試析房產(chǎn)買賣中的避稅與偷稅 北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)約稿
避稅是指納稅人利用稅法上的漏洞或稅法允許的辦法，作適當(dāng)?shù)呢?cái)務(wù)安排或稅收策劃，在不違反稅法規(guī)定的前提下，達(dá)到減輕或解除稅負(fù)的目的。避稅與稅收立法者的意圖相違背但并不違法。偷稅指使用不合法的手段企圖不支付有關(guān)的課稅。偷稅為法律明文規(guī)定禁止的行為，它是一種違法行為，應(yīng)受到相應(yīng)的處罰。現(xiàn)實(shí)中房產(chǎn)交易當(dāng)事人為了達(dá)到少交稅的目的采取了多種操作方法。
一、延期交易過戶
因?yàn)槎惙ㄒ?guī)定滿一定的年限后就可減或免營業(yè)稅，延期交易過戶是最常見的避稅操作方式，是先進(jìn)行房屋的交接，待涉稅期滿恢復(fù)“自由”后再交易過戶。表現(xiàn)形式比較多的是，以租代售。此類合同條款并不違反現(xiàn)行的法律、法規(guī)規(guī)定，不好界定其違法，認(rèn)定合同無效。
但這種操作方法存在諸多法律上的風(fēng)險(xiǎn)：
1．因房?jī)r(jià)升降導(dǎo)致撕毀合同：房?jī)r(jià)飆升，房主可能不賣或一房多賣；房?jī)r(jià)回落，買方可能不買。違約成本如果低于可得利益，誠信缺失的上、下家極有可能撕毀合同，致使合同目的落空。
2．合同履行不能：（1）不可抗力如地震等造成房屋毀損滅失，合同客觀履行不能。因尚未辦理過戶手續(xù)，上家須承擔(dān)房屋毀損滅失的風(fēng)險(xiǎn)。（2）間隔長，變故多：如上、下家任何一方出現(xiàn)失蹤、死亡、重疾、出國等情況，又不能辦理或不能及時(shí)辦理相應(yīng)的公證委托手續(xù)，則后續(xù)交易過戶手續(xù)無法進(jìn)行或無法按時(shí)進(jìn)行，糾紛在所難免。
3．政策變化風(fēng)險(xiǎn)：（1）國家稅收政策的變化：如果在過戶時(shí)增加了新的稅費(fèi)，而原來的買賣合同中又沒有對(duì)此明確約定承擔(dān)主體，上、下家如對(duì)新增加的稅費(fèi)誰負(fù)擔(dān)達(dá)不成一致，糾紛隨之而來。（2）銀行貸款政策變化：由于沒有交易過戶，不能以房屋抵押登記，買方不能貸款，房主不能拿到全部房款，如果等到過戶時(shí)銀行貸款政策變化，買方不能貸款就不能再購買此房屋。另外，此間貸款利率的浮動(dòng)，下家也會(huì)受到相應(yīng)的影響。
4．其他風(fēng)險(xiǎn)：如房屋在此期間被列入動(dòng)遷范圍，買方雖早已入住使用，但因?yàn)闆]有辦理過戶手續(xù)，無法獲得相應(yīng)動(dòng)遷補(bǔ)償款項(xiàng)；下家再心急火燎也無濟(jì)于事，如及早過戶，下家的這種損失就可以有效避免。
二、假贈(zèng)與、真買賣。
主要體現(xiàn)為上、下家在中介的主持下先簽訂贈(zèng)與合同并辦理公證，然后再簽訂買賣合同。拿贈(zèng)與合同去交易中心辦理過戶，憑買賣合同支付相應(yīng)款項(xiàng)。這是一種明顯的逃稅行為。
風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在：
1．不予公證的風(fēng)險(xiǎn)：贈(zèng)與的標(biāo)的物是房屋，金額巨大，上、下家一般非親非故，很難讓公證人員相信贈(zèng)與行為是上家真實(shí)意思表示。若公證無法辦理，其他后續(xù)環(huán)節(jié)無法進(jìn)行下去。
2．此消彼長，面臨處罰：根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，房產(chǎn)贈(zèng)與合同必須辦理公證手續(xù)，而公證費(fèi)為房屋總價(jià)的2％左右，同時(shí)下家還需繳納房屋總價(jià)3％的契稅。這樣看來，和5．55％的營業(yè)稅相比，上、下家并沒有得到多少實(shí)惠。而且，如果逃避稅費(fèi)的行為情節(jié)嚴(yán)重，數(shù)額較大的話，上、下家很有可能受到國家財(cái)稅部門的處罰。
3．過戶后，如果下家違約不付款，上家就會(huì)處于被動(dòng)地位：房屋過戶后，下家很有可能對(duì)真正的買賣合同不再履行。此時(shí)，贈(zèng)與合同已經(jīng)過公證，即使上家提出贈(zèng)與合同是以合法形式掩蓋非法目的的無效合同，下家可能提出異議，此時(shí)合同的效力只能通過法院或者仲裁機(jī)構(gòu)才能予以確認(rèn)。時(shí)間、人力、物力的損耗不可避免。另外，上家也可能源于自身規(guī)避營業(yè)稅的難言之隱而不得不放棄訴訟。
4．下家往往無法追究上家的房屋質(zhì)量瑕疵責(zé)任。根據(jù)《合同法》第191條的規(guī)定，贈(zèng)與的財(cái)產(chǎn)有瑕疵的，贈(zèng)與人不承擔(dān)責(zé)任。鑒于此時(shí)房屋贈(zèng)與合同已經(jīng)過公證且在房產(chǎn)交易中心備案完畢，如果房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題，下家依據(jù)贈(zèng)與合同無法追究上家責(zé)任。這時(shí)下家只能是“啞巴吃黃連，有苦說不出”。
而當(dāng)事人采取假贈(zèng)與，真買賣的形式操作，如被國家財(cái)稅部門掌握確鑿證據(jù)，就有可能面臨被處罰的危險(xiǎn)。
三、“陰陽合同”操作。
所謂“陰陽合同”，是指在一次交易中同時(shí)簽訂兩份不同的合同。兩份合同中的一份具有虛假性，另一份為真實(shí)意思表示。該方式故意隱瞞了真實(shí)價(jià)款進(jìn)而虛構(gòu)較低價(jià)款，屬違法行為，是偷稅行為。“陰陽合同”是違法的，往往成為毀約一方的理由，在實(shí)際操作中也引發(fā)了大量的糾紛。
“陰陽合同”，約定的房?jī)r(jià)不一致。如果當(dāng)事人對(duì)于房屋成交價(jià)格產(chǎn)生爭(zhēng)議，認(rèn)定就比較麻煩。一般來說，認(rèn)定要根據(jù)后合同優(yōu)先于前合同的原則，以后訂立的合同為準(zhǔn)。但如一方當(dāng)事人確有證據(jù)證明雙方為規(guī)避納稅、騙取貸款等目的，故意在雙方正式簽訂的購房合同后又簽訂變更房?jī)r(jià)的虛假合同的，因該變更非雙方變更房?jī)r(jià)的真實(shí)意思，且具有非法避稅的目的，不應(yīng)予以認(rèn)定有效，仍應(yīng)以前合同約定的成交價(jià)履行，以先前簽訂的合同為準(zhǔn)。法院會(huì)建議稅務(wù)部門對(duì)偷稅者進(jìn)行相應(yīng)的處罰。
即使僥幸以這種方式完成了交易，如買方再次交易時(shí)，也可能增加其稅費(fèi)支出，如遇拆遷補(bǔ)償也會(huì)受影響。
目前采取這種“陰陽合同”明顯違法的方式操作的很少了，而是采取一種更為隱蔽的操作方式。將房屋交易價(jià)格分成二部分，一部分是房?jī)r(jià)款，另一部分是家電、裝修、等綜合補(bǔ)償款。網(wǎng)簽時(shí)按第一部分寫房?jī)r(jià)款，以達(dá)到少交稅的目的。就這種情況有的發(fā)生了糾紛到有關(guān)部門投訴，工作人員的回答是這種操作方法是雙方自愿的、不違法。仔細(xì)分析這種隱蔽的操作方式還是有法律上的瑕疵。家電屬動(dòng)產(chǎn)可與房屋分開可單獨(dú)算價(jià)格，而裝修材料添附于房屋上，價(jià)值是與房屋不可分割的，是房屋價(jià)款的一部分，綜合補(bǔ)償款更是沒有名目，更應(yīng)算是房屋的價(jià)款。實(shí)際操作中往往是100萬的總房款，而家電、裝修、等綜合補(bǔ)償款就占了40萬，雙方少交稅的目的很明顯，是以合法形式掩蓋非法目的，這樣的合同是無效的。更是有的毛坯房的買賣依葫蘆畫瓢，也以家電、裝修等綜合補(bǔ)償款的形式分開房款，更是明顯的違法。
通過這種方式操作的房屋買賣，貸款時(shí)銀行依據(jù)的是評(píng)估價(jià)，這種做低房款的方式并沒有在貸款時(shí)形成障礙。09年8月份北京市銀監(jiān)局昨天公開了二手房貸新規(guī)內(nèi)容。為防控北京轄內(nèi)銀行存量房貸款風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)存量房交易市場(chǎng)健康發(fā)展，北京銀監(jiān)局對(duì)北京轄內(nèi)銀行存量房貸款審批加強(qiáng)了政策規(guī)范，2009年9月1日起利用北京市住建委房屋交易權(quán)屬管理系統(tǒng)的存量房交易信息輔助貸款審批，一是銀行必須使用被房屋管理、稅務(wù)等政府有關(guān)主管部門認(rèn)可的網(wǎng)簽合同作為審批必要依據(jù)。二是規(guī)定發(fā)放住房貸款時(shí)，不得接受非網(wǎng)簽合同中的“交易價(jià)格”或網(wǎng)簽合同附件或補(bǔ)充協(xié)議中的附屬設(shè)備、裝飾裝修款項(xiàng)用以確定房屋抵押物價(jià)值，而須以網(wǎng)簽合同正文的房屋成交價(jià)格與評(píng)估價(jià)格孰低原則確定房屋抵押物價(jià)值；對(duì)附屬設(shè)備、裝飾裝修款項(xiàng)發(fā)放貸款應(yīng)歸入消費(fèi)貸款范疇另行審批。這有助于擠干“陰陽合同”、“分價(jià)合同”存在的虛假價(jià)格水分，使在網(wǎng)簽、納稅、過戶、抵押登記各環(huán)節(jié)通用的網(wǎng)簽合同房屋成交價(jià)格真正成為確定房屋抵押物價(jià)值的重要參考因素，并防范對(duì)附屬設(shè)備、裝飾裝修發(fā)放住房貸款而可能引發(fā)的合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)。
但是，不需要貸款的現(xiàn)金方式付款的，還可能存在綜合補(bǔ)償款的形式分開房款的情況，也應(yīng)引起重視。
