房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的幾種方法
2008-3-18 來(lái)源: 中國(guó)稅網(wǎng)
因?yàn)橘Y金存在時(shí)間價(jià)值，所以該公司依法取得了一筆無(wú)息貸款，是十分劃算的。根據(jù)企業(yè)所得稅稅前扣除辦法第二十九條規(guī)定：“納稅人取得土地使用權(quán)支付給國(guó)家或其他納稅人的土地出讓款應(yīng)作為無(wú)形資產(chǎn)管理，并在不短于合同規(guī)定的使用期限內(nèi)攤銷。”而從會(huì)計(jì)處理的角度來(lái)看，土地是與建筑物一并列入固定資產(chǎn)入賬，合在一塊提折舊的。我國(guó)稅法允許的房屋、建筑物最短折舊年限為20年，一般而言，納稅人出于自身利益的需要都會(huì)選擇這一折舊年限。因此，當(dāng)合同規(guī)定的土地使用期限低于20年，或者合同并沒(méi)有規(guī)定土地使用期限（按稅法規(guī)定，其攤銷期限不得短于十年），納稅人在申報(bào)繳納企業(yè)所得稅時(shí)，可以將其從房屋、建筑物原值中剝離出來(lái)，單獨(dú)攤銷。那么在土地?cái)備N期限內(nèi)，可以增加企業(yè)所得稅稅前列支費(fèi)用，納稅人獲得了延遲繳納稅款的好處。
（五） 適當(dāng)推遲土地的開(kāi)發(fā)時(shí)間來(lái)進(jìn)行納稅籌劃
根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行企業(yè)會(huì)計(jì)制度第四十七條規(guī)定，企業(yè)購(gòu)入或以支付土地出讓金方式取得土地使用權(quán)，在尚未開(kāi)發(fā)或建造自用項(xiàng)目前，應(yīng)作為無(wú)形資產(chǎn)核算，并按規(guī)定的期限分期攤銷。待該項(xiàng)土地開(kāi)發(fā)時(shí)，再將其賬面價(jià)值轉(zhuǎn)入相關(guān)在建工程成本?？梢?jiàn)，土地一旦開(kāi)發(fā)，最終將不可避免的形成納稅人繳納房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。所以，汕頭市某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司于2001年購(gòu)入一塊土地，支付轉(zhuǎn)讓價(jià)款240萬(wàn)元，該地規(guī)定房產(chǎn)余值是按房產(chǎn)原值扣除30%計(jì)算，如果該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在購(gòu)入當(dāng)年就開(kāi)始建造廠房，廠房完工后，該土地每年需繳納房產(chǎn)稅240×（1-30%）×1.2%=2.02萬(wàn)元。如果企業(yè)推遲一年建設(shè)，土地使用權(quán)按稅法規(guī)定其攤銷期限不得短于十年進(jìn)行攤銷，每年攤銷額為24萬(wàn)元，所以其轉(zhuǎn)入在建工程的賬面價(jià)值為216萬(wàn)元。廠房完工后，該土地每年需繳納房產(chǎn)稅216×（1-30%）×1.2%=1.81萬(wàn)元。從以上計(jì)算可以看出，推遲一年開(kāi)發(fā)，相應(yīng)的滯后了土地使用權(quán)形成房屋原值的時(shí)間，可少繳房產(chǎn)稅2.02萬(wàn)元；并且隨著土地使用權(quán)賬面價(jià)值的減少，該公司以后每年可少支出房產(chǎn)稅款0.21萬(wàn)元。數(shù)額雖小，但房產(chǎn)稅是納稅人一項(xiàng)長(zhǎng)期的固定支出，進(jìn)行納稅籌劃后節(jié)稅的效果是不言而喻的。因此，企業(yè)適當(dāng)?shù)赝七t土地開(kāi)發(fā)時(shí)間，便可獲得少繳房產(chǎn)稅的好處。
（六） 通過(guò)兩次銷售房地產(chǎn)進(jìn)行納稅籌劃
房地產(chǎn)銷售所負(fù)擔(dān)的稅種主要是土地增值稅和營(yíng)業(yè)稅，而土地增值稅是超率累進(jìn)稅率，即房地產(chǎn)的增值率越高，所適用的稅率也越高，因此，如果有可能分解房地產(chǎn)銷售的價(jià)格，就有可能存在實(shí)施納稅籌劃的空間，通過(guò)降低房地產(chǎn)的增值率，則房地產(chǎn)銷售所承擔(dān)的土地增值稅就可以大大降低。由于很多房地產(chǎn)在出售時(shí)已經(jīng)進(jìn)行了簡(jiǎn)單的裝修，因此，房地產(chǎn)企業(yè)可以就簡(jiǎn)單裝修上做納稅籌劃的文章，將其作為單獨(dú)的業(yè)務(wù)獨(dú)立核算，這樣就可以通過(guò)兩次銷售房地產(chǎn)來(lái)進(jìn)行納稅籌劃。前不久，汕頭某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司出售一棟房屋，房屋總售價(jià)為1000萬(wàn)元，該房屋進(jìn)行了簡(jiǎn)單裝修并安裝了簡(jiǎn)單必備設(shè)施。根據(jù)相關(guān)稅法的規(guī)定，該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)允許扣除的費(fèi)用為400萬(wàn)元，增值額則為600萬(wàn)元。該房地產(chǎn)公司應(yīng)該繳納土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加以及企業(yè)所得稅。土地增值率為600/400=150%.根據(jù)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第10條的規(guī)定，增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%，未超過(guò)200%的，土地增值稅稅額＝增值額×50%－扣除項(xiàng)目金額×15%.因此，應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅600×50%-400×15%=240萬(wàn)元，應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅1000×5%=50萬(wàn)元，應(yīng)繳納城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加50×（7%+3%）=5萬(wàn)元。不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)公司的利潤(rùn)為1000-400-240-50-5=305萬(wàn)元。
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