商品房銷售額的加速增長，一是由于其他一級地區(qū)的補漲(如北京、江蘇、浙江)，二是由于二級地區(qū)的滯后增長。一級地區(qū)中北京、江蘇具有明顯的補漲特征。二級地區(qū)的加速增長是一種普遍性滯后性加速增長。
第四個原因，就是增長的轉移效應。上海、廣東銷售增長的放慢，顯示大量的存量炒房資金逐步撤出，但這些資金在房地產未轉入全面性大幅調整時，會轉向其他地區(qū)，導致這些地區(qū)增長加快，北京就是這方面的一個典型例證。對北京房地產銷售大幅增長作出貢獻的還有一個因素，即近幾年形成的暴富群體在北京的置業(yè)投資。
消費增長的轉折點估計在明年中期會形成，屆時，房地產行業(yè)將進入全面的調整。沿海一些發(fā)達地區(qū)(如在上海和廣東)房地產消費增長的調整已經開始。1-10月累計，上海商品房銷售額為1587億元，同比增長12.5%，比2004年回落47.4個百分點；廣東商品房銷售額為1491.6億元，同比增長16.7%，比2004年放慢2.4個百分點。東部五強合計商品房銷售增幅為31.3%，比全國平均增幅慢2.3個百分點，這與上海和廣東兩大龍頭地區(qū)房地產銷售增長放慢有明顯的關系。
房價漲幅逐季回落
房價增長的拐點顯現(xiàn)。隨著房地產投資增長的大幅調整及商品房銷售進入最后階段的放量增長，特別是在2005年初國家加強對房地產政策的出臺和落實，房價過快增長的勢頭得到了抑制，2005年前三季度，全國房屋銷售價格指數(shù)分別為9.8%、8.0%和6.1%，房價增長開始逐季放慢。如果考慮到商品房銷售繼續(xù)加速增長這一情況，那么房價增長的“拐點”可進一步得到確認。
近期房地產業(yè)發(fā)展存在三大問題
住宅供給結構不合理問題仍然相當嚴重
經濟型住房(包括政府主導的經濟適用房)供應不足是房地產結構不合理的主要表現(xiàn)，也是造成房地產價格不合理的重要原因。1999年至2004年的6年間，住宅投資年均增長27.2％，而經濟適用房投資年均增長僅14.4％；1999年經濟適用房投資占全部商品住宅投資的比重為16.6％，2004年則降到6.9％，下降近10個百分點。這必然導致經濟適用房供給嚴重不足。最近幾年，在房地產暴利增長的環(huán)境中，經濟適用房投資增長基本停滯。
住宅是一種大眾福利產品，政府在提供經濟適用房上的消極及刺激經濟型住房供應上的政策不力是當前房地產發(fā)展的主要問題之一。擴大經濟型住房的供給應成為政府房地產政策的關鍵點，而增加廉租房供應則是政府解決低收入者的一個基本職責。很顯然，在這兩個方面許多地方政府還有相當多的欠缺。
房地產真正的“軟著陸”還未實現(xiàn)
2005年房地產供應量的明顯增加及銷售額快速增長，說明房地產商操縱房地產供應會受到內在因素的限制，但中國房地產市場的不成熟及仍然存在相當大的壟斷因素，使房地產市場“被操縱”的力量仍然很強。2004年下半年房地產商操縱房地產供應量的成功說明，盡管操縱是受到約束的，但階段性或局部操縱行為使市場信號失真進而扭曲整個市場的破壞性不可小視。宏觀調控應該主要針對這種操縱性破壞。正是由于存在市場操縱因素，目前房地產真正的軟著陸還未實現(xiàn)。而且有被繼續(xù)操縱的可能，今后要防止的是房地產未調整到位時過早地放松對房地產泡沫發(fā)展的控制，重新吹起新一輪房地產泡沫。
住宅空置率趨于上升
到2005年9月末，全國商品房空置面積達到1.09億平方米，同比增長10.8％。隨著房地產巨大的產能在明后年的集中釋放，以及需求增長逐步放慢(居民購買力不足及持幣觀望的投資者和消費者增多)，那么商品房的空置率將會不斷提高。
下半年可能轉入加速回落期
目前處于中期性調整第一階段
分析2006年及“十一五”初期的房地產增長走勢，有兩個問題需要回答，第一個問題是此輪調整屬于什么性質，特別是其持續(xù)的時間會有多長？第二個問題是目前房地產增長調整正處于什么階段？從2000年開始的本輪房地產繁榮到現(xiàn)在已經持續(xù)了6年，而上一輪1991－1994年的繁榮持續(xù)了4年，但上一輪繁榮的調整期整整達5年之久(其中三年大調整，兩年恢復)，1995年是轉折點，而且增長的波動非常大，曾經有兩年增長停滯(1996年增長2.1％，1997年增長為－1.2％)，部分原因是太過繁榮，必然形成大落的局面。一般來講，繁榮期與調整期持續(xù)的時間差不多，或者說繁榮期有多長，調整恢復期就有多長。在我國，一個規(guī)律性的事實是，在繁榮期，房地產投資增幅一般均快于全社會投資，而在調整期，房地產投資增幅要慢于全社會投資。
我們正是基于這樣的歷史經驗分析，認為2005年中期開始的房地產增長調整將持續(xù)少則3年，多則5、6年，因此，是中期性的調整。調整一旦開始，除了特殊的外部因素作用外，一般會持續(xù)較長的時間，期待一兩年的調整重新高漲是不現(xiàn)實的。
不過，新一輪房地產增長調整有三點將不同于上一輪:一是由于此輪房地產繁榮是建立在住宅大眾需求的釋放(或者講住房消費開始進入大眾消費時代)基礎上，這明顯不同于上一輪房地產投資繁榮的主要推動力是非住宅。因此，其增長的穩(wěn)定性明顯要強一些，即一般不會出現(xiàn)停滯增長的情況。二是此輪房地產的繁榮期相對延長，盡管在一些地區(qū)有較明顯的泡沫現(xiàn)象，但繁榮的程度也低一些，這部分與房地產發(fā)展階段有關，部分與住宅成為主要推動力相對穩(wěn)定有關。因此，調整的時間可能要有所縮短。三是繁榮的普遍化，這次盡管中西部熱度弱一些，但所有的地區(qū)都進入房地產的繁榮期，是一種整體性繁榮。因此，房地產增長波動對整個經濟增長和居民生活的影響要明顯大于上一輪，也正因為如此，房地產過度繁榮特別是泡沫化的持續(xù)發(fā)展將會對整體經濟增長和居民生活造成更大的負面影響。
房地產的調整期大概要經歷三個階段，第一階段，主要是投資增長率的逐步調整，及銷售、房價增長的調整，第二階段，加速回落期，房地產增長處于相對低迷的狀態(tài)，景氣度降至最低點，第三個階段，就是房地產開始出現(xiàn)恢復性增長，醞釀新的繁榮期來臨。目前正處于第一個階段，2006年下半年后可能向第二階段轉變。
二級地區(qū)可能出現(xiàn)投資增長的明顯回落
2005年房地產投資增長已經明顯放慢，2006年將會繼續(xù)有所放慢。主要原因是:(1)宏觀調控的影響將會在2006年進一步顯現(xiàn)，主要是“地根”和“銀根”的收縮使房地產企業(yè)的投資風險顯現(xiàn)；(2)房價增幅的放慢及前期過度投資的產能釋放，使房地產市場競爭加劇，利潤變薄，房地產商投資預期下降；(3)沿海一級先行繁榮地區(qū)，房地產投資增長放慢的趨勢已經形成，并逐步波及到二級地區(qū)。我們預計，2006年房地產投資增長將降至16％左右，其中東部地區(qū)可能將降至15％以下。
有望出現(xiàn)房地產銷售增長的“拐點”
房地產銷售增長的調整要滯后于房地產開發(fā)投資一段時間，具體的滯后期有多長，由于缺乏歷史經驗數(shù)據(jù)，難以估計。在房地產過熱的中后期(2003－2005年)，伴隨著房價大幅上升，由于“買漲不買跌”效應的作用，此時盡管房地產開發(fā)投資增長開始出現(xiàn)放慢，但銷售量還會繼續(xù)加速增長，特別是隨著投機性買房在全國各地的擴散，使房地產泡沫在自我強化中發(fā)展，但當房價達到一定高度后，風險在增加，調整將隨之發(fā)生。我們預計2006年房地產銷售增長將會出現(xiàn)較明顯的回落，主要是因為三個方面的原因:一是高房價持續(xù)到一定時間后，將會過度消耗居民的購買力，受購買力不足的限制，越來越多居民買不起住房，從而使住房需求逐漸減弱。二是隨著投機性購房的不斷增加和房價的持續(xù)大幅上升，購房的風險在增加，收益預期在下降，居民購房投資和消費都將變得比較謹慎。(3)受國家宏觀調控政策的影響，投資性購房和自住性購房的預期均會下降。今年4月份，國家加大了對房地產的宏觀調控力度，主要是通過征業(yè)營業(yè)稅及嚴格消費信貸政策，增加市場交易成本，抑制投機性需求增長，并逐步改變人們的投資和消費預期，使房地產有效降溫。
目前房地產的銷售增長正從高峰值回落，其中龍頭地區(qū)中上海和廣東兩地房地產銷售增長率今年已經出現(xiàn)了明顯回落。預計2006年這種調整將向其他東部地區(qū)和中部等地逐步擴散，房地產銷售增長的全面調整即將到來。預計2006年房地產銷售增長率將由2006年的30％以下降至20％左右。
房價過高地區(qū)房價可能下降
除北京、廣東及一些其他二級地區(qū)房價繼續(xù)較保持高增幅以外，目前全國大多數(shù)地區(qū)(包括上海和浙江等龍頭熱點地區(qū))房價增幅已顯著回落。北京、廣東等地房價的高位增長帶有相當強的補漲性質，也包括一部分投資資金從上海等熱點地區(qū)轉移所形成的一種效應。2006年房價增幅將會進一步回落，原因主要是房價上漲一旦放慢，自我強化的機制將會減弱，調整將會繼續(xù)。一些前期炒作過度、房價過高的地區(qū)房價將可能出現(xiàn)絕對的下降。
2006年房價調整將呈現(xiàn)三個特征:(1)高檔住房價格增幅的回落幅度要大于中低檔住房。2003年三季度后高檔住宅價格上漲的幅度持續(xù)地快于普通住宅，2005年第二季度后這種情況發(fā)生了轉變，即高檔住宅價格增長開始慢于普通住宅，2005年第三季度高檔住宅價格上漲6.8％，比普通住宅價格增幅7.3％低0.5個百分點，而2004年第四季度普通住宅價格增幅(11.6％)比高檔住宅價格增幅(12.5％)慢0.9個百分點。主要是因為投機性需求主要集中在高檔住宅中，隨著投機性需求被市場和政策兩方面因素所抑制，其上漲動力將明顯不足。(2)隨著二手房交易成本的上升，二手房交易將走向清淡，使得二手房價格增幅繼續(xù)小于新房價格增幅。這種變化發(fā)生在今年二季度，預計2006年將保持這一態(tài)勢。全國二手房交易價格在今年仍然高于新房，但二季度后發(fā)生了逆轉，二季度和三季度全國二手房價格分別上漲了7.7％和5.9％，分別比商品新房低0.4個和0.2個百分點。(3)由于補漲及相對價格等因素作用，二級地區(qū)房價增幅將繼續(xù)高于一級地區(qū)和三級、四級地區(qū)。
銀行不良資產將增加
對許多實力不強、負債率較高的中小房地產企業(yè)來講，房地產增長進入中期調整后，資金不足的問題會越來越突出。三大資金來源中，有兩大來源(銀行貸款及其他)“口子”已收得很緊，只剩下自籌資金這一塊仍保持較高增長水平。但隨著房地產需求增長的放慢，企業(yè)利潤率的下降，這一塊也將放慢。2005年前10個月，房地產投資資金來源中，國內貸款為2944.46億元，同比增長15.0％，而且這是在上年同期基數(shù)較低(上年同期增長5.9％)的情況下實現(xiàn)的，國內貸款占全部資金來源的比重由上年的19.5％下降到目前的18.5％；更緊的是其他資金來源(主要包括定金及預收款)，前10個月，其他資金來源為7271.86億元，同比僅增長13.6％，比2004年增長40.2％回落了26.6個百分點，占比由上年同期的49.9％回落到45.6％，其中定金及預收款為6042.23億元，同比增長10.2％，降幅更大。資金供給的“雙緊”形勢對中小房地產企業(yè)來講將是致命的，特別是那些在房地產發(fā)展高峰期進入的一些房地產開發(fā)商，還面臨市場價格下跌的風險。因此，不難判斷，在房地產增長進入中期性調整的過程中，一批中小房地產商將會被淘汰，并導致銀行不良資產的增加。
