国产一级a片免费看高清,亚洲熟女中文字幕在线视频,黄三级高清在线播放,免费黄色视频在线看

經(jīng)營(yíng)收入的核算

----------------------------------------------------------------

一、收入的概念及物業(yè)管理企業(yè)收入范圍

(一)營(yíng)業(yè)收入的概念 營(yíng)業(yè)收入一般是指企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，由于銷售商品、產(chǎn)品或提供勞務(wù)等收取的收入。物業(yè)管理企業(yè)的營(yíng)業(yè)收入是指物業(yè)管理企業(yè)從事物業(yè)管理和其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所取得的收入。包括主營(yíng)業(yè)務(wù)收入、其他業(yè)務(wù)收入、營(yíng)業(yè)外收入和投資收益
(二)營(yíng)業(yè)收入的范圍 分類： 物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供服務(wù)，為保持房屋建筑物及其附屬設(shè)備完好無(wú)損而進(jìn)行的維修、理所取得的收入，作為主營(yíng)業(yè)務(wù)收入。 主營(yíng)業(yè)務(wù)以外，從事交通運(yùn)輸、飲食服務(wù)、商業(yè)貿(mào)易等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所取得的收入作為其它業(yè)務(wù)收入。
主營(yíng)業(yè)務(wù)收入是指企業(yè)在從事物業(yè)管理活動(dòng)中，為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供維修、管理和服務(wù)所取得的收入，包括物業(yè)管理收入、物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入和物業(yè)大修收入。
物業(yè)管理收入是指企業(yè)向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人收取的公共性服務(wù)費(fèi)收入，公眾代辦性服務(wù)費(fèi)收入和特約服務(wù)收入。
物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入是指企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)主管理委員會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的房屋建筑物和公共設(shè)施取得的收入。
物業(yè)大修收入是指企業(yè)接受業(yè)主管理委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的委托，對(duì)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行大修取得的收入。
其他業(yè)務(wù)收入是指企業(yè)從事主營(yíng)業(yè)務(wù)以外的其他業(yè)務(wù)活動(dòng)取得的收入，包括中介代銷手續(xù)費(fèi)收入、材料物資銷售收入、廢品回收收入、商品用房經(jīng)營(yíng)收入及無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入等。
房屋中介代銷手續(xù)費(fèi)收入。物業(yè)管理企業(yè)在從事物業(yè)維修和服務(wù)的同時(shí)，受房地產(chǎn)開發(fā)商的委托，對(duì)其開發(fā)的房屋從事代理銷售活動(dòng)。在代銷房屋過(guò)程中取得代銷手續(xù)費(fèi)。這種手續(xù)費(fèi)收入，在物業(yè)企業(yè)稱為房屋中介代銷手續(xù)費(fèi)收入。
無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。 固定資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓是指所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓，其轉(zhuǎn)讓收益作營(yíng)業(yè)外收入處理。無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓形式即有所有權(quán)轉(zhuǎn)讓，也有使用權(quán)轉(zhuǎn)讓；有入帳的無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，也有末入帳的固定資產(chǎn)的轉(zhuǎn)。因此會(huì)計(jì)上為簡(jiǎn)化核算，在無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，均作為其他業(yè)務(wù)收入處理。
材料物資銷售收入。是指物業(yè)管理企業(yè)將不需用的材料物資對(duì)外出售所取得的收入。
商業(yè)用房經(jīng)營(yíng)收入。是指物業(yè)管理企業(yè)利用業(yè)主管理委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提 供的商業(yè)用房，從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所取得的收入。
二、營(yíng)業(yè)收入的確認(rèn) 營(yíng)業(yè)收入的確認(rèn)應(yīng)遵循實(shí)現(xiàn)原則，所謂實(shí)現(xiàn)原則是指企業(yè)在出售商品、產(chǎn)品或提供勞務(wù)時(shí)確認(rèn)營(yíng)業(yè)收入實(shí)現(xiàn)的原則。
以權(quán)責(zé)發(fā)生制為基礎(chǔ)按實(shí)現(xiàn)原則確認(rèn)營(yíng)業(yè)收入必須同時(shí)滿足兩個(gè)基本條件：
其一，發(fā)出商品、產(chǎn)品或提供勞務(wù)，即與營(yíng)業(yè)收入有關(guān)的交易形式已經(jīng)發(fā)生，實(shí)現(xiàn)了商品所有權(quán)的轉(zhuǎn)移；
其二，收到價(jià)款或取得收取價(jià)款的憑證，只有在同時(shí)具備上述兩個(gè)基本條件時(shí)，才能確認(rèn)營(yíng)業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)。
三、營(yíng)業(yè)收入的核算
   "營(yíng)業(yè)收入"帳戶核算的。核算的具體內(nèi)容包括：物業(yè)管理收入、物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入和物業(yè)大修收入。貸方登記實(shí)現(xiàn)的營(yíng)業(yè)收入；借方登記營(yíng)業(yè)收入的結(jié)轉(zhuǎn)數(shù)；月末將當(dāng)期發(fā)生的全部營(yíng)業(yè)收入結(jié)轉(zhuǎn)"本年利潤(rùn)"帳戶后，期末沒(méi)有余額。
營(yíng)業(yè)收入 結(jié)轉(zhuǎn)營(yíng)業(yè)收入 營(yíng)業(yè)收入
(一)物業(yè)管理收入的核算 物業(yè)管理收入又分為公共性服務(wù)收入、公眾代辦服務(wù)費(fèi)收入和特約服務(wù)收入三部分。
1．公共性服務(wù)收入的核算 公共性服務(wù)是指為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供公共衛(wèi)生清潔、公共設(shè)施的維修保養(yǎng)和保安、綠化而收取的公共性服務(wù)費(fèi)。
(1) 公共性服務(wù)費(fèi)價(jià)格的制訂
1)管理、服務(wù)人員的工資和規(guī)定提取的福利費(fèi)；
2)公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)；
3)綠化服務(wù)費(fèi)；
4)清潔衛(wèi)生費(fèi)；
5)保安費(fèi)；
6)辦公費(fèi)；
7)物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費(fèi)；
8)法定稅費(fèi)。

    n
X= Σχ¡（ì=1.2，3,...., N）
   i＝1  
其中：x＝公共性服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，單位為元／(月·m²)；
     χi＝各分項(xiàng)費(fèi)用收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，單位為元／(月·m²)；
      i＝分項(xiàng)項(xiàng)數(shù)
      Σ＝各項(xiàng)費(fèi)用算術(shù)求和
    某物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)對(duì)每個(gè)分項(xiàng)經(jīng)過(guò)詳細(xì)計(jì)算，得出各個(gè)費(fèi)用項(xiàng)目每平方米月金額 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)測(cè)算表      
    Σχi＝(0．266十0．146十0．04十0．08十0．01十0．13十0．032十0．056十0．04) 元／ (月 m')＝0．8元／(月·m²)。
    每平方米建筑面積為0。30元／(月·m²)。
  則該小區(qū)物業(yè)管理應(yīng)收服務(wù)費(fèi)為0．8元-0．30元＝0．5元。  

公共性服務(wù)費(fèi)是以房屋的建筑面積為計(jì)算依據(jù)的，
某套房屋建筑面積=該套房屋的"自用"面積×（1+各套房屋"公用"建筑面積應(yīng)分?jǐn)偟?公用"建筑面積的分?jǐn)偮?該幢房屋"自用"建筑面積總和）
各套房屋"自用"建筑面積應(yīng)分?jǐn)?公用"建筑面積分?jǐn)偮?該幢房屋"公用"建筑面積 /該幢房屋"自用"建筑面積總和
某幢房屋建筑面積為5000M²。其中：各套房屋"自用"建筑面積總合為4000M²，"公用"建筑面積為1000M²，則分?jǐn)偮蕿?
各套房屋"自用"建筑面積應(yīng)分?jǐn)偟?公用"建筑面積的分?jǐn)偮?1000/4000×100%=25%
某套出售房屋的"自用"建筑面積為80M²。則： 該套房屋建筑面積＝80M²×(1十25％)＝100 M²
上面計(jì)算該物業(yè)管理小區(qū)公共服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為0．5元／(月·M²)，則該套房屋業(yè)主每月應(yīng)交公共性服務(wù)費(fèi)為100m²×0．5元／(月·M²)＝50 元／(月·M²)
(2)公共服務(wù)費(fèi)收入的核算 兩種收取方法：按月收取；定期預(yù)收，按規(guī)定可以6個(gè)月收取，分月度計(jì)算營(yíng)業(yè)收入。
1)按月收取公共服務(wù)費(fèi)時(shí)， 某物業(yè)管理企業(yè)收取1月份物業(yè)管理費(fèi)，3號(hào)樓1門業(yè)主"自用"建筑面積l00m²，經(jīng)"公用"建筑面積分?jǐn)偤?，?jì)算公共性服務(wù)費(fèi)的建筑面積為125m²。每月每平方米收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)0．5元，則房屋業(yè)主當(dāng)月公共性服務(wù)費(fèi)為l00元。
借：現(xiàn)金 100
貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入--物業(yè)管理收入--公共服務(wù)費(fèi) 100
2)定期預(yù)收。某物業(yè)管理企業(yè)收取l一6月份公共性服務(wù)費(fèi)。10號(hào)樓2門業(yè)主"自用"建筑面積80計(jì)，經(jīng)"公用"建筑面積分?jǐn)偤?，?jì)算公共性服務(wù)費(fèi)的建筑面積100m2，每月每平 方米收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)0．5元，則房屋業(yè)主預(yù)付公共服務(wù)費(fèi)360元。
      借：現(xiàn)金 360
         貸：預(yù)收帳款--10-2公共服務(wù)費(fèi) 360
每月結(jié)轉(zhuǎn)收入時(shí)，
     借：預(yù)收帳款--10-2公共服務(wù)費(fèi) 60
      貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入--物業(yè)管理收入--公共服務(wù)費(fèi) 60
2．公眾代辦服務(wù)費(fèi)收入的核算 公眾代辦性服務(wù)費(fèi)收入是指物業(yè)管理企業(yè)替物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人代收代繳水電費(fèi)、煤氣 費(fèi)、有線電視費(fèi)、電話費(fèi)等服務(wù)而收取的費(fèi)用。
某物業(yè)管理企業(yè)2月份向各物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人代收繳自來(lái)水費(fèi)8000元，電費(fèi)24000元，煤氣費(fèi)26000元，按2％收取代辦服務(wù)費(fèi)1160元。
    借：現(xiàn)金 59160
       貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入--物業(yè)管理收入--代辦服務(wù)費(fèi) 1160
           其他應(yīng)付款--自來(lái)水公司 8000 --電業(yè)局 24000
                  -煤氣公司 26000
以存款解繳各部門帳戶時(shí)，
      借：其他應(yīng)付款--自來(lái)水公司 8000
                   --電業(yè)局 24000
                   --煤氣公司 26000
          貸：銀行存款 58000
3．特約服務(wù)費(fèi)收入核算
小區(qū)特約服務(wù)價(jià)目表

   某物業(yè)管理企業(yè)接受該管理區(qū)內(nèi)5號(hào)樓二門特約委托接送小孩上學(xué)，每次3元，本月共接送40次，收取服務(wù)費(fèi)80元，另有6號(hào)樓3門特約委托家具衛(wèi)生清潔，收費(fèi)5元／h，本月共提供服務(wù)12h，收特約服務(wù)費(fèi)60元。根據(jù)收款憑證，作會(huì)計(jì)分錄如下：
    借：現(xiàn)金 140
       貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入--物業(yè)管理收入--特約服務(wù)費(fèi) 140

   某物業(yè)管理企業(yè)接受3號(hào)樓2門l號(hào)業(yè)主委托對(duì)該套三室一廳房屋進(jìn)行裝修，按照業(yè)主裝修要求，該工程承包者--房屋裝修公司的預(yù)算額為35000元，物業(yè)管理企業(yè)按2％收取特約服務(wù)費(fèi)700元，
     借：現(xiàn)金 35700
        貸：其他應(yīng)付款--房屋裝修公司 35000
營(yíng)業(yè)收入--物業(yè)管理特約服務(wù)收入 700
該項(xiàng)工程在合同期間完工，業(yè)主驗(yàn)收滿意，物業(yè)管理企業(yè)將裝修費(fèi)用支付裝修公司時(shí)，
    借：其它應(yīng)付款--房屋裝修公司 35000
        貸：銀行存款 35000

(二)物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入的核算 某物業(yè)管理企業(yè)接受億達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)公司委托，代管10-5-2、10-5-l室房產(chǎn)，按照合同規(guī)定，每月收取這兩套房管理服務(wù)費(fèi)120元，同樣向租住戶收取房租，兩套房共計(jì)每月180元。收到房租及管理費(fèi)時(shí)，
   借：現(xiàn)金 300
       貸：營(yíng)業(yè)收入--物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入 300
某物業(yè)管理企業(yè)當(dāng)月停車場(chǎng)收入7600元，網(wǎng)球場(chǎng)收入500元。
   借：現(xiàn)金(銀行存款) 8100
       貸：營(yíng)業(yè)收入--物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入 8100
(三)物業(yè)大修收入的核算 某物業(yè)管理企業(yè)對(duì)轄區(qū)內(nèi)煤氣管道進(jìn)行大修，共需支付給物業(yè)企業(yè)工程修理部4800元，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)審核同意。
     借：長(zhǎng)期應(yīng)付款--共用設(shè)施維修基金 4800
         貸：營(yíng)業(yè)收入--物業(yè)大修收入 4800
長(zhǎng)期應(yīng)付款 營(yíng)業(yè)收入 4800 4800
四、其他業(yè)務(wù)收人的核算
(一)房屋中介代銷手續(xù)費(fèi)收入的核算
某物業(yè)管理企業(yè)代億達(dá)房地產(chǎn)公司銷售房屋。本月銷售房屋三套，金額640000元按規(guī)定收取中介手續(xù)費(fèi)4920元。
   借：現(xiàn)金(銀行存款) 4920
       貸：其它業(yè)務(wù)收入--房屋中介手續(xù)費(fèi) 4920
   現(xiàn)金 其他業(yè)務(wù)收入 4920 4920
(二)無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的核算
某物業(yè)管理企業(yè)有專利一項(xiàng)；現(xiàn)將專利轉(zhuǎn)讓，取得轉(zhuǎn)讓收入60 000元，款項(xiàng)存入銀行。
    借：銀行存款 60000
       貸：其他業(yè)務(wù)收入--無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 60000
(三)材料物資銷售收入核算 某物業(yè)管理企業(yè)將積壓的材料水泥10袋出售，每袋售價(jià)28元，收到現(xiàn)金。     借：現(xiàn)金 280
        貸：其他業(yè)務(wù)收入--材料物資銷售收入 280
(四)商業(yè)用房經(jīng)營(yíng)收入核算
1．美容美發(fā)、洗浴、照像等營(yíng)業(yè)收入的核算。 營(yíng)業(yè)日?qǐng)?bào)表

某物業(yè)管理企業(yè)所屬美容美發(fā)廳本月30日交來(lái)營(yíng)業(yè)日?qǐng)?bào)表連同現(xiàn)金450元。
    借：現(xiàn)金 450
     貸：其它業(yè)務(wù)收入--美容美發(fā) 450
2．洗染業(yè)經(jīng)營(yíng)收入的核算

某物業(yè)管理企業(yè)所屬洗衣房本月30日交來(lái)現(xiàn)金l17元，連同營(yíng)業(yè)日記帳簿，
    借：現(xiàn)金 l17
       貸：其他業(yè)務(wù)收入--洗衣房 l17
3．餐飲服務(wù)收入的核算 營(yíng)業(yè)收入日?qǐng)?bào)表

某物業(yè)管理企業(yè)所屬環(huán)業(yè)餐廳本月30日，收款員將所收現(xiàn)金連同"營(yíng)業(yè)收入日?qǐng)?bào)表"交至財(cái)務(wù)部門，
    借：現(xiàn)金 1416
       貸：其他業(yè)務(wù)收入--餐廳 l416
小賣部營(yíng)業(yè)收入的核算

某物業(yè)管理企業(yè)所屬小賣部本月30日，將本日銷貨款連同"繳款單"送交財(cái)會(huì)部門：
    借：現(xiàn)金 472
        銀行存款 398
       貸：其他業(yè)務(wù)收入--小賣部 870  

經(jīng)營(yíng)成本的核算

一、成本費(fèi)用核算原則

(一)嚴(yán)格遵守國(guó)家規(guī)定的成本、費(fèi)用開支范圍
成本、費(fèi)用開支范圍，是指國(guó)家對(duì)企業(yè)發(fā)生的支出，允許其在成本費(fèi)用中列支的范圍。如物業(yè)管理企業(yè)中經(jīng)營(yíng)過(guò)程中消耗的直接材料、直接人工和間接費(fèi)用。允許計(jì)入營(yíng)業(yè)成本，而發(fā)生的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用則只能計(jì)入期間費(fèi)用，月末沖減當(dāng)期損益。
(二)正確劃分各期費(fèi)用的界限
企業(yè)的費(fèi)用，不都由本期負(fù)擔(dān)，有些費(fèi)用雖然是本期發(fā)生的，卻不都由本期負(fù)擔(dān)，如待攤費(fèi)用，遞延資產(chǎn)等；有些費(fèi)用，雖然本期并未支付，卻應(yīng)由本期負(fù)擔(dān)，如預(yù)提費(fèi)用。劃清各期產(chǎn)品成本與費(fèi)用的依據(jù)是權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，只有正確劃分各期費(fèi)用的界限，才能真實(shí)反映各期的成本和損益水平。
(三)正確確定財(cái)產(chǎn)物資的計(jì)價(jià)和價(jià)值轉(zhuǎn)移的方法
  物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)遵守國(guó)家規(guī)定的財(cái)產(chǎn)物資的計(jì)價(jià)和價(jià)值轉(zhuǎn)移的方法，這些方法企業(yè)一經(jīng)確定，就應(yīng)保持其相對(duì)穩(wěn)定，不得隨意變動(dòng)，更不得利用財(cái)產(chǎn)物資的計(jì)價(jià)和價(jià)值轉(zhuǎn)移方法的技巧，人為地調(diào)節(jié)成本、收入和利潤(rùn)。
(四)做好成本核算的基礎(chǔ)工作
   這不僅是保證成本核算準(zhǔn)確的前提，也是保證會(huì)計(jì)核算準(zhǔn)確性的基本要求。為此，物業(yè)管理企業(yè)必須做到：建立、健全原始記錄：制訂合理的定額；嚴(yán)格物資計(jì)量、收發(fā)、領(lǐng)退制度；建立健全企業(yè)內(nèi)部計(jì)劃價(jià)格制度；建立科學(xué)、正確的成本核算程序。物業(yè)管理企業(yè)只有將基礎(chǔ)工作做好，才能保證成本核算準(zhǔn)確、真實(shí)、及時(shí)。

二、營(yíng)業(yè)成本的概念及內(nèi)容

   物業(yè)管理企業(yè)的營(yíng)業(yè)成本，是指企業(yè)在從事物業(yè)管理活動(dòng)中，為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供維修管理和服務(wù)所發(fā)生的各項(xiàng)直接支出。營(yíng)業(yè)成本包括直接人工費(fèi)、直接材料費(fèi)和間接費(fèi)用等。實(shí)行一級(jí)成本核算的企業(yè)，可不設(shè)間接費(fèi)用，有關(guān)支出直接計(jì)入管理費(fèi)用。
  直接人工費(fèi)包括企業(yè)直接從事物業(yè)管理活動(dòng)等人員的工資、獎(jiǎng)金及職工福利費(fèi)等。
直接材料費(fèi)包括物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中直接消耗的各種材料、輔助材料、燃料和動(dòng)力、機(jī)械配件、零件、低值易耗品和包裝物等。
   間接費(fèi)用包括企業(yè)所屬物業(yè)管理單位管理人員的工資、獎(jiǎng)金及職工福利費(fèi)、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)及修理費(fèi)、水電費(fèi)、取暖費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、郵電通訊費(fèi)、交通運(yùn)輸費(fèi)、租賃費(fèi)、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、保安費(fèi)、綠化維護(hù)費(fèi)、低值易耗品攤銷及其他費(fèi)用等。此外營(yíng)業(yè)成本還包括企業(yè)所屬各物業(yè)管理單位經(jīng)營(yíng)共用設(shè)施設(shè)備，如經(jīng)營(yíng)停車場(chǎng)、游泳池，各類球場(chǎng)等共用設(shè)施支付的有償使用費(fèi)和對(duì)管理用房進(jìn)行裝飾裝修發(fā)生的各項(xiàng)支出等。

三、營(yíng)業(yè)成本的核算

為了反映和核算物業(yè)管理企業(yè)的營(yíng)業(yè)成本，企業(yè)應(yīng)設(shè)置“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”帳戶，該帳戶屬損益類帳戶。借方登記各類實(shí)際成本的發(fā)生數(shù)，貸方登記營(yíng)業(yè)成本的結(jié)轉(zhuǎn)數(shù)，期末余額全部結(jié)轉(zhuǎn)“本年利潤(rùn)”帳戶后，本帳戶應(yīng)無(wú)余額。為詳細(xì)反映各類服務(wù)的實(shí)際成本，該帳戶應(yīng)按服務(wù)種類設(shè)置明細(xì)帳，如“物業(yè)管理成本”、“物業(yè)經(jīng)營(yíng)成本”、“物業(yè)大修成本”等。

(一)物業(yè)管理成本的核算

  物業(yè)管理成本是指物業(yè)管理企業(yè)為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人，使用人提供服務(wù)，為保證房產(chǎn)物業(yè)完好無(wú)損而從事的日常維修，管理活動(dòng)而發(fā)生的支出。物業(yè)管理成本一般由以下部分構(gòu)成：管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)；樓內(nèi)公共設(shè)施維修和保養(yǎng)費(fèi)；綠化管理費(fèi)；清潔衛(wèi)生費(fèi)；保安費(fèi)；辦公費(fèi)；物業(yè)管理公司固定資產(chǎn)折舊費(fèi)等。為了將物業(yè)管理企業(yè)所發(fā)生的支出與收入相配合，應(yīng)按成本對(duì)象進(jìn)行歸集，結(jié)合物業(yè)企業(yè)的管理特點(diǎn)和實(shí)際情況，物業(yè)管理的成本又可分為：公共性服務(wù)成本、代辦性服務(wù)成本、特約服務(wù)成本。

下面按物業(yè)管理不同服務(wù)類別，分別核算其成本。

1．公共性服務(wù)成本的核算

公共性服務(wù)成本是物業(yè)管理企業(yè)營(yíng)業(yè)成本中的主要內(nèi)容，包括對(duì)公共設(shè)施——電梯、水泵、照明、消防、水箱、停車棚的維修保養(yǎng)費(fèi)用、公共環(huán)境的清潔照明、綠化費(fèi)用、保安費(fèi)用等支出。

(1)材料費(fèi)支出的核算。公共性服務(wù)各種材料費(fèi)的支出可以借記’“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”帳戶，貸記“銀行存款”、“原材料”、“燃料”、“低值易耗品”等帳戶。

例 某物業(yè)管理企業(yè)2月份對(duì)轄區(qū)內(nèi)水泵進(jìn)行維修。領(lǐng)用螺釘30個(gè)，每個(gè)0．5元；領(lǐng)用皮墊10個(gè)，每個(gè)1元；另以現(xiàn)金購(gòu)入配件2個(gè)，每個(gè)20元。根據(jù)出庫(kù)單及購(gòu)貨憑證，作會(huì)計(jì)分錄如下：

     借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本——公共性服務(wù) 65

          貸：原材料 25

                現(xiàn)金 40

公共性服務(wù)中常有庫(kù)存材料的領(lǐng)用消耗，由于各種材料進(jìn)貨期的進(jìn)價(jià)不同，因此在如何計(jì)算材料實(shí)際價(jià)格，進(jìn)而計(jì)算營(yíng)業(yè)成本時(shí)根據(jù)國(guó)家財(cái)會(huì)制度規(guī)定，可以采用先進(jìn)先出法、后進(jìn)先出法、加權(quán)平均法、移動(dòng)加權(quán)平均法、個(gè)別計(jì)價(jià)法。以上幾種方法我們?cè)诘谒恼陆?jīng)營(yíng)物資核算時(shí)均逐一介紹過(guò)，這里不再重述。

(2)人工費(fèi)的核算。對(duì)于公共性服務(wù)人工費(fèi)的核算，一般根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)的“工資匯總表”進(jìn)行。每月在發(fā)放工資之前，財(cái)會(huì)部門應(yīng)根據(jù)勞動(dòng)人事部門轉(zhuǎn)來(lái)的當(dāng)月職工錄用、調(diào)動(dòng)、考勤、工資調(diào)整、津貼變動(dòng)等情況通知單、計(jì)算出每個(gè)職工的應(yīng)付工資和實(shí)發(fā)工資，制成“工資匯總表”。

企業(yè)應(yīng)付職工的工資，無(wú)論是否當(dāng)月支付，都通過(guò)“應(yīng)付工資”帳戶進(jìn)行核算。該帳戶借方反映企業(yè)實(shí)際發(fā)放的工資和各種代扣的款項(xiàng)；貸方反映本月企業(yè)應(yīng)付給全體職工的工資總額如果企業(yè)當(dāng)月的工資在當(dāng)月結(jié)算、發(fā)放、該帳戶月末無(wú)余額，如果在下月發(fā)放，則該帳、戶月未有貸方余額，表示尚未支付的工資總額，構(gòu)成企業(yè)的一項(xiàng)負(fù)債。

例某物業(yè)管理企業(yè)1997年11月，在各部門的工資結(jié)算表的基礎(chǔ)上匯編成“工資結(jié)算匯總表”，資料如圖表9-7所示。

根據(jù)“工資結(jié)算匯總表”，作會(huì)計(jì)分錄如下：

  1)結(jié)轉(zhuǎn)本月應(yīng)付工資時(shí)：

     借：管理費(fèi)用——工資 4 632

         主營(yíng)業(yè)務(wù)成本——公共性服務(wù)成本 11 730

                ——特約服務(wù)成本 5 980

                ——停車場(chǎng) 1 416

        其他業(yè)務(wù)支出——小賣部 1 194

                  ——美發(fā)廳 2 196

                  ——洗衣房 2 392

        貸：應(yīng)付工資 29 540

2)結(jié)轉(zhuǎn)代扣款項(xiàng)時(shí)：

     借：應(yīng)付工資 3120

         貸 ：其他應(yīng)付款——房管局 820

                       ——儲(chǔ)蓄 2 300

3)按實(shí)發(fā)數(shù)額簽發(fā)支票，從銀行提取現(xiàn)金。

          借：現(xiàn)金 27 100

           貸：銀行存款 27 100

4)發(fā)放工資，扣回代扣款項(xiàng)

     借：應(yīng)付工資 26 420

          管理費(fèi)用 240

         應(yīng)付福利費(fèi) 440

      貸：現(xiàn)金 27 100

如有職工在規(guī)定期間未領(lǐng)工資，應(yīng)按發(fā)放單位及時(shí)交回財(cái)會(huì)部門，借記“現(xiàn)金”帳戶、貸記“其它應(yīng)付款——X X X”帳戶的會(huì)計(jì)分錄。

(3)間接費(fèi)用的核算。物業(yè)管理企業(yè)的間接費(fèi)用是指不能直接計(jì)入某個(gè)項(xiàng)目的費(fèi)用。

例 物業(yè)企業(yè)本月綠化組領(lǐng)用勞保服4套，每套60元；領(lǐng)用勞保手套10雙，每雙5元。根據(jù)出庫(kù)單，作會(huì)計(jì)分錄如下：

     借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本——公共性服務(wù) 290

          貸：物料用品 290

物業(yè)管理企業(yè)對(duì)部分公共性服務(wù)內(nèi)容也可以采用出包形式核算成本。例如：對(duì)住宅小區(qū)內(nèi)的環(huán)境綠化工作，由于圓藝是需要專門知識(shí)的工作，一般出包給專業(yè)圓藝部門，物業(yè)管理企業(yè)按簽訂的服務(wù)承包合同付款，其成本即為合同標(biāo)的結(jié)算款。合同價(jià)款的結(jié)算辦法一般可按月預(yù)支，年度一次性結(jié)算差額。

  例 某物業(yè)管理企業(yè)將綠化服務(wù)工作出包給市圓藝所，合同規(guī)定每月支付1 000元,綠化服務(wù)費(fèi)，綠化需花草樹木費(fèi)用單獨(dú)核算。本年度年終總結(jié)算綠化服務(wù)費(fèi)及花草樹木所需費(fèi)用1 560元，根據(jù)付款憑證，作會(huì)計(jì)分錄如下：

   1)每月預(yù)付服務(wù)費(fèi)時(shí)：

       借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本——公共性服務(wù)成本 1 000

           貸：銀行存款 1 000

2)年終結(jié)算補(bǔ)差時(shí)：

    借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本——公共性服務(wù) 1 560

         貸：銀行存款 1 560

2．公眾代辦性服務(wù)成本的核算

  在公眾代辦服務(wù)中，其成本主要是XT_費(fèi)及應(yīng)分?jǐn)偟母鞣N間接費(fèi)用。人工費(fèi)的核算主要是通過(guò)“作業(yè)派工單”及“工資匯總表”所列人工費(fèi)成本核算，發(fā)生時(shí)借記“營(yíng)業(yè)成本”帳戶，貸記“應(yīng)付工資”或“現(xiàn)金”等帳戶。

例 某物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)組，本月份發(fā)生工資3 800元，根據(jù)“派工單”匯總，本月實(shí)際總工時(shí)760h，其中各種代辦服務(wù)為500h，經(jīng)計(jì)算代辦費(fèi)成本為(3 800÷760x 500)=2 500元。作會(huì)計(jì)分錄如下：

   借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本——公眾代辦服務(wù) 2 500

      貸：應(yīng)付工資 2 500

3．特約服務(wù)成本核算

  特約服務(wù)成本主要部分是人工費(fèi)和所需材料費(fèi)，人工費(fèi)按服務(wù)所需時(shí)間和難易程度，物業(yè)管理企業(yè)有具體規(guī)定，所耗材料根據(jù)領(lǐng)料單和購(gòu)料單實(shí)際成本計(jì)算。

例某物業(yè)管理企業(yè)本用為4號(hào)樓三門2號(hào)維修電視，耗用修理配件80元，實(shí)際人工費(fèi)分?jǐn)?0元；為6號(hào)樓2門1號(hào)清洗油煙機(jī)，耗用洗滌用品5元，分配人工費(fèi)2S元。根據(jù)領(lǐng)料單和工資分?jǐn)偙?，作?huì)計(jì)分錄如下：

    借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本——特約服務(wù) 165

       貸：應(yīng)付工資 80

            原材料 85

(二)物業(yè)經(jīng)營(yíng)成本的核算

物業(yè)經(jīng)營(yíng)成本包括企業(yè)為保證物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的各種建筑物和附屬設(shè)備正常運(yùn)營(yíng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。如房屋出租，停車場(chǎng)管理、游泳池、球場(chǎng)的管理支出等。出租房的攤銷是房屋租賃服務(wù)成本的主要內(nèi)容，出租房按月攤銷額應(yīng)根據(jù)出租房屋的帳面原價(jià)和月攤銷率計(jì)算，出租房屋月攤銷率和月攤銷額的計(jì)算公式為

         月攤銷率=年攤銷率÷12

         月攤銷額=出租房原值×月攤銷率

其中，預(yù)計(jì)攤銷年限可比照房地產(chǎn)企業(yè)同類結(jié)構(gòu)房屋的折舊年限計(jì)算，凈殘值率一般可按出租房的3％～5％計(jì)算。

為了核算出租房的成本，應(yīng)在“庫(kù)存商品——出租房”帳戶下設(shè)“出租房攤銷”明細(xì)帳，按月計(jì)提的出租房攤銷額，計(jì)入房屋租賃成本，借記“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本——房屋出租”，貸記“庫(kù)存商品——出租房攤銷”。 ，

例 某物業(yè)管理企業(yè)有出租房5套，5套合計(jì)每月攤銷成本9 000元，作會(huì)計(jì)分錄如下：

    借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本——房屋出租 9 000

       貸：庫(kù)存商品——出租房攤銷 9000

(三)物業(yè)大修成本的核算

物業(yè)企業(yè)的大修指受物產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人、使用人的委托，對(duì)房屋共用部位、共用設(shè)備進(jìn)行大修支付的費(fèi)用。該類大修業(yè)務(wù)一是物業(yè)企業(yè)自行組織工程維修組對(duì)其進(jìn)行修理，二是將工程出包，委托專業(yè)隊(duì)伍進(jìn)行維修、無(wú)論采用哪一種修理所發(fā)生的維修費(fèi)均借記“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本——物業(yè)大修”，貸記“原材料”、“低值易耗品”、“應(yīng)付工資”、“銀行存款”帳戶等。大修理其特點(diǎn)是間隔時(shí)間長(zhǎng)，費(fèi)用支出大，因而核算工作也較大。

例 某物業(yè)管理企業(yè)自行對(duì)全轄區(qū)內(nèi)管道進(jìn)行大修，共支付材料費(fèi)26 400元，支付低值易耗品3 200元，發(fā)生工資費(fèi)用1 800元， (材料費(fèi)，低值易耗品均以存款支付)，作會(huì)計(jì)分錄如下：

    借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本——物業(yè)大修 31 400

       貸：原材料 26 400

           低值易耗品 3 200

           應(yīng)付工資 1 800

四、其他業(yè)務(wù)支出的核算

其他業(yè)務(wù)支出，包括房屋中介機(jī)構(gòu)的支出，無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的成本，銷售的材料物資的成本以及商業(yè)用房經(jīng)營(yíng)成本。商業(yè)用房經(jīng)營(yíng)成本包括對(duì)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人所提供的經(jīng)營(yíng)用房添加一部分經(jīng)營(yíng)設(shè)施的支出，從事商店、飯店、洗衣店、美容、美發(fā)店等的經(jīng)營(yíng)成本。上述各種支出，無(wú)論是何種種類，均作為其他業(yè)務(wù)支出處理。發(fā)生時(shí)，借記“其他業(yè)務(wù)支出”，貸記“銀行存款”、“應(yīng)付工資”、“庫(kù)存商品”、“低值易耗品”、“材料”、“物料用品”等帳戶，期末將“其他業(yè)務(wù)支出”結(jié)轉(zhuǎn)本年利潤(rùn)。
為了反映和核算其他業(yè)務(wù)的支出，企業(yè)設(shè)置的“其他業(yè)務(wù)支出”帳戶，屬損益類帳戶。借方登記各種其他業(yè)務(wù)支出的增加數(shù)；貸方登記其他業(yè)務(wù)支出的減少數(shù)，期末余額為零。發(fā)生額全部結(jié)轉(zhuǎn)記入“本年利潤(rùn)”帳戶，該帳戶應(yīng)按其他業(yè)務(wù)支出的種類設(shè)置明細(xì)帳，進(jìn)行明細(xì)核算。
例 某物業(yè)管理企業(yè)本月銷售積壓的材料水泥20袋，每袋售價(jià)23元，每袋原購(gòu)價(jià)25元，收到現(xiàn)金。根據(jù)有關(guān)會(huì)計(jì)憑證，作會(huì)計(jì)分錄如下：
   借：現(xiàn)金 460
      貸：其他業(yè)務(wù)收入 460
同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)成本：
   借：其他業(yè)務(wù)支出 500
      貸：原材料——水泥 500
物業(yè)企業(yè)利用物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的房屋進(jìn)行各種兼營(yíng)業(yè)務(wù)，其成本結(jié)轉(zhuǎn)應(yīng)視各類業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)而定。
1．餐飲業(yè)服務(wù)成本的核算
餐飲業(yè)的營(yíng)業(yè)成本中占比例較大是材料消耗和人工費(fèi)。對(duì)材料成本的核算可采用倒軋成本法。購(gòu)入時(shí)記入原材料帳戶，領(lǐng)用時(shí)不進(jìn)行帳戶處理，月末按實(shí)際盤存原材料倒軋成本。人工費(fèi)的核算通過(guò)“工資匯總表”進(jìn)行核算。
例 某物業(yè)管理企業(yè)所屬為民餐館，10月末“原材料”帳戶余額4 000元，11月份購(gòu)進(jìn)各種材料合計(jì)49 600元，11月末盤存結(jié)果，倉(cāng)庫(kù)存貨金額合計(jì)6 800元，“工資匯總表”餐館全體職工本月應(yīng)付工資5 230元。根據(jù)有關(guān)憑證，作會(huì)計(jì)分錄如下：
11月份各類材料購(gòu)進(jìn)時(shí)：
   借：原材料 49 600
      貸：銀行存款 49 600
月末，結(jié)轉(zhuǎn)材料實(shí)際成本時(shí)：
發(fā)出材料=4 000元+49 600元-6 800元=46 800元
    借：其他業(yè)務(wù)支出 46 800
       貸：原材料 46 800
結(jié)轉(zhuǎn)本月應(yīng)付工資時(shí)：
     借：其他業(yè)務(wù)支出 5 230
          貸：應(yīng)付工資 5 230
2．美容美發(fā)廳服務(wù)成本的核算
該行業(yè)的營(yíng)業(yè)成本主要是各種材料消耗及人工費(fèi)。根據(jù)實(shí)際發(fā)生的購(gòu)貨單及人工費(fèi)支出，編制會(huì)計(jì)憑證，借記“其他業(yè)務(wù)支出”，貸記“應(yīng)付工資”、 “銀行存款”等帳戶。同美容美發(fā)廳相類似的服務(wù)行業(yè)，如洗衣房，彩擴(kuò)中心等成本核算基本相似，這里不再重述