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小產(chǎn)權(quán)

　　根據(jù)國務(wù)院《關(guān)于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進(jìn)行城鎮(zhèn)住宅制度改革的通知》，職工購買公有住宅，在國家規(guī)定的住房面積內(nèi)，可以按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)出售。職工購房后另外擁有部分產(chǎn)權(quán)，可以繼承和出售，但出售要在購買5年以后才能進(jìn)行，原售房的產(chǎn)權(quán)單位有優(yōu)先購買權(quán)，售房的收入在扣除相關(guān)稅費(fèi)后，按個(gè)人與單位或政府各自所占的產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行分配。從這里可以看出部分產(chǎn)權(quán)和全部產(chǎn)權(quán)的一些區(qū)別。部分產(chǎn)權(quán)與全部產(chǎn)權(quán)的不同之處在于，部分產(chǎn)權(quán)是強(qiáng)調(diào)永久使用權(quán)和繼承權(quán)，而對(duì)收益權(quán)和處分權(quán)的行使則限定在一定范圍之內(nèi)。

大產(chǎn)權(quán)

　　國務(wù)院《關(guān)于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進(jìn)行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知》中規(guī)定：凡按市場價(jià)購買的公房，購房 者能夠擁有全部產(chǎn)權(quán)。市場價(jià)也就是住宅市場的行市價(jià)格或牌價(jià)價(jià)格。國家和地方政府不予壓低和抬高，隨行就市，任由買賣雙方商定，只要雙方能接受，即可成交。按照市場價(jià)購得住宅的房主，也就擁有了住宅的各項(xiàng)支配權(quán)利，也就是擁有了房屋、住宅的占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)。 　　在這里，房屋的全部產(chǎn)權(quán)與房屋的所有權(quán)是等同的，只不過是二者的提法有所不同。相對(duì)于“部分產(chǎn)權(quán)”而言，“全部產(chǎn)權(quán)”才有存在的意義。

概念分類

　　第一類小產(chǎn)權(quán)房：占用集體用地或耕地違法建設(shè)，將農(nóng)民集體用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，用于商品住宅開發(fā)的違法建筑。 　　第二類小產(chǎn)權(quán)房：在政府劃撥或出讓的土地上，不按規(guī)劃功能開發(fā)或使用，并將限制銷售的房屋直接在市場上銷售，具有產(chǎn)權(quán)糾紛隱患的不完全產(chǎn)權(quán)房。 　　第三類小產(chǎn)權(quán)房：在軍隊(duì)享有使用權(quán)的土地上進(jìn)行商品房的開發(fā)，之后賣給軍人以外的地方居民，俗稱“軍產(chǎn)房”。

性質(zhì)明確

　　國家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫“大產(chǎn)權(quán)房”，國家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫“小產(chǎn)權(quán)房”?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”、“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”有兩種：一種是在集體建設(shè)用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只屬于該農(nóng)村的集體所有者，外村農(nóng)民根本不能夠購買；另一種是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設(shè)的。 　　和一般意義上的商品房相比，“小產(chǎn)權(quán)房”沒有土地出讓金概念，也沒有開發(fā)商瘋狂的利潤攫取，所以，“小產(chǎn)權(quán)房”的價(jià)格，一般僅是同地區(qū)商品房價(jià)格的1/3甚至更低。“廉價(jià)”是大量城鎮(zhèn)居民頂著產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)購買“小產(chǎn)權(quán)房”的根本原因。說明一開始相當(dāng)多的農(nóng)民本身自己沒有建設(shè)能力為了盡快建好自己的房屋把一部分小產(chǎn)權(quán)的房子賣出去。差不多以集資的形式把自己的房子建起來。雖然暫時(shí)沒有權(quán)證，還是有相當(dāng)多城鎮(zhèn)居民和外來人員購買了小產(chǎn)權(quán)房。既購買了相當(dāng)便宜的房子自己居住，同時(shí)也是很大程度上幫助了農(nóng)民解決了的建房資金難題。

產(chǎn)生原因

城市房價(jià)過高

　　小產(chǎn)權(quán)房最吸引人的地方就在于其價(jià)格優(yōu)勢，這從另一個(gè)角度也說明了現(xiàn)在全國許多大中城市高企的房價(jià)正是催生小產(chǎn)權(quán)房的重要原因之一。2006年和2007年我國的房地產(chǎn)市場價(jià)格經(jīng)歷了一次全國性的上漲。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，2006年全年，全國房價(jià)平均上漲5.5%。北京、深圳是 房價(jià)上漲最快的城市，分別達(dá)到北京 10.4%、深圳10.0%。截至2007年6月北京普通住宅開盤整體均價(jià)10280元/平方米，比5月上漲了20.4%。雖然年后稍有回落，據(jù)預(yù)測2007年北京市房地產(chǎn)均價(jià)仍上漲了11.74%。由于我國經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展并不平衡，若干大城市的房價(jià)長期快速上漲，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)匾话憔蜆I(yè)人員的收入水平。與此同時(shí)，政府經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房的建設(shè)卻始終無法滿足這些住房需求。小產(chǎn)權(quán)房存在著大量現(xiàn)實(shí)的購買群。

擦邊球的空間

　　《中華人民共和國憲法》第八條中明文規(guī)定：“參加農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的勞動(dòng)者，有權(quán)在法律規(guī)定的范圍內(nèi)經(jīng)營自留地、自留山”。在憲法的第十條中也清楚的寫著：“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有?！倍吨腥A人民共和國土地管理法》第四十三條規(guī)定“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外?！钡诹l規(guī)定“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)?！?　　根據(jù)以上法律規(guī)定，在農(nóng)村集體所有的宅基地和集體建設(shè)用地上，農(nóng)民可以自行經(jīng)營，而且農(nóng)民自建的住房也是可以進(jìn)行交易的。 　　國土資源部的一位副總督察曾突出說明：“建設(shè)使用農(nóng)村集體土地，法律規(guī)定只有四種情況：一是農(nóng)民的宅基地，二是農(nóng)村公共設(shè)施的用地，三是農(nóng)村興辦的村辦企業(yè)或者聯(lián)營企業(yè)，四是根據(jù)擔(dān)保法，使用農(nóng)村集體用地抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的時(shí)候可以允許。除此以外，都是現(xiàn)行法律不允許的?！睆牧硗庖粋€(gè)方面來解讀，這就意味著在四種情況內(nèi)建小產(chǎn)權(quán)房，就不涉及到所謂的“違法”問題。這里還有一個(gè)核心，就是只要不是占用耕地，辦好相關(guān)小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)用地的手續(xù)，就不應(yīng)該存在什么大的原則問題。 　　正是因?yàn)檎叻梢?guī)定中存在很多模糊不清的地方，才導(dǎo)致了各地小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)的泛濫，在合法與非法之間給小產(chǎn)權(quán)房留下了一個(gè)擦邊球的空間。

農(nóng)地制度不合理

　　農(nóng)地制度安排中的不合理因素導(dǎo)致了農(nóng)民在土地增值的利益分配格局中沒能得到合理的價(jià)值補(bǔ)償。 　　農(nóng)村集體建設(shè)用地和城市建設(shè)用地產(chǎn)權(quán)地位的不平等表現(xiàn)在：城市國有建設(shè)用地有正式的土地使用權(quán)拍賣市場，實(shí)行市場定價(jià)，而農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的使用權(quán)市場體系和價(jià)格制度一直沒有建立起來，以致造成“同地不同價(jià)”；城市建設(shè)用地使用主體有使用權(quán)證，可以作為抵押到銀行等融資機(jī)構(gòu)進(jìn)行再融資和資產(chǎn)評(píng)估，而農(nóng)村建設(shè)用地沒有使用權(quán)證，也不能進(jìn)行上述的抵押和融資行為，不具有資產(chǎn)功能。同時(shí)國家對(duì)農(nóng)村集體建設(shè)用地的用途還進(jìn)行了嚴(yán)格的規(guī)定，一旦轉(zhuǎn)變用途還需要經(jīng)過國家相關(guān)部門的審批和征收。這直接導(dǎo)致了農(nóng)民在土地快速增值的過程中沒有得到合理的利益補(bǔ)償。根據(jù)國研中心課題組的調(diào)查，在目前“合法的”房地產(chǎn)開發(fā)過程中，土地增值部分的收益分配，只有 20%到 30%留在鄉(xiāng)以下，其中，農(nóng)民的補(bǔ)償款僅占 5%到 10%；地方政府拿走土地增值的 20%到 30%；開發(fā)商則拿走土地增值收益的大頭，占 40%到 50%。 　　而小產(chǎn)權(quán)房則是農(nóng)民集體直接自發(fā)在其集體所有的集體建設(shè)用地和宅基地上建設(shè)的房產(chǎn)，不需要繳納類似開發(fā)商為獲取土地交給政府的土地使用權(quán)出讓金（其中包括由政府出面征收農(nóng)民集體土地支付的征地費(fèi)用）；此外，由村集體牽頭開發(fā)，也省去了開發(fā)商；而建筑商就是當(dāng)?shù)剞r(nóng)民。如此一來，小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)就又省去了基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等市政建設(shè)費(fèi)用。另外工程設(shè)計(jì)建設(shè)的投入、配套開發(fā)建設(shè)費(fèi)用（如學(xué)校）、應(yīng)繳納的稅款、營銷費(fèi)用等房地產(chǎn)商的成本費(fèi)用也都大大節(jié)省。因而其開發(fā)成本，相比真正的商品房成本能低過 1/3。這也是小產(chǎn)權(quán)房市場價(jià)格低廉的決定性因素。而在這一開發(fā)過程中，農(nóng)民集體通過出售小產(chǎn)權(quán)房獲得的收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于政府征收土地的補(bǔ)償金額。

產(chǎn)權(quán)認(rèn)可

　　有不少人認(rèn)為隨著《物權(quán)法》的出臺(tái)，公民的財(cái)產(chǎn)權(quán)利全面被肯定，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房也會(huì)被法律所認(rèn)可，最終可以轉(zhuǎn)化為合法的產(chǎn)權(quán)房。那鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋究竟能轉(zhuǎn)化為真正意義上的產(chǎn)權(quán)房嗎？從我國目前的相關(guān)法律規(guī)定來看，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋轉(zhuǎn)化為產(chǎn)權(quán)房還缺乏法律依據(jù)。而從我國對(duì)土地的管理理念與土地管理的價(jià)值取向來分析，短期內(nèi)我國還不會(huì)放開集體土地的流轉(zhuǎn)。因此，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋向產(chǎn)權(quán)房的轉(zhuǎn)化還需要一段較長的時(shí)間。同時(shí)，即便今后鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋可以轉(zhuǎn)化為產(chǎn)權(quán)房，從現(xiàn)有的土地制度來看，購房人還會(huì)需要繳納土地出讓金。如此一來購房人購買鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋的費(fèi)用也就與購買商品房相差無幾。 ^[1] 　　國土資源部再次嚴(yán)厲地指出，小產(chǎn)權(quán)房實(shí)質(zhì)是違法建筑，違反土地管理法律，集體土地不得用于商品住宅開發(fā)，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房。中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室副主任、中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室主任陳錫文明確表示,小產(chǎn)權(quán)房違法,絕對(duì)不允許再建設(shè)。對(duì)于那些已經(jīng)在農(nóng)村購買了小產(chǎn)權(quán)房的消費(fèi)者,國家相關(guān)部門正在研究制定具體的解決措施。 ^[1]

購買風(fēng)險(xiǎn)

法律風(fēng)險(xiǎn)

　　鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的流通轉(zhuǎn)讓存在很多的限制，因?yàn)猷l(xiāng)產(chǎn)權(quán)房只具備了普通商品房的使用性質(zhì)，但不具備普通商品房的法律性質(zhì)，其實(shí)并不是商品房。所以，法律法規(guī)對(duì)商品房的相關(guān)規(guī)定和制度對(duì)鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房是無效的，人民法院也不能適用商品房買賣的法律規(guī)定及司法解釋處理涉及鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的案件，購房人的權(quán)益很難得到維護(hù)。同時(shí)，由于購買鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的合同是無效的，因此根據(jù)法律規(guī)定購房人只能要求開發(fā)商退還購房款并按銀行同期貸款利率支付利息等。但是根據(jù)目前已有的案例來看如果購房人明知所購房屋是鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房仍然購買的，由于己方有過錯(cuò)，可能人民法院就不會(huì)支持其要求賠償損失的請(qǐng)求。而且即使開發(fā)商違約，由于合同無效，購買人的權(quán)利將無法得到保障。由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房不受法律認(rèn)可，也不用在房管部門備案，不在政府機(jī)構(gòu)監(jiān)管范圍內(nèi)，因此在使用房屋的過程中，如果遇到一些房屋質(zhì)量問題、公共設(shè)施維護(hù)問題，其救濟(jì)途徑就非常有限。 最典型的案子就是1994年全國各地的畫家入駐通州宋莊，逐漸形成全國最大的畫家聚集地。但由于房價(jià)飛漲等多方面原因，陸續(xù)發(fā)生賣房農(nóng)民因反悔賣房起訴畫家的案件，至今已經(jīng)形成13起討房訴訟。 2007年7月，畫家李玉蘭第一個(gè)接到了一審敗訴判決書，法院判決合同無效，要求原房主按照評(píng)估價(jià)給李玉蘭9.3萬元補(bǔ)償款，李玉蘭于判決生效90日內(nèi)騰房。李玉蘭遂向市二中院上訴。 　　2007年12月，二中院終審首次認(rèn)定“畫家村”農(nóng)村房屋買賣合同無效，但判決中指出合同無效主要責(zé)任在于農(nóng)民反悔，李玉蘭可就賠償問題另行主張。

政策風(fēng)險(xiǎn)

　　在購買的是在建鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房，購房人與開發(fā)商簽訂合同并交付房款后，如果相關(guān)部門整頓鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)項(xiàng)目，可能就會(huì)導(dǎo)致部分項(xiàng)目停建甚至被強(qiáng)迫拆除。那么結(jié)果只能是購房人找開發(fā)商索要購房款，購房人就可能面臨既無法取得房屋，又不能及時(shí)索回房款的尷尬境地。另外，購房后如果遇到國家征地拆遷，由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房沒有國家認(rèn)可的合法產(chǎn)權(quán)，購房人并非合法的產(chǎn)權(quán)人，所以其很可能無法得到對(duì)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行的拆遷補(bǔ)償，而作為實(shí)際使用人所得到的拆遷補(bǔ)償與產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償相比是微乎其微的。

監(jiān)管缺位

　　目前，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋的開發(fā)建設(shè)還沒有明確的規(guī)定加以約束，開發(fā)建設(shè)的監(jiān)管同樣存在缺位。而鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋的開發(fā)得不到銀行貸款支持，開發(fā)過程中其大量的開發(fā)資金沒有政府和銀行進(jìn)行監(jiān)管，主要依靠開發(fā)商自律進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，一旦開發(fā)單位的資金或其它環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，極有可能變成爛尾工程。如果是將購房資金預(yù)交給沒有任何資質(zhì)和監(jiān)管的開發(fā)單位，對(duì)購房者而言，資金的安全，開發(fā)商資金是否按時(shí)到位，是否能夠按質(zhì)按時(shí)的交付房屋存在著很大的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，開發(fā)單位的資質(zhì)沒有，房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證。而且，入住后的物業(yè)管理也極易出現(xiàn)問題。

轉(zhuǎn)讓風(fēng)險(xiǎn)

　　根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。而農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對(duì)宅基地也只有享有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到法律的認(rèn)可與保護(hù)，也就不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。由此可見，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房是不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售的。但這并不是說鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房就不能轉(zhuǎn)讓，而是說購買后也不能合法轉(zhuǎn)讓過戶。其同時(shí)對(duì)房屋的保值和升值也有很大影響。

解決方法

　　全國政協(xié)委員、民進(jìn)中央常委、清華大學(xué)政治經(jīng)濟(jì)學(xué)研究中心主任蔡繼明教授表示，對(duì)于那些違法違規(guī)占用農(nóng)地開發(fā)建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目要堅(jiān)決地予以取締。要加強(qiáng)農(nóng)村集體所有土地的審批力度，對(duì)以租代征等違規(guī)使用土地的現(xiàn)象要堅(jiān)決予以制止。但是對(duì)于那些在農(nóng)村集體建設(shè)用地和宅基地上建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房，在政策上則要加以區(qū)分，要盡量利用經(jīng)濟(jì)手段、用科學(xué)發(fā)展的長遠(yuǎn)眼光來提出對(duì)策，解決問題。^[2] 　　承認(rèn)現(xiàn)實(shí)，平衡利益 　　許多小產(chǎn)權(quán)房是村集體之間通過整合集體所有的建設(shè)用地和宅基地，然后再在整合之后的集體土地上建設(shè)的。這事實(shí)上是對(duì)集體土地有效入市流轉(zhuǎn)的一種嘗試。這類小產(chǎn)權(quán)房不僅解決了城市居民住房難的問題，也實(shí)現(xiàn)了農(nóng)民增收，在一定程度上緩解了民生問題。很多城市居民都已經(jīng)購買了這類房產(chǎn)，這也證明了小產(chǎn)權(quán)房的確存在一定的市場。因此，除非嚴(yán)重影響國家和城市的統(tǒng)一規(guī)劃，對(duì)于那些合理合規(guī)建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房，在補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)補(bǔ)交相關(guān)費(fèi)用之后應(yīng)當(dāng)給予相應(yīng)的正式產(chǎn)權(quán)。為了防止不納入規(guī)劃建設(shè)房屋現(xiàn)象的進(jìn)一步蔓延，對(duì)于正在建設(shè)和新建的小產(chǎn)權(quán)房則要抓緊納入城市統(tǒng)一規(guī)劃當(dāng)中，經(jīng)過合理的審批程序予以確認(rèn)或者制止。 　　有效配置土地資源 　　現(xiàn)在國家頒布的各項(xiàng)政策，都是全國一刀切的行政命令，而對(duì)于集體建設(shè)用地上建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房，應(yīng)該努力運(yùn)用經(jīng)濟(jì)手段進(jìn)行調(diào)控，而不是單純運(yùn)用行政手段甚至進(jìn)行大面積的拆毀。這樣可能會(huì)激化社會(huì)矛盾，把好事變成壞事。 　　首先，小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)無疑會(huì)導(dǎo)致地方政府土地出讓金收入的縮減，建議加緊改革現(xiàn)行稅收體制，縮小中央財(cái)政收入的比例以緩解地方財(cái)政過渡依賴土地收入的狀況。如果能夠有效壓制住土地財(cái)政日益泛濫的勢頭，再加強(qiáng)對(duì)開發(fā)商的規(guī)范和監(jiān)管，商品房的價(jià)格就會(huì)趨于合理的空間。 　　其次，在我國稅收收入逐年穩(wěn)步遞增的情況下，中央和地方都應(yīng)加大財(cái)政轉(zhuǎn)移支付力度，尤其應(yīng)當(dāng)主導(dǎo)建設(shè)更多的廉租房。如果政府能夠提供足夠數(shù)量、價(jià)格合理、區(qū)位適宜的此類保障性住房，并且形成合理有效的分配機(jī)制，那么小產(chǎn)權(quán)房就不會(huì)具有如此的規(guī)模和吸引力。 　　深化土地產(chǎn)權(quán)變革 　　農(nóng)村的集體建設(shè)用地(包括宅基地，如果還繼續(xù)實(shí)行集體所有的話)，應(yīng)該和城市的國有建設(shè)用地具有同樣的權(quán)利，并按照同樣的市場原則定價(jià)。城市居民的宅基地，雖然是國有，但是其使用權(quán)可以出租、抵押、繼承和轉(zhuǎn)讓，而農(nóng)村居民的宅基地(使用權(quán))卻既不能出租、抵押，又不能繼承轉(zhuǎn)讓，城市居民的住宅可以賣給出價(jià)高的任何人，而農(nóng)村居民的住宅不能賣給出價(jià)更高的城市居民，這既違反了同地、同權(quán)、同價(jià)的原則，又限制了居民遷徙定居的自由。應(yīng)該實(shí)行國有建設(shè)用地和集體建設(shè)用地“統(tǒng)一市場”，達(dá)到“同地、同權(quán)、同價(jià)”。進(jìn)行城鄉(xiāng)土地市場體系建設(shè)，關(guān)鍵在于賦予城鄉(xiāng)集體建設(shè)用地相同的權(quán)益，“同權(quán)”是根本。同為建設(shè)用地，已經(jīng)不存在土地轉(zhuǎn)用問題，應(yīng)當(dāng)具有平等的產(chǎn)權(quán)，實(shí)行“同地、同權(quán)、同價(jià)”。

政策出臺(tái)

　　《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見》日前發(fā)布，其中明確了相關(guān)工作的重大政策問題。2011年11月9日，，國土資源部召開通氣會(huì)表示，將力爭在2012年年底前基本完成全國農(nóng)村集體土地的確權(quán)登記發(fā)證工作，并明確指出，小產(chǎn)權(quán)房不得登記發(fā)證。目前，農(nóng)村集體土地的確權(quán)登記已完成70%-80%。 　　確權(quán)登記完成逾70%-80% 　　國土部地籍管理司司長朱留華說，目前農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作正加緊進(jìn)行，去年頒布的中央一號(hào)文件明確規(guī)定，力爭用三年時(shí)間（即2012年）完成農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的工作。 　　朱留華表示，“截至目前，農(nóng)村集體土地的確權(quán)登記已完成70%-80%，到2011年年底應(yīng)該會(huì)有一個(gè)更好的結(jié)果”。 　　朱留華在會(huì)上透露，自2011年5月6日國土部聯(lián)合財(cái)政部、農(nóng)業(yè)部下發(fā)《關(guān)于加快推進(jìn)農(nóng)村集體土地登記發(fā)證工作的通知》以來，在目前的農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證遭遇了一部分政策問題，確權(quán)登記發(fā)證進(jìn)展較為緩慢，為推動(dòng)確權(quán)登記發(fā)證順利進(jìn)行，近日又下發(fā)了《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見》。 　　小產(chǎn)權(quán)房不得發(fā)證^[3] 　　《意見》提出，要嚴(yán)格規(guī)范農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證行為，嚴(yán)禁搞虛假土地登記，嚴(yán)禁對(duì)違法用地未經(jīng)依法處理就登記發(fā)證。 　　《意見》明確規(guī)定，“對(duì)于借戶籍制度改革或者擅自通過‘村改居’等方式非經(jīng)法定征收程序?qū)⑥r(nóng)民集體土地轉(zhuǎn)為國有土地、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織非法出讓或出租集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)、城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地、農(nóng)民住宅或‘小產(chǎn)權(quán)房’等違法用地，不得登記發(fā)證。對(duì)于不依法依規(guī)進(jìn)行土地確權(quán)登記發(fā)證或登記簿規(guī)范造成嚴(yán)重后果的，嚴(yán)肅追究有關(guān)人員責(zé)任”。 　　對(duì)于在確權(quán)登記中出現(xiàn)的土地糾紛矛盾，朱留華稱，農(nóng)村集體土地確權(quán)登記的原則是糾紛矛盾不調(diào)解完，將不予以登記發(fā)證。 　　朱留華稱，目前在全國范圍來看，城鄉(xiāng)接合部的土地登記確權(quán)發(fā)證工作做得很好，將為農(nóng)民合法維權(quán)提供依據(jù)。 　　《意見》規(guī)定，對(duì)于“撤村建居”后，未征收的原集體土地，只調(diào)查統(tǒng)計(jì)，不登記發(fā)證。調(diào)查統(tǒng)計(jì)時(shí)在新建單位名稱后載明原農(nóng)民集體名稱，以給國家下一步出臺(tái)相關(guān)法律政策后妥善處理該問題提供依據(jù)。

試點(diǎn)清理

　　2012年2月日，國土部召開發(fā)布會(huì)，公布2011年房地產(chǎn)用地管理調(diào)控等情況。國土部執(zhí)法監(jiān)察局巡視員王宗亞表示，2012年國土部將聯(lián)合相關(guān)部門，選擇“小產(chǎn)權(quán)房”問題相對(duì)突出的城市，開展 “小產(chǎn)權(quán)房”的試點(diǎn)清理，試點(diǎn)城市名單和試點(diǎn)方案目前正在研究中。 　　對(duì)于試點(diǎn)清理工作，王宗亞說，目前正在穩(wěn)妥有序地推進(jìn)啟動(dòng)試點(diǎn)工作。目的是在試點(diǎn)基礎(chǔ)上總結(jié)完善政策，為啟動(dòng)全面清理“小產(chǎn)權(quán)房”工作做好政策和制度的儲(chǔ)備。 　　目前，北京、上海作為兩個(gè)試點(diǎn)城市已獲批準(zhǔn)先行試點(diǎn)。北京市國土局局長魏成林表示，目前國土部只批準(zhǔn)了在集體土地上建設(shè)租賃房的辦法，還沒有批準(zhǔn)試點(diǎn)方案?！皣敛恳笤圏c(diǎn)封閉運(yùn)營，結(jié)果可控。我們目前正在制訂試點(diǎn)方案，完成以后要經(jīng)過國土部的審批?！?　　據(jù)了解，北京此前申報(bào)試點(diǎn)包括海淀區(qū)唐家?guī)X、昌平區(qū)北七家等項(xiàng)目。^[4]

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