2010年11月24日07:16
重慶商報聶飛
我要評論(216)字號：T|T
大渝導讀：全國36個大中城市，除個別城市外，均以建筑面積計價，而套內面積單價相比建筑面積單價要高出許多，這種計價方式的技術差異導致不能真實反映重慶與全國各大城市相比的市場價格水平……
開發(fā)商違反下列3種行為，主管部門處以轉讓房款1倍以下的罰款商報圖形徐僑唯 制
在市三屆人大常委會第二十次會議上
昨日下午，市三屆人大常委會第二十次會議進入第二天，對《重慶市城鎮(zhèn)房地產交易管理條例（修訂草案）》一審進行了分組審議。在現(xiàn)行法規(guī)基礎上，修訂草案增加條款，意在堵住現(xiàn)行法規(guī)存在的漏洞，規(guī)范房地產交易，打擊炒房行為。
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8層以下樓房主體建筑封頂才預售
相比現(xiàn)行法規(guī)，草案對預售房屋的條件有所提高和細化。草案規(guī)定：擬預售房屋8層樓以下的，應完成主體建筑封頂；9層樓以上的，有兩個同步限制條件：一是已建房屋外形已完成8層，二是達到規(guī)劃批準面積一半以上。換言之，9層以上樓房應蓋完一半后才準預售。不符合上述要求預售條件的，房管部門責令停止售房，退還預售款，并處以已收預付房款5%~10%的罰款。
預售“門檻”提高 有利有弊
關于預售條件，現(xiàn)行法規(guī)是：開發(fā)商投入資金達到建設總投資的25%以上；屬高層的，達到規(guī)劃批準的擬建房屋面積的三分之一以上便可。
“草案新規(guī)，有利有弊。”昨日，重慶大學一房地產研究機構負責人說，一方面，草案對預售條件細化到樓層，更具操作性。對地產商來說，增加項目資金投入量，在宏觀調控趨緊的情況下，勢必影響一批實力不夠的中小房地產公司，可能導致其現(xiàn)金流轉困難，被迫退出。此舉，可減少爛尾樓產生幾率，更好地保護購房者利益。另一方面，預售“門檻”提高，會導致開發(fā)商投入成本提高，房屋出售價格相應也會提高。同時，因資金占用比例增大，會一定程度減少房地產市場供應量。這是否對重慶房價有影響，不好預測。
開發(fā)商“一房二賣” 將遭重罰
為防止“一房二賣”，該草案禁止房地產開發(fā)商下列3種行為：將已辦理合同登記備案的商品房再出售給他人；隱瞞商品房已設定抵押的事實，擅自將已辦理抵押登記的商品房出售給他人；將已預售的商品房進行抵押。違者，由主管部門處以轉讓房款1倍以下的罰款。
關鍵詞買房
按建面計價 與國家統(tǒng)計接軌
目前，我市的商品房是按套內面積計價。該草案修改為：商品房按建筑面積計價。
為何要改？市國土房管局局長張定宇解釋，目前國家統(tǒng)計局、城鄉(xiāng)住建部等對房屋價格信息的統(tǒng)計、評判，以及交易契稅、擬開征的物業(yè)稅計稅，都是以建面為準。執(zhí)行建面計價，與國家接軌，也可反映出與其他大城市房價的比較水平。
因為從全國36個大中城市看，除個別城市外，均以建筑面積計價，而套內面積單價相比建筑面積單價要高出許多，這種計價方式的技術差異導致不能真實反映重慶與全國各大城市相比的市場價格水平。因此，重慶調整商品房銷售計價方式、按建筑面積計價有其必要性。
更改計價方式 對購房者無影響
在昨日的分組審議中，人大常委會組成人員談到，商品房按建面計價，應明確建面包括哪些內容、該如何計算等，讓老百姓一看便明。不要一筆糊涂賬，讓開發(fā)商鉆空子，從中謀利。
有人大常委會組成人員說，更改計價方式，對購房者來說沒有影響。但更改后，房價會相對下降，將降低社會對房價的“熱敏度”。
預售資金應向買房人公開
我市曾發(fā)生過開發(fā)商將預售資金卷走或挪作他用的案件，為加強對預售資金的監(jiān)管，草案新增一款：預售資金的情況應當向預購人公開，供預購人查詢和監(jiān)督。
同時，草案第20條對預售資金監(jiān)管賬戶細化。開發(fā)商從項目發(fā)放按揭貸款的銀行中，選擇一家銀行作為預售資金監(jiān)管銀行。發(fā)放的按揭款，都將轉入該專管賬戶。
關鍵詞炒房
預售房禁捂盤 應一次全公開
今年，我市一些開發(fā)商為獲取更多利益而捂盤惜售，該草案將對此種“炒房”行為給予打擊。
該草案規(guī)定：取得預售許可證的房地產開發(fā)商，應當在10個工作日內，一次性公開全部準售房源，按照主管部門的規(guī)定，明碼標價對外銷售。未一次性公開全部房源進行預售的，房管部門責令改正，處1萬元以上3萬元以下罰款。拒不改正的，將吊銷預售許可證。
業(yè)內人士認為，雖然草案對開發(fā)商捂盤炒價有所限制，但徹底打擊捂盤惜售尚有難度。比如，開發(fā)商通過“假賣”等技術處理，就可規(guī)避法律風險，而且草案規(guī)定的處罰力度不大，對開發(fā)商的威懾效果不會太大。
禁止返本銷售售后包租投機
時下，一些開發(fā)商或商品房銷售中介，為了刺激消費者購房，搞“返本銷售”，宣傳購房返本，承諾每年返多少，若干年后可以白得一套房子。其奧秘在于開發(fā)商能快速收回投資，再加入炒房大軍，與購房者瓜分“炒房”收益。
另一種炒房模式則是，開發(fā)商在項目未竣工就搞“售后包租”，打出“統(tǒng)一經營、原價回購”、“提供每年8%的物業(yè)補貼”、“銀行擔保年收益9%”、“年均租金8.5%”等誘人噱頭，承諾將賣出的房屋回租后，搞酒店、農貿市場等，購買者坐享收益。業(yè)內人士認為，這其中存在很大欺詐風險。
草案禁止房地產企業(yè)或委托的房地產中介返本銷售或變相返本銷售；禁止采取售后包租或變相售后包租未竣工的商品房，違者，房管部門責令改正，并處1萬元以上、3萬元以下罰款。
一專業(yè)人士稱，草案能在一定程度上打擊炒房行為，規(guī)范市場。
關鍵詞租房
30天內拿合同到房管局備案
目前，租房市場魚龍混雜，給治安管理帶來難度。為規(guī)范租賃市場，草案規(guī)定，租賃雙方應當簽訂合同。出租人、代理出租人或其委托的房屋中介服務機構，應當在30天內，到出租房所在房管部門（房管局）辦理租賃合同備案手續(xù)。租房人轉租給他人的，仍需到所在房管部門登記備案。
違反上述規(guī)定，未去登記備案的，房管部門可處出租房屋已收租金5%以上至20%以下的罰款。中介機構未依法備案的，處其所獲收益50%的罰款。
對這一規(guī)定，業(yè)內人士認為，對出租自然人來說，不主動執(zhí)行，房管部門查處也有難度。昨日，列席會議的市國土房管局人員回應說，這確實是問題，并表示將進一步研究其操作性。
租房人需提供真實證件
草案對出租人、租房人雙方的義務有限制要求。租房人應提供真實有效的證件，不得擅自更改租賃房屋的結構、用途。
對出租人來說，不得向未提供有效身份證件的個人出租房屋，應向承租人出示房產證。出租已抵押房產，應當書面告知承租人。
群租不得損害公共利益
一些人為了獲得更多租房收益，將一間房改成多間，租給多人，即群租現(xiàn)象，引發(fā)諸多社會問題。
市國土房管局局長張定宇說，國家尚未對人均最低租房面積有明確限定，較難作出具體規(guī)定。草案只能原則規(guī)定：房屋租賃，應當保障承租人基本居住權并保障使用安全，并不得損害公共利益以及相鄰權利人的合法權利。
條例新規(guī)
二手房交易資金
將進入專戶結算
2004年，政府對房屋中介取消行政審批，采取行業(yè)自律。“轉變管理方式后缺乏監(jiān)督管理，導致中介市場混亂，引發(fā)諸多問題。”張定宇說，為規(guī)范房屋中介市場，草案規(guī)定房地產經紀、咨詢機構實行從業(yè)登記備案制，對中介人員出臺一系列禁止規(guī)定。
同時，一些二手房中介機構惡意占用、套取買賣當事人的資金的事件時有發(fā)生。為保證買賣雙方的利益，草案規(guī)定，通過房地產經紀人或中介代理機構成交的二手房買賣，通過本市設立的市住房置業(yè)擔保中心開設的專戶進行交易資金結算。
違規(guī)開挖地下室
房屋不得轉讓
草案規(guī)定，經規(guī)劃等行政部門認定的附有違法建筑的房地產，不得轉讓。這意味著，違規(guī)開挖地下室的房屋，將無法轉讓。
為防止一些房地產企業(yè)假借股權轉讓炒賣土地，躲避國家稅費。草案規(guī)定，將房地產企業(yè)股權轉讓，屬房地產轉讓。房管部門審查是否符合條件。工商部門辦理股東變更時，告知稅務機關，征收稅費。
此外，我市近年先后出現(xiàn)過“中華廣場”、“瑞奇大廈”未經批準擅自對房屋分割拆零轉讓的事件，嚴重侵害了當事人合法權益。草案規(guī)定，在建房屋需轉讓的，應當整棟、整層轉讓或按批準的建筑設計單元進行，不得擅自分割拆零轉讓。
會議點擊》
160名“涉黑”官員被查辦
記者昨日從本次會議上獲悉，重慶市今年繼續(xù)保持打擊黑惡勢力“保護傘”的高壓態(tài)勢，先后立案查辦的與黑惡勢力有牽連的職務犯罪官員達160人。
市檢察院報告稱，今年以來，共辦理代表建議7件，滿意率100%。報告介紹，市檢察院結合代表建議，重點加強涉黑案件和瀆職侵權案件辦理，建立了涉黑案件提前介入機制。據(jù)統(tǒng)計，今年1-10月，全市依法審查起訴涉黑犯罪62件、730人，立案查辦與黑惡勢力有牽連的職務犯罪案件132件，共160人。本版稿件由記者 聶飛 采寫
(重慶商報)
