2010年1月到6月，國務(wù)院及有關(guān)部門出臺了一系列針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策，牽涉到住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家發(fā)改委、財(cái)政部、國土資源部、中國人民銀行、國家稅務(wù)總局、工商總局、銀監(jiān)會、證監(jiān)會等九個(gè)部門，從信貸、土地、稅收、市場監(jiān)管等方面調(diào)控房地產(chǎn)市場，抑制投機(jī)和投資，遏制房價(jià)過快上漲。特別是國務(wù)院及其有關(guān)部委在4月16日、17日和19日連續(xù)出臺多項(xiàng)調(diào)控政策，政策出臺時(shí)間之密集、涉及范圍之廣、調(diào)控手段之嚴(yán)厲是前所未有的。[詳細(xì)]
從政策調(diào)控的力度來看，對市場的打壓不斷增強(qiáng)。2月份，中央政府的宏觀調(diào)控政策主要采用貨幣政策，如：限定流動資金使用范圍、上調(diào)銀行準(zhǔn)備金率等；而在3月份，主要采用土地政策，如：提高中小戶型土地供應(yīng)比例、開展全國土地調(diào)查以及要求78家非房地產(chǎn)主業(yè)的央企退出房地產(chǎn)業(yè)等；到了4月份，中央政府采用力度更大的金融政策，甚至采用行政手段。如：收緊房貸，遏制房價(jià)快速上漲，房價(jià)過高地區(qū)可暫停發(fā)放第3套住房貸款等，調(diào)控力度逐漸加強(qiáng)。[詳細(xì)]
從2010年1-6月商品房銷售面積來看，浙江省商品房累計(jì)銷售面積為1904萬平方米，同比下降12.4%，其中，住宅累計(jì)銷售面積1531萬平方米，同比下降19.6%。如果與2009年下半年火爆的市場形勢相比，2010年上半年銷售面積更是嚴(yán)重萎縮。2010年上半年全省商品房銷售面積只相當(dāng)于2009年全年的34.5%，而商品住宅銷售面積只相當(dāng)于2009年全年的35.7%。
分月度來看，1-2月，全省商品房銷售面積304萬平方米(兩個(gè)月平均)，3月份為333萬平方米，環(huán)比上升了9.6%，4月份達(dá)到了460萬平方米，環(huán)比上升了38%，漲幅較大。5月份，由于中央政府出臺一系列宏觀調(diào)控政策效果開始顯現(xiàn)，商品房銷售僅為242萬平方米，環(huán)比下降47.4%，成交量明顯萎縮，6月份，由于開發(fā)商一些促銷措施，商品房銷售面積達(dá)到261萬平方米，環(huán)比上升7.95%。如果與2009年同期相比，全省5月份的銷售量萎縮十分明顯，以杭州市區(qū)為例，2009年5月新建商品房銷售量超過1萬套，而2010年5月份只有1010套。[詳細(xì)]
從商品房成交價(jià)格來看，并沒有出現(xiàn)明顯下降趨勢。2010年1-6月，全省商品房成交均格為8908元/平方米，高于2009年同期7322元/平方米和2008年同期6090元/平方米的水平，分別增長21.66%和46.27%。2010年6月份，全省商品房價(jià)格同比上漲13.5%，環(huán)比下降0.1%，其中，新建商品房住宅價(jià)格同比上漲21.1%，環(huán)比持平。[詳細(xì)]
從二手房成交看，成交量在3-4月明顯放大，但1-2月份和5-6月份受調(diào)控政策影響表現(xiàn)低迷，成交均價(jià)則保持堅(jiān)挺。以杭州市區(qū)為例，5城區(qū)上半年二手住宅成交11134套，只相當(dāng)于2009年全年的26.8%，與2009年下半年的火爆形勢形成鮮明對照。[詳細(xì)]
2010年1-6月，浙江省商品房累計(jì)銷售額為1696億元，同比增長6.6%，增速分別比一季度、1-5月回落38.8和39.7個(gè)百分點(diǎn)，增速大幅回落。其中，住宅累計(jì)投資1370億元，同比下降2.6%，增速分別比一季度、1-5月回落40.8和41.4個(gè)百分點(diǎn)，回落幅度大于商品房。
分月度來看，2010年上半年，全省商品房銷售額除4月份增加較大外，5-6月份下降明顯。1-2月，全省商品房銷售額250億元(兩個(gè)月平均)，3月份為279億元，環(huán)比上升了11.41%，4月份達(dá)到了445億元，環(huán)比上升了59.66%，漲幅較大，5月份，由于受中央政府出臺一系列宏觀調(diào)控政策影響，商品房銷售額下降到228億元，環(huán)比下降51.17%，成交量明顯萎縮，低于1-2月份的平均水平，6月份，由于開發(fā)商一些促銷措施，商品房銷售額穩(wěn)步上升，達(dá)到245億元，環(huán)比上升7.8%。
根據(jù)央行6月17日公布的第二季度全國城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查，72.5%的居民認(rèn)為房價(jià)“過高，難以接受”，該比例自去年第二季度以來逐季攀升，至本季再創(chuàng)新高。[詳細(xì)]
4月份，中央政府出臺一系列宏觀調(diào)控政策后，投資性和投機(jī)性需求受到政策遏制迅速退潮，商品房交易量萎縮。開發(fā)商在市場形勢不明確、成交狀況不理想的背景下，有意識地推遲開盤，導(dǎo)致了商品房市場可售房源增加緩慢。
從杭州市區(qū)商品住宅可售房源來看，2010年5月份，受到國家宏觀調(diào)控政策的影響，杭州市區(qū)商品住宅銷售量環(huán)比下降83.8%，而在同時(shí)段，杭州市區(qū)商品住宅可銷售套數(shù)從4323套上升到6149套，增長幅度為42.2%，6月份商品住宅可銷售套數(shù)為7688套，增長幅度為25%，遠(yuǎn)低于銷售量下降速度。另外，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，杭州5月份只有15個(gè)樓盤開盤，比4月份減少了18個(gè)。[詳細(xì)]
從土地成交情況來看，也呈現(xiàn)出前熱后冷的特征。2010年1-6月，全省共完成開發(fā)土地面積576萬平方米，同比增長18.7%，增速比一季度增加40.1個(gè)百分點(diǎn)。1-6月，浙江省購置土地面積671萬平方米，同比增長85.7%，增速比一季度下降7.3個(gè)百分點(diǎn)。1-6月，浙江省土地成交額278億元元，同比增加151.4%，增速比一季度下降127.4%。以杭州市為例，2010年1-6月，杭州市賣地收入250億元，其中，一季度賣地收入159億元，占上半年總賣地收入的63.6%，二季度賣地收入則為91億元，僅占上半年總賣地收入的36.4%。[詳細(xì)]
201年1-2月，全省房地產(chǎn)國內(nèi)貸款平均達(dá)到94億元，3月份為70億元， 4月份中央政府出臺宏觀調(diào)控政策后，我省金融機(jī)構(gòu)反映迅速，嚴(yán)格按照國家政策進(jìn)行貸款，4月份全省房地產(chǎn)國內(nèi)貸款為52億元，環(huán)比減少25.11%。5月份，由于有些銀行對三套住房政策理解和執(zhí)行力度不一，房地產(chǎn)信貸額有所回升，全省達(dá)到了104億元，環(huán)比增加99.7%。到了6月份，隨著中國人民銀行對第三套住房貸款政策的重申，全省金融機(jī)構(gòu)紛紛壓縮房地產(chǎn)貸款規(guī)模，房地產(chǎn)國內(nèi)貸款額降到了33億元，環(huán)比下降了84.74%。
從新政以后金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)國內(nèi)貸款的變化幅度來看，金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)政策的執(zhí)行力度有差別和波動，對房地產(chǎn)政策變化及其效果也處在觀望狀態(tài)。[詳細(xì)]
由于財(cái)政制度缺陷，地方政府需要土地出讓來獲取大筆資金用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，以彌補(bǔ)經(jīng)常性財(cái)政收入的短缺。因此，地方政府對房地產(chǎn)業(yè)比較友好和偏愛。2010年上半年，在中央政府連續(xù)出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策過程中，要求“省級政府負(fù)總責(zé)，城市政府抓落實(shí)”。但是，各地方政府的實(shí)施政策跟進(jìn)遲疑，對房地產(chǎn)調(diào)控政策采取了“邊走邊看”的態(tài)度。
從表3可以看出，省和直轄市一級政府出臺政策時(shí)間較早，而地市一級地方政府出臺政策相對較遲。[詳細(xì)]
房價(jià)收入比是反映居民購房負(fù)擔(dān)情況的指標(biāo)。課題組用各地市2009年統(tǒng)計(jì)公報(bào)中城鎮(zhèn)人均可支配收入乘以戶均人口數(shù)來表示家庭年收入，用各城市市區(qū)2010年上半年商品住宅成交均價(jià)乘以90來表示購買一套90平方米住宅的總價(jià)，這個(gè)總價(jià)除以家庭年收入得出房價(jià)收入比，表明該城市居民家庭購買一套90平方米住宅所需要的年數(shù)，結(jié)果如圖8所示。
從圖8可以看出，全省有6個(gè)城市市區(qū)的房價(jià)收入比超過了10，其他城市的房價(jià)收入也都在8以上，說明這些城市居民家庭購買住房有較大困難。特別是在溫州、杭州、麗水和寧波，當(dāng)?shù)毓ば郊彝ベ彿繅毫艽蟆?/u>
城市房價(jià)收入比與城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和結(jié)構(gòu)有較高關(guān)系。杭州、寧波和溫州三個(gè)城市在全省的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高，房價(jià)收入比也相對較高。杭州是世界著名的宜居城市，本地和外來人員的購買合力構(gòu)成了杭州市房地產(chǎn)市場的巨大需求。[詳細(xì)]
課題組用2010年上半年全省各城市市區(qū)商品房成交均價(jià)，除以該城市市區(qū)2010年6月份平均住房租金，得出房價(jià)租金比指標(biāo)。200的房價(jià)租金比對應(yīng)于6%的年租金回報(bào)率，300對應(yīng)于4%，400對應(yīng)于3%，500對應(yīng)于2.4%，600對應(yīng)于2%，700對應(yīng)于1.7%。全省省11個(gè)地級城市的房價(jià)租金比水平如圖9所示。
根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn)，在成熟市場經(jīng)濟(jì)中，房價(jià)房租比的合理范圍在200-300之間，但在我國現(xiàn)階段，利率水平很低，投資渠道缺乏，居民更傾向于購買住房，而不愿意長期租賃住房，房價(jià)租金比較高。根據(jù)學(xué)者研究該比例可達(dá)到500，超過這一比例，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)較大。從圖9可以看出，全省溫州、金華、衢州、麗水和杭州市區(qū)的房價(jià)租金比已經(jīng)超過500，在目前存貸款利率水平下，投資風(fēng)險(xiǎn)較大，而其他城市基本在400到500之間，投資風(fēng)險(xiǎn)相對較低。[詳細(xì)]
房租收入比反映了城市住房租金水平與居民家庭收入的關(guān)系。課題組用各城市2010年6月份的平均住房租金乘以60，表示租賃一套60平方米住房的月租金水平，用各城市統(tǒng)計(jì)的2009年城鎮(zhèn)人均可支配收入乘以家庭人口數(shù)再除以12，表示城市家庭的月收入水平，月租金除以月收入得到房租收入比，表示城市家庭在租房情況下，家庭房租支出占家庭收入的比例，如圖10所示。
根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn)，一般居民家庭住房消費(fèi)支出占其收入的25%以內(nèi)是合理的，30%以內(nèi)是可以承受的。從圖12可以看出，目前浙江省各城市房租收入比位于正常范圍之內(nèi)，如果家庭通過租賃方式滿足基本居住消費(fèi)需要，在經(jīng)濟(jì)上是可行的。換言之，浙江省各城市居民若租房的話并不存在嚴(yán)重的住房消費(fèi)困難。因此，政府在住房保障的規(guī)模和力度方面壓力不大，而要重點(diǎn)關(guān)注房價(jià)過快上漲帶來的購房困難，防止由此帶來的各種結(jié)構(gòu)性矛盾和問題。[詳細(xì)]
2010年上半年，國家出臺一系列宏觀調(diào)控政策的目的是逐步退出過度寬松的經(jīng)濟(jì)刺激政策，抑制房地產(chǎn)價(jià)格過快上漲。從政策目標(biāo)來看，目前只是初步遏制了房地產(chǎn)價(jià)格上漲的勢頭，但也造成了成交量萎縮的不利局面?？梢哉f這是調(diào)控過程的中間狀態(tài)，政府不會輕易放松調(diào)控，更不會匆忙結(jié)束調(diào)控。原因主要有以下三點(diǎn)：
房地產(chǎn)市場是經(jīng)歷了2008年全球金融危機(jī)后，全球各主要經(jīng)濟(jì)體的經(jīng)濟(jì)活動開始趨于穩(wěn)定。如美國、日本和歐洲的經(jīng)濟(jì)已連續(xù)幾個(gè)月實(shí)現(xiàn)增長，一些外貿(mào)依賴型經(jīng)濟(jì)體也出現(xiàn)復(fù)蘇。雖然歐洲部分國家和日本的債務(wù)危機(jī)仍然困擾國際金融市場，但這只是“海嘯”后的“余震”，不會改變整體復(fù)蘇的進(jìn)程。[詳細(xì)]
無論是GDP增速、工業(yè)增加值增速還是發(fā)電量增速，都顯示出中國經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁發(fā)展態(tài)勢。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局初步測算，2010年上半年我國國內(nèi)生產(chǎn)總值172840億元，按可比價(jià)格計(jì)算，同比增長11.1%，比上年同期加快3.7個(gè)百分點(diǎn)。國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展，為國家出臺宏觀調(diào)控政策奠定了良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。同時(shí)，2010年中國宏觀經(jīng)濟(jì)政策的主題已經(jīng)從“保增長”變?yōu)椤罢{(diào)結(jié)構(gòu)”，轉(zhuǎn)型升級是主線，政府沒有必要為保增長放松房地產(chǎn)調(diào)控政策。[詳細(xì)]
隨著2009年房地產(chǎn)市場“V型反轉(zhuǎn)”，“房價(jià)過高，上漲過快”這一民生問題也逐漸凸顯。在高房價(jià)壓力下，城市居住成本升高，以高學(xué)歷青年人群為代表的“新城市人”財(cái)富壓力增大，不利于社會和諧發(fā)展。同時(shí)，產(chǎn)業(yè)資本和金融資本大規(guī)模進(jìn)入房地產(chǎn)，也不利于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級，容易刺激房地產(chǎn)泡沫化發(fā)展。[詳細(xì)]
2010年上半年宏觀調(diào)控政策以遏制房價(jià)過快上漲為主要目標(biāo)，政策措施直指投資性購房，導(dǎo)致市場成交量萎縮，下半年，房地產(chǎn)開發(fā)商資金壓力來源于一下幾個(gè)方面。在這些因素綜合作用下，下半年開發(fā)商將結(jié)束等待觀望而轉(zhuǎn)向積極促銷，從最近市場動態(tài)看，部分開發(fā)商和樓盤已經(jīng)率先行動，促銷力度逐步加大。
如前所述，房產(chǎn)新政已經(jīng)促使房地產(chǎn)交易量萎縮，商品房銷售速度放緩，將直接導(dǎo)致開發(fā)商最為依賴的現(xiàn)金流龍頭被擰住。[詳細(xì)]
首先，貨幣政策有所收緊，上半年人民銀行三次提高存款準(zhǔn)備金和重啟三年期央票，銀行放貸速度和規(guī)模受到控制，有的銀行甚至已經(jīng)停止發(fā)放貸款，非優(yōu)質(zhì)房企獲得貸款已越來越難。其次，上市房企再融資也受到全面限制，基本處于停頓狀態(tài)。加之股票市場大幅下跌，多數(shù)上市房企的增發(fā)預(yù)案難以實(shí)施。[詳細(xì)]
首先，歸還銀行貸款壓力。房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率大多超過70%，隨著年底到來，開發(fā)商歸還貸款壓力加大。其次，土地款支付壓力。2009年開發(fā)商土地購置規(guī)模巨大，2010年是支付地價(jià)款的高峰期。再次，工程款支付壓力。這三方面投入具有剛性，會對開發(fā)商造成巨大資金壓力。[詳細(xì)]
2010年6月3日，國家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》，提出“除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%”、“核定征收率不得低于5%”、“有針對性地選擇3-5個(gè)定價(jià)過高、漲幅過快的項(xiàng)目，作為重點(diǎn)清算審核對象”等，這必將加大開發(fā)商的稅收負(fù)擔(dān)。[詳細(xì)]
2010年上半年的房地產(chǎn)調(diào)控政策，主要以“抑制投資性需求，遏制投機(jī)性需求”為主線。最近有關(guān)部委強(qiáng)調(diào)：各地在未來一段時(shí)期內(nèi)，繼續(xù)堅(jiān)持“保障生存性需求，支持自住性需求，引導(dǎo)改善性需求，抑制投資性需求，遏制投機(jī)性需求”的原則，調(diào)控和引導(dǎo)住房需求。所以，宏觀調(diào)控政策并不希望房地產(chǎn)市場需求長期低迷，客觀存在的市場購買力仍然會長期存在。[詳細(xì)]
從購房者的心態(tài)和行為來看，目前的觀望并不意味著購買力的轉(zhuǎn)移或消失，而是在等待合適的購房時(shí)機(jī)和價(jià)格。雖然下半年購房貸款政策還不會全面松動，但浙江省民間資本力量雄厚，投資性購房潛力巨大。同時(shí)，上半年積累下來的自主和改善性購房需求可能結(jié)束等待觀望，開始出手購房。因此，如果開發(fā)商促銷力度加大，商品房價(jià)格有明顯回調(diào)，下半年銷售量快速回升的可能性較大，價(jià)格水平有所回調(diào)，市場交易量回歸常態(tài)，這一輪房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)有望基本實(shí)現(xiàn)。[詳細(xì)]
