亂象叢生的房地產(chǎn)市場，有種聲音逐漸為大眾認可并占據(jù)了主流，那就是通過“住房保障體系”來降低房價：讓最低收入者住廉租房，低收入者買經(jīng)適房，中等收入者（夾心層）買限價房，高收入者去買商品房。
應該說，提出住房保障的初衷是良好的，保障也的確是一個正常社會的必需品，但是，靠政府有形之手根本不可能達成那么多層次完美的匹配，供需的平衡絕不可能通過人為貼標簽和政府定價的方式完成。如此“保障”沿用的仍是計劃經(jīng)濟的糧票思路，甚至已經(jīng)異化為用公共財政為少數(shù)人謀福利。
舊版經(jīng)濟適用房誕生于住房市場化改革以后，其目的是讓低收入者“買得起房”。首先，“讓低收入者買得起房”本身就是個偽命題。“住”得起和“買”得起一字之差，天壤之別。消費是分層次的，生存權不等于奢侈權，“買房”體現(xiàn)的是奢侈的置業(yè)行為而非生存必要，有能力買房顯然已經(jīng)不是低收入。全世界再富裕的國家也沒到人人擁有產(chǎn)權的地步，用公共財政為部分人分配產(chǎn)權其實是對更多人的不公。其次，在社會多元化的今天，作為供方的房價和作為需方的消費者的職業(yè)、收入、家庭狀況都是變量，昨天的低收入學生明天可能變?yōu)楦呤杖虢痤I，市場的風險也有可能將昔日的富翁變?yōu)槌嘭殻硞€時段靜態(tài)不變的工資數(shù)字作為“一次性套利資格”顯然極為牽強。
房產(chǎn)不同于簡單消費品，它既包括“居住”的使用價值也包括投資或投機價值，其市場價格也在不斷變化，所以住房未必要買，買房未必自住。從消費行為看，低收入者通過親友資助實現(xiàn)高消費，或者高收入者自愿低消費的情況并不鮮見，至于“中等收入”、“夾心層”的概念就更模糊。作為消費者，自住、改善和投資行為其實根本無法嚴格區(qū)分，工作地點、家庭狀況、房價預期、個人收入、消費偏好等任何因素發(fā)生變化都可能有意無意使消費、改善演變?yōu)閷嵸|上的投資、投機，這和個人品質、道德無關。
在真實的市場上，經(jīng)濟適用房與普通商品房只要能交易（盡管有鎖定期等各種限制），一個房號的炒賣價格基本上就是同地段兩種房的差價，所謂房號也就是購買資格的別稱。由于人類趨利避害的本性，可以說差價對每個普通人都誘惑巨大，連超市免費促銷日用品都能引發(fā)惡性傷亡事故，何況是動輒高達數(shù)十萬的利益！所以，搶購經(jīng)適房的隊伍里不但有無房戶，也不乏有房戶和富裕戶。
既然“套利資格”如此值錢，就免不了出現(xiàn)富人或準富人裝窮的現(xiàn)象，這同樣和個人品質道德無關，因為富人、窮人并不像男人、女人那樣有明確的概念界定，尤其在標準線附近的人群，收入、財產(chǎn)本來就說不清。面對實際無窮大的套利需求，盡管后來推行了在程序上相對公平的搖號制度，拋開“連號丑聞”不說，作為個體的購房者，理論上有可能一輩子也輪不上。
從推行經(jīng)適房的實際來看，利用制度漏洞成功套利的最大受益者，一是各地政府公務員階層，他們可憑工資條上的名義低收入和自批自用、定向分配的特權獲得購買超大經(jīng)適房的資格；二是富人階層，他們可憑借資金優(yōu)勢，通過偽造的收入證明，整單元整層購買經(jīng)適房用于出租、出售牟利。
在舊版經(jīng)濟適用房漏洞百出的情況下，各地新版經(jīng)濟適用房政策又提出了“產(chǎn)權封閉運行”的思路，即限定政府為惟一出售對象，或者從開始就設計成購買人和政府“共有產(chǎn)權”，盡管從實際上增加了成本和風險，一時封堵了套利漏洞，但是這類“沒有產(chǎn)權卻要出賣”的特種房到底賣的是什么，可能連政策制定者本人都說不清。
按物權法的解釋，半產(chǎn)權的保障房既無完整所有權也無擔保物權，只有用益物權，實際上大約等于購買者一次性支付“長期使用權”，也就是長期租賃權。半產(chǎn)權制造的是畸形商品，隨著房地產(chǎn)市場和個人情況的變化，為轉讓、抵押、繼承等諸多后續(xù)爭議埋下了隱患，紅頭文件制定的定價標準和政策變化才是今后能否套利的關鍵，顯然，這些都充滿著隨意性，與真正的市場無關。
保障的本意應該是救助而非奢侈的福利，事實上，租房才是貼近最低需求的純消費行為，買房至少屬于改善性需求或次低需求，保障當然應該先保最低需求，其作用本來就是幫助最貧窮那部分人的最基本需求而非致富。這個意義上說，廉租房或者公共租賃房才是住房保障制度惟一應該提供的公共產(chǎn)品。
雖然理論上依然存在套利空間（市場租金-自費部分=政府補貼），但轉租套利被查處的風險也很大，更主要的原因是“不值得”——從風險收益比來看，真正的富人沒有動機常年擠在窮人堆里領免費粥，一旦具備改善的能力，理性的消費者自然存在消費升級的動力，原有廉租房也會成為新的救助品惠及其他更需要的人群，類似流動救助站的作用。當然，廉租房和公共租賃房未必要用新房，其救助的性質決定，只能提供一般甚至稍差的居住條件，目的是最大限度地壓縮可能存在的套利空間，回避道德風險。
現(xiàn)實生活中，真正需要照顧的純無家可歸者、特別困難戶其實比例很小，我們并沒見到多少人露宿街頭，說明大多數(shù)人其實都是有房住的，多數(shù)人還是盼望著改善居住條件，其中很大一部分是擁擠戶和拆遷戶。對多數(shù)城市拆遷戶來說，被拆遷的基本是熱點地區(qū)，住舊房并不代表一定是貧困戶，很可能是捧著金飯碗要飯，主要還是產(chǎn)權不明、規(guī)劃混亂導致缺乏和政府、開發(fā)商公平博弈的機會。如果居民自有房產(chǎn)的真實價值能夠在市場上體現(xiàn)，相信絕大多數(shù)人根本不需要政府照顧?？梢哉f，一旦真正的市場秩序建立，甚至廉租房和公租房的規(guī)模都可以大幅壓縮。
