春節(jié)前回老家一趟，很多朋友想買房，問我了我?guī)讉€問題：一是，一個房地產(chǎn)項目，開發(fā)商到底賺多少錢？此前，也有一些朋友不解，有的說開發(fā)商是暴利，開發(fā)商自己則辯解超過25%的利潤不做（萬科）；二是，政府還有政策出臺嗎？目前的低迷狀態(tài)還要持續(xù)多久？何時見底？房價的泡沫真會破滅嗎？
下面，我們來依次揭開房價、政策、泡沫的真相。呵呵，申明一下：本文僅為個人觀點，僅供參考！
一、房價的真相（看看開發(fā)商到底賺了你多少錢？）
1、投資成本（看看房價成本到底多少？）
一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與成本費用估算的范圍包括土地購置成本、土地開發(fā)成本、建安工程造價、管理費用、銷售費用、財務(wù)費用以及開發(fā)期間的稅費等全部投資。
房地產(chǎn)建設(shè)項目各項費用的構(gòu)成復(fù)雜，變化因素多、不確定性大，依建設(shè)項目的類型不同而有其自身的特點，因此不同類型的建設(shè)項目，其投資和費用構(gòu)成有一定的差異。對于一般房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，投資及成本費用，由開發(fā)成本和開發(fā)費用兩大部分組成，后期經(jīng)營的話，還有相關(guān)經(jīng)營稅費。
（一）、開發(fā)成本
1. 土地成本（毛地和凈地）
2.前期工程費
規(guī)劃設(shè)計費用（2-3%×3）
項目可行性研究費用（1-3%×3）或 0.08-0.15%×投資額
水文、地質(zhì)勘察費用（0.5%×設(shè)計概算）
三（七）通一平費用（實際情況） 三通一平50-70元/㎡×占地面積
3.建筑安裝費
土建工程費用 根據(jù)省建筑工程預(yù)算定額和經(jīng)驗數(shù)值
土建、給排、單位工程、室內(nèi)外裝飾承包商單位的項目利潤
水電費用一般占土建費用的15%
設(shè)備及安裝費
計算方法：單元估算法（酒店），單位指標(biāo)估算法（按建筑面積計算），工程量近似匡算法（按照預(yù)算方法），類似工程經(jīng)驗估算法
4.基礎(chǔ)設(shè)施費 100-200元/㎡×總建面
（包括供水、供電、道路、綠化、供氣、排污、電訊、環(huán)衛(wèi)）
供水15元/㎡×總建面、供電65元/㎡×總建面、道路40-50元/㎡×道路面積
5.公共配套費
（不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施）
6. 開發(fā)期間稅費
國家政府按有關(guān)文件支付使用的各種稅收和各類費用，主要包括：
配套設(shè)施建設(shè)費
建筑工程質(zhì)量與安全監(jiān)督費用
供水補償費用，供電負(fù)荷費用（增容費）
供水 600元/t, 其中住宅0.3t/人，商業(yè)0.1 t/㎡
供電 住宅480元/KVA，4KVA/戶；商業(yè)1000元/KVA，8KVA/100㎡
物業(yè)管理基金 2%×基建投資
其他稅費 2%×基建投資
7. 不可預(yù)見費用（又稱預(yù)備費） 3-5%×1-5 或3%×投資額
市場條件，引起三材價格變化
施工圖更改，因設(shè)計更改而發(fā)生的費用
自然災(zāi)害的損失及預(yù)防災(zāi)害而發(fā)生的費用
