原創(chuàng) 2017-07-19 沐子悅
昨天，小編的朋友圈被一篇《房子如何過戶給子女最省錢？不看就虧大了》刷屏了，文章最終得出的結(jié)果是把房子賣給子女最省錢，那么事實(shí)真的如此嗎？今天小編就來給你算算賬！
一般過戶有三種方式：贈(zèng)與、繼承和買賣：
贈(zèng)與方式過戶
①非直系親屬房產(chǎn)贈(zèng)與稅費(fèi)：
契稅：計(jì)稅價(jià)格*3%
個(gè)稅：計(jì)稅價(jià)格*20%
增值稅：（同買賣過戶標(biāo)準(zhǔn)）
增值稅
滿2年免征
不滿2年按照5%的征收率全額繳
納
（應(yīng)預(yù)繳稅款=全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用÷（1+5%）×5%）
說明：計(jì)稅價(jià)格：《房屋買賣契約》上的售房?jī)r(jià)格與同類地區(qū)同類房屋市場(chǎng)價(jià)格，按"孰高"原則予以確認(rèn)。購(gòu)房?jī)r(jià)格：根據(jù)納稅人提供的《銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票》確定。
②直系親屬房產(chǎn)贈(zèng)與稅費(fèi)：
直系親屬之間無償贈(zèng)與房產(chǎn)，免征增值稅和個(gè)稅，需交3%契稅。
補(bǔ)充說明：
（1）什么是直系親屬？
a、指相互之間有一脈相承的血緣關(guān)系的上下各代親屬，如父母與子女、外祖父與外孫子女等。
b、配偶的姐妹及其子女不屬于直系親屬，屬于姻親。
（2）房產(chǎn)贈(zèng)與不需要交公證費(fèi)
在辦理個(gè)人以離婚財(cái)產(chǎn)分割、贈(zèng)與親屬、贈(zèng)與撫養(yǎng)人或贍養(yǎng)人方式無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)的免征增值稅手續(xù)時(shí)，不再要求提交贈(zèng)與公證材料。
（3）贈(zèng)與獲得房產(chǎn)再出售正常交稅
通過贈(zèng)予獲得的房產(chǎn)再出售，按買賣正常交稅：包括契稅、個(gè)稅和增值稅。
特別提醒：
1、直系親屬贈(zèng)予取得的住房，購(gòu)房時(shí)間可以從原產(chǎn)權(quán)人購(gòu)房時(shí)間連續(xù)計(jì)算。
2、非直系親屬贈(zèng)予取得的住房，購(gòu)房時(shí)間從受贈(zèng)產(chǎn)權(quán)時(shí)間開始計(jì)算
繼承方式過戶
房產(chǎn)繼承是按照《繼承法》的規(guī)定，把被繼承人所遺的房產(chǎn)轉(zhuǎn)歸繼承人的行為。房產(chǎn)繼承是不需要交稅的（包括契稅、增值稅和個(gè)稅等）。
但是有兩個(gè)條件：一是繼承應(yīng)當(dāng)在被繼承人死亡后才能發(fā)生；二是繼承遺產(chǎn)的應(yīng)當(dāng)是被繼承人的法定繼承人。
《繼承法》規(guī)定的法定繼承人包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、兒媳、女婿。
繼承第一順序：配偶、子女、父母。繼承第二順序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。
注意，目前南京已經(jīng)取消房產(chǎn)繼承強(qiáng)制公證，辦理房產(chǎn)繼承時(shí)，可以選擇公證，也可以選擇不公證。
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官方文件來了！再等幾天辦理房產(chǎn)繼承將能省下一大筆錢！特別提醒：繼承過戶獲得的住房，再次出售時(shí)和買賣過戶獲得的住房一樣正常交稅（契稅、個(gè)稅和增值稅）。（繼承或直系親屬贈(zèng)予取得的住房，購(gòu)房時(shí)間可以從原產(chǎn)權(quán)人購(gòu)房時(shí)間連續(xù)計(jì)算。）
買賣方式過戶
契 稅
家庭唯一住房≤90㎡1%
家庭唯一住房＞90㎡1.5%
二套房≤90㎡1%
二套房＞90㎡2%
三套房3%
增值稅
滿2年免征
不滿2年按照5%的征收率全額繳
納
（應(yīng)預(yù)繳稅款=全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用÷（1+5%）×5%）
個(gè)人所得稅滿5年家庭唯一免征
家庭非唯一全額1%或差額20%
不滿5年全額1%或差額20%
算賬：到底哪種方式最劃算？
從以上的稅費(fèi)明細(xì)我們來舉例計(jì)算一下：
1、法定繼承人之間過戶繼承最劃算
法定繼承人之間的過戶，繼承最劃算，如果選擇非公證，則無需繳納任何稅費(fèi)，非法定繼承人之間的只能通過贈(zèng)予或者買賣過戶。
但是，在實(shí)際操作中，因?yàn)槔^承是遺產(chǎn)人死后才可以進(jìn)行產(chǎn)權(quán)過戶，所以這種過戶方式的人比較少。
2、贈(zèng)與和買賣哪種劃算：
以家庭唯一住房，且小于90平來計(jì)算：
房屋未滿2年
情況稅費(fèi)
直系親屬贈(zèng)與3%
買賣過戶1%契稅+1%個(gè)稅+5%增值稅=7%
結(jié)論：贈(zèng)與最劃算
房屋滿2年未滿5年
情況稅費(fèi)
直系親屬贈(zèng)與3%
買賣過戶1%契稅+1%個(gè)稅=2%
結(jié)論：買賣最劃算
房屋滿5年
情況稅費(fèi)
直系親屬贈(zèng)與3%
買賣過戶1%契稅=1%
結(jié)論：買賣最劃算
結(jié)論：
①非直系親屬不管在什么情況下都是買賣過戶最劃算；
②法定繼承人之間過戶繼承最劃算；
③房屋不滿2年，或者房屋滿2年且家庭第三套房，直系親屬之間贈(zèng)與比買賣過戶更劃算；
④房屋滿2年（非三套房），直系親屬之間買賣過戶更劃算。
