律師解讀：新版廣州商品房買賣合同新在何處
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gz.focus.cn 2005年07月21日15:33 焦點(diǎn)廣州
新版廣州市商品房買賣合同（下面簡稱新合同）經(jīng)過較長時(shí)間的準(zhǔn)備，終于在最近正式推出了。較之于舊版的廣州市商品房買賣合同，確有不少新穎之處。下面，我們就看看有哪些主要的改變，到底新在哪里？搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)特邀房產(chǎn)律師楊永斌給廣大消費(fèi)者進(jìn)行解讀，讓消費(fèi)者更清楚的了解其中的條款，更好的保護(hù)自己的權(quán)益。
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廣州市最新商品房買賣合同（2005版）】
1、 網(wǎng)上售房更加透明化。
新合同是配合《廣州市房屋管理系統(tǒng)》（一期）而使用的。預(yù)售商品房的售房過程網(wǎng)上全程監(jiān)控，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在網(wǎng)上申請商品房預(yù)售許可證等業(yè)務(wù)。開發(fā)商在取得預(yù)售許可證后，市國土房管局將通過“廣州市房屋管理系統(tǒng)”在網(wǎng)上即時(shí)公布樓盤明細(xì)表、商品房銷售合同的示范文本、抵押、回遷、擬銷售的價(jià)格、已銷售的面積、金額、數(shù)量及未銷售的情況及其它需公布的信息等。商品房實(shí)施網(wǎng)上備案和進(jìn)行房地產(chǎn)登記申請。商品房現(xiàn)售的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)通過該系統(tǒng)，辦理新建商品房所有權(quán)初始登記后，進(jìn)行銷售。
新合同實(shí)行一套房屋對應(yīng)一個(gè)合同號碼，只能由網(wǎng)上下載，而不符合銷售條件的房屋不能下載該對應(yīng)號碼的合同。
２、買房人可以自行辦理合同登記備案
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將簽字蓋章的商品房買賣合同不少于 2 份交于購房人收執(zhí)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同網(wǎng)上備案之日起 10 日內(nèi)，向房地產(chǎn)交易登記機(jī)構(gòu)申請辦理商品房買賣合同備案確認(rèn)手續(xù)。過去在簽定舊版合同時(shí)，買受人往往不能拿到合同原件，也無法自行備案，使用新合同較好地解決了這個(gè)問題，預(yù)售商品房購房人可以自行向房地產(chǎn)交易登記機(jī)構(gòu)申請辦理商品房買賣合同備案確認(rèn)手續(xù)。
３、備案后開發(fā)商才能收取房款
新合同約定開發(fā)商在預(yù)售合同簽訂暨網(wǎng)上備案之后才能收取房款，備案后，買受人作為準(zhǔn)業(yè)主，其權(quán)益可以得到一定的保護(hù)，也有效地避免了開發(fā)商一房多賣等情況的發(fā)生。
４、買賣雙方約定違約責(zé)任
合同確定了較為明確的逾期付款和延期交房的違約責(zé)任。需要注意的是：在延期交房的違約責(zé)任的約定處留有空白行而逾期付款的違約責(zé)任的約定處沒有空白行，買收人應(yīng)該注意權(quán)利與義務(wù)的對等性。
５、計(jì)價(jià)方式可以多種選擇
刪除了爭議較多的按建筑面積計(jì)價(jià)的約定，改為推薦按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)。需要注意的是：新合同允許預(yù)售商品房選擇按套計(jì)價(jià)的方式，北京等地已經(jīng)規(guī)定預(yù)售商品房全部按套內(nèi)建筑面積的方式計(jì)價(jià)，廣東省建設(shè)廳也曾發(fā)文強(qiáng)調(diào)預(yù)售商品房均按套內(nèi)建筑面積計(jì)算房價(jià)。
６、可以自己申請辦理房產(chǎn)證
明確了買受人可以自行辦理產(chǎn)權(quán)登記，并約定開發(fā)商提供相關(guān)材料以配合買受人自行辦證。多了一個(gè)選擇，從一定意義上講該約定有助于買受人拿到房屋產(chǎn)權(quán)證書。
>>>新版購房合同實(shí)施 自辦房產(chǎn)證須逾3道檻(圖)７、保護(hù)買房人單方權(quán)。
新設(shè)了權(quán)利瑕疵擔(dān)保條款，明確了買受人的單方權(quán)。有助于保護(hù)買受人的合法權(quán)利，但將法院查封等也予與列舉，似有不妥，畢竟法律已有規(guī)定，并且要求更為嚴(yán)格。
8、 廣告試為合同一部分寫入條款
廣告和宣傳資料等開發(fā)商針對該商品房所作的具體說明列入合同附件。如果出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，視為合同內(nèi)容，出賣人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
9、刪掉了綜合驗(yàn)收等條款
順應(yīng)變革，調(diào)整了交樓條件的約定，刪除了經(jīng)驗(yàn)收合格和綜合驗(yàn)收等條款。原舊合同的經(jīng)驗(yàn)收合格約定過于不明確，綜合驗(yàn)收和分期綜合驗(yàn)收已被相關(guān)規(guī)范所終止。
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