小區(qū)內(nèi)廣告隨處可見；公共收益被部分物業(yè)私吞；公共財務(wù)難得公開；威脅恐嚇、打罵業(yè)主常見；業(yè)主巨額維修基金被濫用；以未交物業(yè)費為由拒絕業(yè)主購買水電；以各種手段干涉或阻止成立業(yè)主委員會……
面對黑物業(yè)的壓迫，作為業(yè)主，不應(yīng)沉默，必須使用法律武器保護(hù)自己的合法權(quán)益！
且看權(quán)威媒體有關(guān)物業(yè)的評論——
近日，杭州一個小區(qū)業(yè)委會準(zhǔn)備拿出120萬元，來給業(yè)主們分紅。業(yè)委會表示，這120萬元是小區(qū)共有部分的經(jīng)營性收入，理應(yīng)取之于民用之于民。目前，業(yè)委會已經(jīng)完成分紅的準(zhǔn)備工作，在發(fā)放前，還將聽取相關(guān)部門的意見。（央視網(wǎng)）
又是別人家的小區(qū)——在人們感慨之后，隨之而來的又是無力感——應(yīng)當(dāng)如何讓自家小區(qū)也走上這條康莊大道？
某種程度上說，買房就是投資，不僅自己那套房子可以保值升值，連小區(qū)公共部分也有業(yè)主的份。然而你在現(xiàn)實中，很多人接觸的只有物業(yè)，而沒有業(yè)主委員會，當(dāng)主人成了被管理者，也就只剩下繳費的義務(wù)，談不上主人的權(quán)利了。
小區(qū)管理不善、業(yè)主意見沒人聽、物業(yè)費不斷漲價……業(yè)主掏錢請來的物業(yè)，反客為主成了尾大不掉的老爺，這樣的現(xiàn)實足夠戲謔與諷刺。
反過來說，之所以人們對這家小區(qū)如此羨慕嫉妒，也正是因為原本應(yīng)是司空見慣的常態(tài)，在生活中卻相當(dāng)罕見。事實上，能否分紅倒在其次，業(yè)主對自家小區(qū)事務(wù)缺乏知情權(quán)和話語權(quán)才是問題所在。
小區(qū)情況各不相同，有的商鋪租金不菲，有的會有占地補(bǔ)償，這意味著公共部分的收入大不相同。但也不可否認(rèn)的是，多數(shù)小區(qū)都有地下車位的租金、電梯和戶外等公共部分的廣告位租金，一年收入多少，又用到了哪里，有多少業(yè)主清楚？如果全是無須交差的糊涂賬，物業(yè)就成了業(yè)主們身上的寄生蟲——明著收物業(yè)費，暗地里再中飽私囊。這哪里是物業(yè)為業(yè)主服務(wù)，簡直是業(yè)主為物業(yè)服務(wù)，難怪有些物業(yè)公司合同到期也賴著不走了。
想要當(dāng)家做主人，小區(qū)先要成立業(yè)主委員會，這樣才有為業(yè)主謀利益的可能，進(jìn)而對物業(yè)公司形成監(jiān)督與制約，讓事情回到本來應(yīng)有的模樣。這是所有“別人家小區(qū)”共同的畫像，但落到現(xiàn)實卻并非易事，因為開發(fā)商自己找的物業(yè)會從中作梗，僅靠幾個熱心業(yè)主單打獨斗，很難成事。這就需要社區(qū)和街道主動作為，幫助轄區(qū)內(nèi)的小區(qū)業(yè)主成立自治組織，也只有這樣“扶上馬，送一程”，《物業(yè)管理條例》才能落到實處，讓小區(qū)的公共收益真正屬于全體業(yè)主，具體用途由全體業(yè)主決定。
“小區(qū)給業(yè)主分紅”的成功，完全可以復(fù)制，這是廣大業(yè)主的基本訴求，也是依法管理和自治的基本要求，沒理由再漠視下去了。
一小區(qū)的公共收益主要有哪些？
小區(qū)的公共收益，是指小區(qū)物業(yè)服務(wù)公司利用小區(qū)公共部分進(jìn)行經(jīng)營獲得的收益。
除此之外，部分通信運營管理費；因損壞小區(qū)的公共設(shè)施獲得的賠償；物業(yè)管理用房的收益等，也都屬于小區(qū)公共收益。
二小區(qū)的公共收益歸誰所有？
按照此規(guī)定，小區(qū)公共區(qū)域產(chǎn)生的收益應(yīng)該歸全體業(yè)主所有，由全體業(yè)主支配及使用。
三小區(qū)的公共收益應(yīng)該如何使用？
所以，按照規(guī)定，小區(qū)公共收益要么用于補(bǔ)充專項維修資金，要么按照業(yè)主大會的決定使用。除此之外的任何用途，業(yè)主均可主張其返還或者賠償損失等。
大部分人買房的目的就是改善家庭生活狀態(tài)?，F(xiàn)實是生活得到改善，煩惱隨之而來。買了房住的不舒服，住的難受，甚至忍氣吞聲的居住，儼然成為普遍現(xiàn)象。眾所周知，入住后的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量是決定業(yè)主居住舒適的核心。物業(yè)的責(zé)任心，小區(qū)的維護(hù)保養(yǎng)，決定小區(qū)老化速度。
沒有監(jiān)管的物業(yè)，怎么能夠為業(yè)主提供良好服務(wù)。物業(yè)公司是公司行為，公司是以盈利為目的，合同雙方存在不對等的情況下，會促使盈利方想盡一切辦法獲取最大利益。小區(qū)沒有成立業(yè)主委員會，小區(qū)服務(wù)方缺乏監(jiān)管，從而小區(qū)服務(wù)合同變相成單方合同。業(yè)主利益被侵占，業(yè)主權(quán)利得不到有效維護(hù)，成為常態(tài)。
業(yè)主委員會難以成立，有業(yè)主的原因，有物業(yè)的原因，有開發(fā)商的原因，也有政府基層單位的原因等，諸多因素疊加，阻礙其代表業(yè)主行使、維護(hù)業(yè)主權(quán)利。
業(yè)主不積極參與成立業(yè)主委員會的原因
主要有以下幾個方面以下逐條提出應(yīng)對建議
01忙碌沒有時間
生活的壓力，家庭的責(zé)任，業(yè)主們每日奔波忙碌。大城市更是早出晚歸。按照現(xiàn)在成立業(yè)主委員會的相關(guān)規(guī)定，需要戶主簽字或委托人簽字，開會投票選舉。個別地方甚至要求業(yè)主委員會成立籌備組集中投票選舉。單體業(yè)主時間難以確定，群體業(yè)主時間更難，達(dá)到同一公時基本不可能，如此造成業(yè)主因時間無法參與。
應(yīng)對建議：互聯(lián)網(wǎng)形式：建立小區(qū)業(yè)主大的qq群、微信群，小的討論群；組建樓棟志愿者團(tuán)隊。
02不了解業(yè)主委員會
社會宣傳的不到位，居民對事物關(guān)注不足，不是每個人都了解小區(qū)成立業(yè)主委員會的意義。小區(qū)公益人士在促進(jìn)成立業(yè)主委員會的過程中，經(jīng)常會遇到個別業(yè)主提問：業(yè)主委員會是做什么的？業(yè)主委員會成立有什么作用？業(yè)主委員會成立對自身有什么影響？不了解、不理解，從而不參與。
應(yīng)對建議：通過網(wǎng)絡(luò)搜集業(yè)主委員會相關(guān)資料。對業(yè)主委員會成立的意義，成立的必要性，相關(guān)成立流程宣傳?？赏ㄟ^網(wǎng)絡(luò)分享傳播，也可以打印后粘貼瀏覽。
03業(yè)主彼此不熟悉
生活在小區(qū)的業(yè)主，來自各行各業(yè)，彼此購買商品房入住，由于不熟悉，無法進(jìn)行有效選舉，選誰不選誰成為難題。由此產(chǎn)生部分業(yè)主不愿意參加選舉。
應(yīng)對建議：來自不同行業(yè)，不同地方的人，重新居住到一個新的小區(qū)，彼此不熟悉非常正常?？梢耘e辦討論會、研討會、聚餐、文藝會等，促進(jìn)業(yè)主之間的交流與認(rèn)識。業(yè)主委員會公益人士，可以直接將自身照片介紹，粘貼到各個樓道，帶動其他業(yè)主參與報名。參選人員一定要做到小區(qū)主要通行路線公示。
04擔(dān)心業(yè)主委員會不公益
業(yè)主委員會代表業(yè)主行使權(quán)利，如果權(quán)利得不到監(jiān)督，會孳生腐敗和權(quán)利濫用。業(yè)主擔(dān)心成立業(yè)主委員會不能做到公開透明，不能有效監(jiān)督，會發(fā)生新的侵占業(yè)主權(quán)利的問題。
應(yīng)對建議：業(yè)主委員會是代為業(yè)主行使權(quán)利，很難做到權(quán)利的監(jiān)督和理解。以至于權(quán)利濫用、亂用或侵占權(quán)利。亦或者個別業(yè)主猜忌蔓延，利益始作俑者歪曲事實混淆視聽，導(dǎo)致公益業(yè)主正常行為被曲解妖魔化。
業(yè)主委員會代為行使權(quán)利，轉(zhuǎn)變?yōu)榇鸀閳?zhí)行權(quán)利。小區(qū)事事公示，業(yè)主事事參與討論，業(yè)主委員會執(zhí)行落實經(jīng)過討論的事項。
05多次無法成立灰心失望
業(yè)主參與成立業(yè)主委員會，因成立人數(shù)不夠、成立時間較長、成立最終沒有備案通過等等，造成一次一次成立業(yè)主委員會失敗。后期業(yè)主參與積極性大打折扣，從而導(dǎo)致部分業(yè)主喪失信心或?qū)鏄I(yè)主的能力產(chǎn)生質(zhì)疑，既而不愿意參與。
應(yīng)對建議：先選出具有公信力的業(yè)主委員會成員，找到一個方便業(yè)主聚集討論問題的渠道。然后按照街道辦、居委會的流程穩(wěn)步推進(jìn)。即使出現(xiàn)基層單位認(rèn)為的不規(guī)范或材料不全，可以及時通知業(yè)主完善資料，避免每次歸零從頭開始，規(guī)避一而再再而衰三而散。
有了公信力選舉出的業(yè)主委員會成員推動，有了業(yè)主聚集隨時響應(yīng)，業(yè)主委員會備案缺什么資料、手續(xù)，居委會、街道辦有義務(wù)指導(dǎo)，更有義務(wù)協(xié)助完成。業(yè)主委員會的成立只是時間問題，再也不會被一次次打回重啟。
06單體問題不愿意成立
個別業(yè)主拖欠物業(yè)管理費，存在違建行為，侵占了小區(qū)其他公共利益，不愿意參與成立業(yè)主委員會；或懼怕業(yè)主委員會成立，對其行為追訴。
應(yīng)對建議：首先需要業(yè)主明確知曉，拖欠物業(yè)服務(wù)費，不是對物業(yè)公司傷害，是對繳費業(yè)主權(quán)益的傷害。物業(yè)公司不能按時收繳物業(yè)費，導(dǎo)致經(jīng)營狀況惡化，降低原有服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，主要形式為減員降成本，原有繳費業(yè)主的費用支撐小區(qū)的正常運行。
公示欠費業(yè)主房號、欠繳時長、欠繳金額，讓所有業(yè)主知曉，得到小區(qū)其他繳費業(yè)主的監(jiān)督。
違建行為由城建局綜合執(zhí)法評定管理，此部分內(nèi)部矛盾引入外部執(zhí)法渠道解決。
侵占公共利益的同樣采取公示，接受全體業(yè)主監(jiān)督。
便捷的公示渠道，業(yè)主隨時隨地掌控信息，信息的保存等至關(guān)重要。這樣才能促使行為在輿論監(jiān)督下的轉(zhuǎn)變。
07與物業(yè)或開發(fā)商有利益關(guān)系
個別物業(yè)、開發(fā)商親戚、朋友、員工等，在小區(qū)享受某些免費或特權(quán)，此部分群體不愿意成立業(yè)主委員會，甚至阻撓成立業(yè)主委員會。
應(yīng)對建議：此部分群體排除在外，業(yè)主委員會成立后，公示其欠費情況，侵占利益情況，對其進(jìn)行追索。此部分群體不需要爭取，視為十分之一不參與群體。
08商住混合住宅體，業(yè)主心態(tài)不同
商業(yè)與住宅的混合，商業(yè)業(yè)主的心態(tài)與小區(qū)居住業(yè)主的訴求點，有相同的，也有不同的，還有分歧的。居住業(yè)主既追求生活的便捷，又不希望商業(yè)的擾民，更不希望看到商業(yè)繁榮，對小區(qū)生活環(huán)境的壓縮。矛盾雙方導(dǎo)致兩個群體成立業(yè)主委員會難以達(dá)成統(tǒng)一，從而影響業(yè)主參與。
應(yīng)對建議：增強(qiáng)溝通，商住混合體，其共同權(quán)益是一致的，只是商戶怕提高物業(yè)服務(wù)費或其戶外廣告費用的投入。在保證商戶的權(quán)益下，商業(yè)業(yè)主是愿意社區(qū)建設(shè)更好，社區(qū)更加和諧的。
09炒房客、投資客，不在乎成立業(yè)主委員會
炒房客不裝修拖欠物業(yè)服務(wù)費。投資客出租人群不固定，甚至一戶嚴(yán)重超住人口。這些業(yè)主不積極甚至阻礙業(yè)主委員會成立。
應(yīng)對建議：炒房客的利益是相互的，社區(qū)服務(wù)不到位嚴(yán)重影響房屋的再次銷售價值實現(xiàn)。物業(yè)費畢竟是小金額，公示房屋拖欠物業(yè)費信息，同時做一說明。促使業(yè)主帶客戶看房，繳納物業(yè)費。
投資客因其侵犯的是核心業(yè)主利益，擾亂居住環(huán)境，故此部分群體暫時放棄，列為十分之一不爭取對象。
10有錢不在乎的心態(tài)
高檔小區(qū)或個別小區(qū)特別有錢的業(yè)主，小區(qū)事務(wù)參與積極性不高，居住環(huán)境不行，換套房住、換個小區(qū)住。對業(yè)主委員會成立不關(guān)心。
應(yīng)對建議：此部分業(yè)主，盡量爭取，因其財富值的不同，社會關(guān)系相對會多一些，有利于促進(jìn)小區(qū)業(yè)主委員會成立。采取便捷的方式，方便此部分業(yè)主發(fā)表聲音，行使權(quán)利。人生是一個過程，無論財富值多少，居住是回憶的點滴，即使自己換房，曾經(jīng)住過的地方也是滿滿的回憶。將宣傳單頁派發(fā)到家庭，促進(jìn)業(yè)主參與。
11籌備組人員的言論與其訴求不同
前期公益人士，由于飽受物業(yè)不作為之痛，難免有些言論過激。從而造成個別業(yè)主的不理解，不愿意參與業(yè)主委員會成立。
應(yīng)對建議：業(yè)主在業(yè)主委員會討論的時候，要做好會議安排，明確會議主持人、發(fā)言人，有秩序發(fā)言，控制好現(xiàn)場情況，做好會議記錄。
也可以找個互聯(lián)網(wǎng)平臺，方便大家集中討論，公開討論信息，透明的接受各方監(jiān)督與意見。
12個別業(yè)主的怕事心態(tài)，參與持觀望態(tài)度
個別業(yè)主擔(dān)心打擊報復(fù)，不愿意第一時間報名參與，持觀望心態(tài)，等到群體形成后，決定參與與否。
應(yīng)對建議：業(yè)主的擔(dān)心很正常，畢竟業(yè)主是固定居住地址，相關(guān)被打擊報復(fù)的事件全國經(jīng)常發(fā)生。建議有條件的社區(qū)，充分利用互聯(lián)網(wǎng)的方式，方便業(yè)主討論參與。
13公共利益事不關(guān)己高高掛起
個人損失暫時沒有看到，公共部分雖然被侵害，抱有事不關(guān)己高高掛起的思想。
應(yīng)對建議：公示小區(qū)已經(jīng)發(fā)生的被侵占收益明細(xì)，業(yè)主即將承擔(dān)的費用明細(xì)。
已經(jīng)發(fā)生的比如：各種廣告費用，停車費用，水電加收的費用等。
即將發(fā)生的比如：電梯8—12年的更換；給排水管網(wǎng)15—20年的更換；立面的維修保養(yǎng)；樓梯裂縫的填補(bǔ)；公共設(shè)施的維護(hù)；應(yīng)急發(fā)電供水系統(tǒng)10—20年更換；監(jiān)控系統(tǒng)5—10年更換等等。
