來源于《福布斯》中文版
“誰說莊稼一定要種在地里，在層樓上種的西紅柿一點都不比種在莊稼地里的差，可能還更好吃。”北京萬通立體之城投資有限公司董事長馮侖“99 樓養(yǎng)豬，100 樓看病”的立體城市夢想，在懷胎3 年之后終于呱呱墜地。9 月25日，馮侖和陜西西咸新區(qū)管委會主任的手握在了一起，總投資300 億元人民幣的西咸立體城市項目正式簽約，全球設(shè)計招標同時啟動。
兩天之后，馮侖再下一城，溫州立體城市簽訂投資意向協(xié)議, 總投資額210 億元人民幣。加上2011 年底簽訂投資意向的成都立體城市（總投資額500 億元人民幣），曾經(jīng)被稱為“白日夢”的立體城市已經(jīng)花開三處。
“這個孩子已經(jīng)生出來，拍了一巴掌能哭，是活著的。”進入實際操作階段的西咸項目在馮侖眼中的意義尤其重大。立體城市概念是個不折不扣的新生兒。在1-2 平方公里的范圍內(nèi)營建可供10 萬-30 萬人棲居的城市，這與其說是建房子不如說是在建立一個社會。“我們是做城市，順帶做地產(chǎn)。”立體城市將具備所有城市主要的功能， 居民的生活、工作、娛樂、就醫(yī)、學習等各種需求將在1-2 平方公里的范圍內(nèi)集約完成。
在成都項目中，635 萬平方米的建筑面積中，住宅建筑面積為49%，非住宅面積為。其中涉及的居委會、警察局等公共服務(wù)就有50 多種，這遠遠超越了傳統(tǒng)房地產(chǎn)項目的范疇，已經(jīng)是在打造一個小社會。
“在新加坡，按照城市建成區(qū)來看，一平方公里可以容納四五萬人生活，多的甚至10 萬，還很舒適。而在北京，一平方公里才容納三四千人生活（密度最大的西城區(qū)約2.4 萬人/ 平方公里），攤大餅式的發(fā)展，讓市民平均每天有4 個鐘頭花在路上，造成了資源的嚴重浪費。”馮侖想用立體城市解決中國城市化的最重要挑戰(zhàn)，第一個就是攤大餅模式造成的土地的浪費和低效使用，“如果科學規(guī)劃，中國可以用2% 的國土面積，解決14 億人的城市化。”據(jù)統(tǒng)計，中國的城市化比例大約為51% 左右。
集約化的土地利用，可以克服第二個大城市病，也就是如何更加節(jié)能環(huán)保。按照馮侖的立體城市構(gòu)想，這種模式與同等規(guī)模的傳統(tǒng)城市相比，使用1/7 的土地，節(jié)約58% 的用水，節(jié)約40% 的能耗，減少60% 的碳排放，減少2/3 的垃圾填埋，節(jié)省出的6/7 土地用于生態(tài)綠化。
基于這樣的觀念，馮侖2009 年萌發(fā)了立體城市的構(gòu)想，成立了獨立于萬通控股之外的北京萬通立體之城投資有限公司（以下簡稱“萬通立體之城”），并將自己的精力放在這個計劃上。
萬通立體之城公司的業(yè)務(wù)并不是蓋房子，而是建立起一個城市操作系統(tǒng)，這個系統(tǒng)包括研發(fā)設(shè)計、融資管理、產(chǎn)業(yè)驅(qū)動、資產(chǎn)運營和城市管理五大核心部分組成。
當這些要素匹配上不同的土地面積、承載人口、建筑目的等具體要求就可以搭建一個城市構(gòu)建模型，實現(xiàn)快速復制。
憑空打造一個城市系統(tǒng)難度頗大，除了蓋房子是馮侖的老本行之外，挑戰(zhàn)幾乎無處不在：怎么吸引人們在這里生活，導入的產(chǎn)業(yè)應(yīng)該垂直還是平鋪式布局，有沒有辦法讓30 層以下在住人的同時上面的60 層還在施工，高密度居住的時候人們會產(chǎn)生怎樣的心理問題？這一系列的問題，讓立體城市在三年胎教期中投入了超過1 億元人民幣的研發(fā)費用。
賣地、修馬路、搬政府、蓋新區(qū)的中國城市化傳統(tǒng)路徑正在誤入歧途，形成了一個個鄂爾多斯康巴什新區(qū)那樣的鬼城，遍地住宅樓，但不知道區(qū)域產(chǎn)業(yè)、商業(yè)如何形成，渺無人氣。“這不是城市化，這叫房地產(chǎn)化，從歷史上看，西方近現(xiàn)代城市化都是由于產(chǎn)業(yè)集聚，帶來了人口、商業(yè)，最后形成了城市的規(guī)劃、發(fā)展。城市化一定要堅持產(chǎn)業(yè)主導。”馮侖說。
因而形成產(chǎn)業(yè)是打造城市的關(guān)鍵一環(huán)。先培養(yǎng)一個產(chǎn)業(yè)鏈，吸引相關(guān)產(chǎn)業(yè)從業(yè)者入住，如果一半居民是在附近就業(yè)的，交通就不會變成問題。“產(chǎn)業(yè)帶動就業(yè)，就業(yè)帶動商業(yè)，商業(yè)帶動城市居住和繁榮。這個邏輯不是房地產(chǎn)邏輯，這是個城市邏輯。”
在萬通立體之城的研究之中，醫(yī)療、立體農(nóng)業(yè)是能夠支撐產(chǎn)業(yè)鏈的理想產(chǎn)業(yè)。這里的醫(yī)療、教育產(chǎn)業(yè)鏈條并非滿足立體城市內(nèi)部需求，而是覆蓋整個地區(qū)。萬通立體城市的醫(yī)療產(chǎn)業(yè)并非指醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)，而是包括醫(yī)院、養(yǎng)老、保健等需求的服務(wù)產(chǎn)業(yè)，會包括?？漆t(yī)院、綜合醫(yī)院、普通平民醫(yī)院多種形態(tài)。
以醫(yī)療產(chǎn)業(yè)支撐一個10 萬人的城鎮(zhèn)例子早已有之。在美國羅切斯特的梅奧地區(qū)以世界頂級水平的醫(yī)療技術(shù)聞名全球。這個10 萬人的城市有3 萬人為醫(yī)療產(chǎn)業(yè)服務(wù)，每年門診量60 余萬人次，加上體驗、觀光人群，每年接待超過100 萬人次。而成都輻射了四川1 億人口，西安則可以輻射整個西北地區(qū)，兩地醫(yī)療產(chǎn)業(yè)又都缺口頗大。目前立體城市已有多家意向合作方，包括美國貝勒、梅奧、丹麥DDH 養(yǎng)老護理院、丹麥國家基金、英國BOBARTH 康復中心等。
除了能夠創(chuàng)造足夠多的就業(yè)之外，產(chǎn)業(yè)是否能夠長期生存是選擇的重要標準，例如新興的電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)就未必符合立體城市的需求
此外產(chǎn)業(yè)的選擇還要考慮對其他產(chǎn)業(yè)的帶動作用。“我們考察發(fā)現(xiàn)，一個醫(yī)療中心在美國能帶動14 個酒店。我們現(xiàn)在不要求這么多，帶動三五個就很好了。”
而之所以選擇立體農(nóng)業(yè)，除了以上優(yōu)點之外，更是和成都、西安建立“田園城市”的訴求相吻合。同時劉永好的新希望集團在農(nóng)業(yè)上的經(jīng)驗與資源則會讓在空中養(yǎng)雞、種菜的立體農(nóng)業(yè)實現(xiàn)起來容易很多。“劉永好養(yǎng)鴨全世界最多，養(yǎng)雞中國最多，他做這個專業(yè)。”馮侖說。
立體城市并不直接運營相關(guān)產(chǎn)業(yè)，而是采用類似百貨商場的招商模式。萬通立體之城提供規(guī)劃和物業(yè)，由專業(yè)公司來投資運營。“你到西安做一個醫(yī)院，要從頭去征地、買地，多少錢來折騰？現(xiàn)在你只是來運營管理，所以肯定是比原來回報更高。當然，前期租金要付。”立體城市盈利模式的具體細節(jié)馮侖表示不方便透露，但是基本邏輯是提供基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，而通過招租賺錢，“就是做了一個接線板，剩下的各個產(chǎn)業(yè)，你把插頭往上插就是。但是插了你得付錢。”只是這個接線板頗為復雜，需要能夠?qū)由虉?、住宅樓、醫(yī)院、學校等等諸多設(shè)施。
立體城市的投資人頗為強大。除了三個大股東馮侖、新希望集團劉永好、鼎天資產(chǎn)管理董事長王兵之外，還有紅杉資本沈南鵬、易居中國董事長周忻，以及諾亞財富總裁汪靜波等。“我和劉永好是在地頭進行操作；周忻是房地產(chǎn)業(yè)的人，反應(yīng)是最快的，最容易聽懂的，幫投資人做專業(yè)判斷；汪靜波是做財務(wù)安排；沈南鵬是算回報與風險的，各有各的分工。”馮侖看來，這樣的老江湖們早已將可能遇到的困難算得清清楚楚，盈利模式基本沒有問題。
除了項目的直接盈利之外，對萬通隱含著另一層好處。立體城市的順利推進，意味著萬通將擁有巨大的土地儲備，僅成都和西咸兩個項目的建筑面積已經(jīng)超過1,000 萬平方米。這會讓馮侖旗下的萬通地產(chǎn)公司在一定程度上不必再擔心土地問題。
“現(xiàn)在有十多個地方政府在跟我們接洽，今年還會有一個談下來，明年至少還會有兩到三個地方。明年會有一個開工，后年可能有三個開工。”馮侖對立體城市的發(fā)展頗為滿意。
對于地方政府而言，立體城市的好處顯而易見：集約化設(shè)計少賣了地，平均每平方公里投資額加大；產(chǎn)業(yè)的引進不僅增加當?shù)鼐蜆I(yè)人口，而且擴大了稅收來源。
但嶄新的立體城市模式依然面臨著教育市場的問題。“這么高密度的房子能舒服嗎？在99 樓養(yǎng)豬，100 樓生孩子能行嗎？”在馮侖看來這樣的問題有些想當然，其實并不存在，“香港700 萬人口，只開發(fā)了150 平方公里的面積，每平方公里萬多人。新加坡每平方公里3 萬人以上，個別密的地方都超過10 萬。”
“如果你沒去100 樓生過孩子永遠不理解。”馮侖打算“以體驗戰(zhàn)勝經(jīng)驗”，做一個以立體城市為背景的網(wǎng)游，可以做出來災難版、愛情版、戰(zhàn)爭版不同版本。“你不知道住在里面什么樣，玩了游戲就知道了。”他甚至設(shè)想玩家在網(wǎng)游賺取的積分可以當作虛擬貨幣，在現(xiàn)實的立體城市中買房、看病、停車的時候可以抵用。
“我們對傳統(tǒng)房地產(chǎn)會起一個遏阻效應(yīng)，”馮侖期望立體城市能夠?qū)鹘y(tǒng)房地產(chǎn)帶來革命性變化，“我期望他們在參與城市化的過程中，停下來盲目圈地的腳步，做房地產(chǎn)不一定要買這么多地。給中國的城市化貢獻一個理性、科學和持續(xù)發(fā)展的、新的、積極力量，這才應(yīng)該是我們作為地產(chǎn)商的終極成功，也應(yīng)該是我們對城市的承諾。”
