市場(chǎng)空間巨大 運(yùn)作漸趨成熟
根據(jù)惠民公司在許昌市40多個(gè)單位的市場(chǎng)調(diào)研，有自愿參與此種模式建房意向的人達(dá)1萬多人，主要分三種類型的住房需求者，即：自住型、改善型和農(nóng)村人口進(jìn)城務(wù)工者。楊金城介紹說，大部分客戶屬于買不起商品房，又不能享受廉租房和經(jīng)適房，根據(jù)我們的抽樣調(diào)查匡算，這種類型的需求者約占全市需房者65%左右，需求潛力巨大。
記者采訪了解到，個(gè)人委托代理建房模式是由個(gè)人合作建房脫胎而來。幾年前，個(gè)人合作建房曾在全社會(huì)引起廣泛關(guān)注，先后有50多個(gè)城市成立了個(gè)人合作建房組織，聯(lián)合消費(fèi)者準(zhǔn)備自己開發(fā)建設(shè)平價(jià)房，但最后都銷聲匿跡。許昌的這種個(gè)人委托代理建房模式也是通過將自愿參與建房者組織起來，開發(fā)建設(shè)平價(jià)房，但解決了個(gè)人合作建房存在的合法性、規(guī)范性和專業(yè)性不足等問題。
個(gè)人委托代理建房模式吸取了個(gè)人合作建房“客戶前置”的長(zhǎng)處，即首先搞市場(chǎng)需求調(diào)查，提前鎖定客戶，同時(shí)吸取了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)公司化運(yùn)作的規(guī)范操作方法，但又區(qū)別于大多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運(yùn)作模式。
在經(jīng)營(yíng)方法上，房地產(chǎn)開發(fā)商建設(shè)的商品房是自主建設(shè)，自主定價(jià)，自主經(jīng)營(yíng)銷售，客戶后置；而個(gè)人委托代理建房是客戶前置，即提前約定好客戶，并受他們的委托，根據(jù)他們的意愿和要求設(shè)計(jì)建房，提前協(xié)商約定代建房?jī)r(jià)，提前約定代理服務(wù)費(fèi)收取的比例，建房成本全面公開，自始至終屬于代理行為；在資金投入上，開發(fā)商是自行投資開發(fā)建設(shè)，委托代理個(gè)人建房是以需房消費(fèi)者投資為主，公司資金作為輔助而實(shí)施的一種代理建房行為，并且從設(shè)計(jì)到建設(shè)，要全面聽取需房消費(fèi)者的意見，同時(shí)建房的全過程處于需房消費(fèi)者的參與和監(jiān)督之下。
在資金管理管理上，采用“多方共管，公開透明”的方式，即每個(gè)人預(yù)交的建房資金由代理公司方、出資人代表方組成住房建設(shè)監(jiān)管組共管，在銀行開立預(yù)存資金賬戶，銀行預(yù)留印章分設(shè)分管，在資金使用時(shí)，各方在用款項(xiàng)目申請(qǐng)書上共同簽字后，方可使用資金。并由銀行參與資金監(jiān)管，確保資金的安全管理和使用。
2011年11月，許昌市又一個(gè)用代理建房模式開發(fā)的六和花園小區(qū)項(xiàng)目也正式動(dòng)工。這個(gè)占地面積106畝、有13幢高層的小區(qū)，共計(jì)1350套房源，其中有1200套采用惠民公司的個(gè)人委托代理模式開發(fā)，房屋均價(jià)僅為2760元，而同類高層住宅市場(chǎng)價(jià)在4300元左右，已經(jīng)全部訂出。
楊金城介紹說，這種模式操作已經(jīng)趨于成熟規(guī)范，各個(gè)環(huán)節(jié)特別是資金管理使用等核心問題都在法律法規(guī)和參與者的監(jiān)管之下；營(yíng)銷廣告推廣和銷售服務(wù)等環(huán)節(jié)的減少，大大降低了管理成本費(fèi)用，有利于平抑房?jī)r(jià)，使房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)走向多體制、多機(jī)制、多種模式并舉的局面，也降低了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)銀行貸款的過度依賴。
河南省社科院院長(zhǎng)喻新安認(rèn)為，這種新的開發(fā)模式改變了當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)模式過于單一的狀況，有助于借助市場(chǎng)力量使房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)回歸理性。平抑房地產(chǎn)價(jià)格，一方面需要相關(guān)政策的落實(shí)到位，另一方面也更需要新的市場(chǎng)主體、新的開發(fā)模式，培育多元化的市場(chǎng)力量。
為保障房市場(chǎng)化運(yùn)作提供借鑒
一些專家認(rèn)為，這種開發(fā)模式通過完全市場(chǎng)化的運(yùn)作，在一定程度上達(dá)到了政府保障房建設(shè)的民生目標(biāo)，豐富了低端住宅市場(chǎng)的供給，對(duì)于平抑房?jī)r(jià)、激活中低收入階層購房需求有積極作用，值得借鑒推廣。
近期以來，保障房分配遇冷的現(xiàn)象頻頻出現(xiàn)，河南、廣東、湖北、河北等省份部分城市都曾出現(xiàn)經(jīng)適房銷售明顯“供過于求”的現(xiàn)象，許多樓盤的銷售比例不足一半，甚至只有一、二成。在鄭州、武漢等城市，首批公租房也遭受了市場(chǎng)冷遇。河南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)副教授張金波認(rèn)為，這反映出僅憑政府力量很難滿足多元化的市場(chǎng)需求，尤其是住房需求涉及交通、教育、醫(yī)療等多個(gè)方面，建保障房是政府做的惠民工程，但這并不意味著政府要完全包辦，也應(yīng)該考慮如何激活市場(chǎng)力量來解決問題。
河南省社科院副院長(zhǎng)谷建全等專家認(rèn)為，相比之下，許昌的個(gè)人委托代理建房模式是一種有益的探索，解決了經(jīng)濟(jì)適用房面臨的幾個(gè)難點(diǎn)問題。首先是切實(shí)降低了房?jī)r(jià)，使政府從經(jīng)適房建設(shè)、分配、管理等事務(wù)中解脫出來；其次是強(qiáng)化了透明度，在購房者的參與下，能夠確保質(zhì)量；此外，供求雙方直接掛鉤，能夠消除地產(chǎn)泡沫。這對(duì)于推進(jìn)經(jīng)適房的市場(chǎng)化運(yùn)作有重要的參考意義，尤其在二、三線中小城市發(fā)展?jié)摿^大。
另一方面，一些地方干部認(rèn)為，這種模式老百姓很歡迎，說明它很有生命力，作為一種有益探索，需要不斷在實(shí)踐中成熟完善，政府也應(yīng)給予大力支持；但同時(shí)，這種模式與現(xiàn)行的房地產(chǎn)開發(fā)模式有沖突，主要是利益沖突太大，也使得地方政府在支持和推廣上格外謹(jǐn)慎；此外，在土地招拍掛市場(chǎng)上能否在可接受價(jià)位成功舉牌，也是一大挑戰(zhàn)。
一些學(xué)者和專家建議，對(duì)于類似的微利地產(chǎn)開發(fā)模式創(chuàng)新，政府應(yīng)給予一定的政策扶持，甚至可以視同保障性住房享受相關(guān)優(yōu)惠政策，如在城市配套費(fèi)、墻改基金、電力配套費(fèi)等地方行政事業(yè)性收費(fèi)上給予減免。在稅收政策上，清理一些事實(shí)上重復(fù)納稅的項(xiàng)目，將既有的增值稅優(yōu)惠政策落實(shí)到位等，在成本透明的開發(fā)模式下，這些政策還會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)較大幅度下降。另一方面，建議政府在土地供應(yīng)方面給予支持，比如，可以采取土地價(jià)撥的方式，或者有針對(duì)性地采取掛牌方式予以支持。同時(shí)，建議相關(guān)部門加強(qiáng)對(duì)類似新開發(fā)模式的關(guān)注，給予引導(dǎo)和幫助。
聯(lián)系客服
