一、中國高房價的基礎
首先是貨幣。多年來中國經(jīng)濟每年以10%左右的速度增長，而貨幣發(fā)行量每年增加30%左右，錢的增長遠高于物的增長。每年數(shù)千億美元的貿(mào)易順差使中國積累了巨額的外匯儲備，相應放出二十萬億人民幣。一方面我們付出了巨額的貨物，另一方面多了二十萬億人民幣。這一進一出造成中國資產(chǎn)價格急劇上漲，這是房價高漲的基礎。
其次是經(jīng)濟的快速增長讓百姓收入水漲船高，產(chǎn)生了改善居住條件的需求；再次是城市化的發(fā)展。
二、中國并不缺房子
人多房少及城鎮(zhèn)化不斷加快是不少人看漲中國房價的主要理由，然而中國并不缺房子。
根據(jù)中國住房和城鄉(xiāng)建設部資料，截至2009年底，中國城市人均住宅建筑面積約30平方米，農(nóng)村人均住房面積33.6平方米。按09年底全國城鎮(zhèn)人口6億多來估算，09年底全國城鎮(zhèn)住宅總面積約為185億平方米。2010年，房地產(chǎn)企業(yè)商品房銷售面積10.4億平方米，各類保障性住房開工590萬套，基本建成370萬套，此外另有大量單位集資房、小產(chǎn)權房、城鎮(zhèn)私宅等。這些數(shù)字全部加起來則至2010年底中國城鎮(zhèn)住宅總面積將接近200億平方米，人均接近32平方米。僅憑這一成績中國就基本達到了發(fā)達國家的住房水準，而現(xiàn)在中國的人均收入僅為發(fā)達國家的大約十分之一。（從公開資料看除美國人均住房面積為60多平方米外，日本、韓國、英國、德國等發(fā)達國家的人均住房面積在30多到40多平方米，香港人均住房為8平方米。）
不少人認為缺乏建設用地是房價高企的一個主要原因，但事實上中國住宅用地供應充足。2010年，全國城市住房供地計劃近270萬畝，比2009年實際供應增加約80%，實際僅完成全年住房供地計劃的67.9%，尚有三成多的土地在等待買家。
2010年，房地產(chǎn)企業(yè)房屋新開工面積16.38億平方米、銷售面積10.4億平方米，從2007年到2010年全國商品房新開工面積47.2億平方米、銷售面積33.6億。從開工與銷售之間的差額可看出今年將會有更多的新房建成上市，如果市場不出現(xiàn)大的變動，今年上市的商品房面積恐怕將達到接近15億平方米的驚人水平。按商品房中的70%是住宅及每套100平方米計算，將會有1050萬套商品住宅推向市場，加上2011年國家計劃建設的1000萬套保障房，及大量新建設的單位集資房、小產(chǎn)權房、城鎮(zhèn)私宅等，整個2011年城鎮(zhèn)住宅新增住房可能會達到2100萬套。按3個人一套，可容納整個英國或一個韓國加半個朝鮮，也可把半個日本搬遷過來。
中國房地產(chǎn)研究會副會長顧云昌表示，中國現(xiàn)在每年新建的房屋面積占到世界總量的50%。目前中國每年新增城市住房面積十多億平方米，人均增加約2平米。以這樣的速度發(fā)展十幾年后中國的人均住房面積將跟現(xiàn)在的GDP排名一樣位于美國之后居世界第二，而我們的人口是美國的4倍多，比全球發(fā)達國家的總?cè)丝谶€要多。
中國并不缺房子的另一大主要理由是建房子的邊際成本并不高。只要有需求，房子的供應會源源不斷，一直到需求價格低于房子的邊際成本，房子的供應就無法繼續(xù)。房子的成本主要由建筑安裝成本與土地成本構(gòu)成，其中建安成本是相對固定的，關鍵是土地的成本。理論上房子的邊際成本由土地的邊際成本決定，而土地的邊際成本取決于土地的另外用途收益——種植或者當作工業(yè)用地的收益，這樣的成本顯然并不高，遠遠低于現(xiàn)在拍賣的價格。
很多人認為土地成本由政府決定，這是一種誤解。不否認政府對土地的壟斷獲得了特別收益，但這不是高地價的主要原因。事實上首先是市場對房價的認可使開發(fā)商接受高地價，開發(fā)商之間的競爭讓地價不斷走高；高地價反過來激發(fā)房價繼續(xù)上揚，房價上漲又進一步抬高地價。只要市場不認可高房價，開發(fā)商必定不認可高地價，土地出讓價格也必定大幅下跌，房價定會回歸理性。
三、高房價無法持續(xù)
剛性和投資需求在不斷推高房價，而房價上漲產(chǎn)生的財富效應吸引了更多資金進入房地產(chǎn)市場。在房價一波又一波的上漲中產(chǎn)生了一批又一批的新富豪，也吸引了更多的資金進入這一市場。
高房價必然導致高地價。近幾年中國各大城市土地出讓金收入占地方財政收入近一半，加上房地產(chǎn)所帶動的相關行業(yè)，整個房地產(chǎn)業(yè)給地方財政提供了巨額的收入。財政收入高，政府職員收入也跟著提高，各地也有了更多資金投資城市建設、活躍地方經(jīng)濟；反過來民眾收入的提高又進一步增加對房子的需求，給房價上漲提供了動力。然而這一切皆依賴于賣地，如果地賣不出去則地方財政收入減少，導致政府員工收入下降、地方投資減少，形成財富收入負效應，造成房價下跌的壓力。
巨大的需求使房價在人們的驚嘆聲中節(jié)節(jié)高漲，無數(shù)專家學者對房價泡沫的預測一次次落空。
房子可用于居住，也可用于投資，決定房子價格的是其投資價值。如果拿租售比來衡量，則目前價位的房子沒有任何投資價值。但是如果考慮到通脹預期及未來租金上漲的可能性，情況就會不同。
因此可以說支撐目前房價的是房產(chǎn)投資者對未來的預期，然而未來對房產(chǎn)投資者來說并不樂觀：
首先天量的房子在不斷涌向市場。如果不給房地產(chǎn)市場降降溫的話，如此高價位下市場的供應能力會是十分驚人，每年將有數(shù)以千萬套的新房子推出市場。調(diào)節(jié)越遲，市場上新增加的房子會越多，對市場的沖擊會越大。同時高房價使很多大單位都在搞各式各樣的福利房，比如某航空公司前不久就宣稱要為職工建一萬多套住宅。類似的例子比比皆是，在高房價下這些高收入單位的職工不但沒成為購房主力，還能有多余的房子供應給市場。
其次房子已開始相對過剩。不少人認為隨著城市化發(fā)展每年有數(shù)百萬人涌向城市，需要購買住房。然而這當中的絕大部分沒有能力購買如此高價位的商品房。他們中一部分人在享受政策優(yōu)惠下的低價房，比如重慶的農(nóng)轉(zhuǎn)非；一部分只是身份轉(zhuǎn)為城市，人還在農(nóng)村；也有部分會選擇保障性住房。由于中國貧富分化嚴重，至少城市人口中的三分之一只能由政府提供保障性住房。
第三，不可能指望農(nóng)村人口城市化來消化高房價。別的國家的城市化是通過低生活成本與高收入來吸引農(nóng)村人口到城市安居就業(yè)，而中國的城市一開始就設置了高生活成本低收入的門檻，這怎么能完成城市化？逆城市化倒是可能。
第四，通貨膨脹預期已被高房價透支，政府對通脹的調(diào)控會傷及房價。貿(mào)易順差導致的人民幣超發(fā)是引發(fā)通貨膨脹的一個主要原因，隨著人民幣的進一步升值，這一因素的消失并不遙遠。通過多采購外國產(chǎn)品供應國內(nèi)市場可緩解通貨膨脹壓力，同時回收一定流動性。而加息及提高存款準備金率等緊縮銀根的手段會對房價構(gòu)成壓力。
第五，長期看房子并不保值。某一樣東西是否珍貴并不由其重要性決定，而由其稀缺性決定。水和空氣遠比房子重要得多，但并不值錢，因為太容易得到了。前面分析過了，中國并不缺房子，而房子的邊際效用規(guī)律決定了絕大多數(shù)人不會花同樣多的錢購買第二套房用于居住。只有地段好的房子會升值，因為這樣的房子具有稀缺性。投資者抱著升值的預期，只是這樣的預期是基于前幾年的經(jīng)驗，卻并不符合現(xiàn)今的實際。
第六，房子的持有成本不低。房子要折舊、維護、物業(yè)、繳稅等。處于升值預期中的投資者不會認真計較這些成本，而一旦升值預期沒有了，就會認真核算一切成本。一套房子如果只拿來度假其使用成本會非常高，算上各種費用可能將遠比住五星級賓館貴得多。
第七，七十年后房子的土地使用權必定被收回或變相收回，到期后重新建設的可能性非常小。一個幾千戶的小區(qū)要取得一致意見重新建設談何容易？并且就算能達成意見重建，那也是需要交納稅費的，否則每一個人都免費使用土地，道路誰來建設、維護？這個社會如何運作？因此七十年后這塊土地將與其他用于建房的土地一樣，你要使用就需要納稅。只不過你原先住的這一塊有使用的優(yōu)先權，僅此而已。認為買了房就能對土地有無限使用期的想法未免太天真。
第八，政策的壓力。政府通過加息、限購、加稅等措施促房價下降。對于房地產(chǎn)泡沫破裂對經(jīng)濟所造成的嚴重傷害政府顯然有著清醒認識，所以希望通過溫和手段促使房價回歸理性。假如一輪又一輪的溫和調(diào)控仍然不起作用，更大力度的調(diào)控將不可避免。
第九，如果讓現(xiàn)在的高房價變得合理則必須調(diào)整各項價格與之相對應，即使不通過政策主動調(diào)整，市場也會自動進行調(diào)整。如此一來就會是嚴重通貨膨脹的出現(xiàn)，整個國家將付出極其高昂的代價，也與政府對通貨膨脹的調(diào)控目標背道而馳。
第十，有需求就會有供應，對房子的狂熱只會導致出現(xiàn)更多房子，而房子多了只會越來越不值錢。
從本質(zhì)上說房子與電視機、沙發(fā)一樣都是工業(yè)制造品，沒有人會購買電視機用來升值保值。從世界各國的經(jīng)驗來看，大概只有日本房地產(chǎn)泡沫的經(jīng)歷與現(xiàn)在的中國房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象類似，但也只有短短幾年時間。房子作為一種工業(yè)制造品實在沒有長期的升值保值功能，中國的房地產(chǎn)泡沫也不可能長期存在。
前幾次不成功的調(diào)控反而強化了人們對房價看漲的預期，但這一次的情形已完全不同，調(diào)整勢不可擋。一旦投資者的心理預期在不斷加碼的各種事實面前被逆轉(zhuǎn)，潮水般涌出的拋盤將徹底擊跨他們的心理底線。精明的投資者應立即賣掉手中的房子，而購房者完全可以等到房價大跌之后再出手。
