買(mǎi)二手房，首先找中介？錯(cuò)，資深炒房客告訴小白該這樣做
現(xiàn)在的許多年輕人，工作在外地城市，出于自身、結(jié)婚、小孩入學(xué)等諸多原因，可能會(huì)考慮買(mǎi)一套二手房，但多數(shù)人對(duì)所在城市或許很陌生，更沒(méi)有太多買(mǎi)房的經(jīng)驗(yàn)，父母也不在身邊，平常需要工作，沒(méi)有太多的時(shí)間去關(guān)注房子，對(duì)于這種情況，結(jié)合身邊多位資深炒房客和自己購(gòu)買(mǎi)多套二手房的經(jīng)歷，提高一條買(mǎi)房的思路和二手房購(gòu)買(mǎi)特別注意事項(xiàng)，供參考。
1、想買(mǎi)房，先確定想買(mǎi)房的大致總價(jià)，量力而行。
根據(jù)自身或家庭年收入和所能提供的最大首付款，來(lái)確定自己所能購(gòu)買(mǎi)房子的總價(jià)。
月供占月收入的多少比較合適呢？這里提供兩種參考：①單身或已婚無(wú)孩工作穩(wěn)定，一般可控制在50%左右。②有孩家庭，一般控制在30%左右。貸款時(shí)間能選擇最長(zhǎng)時(shí)間30年最好。首付款并不是房主報(bào)價(jià)的20%或30%首付，是該房評(píng)估價(jià)格為基數(shù)進(jìn)行計(jì)算的，評(píng)估價(jià)格一般是報(bào)價(jià)的七八成，即100萬(wàn)報(bào)價(jià)的房子，正常評(píng)估價(jià)格80萬(wàn)左右。那么根據(jù)這個(gè)規(guī)則，我們大概可以計(jì)算你的首付應(yīng)準(zhǔn)備的資金（按照貸款20%和評(píng)估價(jià)70%計(jì)算），是報(bào)價(jià)的44%，即一套報(bào)價(jià)100萬(wàn)的房子，你需要準(zhǔn)備的首付資金大概44萬(wàn)左右，而并不是20萬(wàn)。這一點(diǎn)是很多小白不懂和需要注意的地方，和新房是不一樣的。當(dāng)然評(píng)估價(jià)格不同的房子和地段甚至中介出來(lái)的房子評(píng)估價(jià)會(huì)不同，具體在看房后應(yīng)問(wèn)清。
房貸款的計(jì)算，在很多房產(chǎn)網(wǎng)站里能找到小程序。根據(jù)自己每月所能提供的收入比例，很方便就能計(jì)算出來(lái)自己能貸款的總數(shù)。
提醒一點(diǎn)：合理運(yùn)用信貸杠桿。
2、不要盲目去找中介，先要在陌生區(qū)域快速熟悉和大致確定房源。
除非你對(duì)該區(qū)域非常熟悉，不然，你直接去中介公司看房，只會(huì)浪費(fèi)時(shí)間！
一般應(yīng)先在各大專業(yè)房產(chǎn)門(mén)戶網(wǎng)站APP中熟悉區(qū)域，尋找區(qū)域去選房，網(wǎng)站有：安居客、貝殼、房天下等等。軟件里有個(gè)“地圖找房”功能，非常方便?？梢苑浅Ｖ庇^的了解到該區(qū)域的各個(gè)小區(qū)的房源和價(jià)格大致情況。
地圖找房直觀顯示出該區(qū)域房源情況
選房原則：
①自己有意向的小區(qū)可以先了解。一般選房以當(dāng)前工作單位為中心，通勤時(shí)間盡量不超過(guò)30分鐘為宜，優(yōu)先考慮地鐵房，小區(qū)步行到地鐵站不超過(guò)10分鐘為佳，最好5分鐘。
②能兼顧小學(xué)學(xué)區(qū)，那是最好。然后考慮大社區(qū)，最好近20年內(nèi)的住宅。
③寧愿買(mǎi)單價(jià)貴符合的小居室，也不買(mǎi)地段交通不太好的大居室。
④參照選定小區(qū)的二手房租房?jī)r(jià)格，同樣區(qū)域，不同小區(qū)，比如差不多90平米左右的小三房，租房?jī)r(jià)格高的，更能說(shuō)明該小區(qū)品質(zhì)更優(yōu)，比如物業(yè)等或者戶型更好。
⑤如果熟悉的區(qū)域，線下去找中介公司，目標(biāo)小區(qū)盡量選擇500米以內(nèi)的中介，不選夫妻老婆店，盡量選擇老的業(yè)務(wù)員，如果是小區(qū)大門(mén)外開(kāi)業(yè)多年的大眾店可靠性很高。
3、基本確定了備選的幾個(gè)小區(qū)房源后，再聯(lián)系中介發(fā)布者。
房源大概確定后可以在網(wǎng)上直接咨詢相應(yīng)的發(fā)布人。但是在咨詢前，要注意以下幾點(diǎn)：
①同樣的房源會(huì)有很多中介公司掛出，要看對(duì)方所在中介公司，盡量選大公司，不選新公司或者小公司。
②中介人員盡量在網(wǎng)站內(nèi)選擇等級(jí)高的，有經(jīng)驗(yàn)的。
③千萬(wàn)不要在多個(gè)中介公司，同時(shí)咨詢同一套房源！首先，各家中介信息是相通的；最主要的是，你會(huì)為自己給自己推高房?jī)r(jià)來(lái)買(mǎi)單。不同的中介去聯(lián)系房主，房主會(huì)誤認(rèn)為很多人看房，造成心理價(jià)位不斷抬高，其實(shí)只有你一個(gè)人在看！
4、聯(lián)系好中介，實(shí)地看房。
看房幾個(gè)注意點(diǎn)：
①低樓層盡量約晴天看，看采光。頂樓閣樓，盡量雨后看，看漏水。看閣樓頂和頂樓外墻有無(wú)修補(bǔ)痕跡。臨街開(kāi)窗聽(tīng)噪聲。衛(wèi)生間看管道頂棚有無(wú)滲水?？葱^(qū)物業(yè)管理情況。
②問(wèn)清楚房子內(nèi)有無(wú)如病故、意外事故等情況，最好能在合同中注明。
③有學(xué)位的房子，問(wèn)清學(xué)位有沒(méi)有被占用，占用的話多長(zhǎng)時(shí)間能出來(lái)，同樣需要在合同中進(jìn)行約定。
5、簽訂購(gòu)房協(xié)議合同。
確定房屋的產(chǎn)權(quán)清晰，房主身份真實(shí)，無(wú)“居住權(quán)”（2021年以后增加一條很重要的審核項(xiàng)）等的條件下簽訂協(xié)議。
注意點(diǎn)：
①產(chǎn)權(quán)如果是夫妻共同人的，雙方均應(yīng)到場(chǎng)簽字。
②約定好違約責(zé)任，如果確定看好的，定金可以多交點(diǎn)，以提高對(duì)方違約金的數(shù)目，不要按照中介公司提供的違約金來(lái)執(zhí)行。比如，有房主因?yàn)榉孔訚q價(jià)等原因，要?dú)Ъs，但是買(mǎi)房人只交了少量的定金，造成漲價(jià)的金額足夠支付毀約的金額，對(duì)方就會(huì)輕易毀約。
③有這種房是交房時(shí)間不久，沒(méi)有不動(dòng)產(chǎn)證的，掛到中介，中介有可能為了促成成交，承諾協(xié)助房主多長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)辦理好不動(dòng)產(chǎn)證，這種情況，確實(shí)要買(mǎi)，一定要約定清楚中介違約的責(zé)任和賠償！但建議最好不要碰！
④中介費(fèi)用是可以協(xié)商談的。
⑤理清水電物業(yè)等費(fèi)用以及房?jī)?nèi)設(shè)施家具電器的歸屬。
6、注意盡量不要買(mǎi)公寓房！不買(mǎi)老破??！不買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房！盡量能買(mǎi)70年產(chǎn)權(quán)的住宅。
總的來(lái)說(shuō)，買(mǎi)房一定要記住不要想著一步到位，盡力而為，但是，一定要有“投資意識(shí)”，用接盤(pán)俠的眼光來(lái)思考，因?yàn)槊總€(gè)人所處階段不同，經(jīng)濟(jì)條件會(huì)不斷提高，滿足需求就會(huì)不同，等置換的時(shí)候，你就知道當(dāng)時(shí)選擇的是多么的明智，不光房子搶手，而且增值幅度還高。如果不賣(mài)，租金還會(huì)相對(duì)更高。
一點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)和大家分享，買(mǎi)房不可能面面俱到，大家有好的經(jīng)驗(yàn)，歡迎留言探討指正！
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