“給我一個(gè)支點(diǎn)，我能夠撬動(dòng)地球。”這是古希臘數(shù)學(xué)家、力學(xué)家阿基米德的醒世恒言，一語道破了借助神奇支點(diǎn)、依賴杠桿原理、以小博大的科學(xué)原理。這種以小博大的杠桿原理被人們廣泛應(yīng)用于各個(gè)領(lǐng)域。同樣，在資本投資市場，杠桿原理也一樣能發(fā)揮出以小博大的作用，這種杠桿力的個(gè)人應(yīng)用，大大提高了個(gè)人財(cái)商力，充分利用這個(gè)力量，可以使財(cái)富以幾何級速度增長。杠桿力的合理應(yīng)用，可以使人“空手套白狼”，可以“白手創(chuàng)業(yè)”。這種應(yīng)用不是投機(jī)取巧，也不是違法犯罪，而是一種大智慧、大財(cái)商?？梢哉f，一個(gè)人在投資創(chuàng)業(yè)上，如果不會利用杠桿力，不善于找到這個(gè)支點(diǎn)，財(cái)富很難以倍增的速度增長，不能縮短成功奮斗的時(shí)間，自然無法獲得倍增的人生。
2007年，福布斯中國富豪榜上，人們發(fā)現(xiàn)一個(gè)現(xiàn)象，那就是在這些富豪中，多了很多做房地產(chǎn)的富豪們，有些人只在一兩年時(shí)間獲得的財(cái)富就能夠上榜，這些人就是在土地上，用鋼筋水泥獲得財(cái)富的一批人。很多數(shù)據(jù)和媒體報(bào)道說房地產(chǎn)利潤根本不是暴利，他們的利潤也就是10%～20%之間，而事實(shí)呢？如果從資金杠桿運(yùn)用上，這些房產(chǎn)商的利潤最低也是100%，甚至幾倍！如果說一個(gè)10億元的樓盤，純利潤是20%的話，那么這個(gè)房產(chǎn)商的純利潤就是2億元。但我們回頭看，房產(chǎn)商啟動(dòng)這個(gè)樓盤只用了自己的1億元資金，其他資金就是利用了杠桿力 銀行貸款、建筑商墊資、供應(yīng)商墊資、購房者預(yù)付款等，這樣算起來，房產(chǎn)商投資回報(bào)則是200%了，房產(chǎn)商正是利用房地產(chǎn)行業(yè)的游戲規(guī)則和營銷策略發(fā)揮出杠桿作用，獲得高額利潤。難怪有人說，中國房地產(chǎn)是技術(shù)含量最低的行業(yè)，但卻是最暴利的行業(yè)。
同樣，“炒房”人也充分利用了杠桿力，而這些杠桿力卻是國家支持的力量 銀行信貸。如果說一個(gè)人在2004年以首付8萬元購得一套20萬元的房產(chǎn)，在2007年以60萬元的價(jià)格賣掉這套房子，加上這4年付出的貸款額的本金以及利息，大概需要4萬元左右，那么這個(gè)人在這套房子上投入的資金成本是12萬元，再以60萬元出手，這套房子的純利潤是400%。投資者利用了這個(gè)杠桿力，很好地利用了“支點(diǎn)”作用，這個(gè)支點(diǎn)就是國家購置房產(chǎn)貸款政策。當(dāng)然，這個(gè)投資者在投資過程中趕上了房地產(chǎn)上漲階段，也很好地利用了我們財(cái)商的前一種力量 趨勢力。如果這個(gè)投資者首付的8萬元又是“借”的呢？也就是說這個(gè)人“杠桿”是借的，支點(diǎn)是國家給的，他的回報(bào)是多少呢？我們只能用無窮大來計(jì)算他的回報(bào)率，也更說明這個(gè)人是個(gè)財(cái)商非常高的人。
阿基米德的杠桿可以讓手無縛雞之力的人撐起千斤重物，而金融杠桿則可以讓小錢辦成大事。在阿基米德的那番話幾千年后，金融杠桿這玩意兒撐起了華爾街，又將它攪了個(gè)天翻地覆。這次全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)，“杠桿”也在里面起了很大的副作用，是罪魁禍?zhǔn)字?。這種杠桿被投資銀行放大利用，結(jié)果一點(diǎn)點(diǎn)導(dǎo)致了金融危機(jī)。許多投資銀行為了賺取暴利，采用二三十倍的杠桿操作。假設(shè)一個(gè)銀行A自身資產(chǎn)為30億元，30倍杠桿就是900億元。也就是說，這個(gè)銀行A以30億元資產(chǎn)為抵押去借900億元的資金用于投資，假如投資盈利5％，那么A就獲得45億元的盈利，相對于A自身資產(chǎn)而言，這是150％的暴利。反過來，假如投資虧損5％，那么銀行A賠光了自己的全部資產(chǎn)還欠15億元。
由于杠桿操作高風(fēng)險(xiǎn)，所以按照正常的規(guī)定，銀行不能進(jìn)行這樣的冒險(xiǎn)操作。所以就有人想出一個(gè)辦法，把杠桿投資拿去做“保險(xiǎn)”。這種保險(xiǎn)就叫CDS。
銀行A為了逃避杠桿風(fēng)險(xiǎn)就找到了機(jī)構(gòu)B。機(jī)構(gòu)B可能是另一家銀行，也可能是保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)。A對B說，你幫我的貸款做違約保險(xiǎn)怎么樣，我每年付你保險(xiǎn)費(fèi)5000萬美元，連續(xù)10年，總共5億美元，假如我的投資沒有違約，那么這筆保險(xiǎn)費(fèi)你就白拿了，假如違約，你要為我賠償。A想，如果不違約，我可以賺45億美元，這里面拿出5億美元用來做保險(xiǎn)，我還能凈賺40億美元；如果有違約，反正有保險(xiǎn)來賠。所以對A而言這是一筆只賺不賠的生意。B是一個(gè)精明的人，沒有立即答應(yīng)A的邀請，而是回去做了一個(gè)統(tǒng)計(jì)分析，發(fā)現(xiàn)違約的情況不到1％。如果做100家這樣的生意，總計(jì)可以拿到500億美元的保險(xiǎn)金，如果其中一家違約，賠償額最多不過50億，即使兩家違約，還能賺400億美元。A、B雙方都認(rèn)為這筆買賣對自己有利，因此立即拍板成交，皆大歡喜。
B做了這筆保險(xiǎn)生意之后，C在旁邊眼紅了。C就跑到B那邊說，你把這100個(gè)CDS（貸款或信用違約保險(xiǎn)）賣給我怎么樣，每個(gè)合同給你2億美元，總共200億美元。B想，我的400億美元要10年才能拿到，現(xiàn)在一轉(zhuǎn)手就有200億美元，而且沒有風(fēng)險(xiǎn)，何樂而不為，因此B和C馬上就成交了。這樣一來，CDS就像股票一樣流到了金融市場之上，可以交易和買賣。實(shí)際上C拿到這批CDS之后，并不想等上10年再收取200億美元，而是把它掛牌出售，標(biāo)價(jià)220億美元；D看到這個(gè)產(chǎn)品，算了一下，400億美元減去220億美元，還有180億美元可賺，這是“原始股”，不算貴，立即買了下來。一轉(zhuǎn)手，C賺了20億美元。從此以后，這些CDS就在市場上被反復(fù)地“炒”，現(xiàn)在CDS的市場總值已經(jīng)炒到了62萬億美元。
上面A、B、C、D、E、F 都在賺大錢，那么這些錢到底從哪里冒出來的呢？從根本上說，這些錢來自A以及同A相仿的投資人的盈利，而他們的盈利大半來自美國的次級貸款。人們說次貸危機(jī)是由于把錢借給了窮人，次貸主要是給了普通的美國房產(chǎn)投資人。這些人的經(jīng)濟(jì)實(shí)力本來只夠買自己的一套住房，但是看到房價(jià)快速上漲，動(dòng)起了房產(chǎn)投機(jī)的主意，他們把自己的房子抵押出去，貸款買投資房。這類貸款利息要在8％～9％以上，憑他們自己的收入很難應(yīng)付，不過他們可以繼續(xù)把房子抵押給銀行，借錢付利息，空手套白狼。此時(shí)A很高興，他的投資在為他賺錢；B也很高興，市場違約率很低，保險(xiǎn)生意可以繼續(xù)做；后面的C、D、E、F等都跟著賺錢。
產(chǎn)生次貸危機(jī)：房價(jià)漲到一定的程度漲不上去了，后面沒人接盤。此時(shí)房產(chǎn)投機(jī)人急得像熱鍋中的螞蟻，房子賣不出去，高額利息又要不停的付，終于到了走投無路的一天，把房子甩給了銀行。此時(shí)違約就發(fā)生了。此時(shí)A感到一絲遺憾，大錢賺不著了，不過也虧不到哪里，反正有B做保險(xiǎn)。B也不擔(dān)心，反正保險(xiǎn)已經(jīng)賣給了C。那么現(xiàn)在這份CDS保險(xiǎn)在哪里呢，在G手里。G剛從F手里花了300億買下了100個(gè)CDS，還沒來得及轉(zhuǎn)手，突然接到消息，這批CDS被降級，其中有20個(gè)違約，大大超出原先估計(jì)的1％～2％的違約率。每個(gè)違約要支付50億美元的保險(xiǎn)金，總共支出達(dá)1000億美元。加上300億美元CDS收購費(fèi)，G的虧損總計(jì)達(dá)1300億美元。雖然G是全美排行前10名的大機(jī)構(gòu)，也經(jīng)不起如此巨大的虧損。因此G瀕臨倒閉。
導(dǎo)致金融危機(jī)：如果G倒閉，那么A花費(fèi)5億美元買的保險(xiǎn)就泡了湯，更糟糕的是，由于A采用了杠桿原理投資，根據(jù)前面的分析，A賠光全部資產(chǎn)也不夠還債。因此A立即面臨破產(chǎn)的危險(xiǎn)。除了A之外，還有A2、A3 A20，統(tǒng)統(tǒng)要準(zhǔn)備倒閉。因此G、A、A2 A20一起來到美國財(cái)政部長面前，一把鼻涕一把淚地游說，G萬萬不能倒閉，它一倒閉大家都完了。財(cái)政部長心一軟，就把G給國有化了，此后A、A2 A20的保險(xiǎn)金總計(jì)1000億美元全部由美國納稅人支付。
上文已經(jīng)把美國的金融解釋得很清楚了，一筆錢倒來倒去，似乎很多人都發(fā)了大財(cái)，實(shí)際錢還是那么多，只能是從勞動(dòng)者還款的利息中來，如果勞動(dòng)者沒有繼續(xù)勞動(dòng)創(chuàng)造剩余價(jià)值，則不會有蛋糕可分。中間那么多人賺的錢是哪來的？最后一個(gè)入市的倒霉蛋G買的單。就像股市里在最高價(jià)接了盤是一回事。一旦真正創(chuàng)造這些財(cái)富的人，即貸款買房者，停止了繼續(xù)向這些金融機(jī)構(gòu)輸送他們創(chuàng)造的財(cái)富，這些泡沫立刻就爆裂了。
上文計(jì)算所用的假設(shè)和數(shù)字并不是實(shí)際情況，只是想通過這些數(shù)字讓大家更好地理解杠桿在經(jīng)濟(jì)危機(jī)中的副作用有多大。杠桿在這場經(jīng)濟(jì)危急中起到了反向作用，大大傷害了美國經(jīng)濟(jì)。事實(shí)上，美國金融危機(jī)的嚴(yán)重性的確無法低估。這種現(xiàn)象不僅僅發(fā)生在美國，同樣發(fā)生在金融業(yè)務(wù)發(fā)達(dá)的西方國家，就這樣，由金融危機(jī)逐漸蔓延成全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)。
通過上面的闡述，說明金融杠桿的基本原理并不復(fù)雜，對于我們大多普通人來說，這種杠桿作用我們都可以利用在房地產(chǎn)、期貨、黃金等具備杠桿操作的投資產(chǎn)品上，我們下面以房地產(chǎn)為例來探討杠桿在操作房地產(chǎn)上的原理應(yīng)用。
我們以前面小劉投資房地產(chǎn)為例，為了使例子簡單化，數(shù)字并不是精確計(jì)算所得，這樣便于理解。小劉和愛人兩人總收入不到4000元，每年的各種保險(xiǎn)都需要自己購買，除了各種開支還貸，每個(gè)月也只能剩下1000元；小劉在2003年購買了一套90多平方米的房子，首付借了家人5萬元，這套房子貸款15萬元，20年的還款期，每月大概還貸1000元。這套房子是為了結(jié)婚用的，房子后來租給韓國人，租期3年，年租金3 6萬元，租金年付，押金4000元。這樣，小劉收到第一年租金和押金共4萬元后，用2萬元還了裝修余款，手中還剩下2萬元，又拿出4000元，采取半年支付的方式租賃一套一居室公寓。這套房子每月還會為自己創(chuàng)造2000元的被動(dòng)收入，而且持續(xù)3年。
3年以后，這套房子增值了一倍，也就是說現(xiàn)在這套房價(jià)市價(jià)為40萬元。一般房產(chǎn)的增值想要變現(xiàn)的話需要把房子賣掉，也可以通過轉(zhuǎn)按揭貸款這種手法提高貸款比例而將房產(chǎn)增值的部分變現(xiàn)。假設(shè)這套房產(chǎn)韓國人繼續(xù)租下去，租金提高到每月4000元。小劉通過轉(zhuǎn)按揭提出來20萬元，銀行貸款額度提高到30萬元（去掉3年的還款，大約5萬元）。這樣每月還要還款2000元，每月還能保證有2000元的現(xiàn)金流。
如果小劉利用這20萬再投資房產(chǎn)。小劉以現(xiàn)金方式再投資一套價(jià)值20萬元的公寓，房子租出去每年租金收入是2萬元，3年是6萬元，這期間房間上漲50%；這樣，小劉在房產(chǎn)投入總收益是第一套房產(chǎn)市值40萬×50%=60萬-15萬（銀行貸款）=45萬元，第一套房租收入（4000-2000）×36（個(gè)月）=7.2萬元。第二套房產(chǎn)市值20×150%=30萬元，房租收入6萬元。這樣6年后小劉投資房地產(chǎn)總市值為45萬+7.2萬+30萬+6萬=88.2萬元。
如果小劉不采取現(xiàn)金投資方式，而是采取首付40%的方式購得兩套公寓，這樣花去16萬元，余款用于購房及裝修。每年租金每套房屋也都是2萬元，每年還貸每套房屋大概在1萬元，每年每套房屋凈剩1萬元；這樣3年后，小劉后面這兩套房屋市值是20×21×50%=60萬-20萬（未還貸款）＝40萬元，加上房租收入1萬×2×3＝6萬元。這樣6年后小劉投資房地產(chǎn)總市值為45萬＋7.2萬＋40萬＋6萬＝98.2萬元，通過杠桿作用，從第一套開始最初投入的5萬元，6年后變?yōu)?8 2萬元，翻了將近20倍（為了便于大家理解，上述數(shù)字沒有計(jì)算房屋在交易過程中的稅費(fèi)、行政收費(fèi)、房屋折舊費(fèi)）。后面就可以根據(jù)這種方法不停地把房地產(chǎn)投資滾大，從而享受租金回報(bào)，資產(chǎn)增值收入。
使用貸款產(chǎn)品來操作房地產(chǎn)投資，簡單地說就是借用金融機(jī)構(gòu)的資金來為自己賺錢。但是，前提是對房產(chǎn)下一階段的走勢的預(yù)判非常樂觀的情況下，使用金融杠桿吃進(jìn)房產(chǎn)。在開始的階段，投資者被允許使用金融杠桿的空間是非常小的，原因非常簡單，因?yàn)橘J款的來源是金融機(jī)構(gòu)，為了保護(hù)自己的資金安全，金融機(jī)構(gòu)必須考慮到貸款客戶是否可以承擔(dān)得起每月的還款額，而且要考慮到一旦客戶的資金鏈出現(xiàn)問題，通過擔(dān)保人連帶責(zé)任或者拍賣客戶抵押的房產(chǎn)可以追回所貸出資金。
通常情況下，貸款機(jī)構(gòu)會根據(jù)貸款者的收入情況考慮其是否可以承擔(dān)每月的還款壓力，而還款能力的判定全部取決于貸款者的可確定收入，如工資、公司收入等。金融機(jī)構(gòu)根據(jù)這些條件評判投資者的還款能力來確定發(fā)放貸款。如果條件達(dá)不到銀行條件標(biāo)準(zhǔn)，貸款者很難貸到很高比例的貸款，即使貸到了，也必須支付高得多的貸款成本。但在實(shí)際操作上，很多人都可以想方法做到，甚至做到“零首付”，也就是說，用“零成本杠桿”來撬動(dòng)房產(chǎn)。毫不客氣地說，在我們周圍，不排除不良貸款和泡沫成分。這需要投資者首先判斷好房產(chǎn)走勢；其次就是所投資的房產(chǎn)如何產(chǎn)生出好的現(xiàn)金流，提高收益，這都需要投資者有很好的財(cái)商來運(yùn)作。如果這兩點(diǎn)把握不好，房價(jià)漲到一定的程度就漲不上去了，后面沒人接盤，房子賣不出去，高額利息還要不停地支付，就會成為前面那個(gè)最后一個(gè)入市的倒霉蛋G，無力償還銀行貸款，只有把房子甩給銀行，如果大面積出現(xiàn)這種情況，也就是“次貸危機(jī)”了。
實(shí)際上，杠桿這種力量可以應(yīng)用到商業(yè)的各個(gè)實(shí)體領(lǐng)域。在商業(yè)上典型的“合同定金方式”就是杠桿作用的典型實(shí)例，人們在貨物交易時(shí)，通過簽訂合同，預(yù)付定金獲得一些貨物未來的購買權(quán)，當(dāng)所簽訂貨物價(jià)格的市價(jià)有大的起伏時(shí)，獲得收益或者承擔(dān)損失。比如2007年11月份簽訂2008年3月一份鋼鐵交易合同，交易額是1億元，定金是1000萬元，到了2008年3月，這份鋼鐵合同市值漲了20%，也就是說即使轉(zhuǎn)讓這份合同，就可以獲得2000萬元的利潤回報(bào)。這就是杠桿的正作用。同樣，如果2008年鋼鐵價(jià)格跌了20%，你不去履約這個(gè)合同，你將損失1000萬元。
我們通過杠桿力作用看，在這個(gè)應(yīng)用杠桿原理的過程中，需要3個(gè)條件。
（1）杠桿；
（2）支點(diǎn)；
（3）產(chǎn)生杠桿效應(yīng)。
也就是說，如果沒有杠桿 啟動(dòng)資金（自籌或者借貸），很難形成杠桿效應(yīng)；如果沒有支點(diǎn) 國家政策以及商業(yè)規(guī)則更不能形成杠桿效應(yīng)；如果整個(gè)活動(dòng)不能增值，即使有杠桿，找到支點(diǎn)，也不能創(chuàng)造財(cái)富，甚至產(chǎn)生負(fù)債，在資本運(yùn)作上，人們把這種杠桿效應(yīng)定義為投資財(cái)務(wù)杠桿（也屬于金融杠桿范疇）。
什么是財(cái)務(wù)杠桿呢？主要有以下兩種觀點(diǎn)：
其一，將財(cái)務(wù)杠桿定義為“投資者在制定資本結(jié)構(gòu)決策時(shí)對債務(wù)籌資的利用”。因而財(cái)務(wù)杠桿又可稱為融資杠桿、資本杠桿或者負(fù)債經(jīng)營。這種定義強(qiáng)調(diào)財(cái)務(wù)杠桿是對負(fù)債的一種利用。
其二，認(rèn)為財(cái)務(wù)杠桿是指在籌資中適當(dāng)舉債，調(diào)整資本結(jié)構(gòu)給企業(yè)帶來額外收益。如果負(fù)債經(jīng)營使得投資者利潤上升，便稱為正財(cái)務(wù)杠桿，負(fù)債為好債；如果使得投資者利潤下降，通常稱為負(fù)財(cái)務(wù)杠桿，負(fù)債為壞債。顯而易見，在這種定義中，財(cái)務(wù)杠桿強(qiáng)調(diào)的是通過負(fù)債經(jīng)營而引起的結(jié)果。
通過財(cái)務(wù)杠桿對負(fù)債的利用，我們將其結(jié)果稱為財(cái)務(wù)杠桿利益（損失）或正（負(fù)）財(cái)務(wù)杠桿利益。財(cái)務(wù)杠桿可以給投資者帶來額外的收益，也可能造成額外損失。任何只顧獲取財(cái)務(wù)杠桿利益，無視財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)而不恰當(dāng)?shù)厥褂秘?cái)務(wù)杠桿的做法都是投資者財(cái)務(wù)決策的重大失誤，最終將損害投資人的利益。通過財(cái)務(wù)杠桿的兩種結(jié)果，我們知道了如果杠桿利用不好，會產(chǎn)生損失，也就是說財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)是一把“雙刃劍”，既可以給投資者帶來正面收益、也可以帶來負(fù)面虧損。這里我們又面臨一個(gè)新的問題，就是如何控制好杠桿風(fēng)險(xiǎn)問題。當(dāng)我們利用財(cái)務(wù)杠桿時(shí)，我們應(yīng)該考慮好以下幾點(diǎn)：
（1）投資利潤率是否大于舉債利率水平。當(dāng)投資利潤率大于舉債利率時(shí)，杠桿舉債給投資帶來的是積極的正面收益；相反，當(dāng)投資利潤率小于舉債利率時(shí)，舉債給投資帶來的是負(fù)面收益。
（2）這種杠桿舉債不是盲目的舉債，不科學(xué)的舉債。舉債的同時(shí)，我們應(yīng)該做最好情況和最壞情況的財(cái)務(wù)預(yù)算，一旦向壞的情況發(fā)展，要及時(shí)做出相應(yīng)對策，化解風(fēng)險(xiǎn)。
（3）舉債時(shí)用“現(xiàn)金流”來核算舉債預(yù)期是好債還是壞債，使這種舉債會最大化地產(chǎn)生好的現(xiàn)金流，保證我們舉債有好的收益。一旦現(xiàn)金流出現(xiàn)負(fù)流向，也要及時(shí)做出相應(yīng)對策來應(yīng)對風(fēng)險(xiǎn)。
（4）時(shí)刻關(guān)注投資行業(yè)的政策變化。政策變化往往意味著國家或者市場對這個(gè)行業(yè)需要調(diào)節(jié)，這些政策將會直接影響行業(yè)的趨勢變化，趨勢變化了，也就意味著未來投資收益將會有變化，通過對趨勢的判斷，做出相應(yīng)對策。
（5）時(shí)刻關(guān)注投資行業(yè)趨勢，杠桿力應(yīng)該有效結(jié)合趨勢力，一旦趨勢發(fā)生變化，及時(shí)調(diào)整。一般情況下，把握好趨勢就可以幫助控制好財(cái)務(wù)杠桿的風(fēng)險(xiǎn)。這點(diǎn)在期貨投資市場尤為重要，做過期貨的人都知道期貨交易給投資者杠桿交易模式，就是用20%左右的保證金做100%的交易?？梢哉f，做期貨就是做趨勢，趨勢把握對了，無論做多做空（買賣預(yù)期漲或者買賣預(yù)期跌），都可以利用這個(gè)“交易杠桿規(guī)則”獲得高利潤，同樣，趨勢做反了，損失也不小。
