加拿大炒房的華人是否會全部套牢？

           易憲容

    隨著房價快速的飚升，無論是加拿大的溫哥華，還是多倫多，政府都不得不出臺打擊外國投資者在加拿大購買住房的海外買家15%轉(zhuǎn)讓稅?？梢哉f，在出臺這種海外買家15%轉(zhuǎn)讓稅之前，市場爭論得非常激烈，認(rèn)為溫哥華和多倫多的住房都不是海外投資者炒高的，更不是華人炒高，認(rèn)為出臺這些稅收政策對打擊溫哥華和多倫多的高房價根本就沒有多少用。但是，實際結(jié)果與政策出臺之前爭論完全相反，無論是溫哥華還是多倫多，這些稅收政策一出臺，市場反映立竿見影，住房投機(jī)者突然退去，兩個地方的房價立即下跌。特別是華人居住區(qū)，這種現(xiàn)象更是明顯。

可以說，當(dāng)前世界各國不少城市的房價基本上都是中國居民去炒高的，無論是加拿大的溫哥華、多倫多，還是倫敦、澳大利亞的悉尼、新西蘭的奧克蘭、香港等城市房價飚升，基本上都是國內(nèi)居民去炒高的結(jié)果。因為，十幾年來，中國炒房者在國內(nèi)炒作住房無往而不勝，只要購買了住房就能夠賺錢，只要購買了住房就能夠賺得盆滿盤滿，而且這種賺錢基本上是利用金融高杠桿炒作的結(jié)果。有了國內(nèi)炒房的經(jīng)驗，再加上在國內(nèi)炒房有了一定的資金積累，那么對于這波在中國炒房的居民豈能不走向全世界的各國住房市場？從而使得只要有一些華人涌入的哪個城市，這個城市的房價炒高是自然。

但是，國內(nèi)這些炒房者可能沒有想過，以他們的經(jīng)驗來看，在中國炒房可以無往而不勝，在國外炒房是否如此是相當(dāng)不確定的。因為，市場發(fā)達(dá)的民主國家，住房是居民的生活必需品，居住權(quán)是天賦人權(quán)。政府一旦看到房價炒得與居民的基本居住條件相沖突時，房地產(chǎn)政策調(diào)控是必然，否則這屆政府想再當(dāng)下去是不可能的。這些城市的政府一定會出臺房地產(chǎn)政策來遏制房價快速上漲，來擠出房地產(chǎn)泡沫。中國的居民則沒有這樣幸福。

所以，去年加拿大溫哥華的政府就出臺的海外買家征收15%轉(zhuǎn)讓稅的政策。政策出臺之后，溫哥華房地產(chǎn)市場銷售和價格立即下跌。安省政府于4月21日起正式實施16項針對大多倫多房市的新政策，房地產(chǎn)市場反應(yīng)速度遠(yuǎn)超外界預(yù)期。最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，華人看好地區(qū)房價領(lǐng)跌，以多倫多列治文山最為夸張，銷量下跌62%，房價按月同比下跌18.8%，或者說平均價一個月內(nèi)跌掉20余萬。

據(jù)多倫多地產(chǎn)公司Realosophy發(fā)布的數(shù)據(jù)，在省府頒布針對海外買家征收15%轉(zhuǎn)讓稅的新政策之后，即今年4月20日至5月20日一個月與去年同期相比，GTA地區(qū)的房屋銷量慘跌，其中跌幅最大的是華人聚居的列治文山62%，萬錦尾隨其后46%，新市(Newmarket)則為44%。皮爾區(qū)的密市下跌27%，賓頓則下滑16%。

Teranet-國家銀行綜合房屋指數(shù)顯示，4月多倫多的房價按月漲幅為2.6%，按年計，多倫多漲了26.3%。但一進(jìn)入5月形勢急轉(zhuǎn)直下，據(jù)一些最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截至5月14日，多倫多五月前兩周房屋中間價獨立屋月跌幅達(dá)7.14%, 鎮(zhèn)屋跌幅為1.97%，Condo下跌3.16%，其中面積在4000尺以上的獨立房價格下跌最狠，比4月份下跌38%。

從區(qū)域看，北部城市以NewMarket下跌最狠, 下跌13.76%，Aurora, 與Vaughan 緊隨其后，分別下跌9.82% 與9.83%。華人熱捧的列治文山和萬錦跌幅均為6%， 而King City受到影響最小，環(huán)比跌幅僅為 0.25%。近期華人關(guān)注較多的Oakville 跌5.56%，印度人聚居的Brampton 跌幅5.59%，密西沙加跌3.12%。具體到多倫多，跌幅達(dá)7.38%，士嘉堡跌幅達(dá)5.43%，北約克跌幅達(dá)2.2%，Etobicoke跌1.4%。

多倫多的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策一出臺，為何房價下跌的市場反映比預(yù)期的要強(qiáng)烈得多？特別是華人區(qū)的房地產(chǎn)市場的反映更為強(qiáng)烈，這就證明了加拿大各城市房價快速上漲主要是華人炒作的結(jié)果，無論是在讀的學(xué)生，還是已經(jīng)移民的華人，基本上是以華人為主。我周邊所認(rèn)識的幾個鄰居，這幾年他們炒房的瘋狂是無可復(fù)加了，基本上手上都購買4-5套住房。加上華人房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的鼓勵及出謀劃策，這些華人炒房者多以是如魚得水。一套又一套的住房在交易。

但是這次安省政府于4月21日起正式實施16項針對大多倫多房市的新政策，主要是從稅收及金融政策上入手，不僅增加了海外投資者購買住房的15%交易轉(zhuǎn)讓稅，而且也要求銀行對購買住房者的按揭貸款申請全面審查。如果達(dá)到所規(guī)定的要求，購買住房者要獲得購買住房的貸款申請根本就不可能。即使能夠獲得申請也會加上更多的限制。到加拿大的炒房者，無論是學(xué)生還是一般投資者，本來是希望以高杠桿來投資，新的政策出臺不僅增加了他們進(jìn)入的成本，也讓融資杠桿全面緊縮。國內(nèi)住房投資者想進(jìn)入多倫多的門檻越來越高，甚至于許多人根本無法進(jìn)入。在這種情況下，住房銷售豈能不迅速下跌？

對于不少已經(jīng)移民了的華人投資者來說，盡管他們購買住房不要增加海外投資者購買住房的15%交易轉(zhuǎn)讓稅，但今年加拿大稅務(wù)局全面要求居民只要交易了住房都得申報，無論是自住還是投資。正因為住房交易都得要申報，那些一直在利用加拿大的稅收漏洞的華人投資者就面臨巨大的風(fēng)險。因為，他們炒作的住房是否為自住還是投資不是由自己來定，而是審查后由稅務(wù)局決定。如果交易的住房不是唯一一套居住的住房，其收入要歸并到個人全部所得報稅。個人的綜合所得稅，年收入在4.2萬加元以上為22%，之上采取累進(jìn)的方式。最高可達(dá)到45%。這樣一來，加拿大居民想通過住房炒作來贏利并不是容易的事情。再加上0.5-2%不等的物業(yè)稅。在加拿大炒房就得當(dāng)心了。

所以，多倫多政府的房地產(chǎn)市場一出臺，基本上把非加拿大居民的華人擋在門外，或進(jìn)入房地產(chǎn)市場的門檻全面提高。同時，又對本國居民的炒房在稅收全面限制。在這種情況下，非加拿大居民的華人無法再進(jìn)入這個市場，炒高的房價已經(jīng)無人來接盤了，那么那些在高房價進(jìn)入市場的華人如果不逃走，就可能成了最后的接盤俠。這就是安省政府出臺房地產(chǎn)新政策房價急劇下跌的原因。

可以說，多倫多的房價短期內(nèi)炒高，華人炒作是主力，他們以中國炒房的財力與經(jīng)驗，橫掃加拿大溫哥華及多倫多市場。這些炒房者從來沒有經(jīng)歷過房地產(chǎn)的周期調(diào)整，只有春風(fēng)得意時刻。所以，這次多倫多房地產(chǎn)市場調(diào)控，他們是否成為最后的接盤俠，還得拭目以待。