南京房地產(chǎn)項(xiàng)目成本測算案例
項(xiàng)目成本測算現(xiàn)在我們將為廣大購房者演示如何計(jì)算您買的房子的成本，通過計(jì)算您就可以了解開發(fā)商到底賺了您多少錢，利潤有多高，您的錢進(jìn)了誰的腰包！
例子：根據(jù)立項(xiàng)批文由某開發(fā)公司建設(shè)該項(xiàng)目，建設(shè)資金自籌。占地面積1萬平方米，擬建商品房2萬平方米(純住宅)，建筑容積率不大于2.0，可銷售面積2平方米。建筑綠化率40%。
一、土地成本
該開發(fā)公司通過拍賣得到該土地，拍賣支出5千萬人民幣，土地成本為5000元/平米，樓面價(jià)2500元/平米。
二、前期費(fèi)用
根據(jù)南京市有關(guān)規(guī)定：基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 營業(yè)用房160元/平方米 住宅135元/平方米教育配套費(fèi) 營業(yè)用房20元/平方米 住宅10元/平方米新建房屋白蟻防治費(fèi) 2.3元/平方米新墻體專項(xiàng)費(fèi) 10元/平方米土地變更專項(xiàng)費(fèi) 2元/平方米地形圖購置費(fèi) 0.29元/平方米規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 30元/平方米消防專項(xiàng)費(fèi) 3元/平方米測繪放線驗(yàn)收費(fèi) 5元/平方米自來水管網(wǎng)集資費(fèi) 30元/平方米累計(jì)以上各項(xiàng)費(fèi)用，總支出455.18萬元，平均每平方米分?jǐn)?27.59元。
三、工程建設(shè)成本
場地平整費(fèi) 10元/平方米；質(zhì)檢費(fèi) 5元/平方米；招投標(biāo)費(fèi) 2元/平方米；工程監(jiān)理費(fèi) 15元/平方米；地質(zhì)勘探費(fèi) 12元/平方米；噪音排污費(fèi) 4元/平方米；樁基工程費(fèi) 小高層、高層140元/平方米 多層80元/平方米；電增容管線費(fèi) 40元/平方米；自來水管網(wǎng)工程費(fèi) 40元/平方米；共建配套 30元/平方米，累計(jì)以上各項(xiàng)費(fèi)用，本項(xiàng)目工程支出約2856萬元 ，平均每平方米分?jǐn)?428元。項(xiàng)目直接費(fèi)用=土地成本+前期費(fèi)用+工程建設(shè)成本=5000+455.18+2856=8311.18，平均每平方米分?jǐn)?4155.59元
四、 房屋銷售費(fèi)用按項(xiàng)目直接費(fèi)用的4%計(jì)算
總費(fèi)用支出242.05萬元，平均每平方米分?jǐn)?21.03元。
五、 開發(fā)管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用，按項(xiàng)目直接費(fèi)用的5%計(jì)算
總費(fèi)用支出302.56萬元，平均每平方米分?jǐn)?51.28元。
六、 不可預(yù)見費(fèi)用按項(xiàng)目直接費(fèi)用的1.5%計(jì)算
總費(fèi)用支出90.77萬元，平均每平方米分?jǐn)?5.38元。項(xiàng)目間接費(fèi)用=房屋銷售費(fèi)用+開發(fā)管理費(fèi)用+財(cái)務(wù)費(fèi)用+不可預(yù)見費(fèi)用242.05+302.56+90.77=635.38萬元 綜合上述費(fèi)用為：8946.56萬元
最終利潤分析開發(fā)總成本：8946.56萬元綜合成本價(jià)：4473.28元/平方米可銷售面積：20000平方米假設(shè)：住宅綜合銷售價(jià)格：6000元/平方米銷售總收入6000*20000=12000萬元銷售稅費(fèi)=12000*5.3%=636萬元開發(fā)利潤=12000-8946.56-636=2417.44萬元成本利潤率=2417.44/8946.56=27.02%
以上的計(jì)算比較煩瑣，為方便廣大購房者能清楚的計(jì)算房屋成本價(jià)，完全可以以下的簡單公式來計(jì)算：
第一步：房屋成本價(jià)=樓面價(jià)(土地成交價(jià)/土地成交面積*容積率)+r (r為常數(shù)，為估算值，主要為所有次費(fèi)用之和，r=1600元/平方米)
第二步：[您買的房子價(jià)格—(您買的房子價(jià)格x5.3%)]—房屋成本價(jià)=開發(fā)商的利潤。
