一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)輪番上漲
今年以來(lái)，總是有不少外國(guó)的朋友問(wèn)我，未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展會(huì)如何？什么是他們應(yīng)該關(guān)注的重心？而我總是會(huì)告訴他們，房地產(chǎn)市場(chǎng)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)在和未來(lái)最為關(guān)注的重心。只有對(duì)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)有一個(gè)清楚的了解，才能把握到未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展之方向，才能知道未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)得以發(fā)展之持續(xù)性。
但是，從政府公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)一片大好，“高增長(zhǎng)低通脹”。特別是，有關(guān)部門(mén)近期公布了城鎮(zhèn)居民連續(xù)四年來(lái)工資收入增長(zhǎng)在12%以上，而住房的價(jià)格上漲幾年都是在6%的水平。也就是說(shuō)，幾年來(lái)國(guó)內(nèi)城鎮(zhèn)居民的工資收入增長(zhǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)國(guó)內(nèi)住房?jī)r(jià)格上漲。既然是這樣，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)上漲、國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資加快也就有了現(xiàn)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)了，國(guó)內(nèi)這幾年的房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策也就是多此一舉了。
實(shí)際上，情況并非如此。今年以來(lái)，隨著深圳房?jī)r(jià)翻倍上漲，北京、上海、杭州、廣州、重慶等國(guó)內(nèi)一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)又開(kāi)始出現(xiàn)市場(chǎng)價(jià)格上漲潮。據(jù)悉，目前深圳的房?jī)r(jià)，一年內(nèi)不上漲兩倍以上，那么其價(jià)格上漲就正常。目前深圳的房?jī)r(jià)同2004年前后上海內(nèi)環(huán)的房?jī)r(jià)上漲3-4倍的情況一樣，投資者都買(mǎi)賣(mài)、交易。同時(shí)我們也看到，重慶借獲批成為“試驗(yàn)區(qū)”的消息，房?jī)r(jià)就能夠在短時(shí)間內(nèi)上漲10%以上。隨著全國(guó)各地房?jī)r(jià)都在上漲，中央離連續(xù)幾年對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控要穩(wěn)定房?jī)r(jià)的目標(biāo)也就漸行漸遠(yuǎn)了。
現(xiàn)在我們要問(wèn)的是，為什么中央出臺(tái)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策密集度越高，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格上漲則越快、上漲范圍越廣？真的是市場(chǎng)“剛性需求”嗎？如果是市場(chǎng)的“剛性需求”，為什么這種“剛性需求”會(huì)在短時(shí)間內(nèi)爆發(fā)出來(lái)？如果從人口結(jié)構(gòu)的變化及居民的收入水平來(lái)看，如果有房地產(chǎn)市場(chǎng)的剛性需求，那么這種剛性需求也是逐漸地產(chǎn)生，而不會(huì)短時(shí)間內(nèi)爆發(fā)出來(lái)的。
房地產(chǎn)泡沫成不爭(zhēng)事實(shí)
那么，又是什么原因讓國(guó)內(nèi)一些大城市的房?jī)r(jià)短時(shí)間內(nèi)快速飚升的呢？從我的觀察來(lái)看，無(wú)論是2004-2005年上海房?jī)r(jià)翻倍上漲，還是近年來(lái)深圳的房?jī)r(jià)快速飚升，最大的誘因是外來(lái)購(gòu)買(mǎi)者對(duì)內(nèi)陸房地產(chǎn)市場(chǎng)的炒作。在上海，最早進(jìn)入房地產(chǎn)炒作者是一部分臺(tái)灣居民及香港居民。而近來(lái)深圳房?jī)r(jià)快速上漲，最早進(jìn)入房地產(chǎn)炒作的是香港居民。據(jù)統(tǒng)計(jì)，近年來(lái)香港居民在內(nèi)陸頻繁購(gòu)買(mǎi)住房，基本上兩個(gè)香港人就購(gòu)買(mǎi)住房一套。也就是說(shuō)，基本上每一戶(hù)香港居民在國(guó)內(nèi)購(gòu)買(mǎi)住房一套。這樣一個(gè)數(shù)量，對(duì)于國(guó)內(nèi)偌大的一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，可能也算不了什么。但是，這些購(gòu)買(mǎi)力若大部分放在深圳，以香港居民的收入水平(香港人均GDP36000美元，深圳人均GDP僅8000美元左右)到深圳購(gòu)房，要推高深圳的房?jī)r(jià)就易如反掌了。更何況，房地產(chǎn)市場(chǎng)是投資市場(chǎng)，只要有一部分投資者預(yù)期市場(chǎng)的價(jià)格會(huì)進(jìn)一步上漲，那么，這個(gè)市場(chǎng)價(jià)格上漲也就容易了。
現(xiàn)在，我們?cè)僖獑?wèn)的是，如果國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格如此飚升，不僅房?jī)r(jià)上漲幅度快得無(wú)法讓人相信，而且房?jī)r(jià)快速上漲已經(jīng)蔓延全國(guó)。在這樣的情況下，它會(huì)給整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)什么樣的結(jié)果，難道中央政府對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格如此之快的上漲，真是束手無(wú)策了嗎？
可以說(shuō)，中國(guó)這一輪經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，基本上是房地產(chǎn)快速發(fā)展帶動(dòng)之結(jié)果。因此，如果房?jī)r(jià)快速上漲，它必然會(huì)推動(dòng)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資快速增長(zhǎng)，推動(dòng)既定的土地資源進(jìn)一步揮霍使用，而且國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)投資過(guò)熱與銀行信貸過(guò)熱的態(tài)勢(shì)會(huì)進(jìn)一步惡化。就目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)來(lái)看，房地產(chǎn)泡沫早就是不爭(zhēng)之事實(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)早就成了少數(shù)人投機(jī)炒作的市場(chǎng)。這種房地產(chǎn)投資的過(guò)熱與炒作，不僅使稀缺的資源會(huì)揮霍使用完，也最終會(huì)使房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫吹破。
房地產(chǎn)市場(chǎng)需要準(zhǔn)確定位
可以說(shuō)，目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展到這樣一個(gè)態(tài)勢(shì)，并非是市場(chǎng)的本性使然，而是房地產(chǎn)市場(chǎng)政策的結(jié)果。大家都知道，在土地公有制的條件下，房地產(chǎn)市場(chǎng)首先是一個(gè)消費(fèi)品市場(chǎng)，是解決國(guó)內(nèi)居民住房基本需求的市場(chǎng)。但是，政府既把它界定為投資品，又把它說(shuō)成為消費(fèi)品市場(chǎng)。說(shuō)房地產(chǎn)是投資品市場(chǎng)，一是無(wú)論是國(guó)內(nèi)居民還是國(guó)外居民，都能夠輕易進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)而不受到任何市場(chǎng)進(jìn)入限制；二是容易增加全國(guó)的GDP；三是可以不把房?jī)r(jià)上漲反映到居民的CPI中等。說(shuō)它是消費(fèi)品，一是政府?dāng)U大內(nèi)需，就可以加大房地產(chǎn)投資而不受到經(jīng)濟(jì)投資過(guò)熱的限制；二是既然住房是消費(fèi)品，那么，政府就得通過(guò)各種優(yōu)惠政策來(lái)保證居民進(jìn)入房地產(chǎn)的購(gòu)買(mǎi)，如把利率壓在極低的水平上；三是住房市場(chǎng)極度開(kāi)發(fā)、極度使用資源，也可以解釋為是為民眾福利水平增高等。正因?yàn)檫@樣對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)定位不清，各個(gè)部門(mén)(無(wú)論是中央還是地方)就能夠根據(jù)自己的需要來(lái)解釋或出臺(tái)相應(yīng)的房地產(chǎn)政策等。試想，在這樣的情況下，各地還不會(huì)大力來(lái)發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)，還不會(huì)預(yù)先大量地使用中國(guó)土地資源嗎？
目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格快速上漲的問(wèn)題，完全是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展模式脫離中國(guó)實(shí)際導(dǎo)致的結(jié)果。而這種發(fā)展模式只有利于極少數(shù)人。因此，如果中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)不從根本上入手來(lái)調(diào)整政策，來(lái)改變目前不利于廣大居民住房消費(fèi)的市場(chǎng)、來(lái)改變不利于廣大居民住房福利水平提高的市場(chǎng)，而是把中國(guó)絕大多數(shù)居民完全拒絕在房地產(chǎn)市場(chǎng)之外，而成了一個(gè)完全讓少數(shù)人炒作的市場(chǎng)，那么，這個(gè)市場(chǎng)的泡沫肯定是會(huì)越吹越大，而且任何市場(chǎng)吹大的泡沫是不可以一直膨脹下去的。這吹大的泡沫最后一天破滅時(shí)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)所面臨的巨大風(fēng)險(xiǎn)也就會(huì)全部爆發(fā)出來(lái)了。這就是我們社會(huì)為什么都在關(guān)注國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)短期內(nèi)房?jī)r(jià)快速飚升的原因所在。
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