（二）、開(kāi)發(fā)費(fèi)用：是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。
1．管理費(fèi)用
可按項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成中前1～6項(xiàng)之和為基數(shù)，按3％左右計(jì)算。
2．銷(xiāo)售費(fèi)用
指開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目在銷(xiāo)售產(chǎn)品過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及專(zhuān)設(shè)銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)或委托銷(xiāo)售代理的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括以下二項(xiàng)：
2.1．廣告宣傳費(fèi)：約為銷(xiāo)售收人的1.5％一2.5％；
2.2．銷(xiāo)售代理費(fèi)：約為銷(xiāo)售收入的1.5％一2.5％；
以上各項(xiàng)合計(jì)，銷(xiāo)售費(fèi)用約占銷(xiāo)售收人的3％一5％。
3．財(cái)務(wù)費(fèi)用
指為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為借款利息和其他財(cái)務(wù)費(fèi)用（如匯兌損失等）。
（三）．項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)
1．轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)稅費(fèi)
2．租賃營(yíng)業(yè)稅
3．土地增值稅
4．企業(yè)所得稅
案例：某地級(jí)市住宅項(xiàng)目，位于老城區(qū)主干道上，占地面積約75畝，容積率2.0，總建筑面積約10萬(wàn)平方米，土地取得費(fèi)用100萬(wàn)元/畝。
注：按七項(xiàng)成本法估算，自有資金不詳，測(cè)算中未考慮借貸利息。
實(shí)際上，目前中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的50%開(kāi)發(fā)款來(lái)源于借貸（包括銀行以及私人高利貸），比如江西上饒、玉山等地的開(kāi)發(fā)商，一般私人高利貸月利在2.5分-3.0分左右，年利率就是30%上下。如果本項(xiàng)目貸款約占開(kāi)發(fā)資金50%，即大約貸款4000萬(wàn)，那么財(cái)務(wù)成本就是1200萬(wàn)，也就是均攤到每平米約增加120元，實(shí)際成本約為2000元/㎡。
2、經(jīng)濟(jì)效益（看看開(kāi)發(fā)商到底賺了你多少錢(qián)？）
這是按照開(kāi)發(fā)商預(yù)期售價(jià)計(jì)算的經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算。
