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硬核原創(chuàng)

更深一度看樓市

長(zhǎng)江后浪推前浪，一代舊人換新人，用在廣州商業(yè)地產(chǎn)身上頗為恰當(dāng)。

2021年9月，廣州宣布第一太古里正在路上，龍湖天街也正式亮相。

10月，老牌百貨王府井宣告結(jié)業(yè)。

盒子式購(gòu)物中心告別到街區(qū)式商業(yè)誕生，廣州正經(jīng)歷商業(yè)載體煥新時(shí)刻。

這個(gè)時(shí)刻，廣州人已經(jīng)等了20多年。

千年商都，仍缺商業(yè)？

城市在不斷進(jìn)化，商業(yè)載體也隨之不斷轉(zhuǎn)換形式，以配合消費(fèi)需求的日益變化。

從上世紀(jì)90年代的步行街，進(jìn)化到21世紀(jì)初的盒子式購(gòu)物中心，再到強(qiáng)調(diào)體驗(yàn)感的街區(qū)式商業(yè)。

起步雖晚，進(jìn)程甚快，國(guó)內(nèi)商業(yè)載體已走到3.0階段，一大批優(yōu)秀的街區(qū)式商業(yè)涌現(xiàn)：

北京三里屯、上海新天地、深圳萬(wàn)象中心、成都太古里、重慶新天地、佛山嶺南天地、南京1912街區(qū)等等……

成都太古里

憑借優(yōu)秀體驗(yàn)感與社交媒體二次傳播，這些街區(qū)式商業(yè)逐漸成長(zhǎng)為城市IP，一不留神順帶將旅游業(yè)帶動(dòng)。

等等，廣州的名字去哪里了？千年商都的廣州不配擁有姓名嗎？

若論基因，廣州并非沒(méi)有做街區(qū)式商業(yè)的底蘊(yùn)，遠(yuǎn)近馳名的上下九、蜚聲海外的北京路某程度上都是街區(qū)式商業(yè)的先行者。

但它們與當(dāng)下語(yǔ)境的街區(qū)式商業(yè)有本質(zhì)的區(qū)別。

將上下九與三里屯的發(fā)展路徑對(duì)比，即可了解差距。

1989年之前北京三里屯，只是一個(gè)平平無(wú)奇的住宅區(qū)。

1989年第一家酒吧開(kāi)業(yè)后，先后引進(jìn)國(guó)際品牌，將其打造成旅游符號(hào)，前后不過(guò)十?dāng)?shù)年時(shí)間，已發(fā)展成北京商業(yè)IP。

相比起三里屯，上下九的起點(diǎn)要高不少，現(xiàn)在的上下九可能仍是廣州旅游符號(hào)。但提起它可能會(huì)條件發(fā)射般聯(lián)想到：宰客二字。

三里屯從功能單一的酒吧街，向國(guó)際品牌云集的街區(qū)式商業(yè)進(jìn)化，從商業(yè)1.0階段直接跳級(jí)至3.0.

反觀廣州的代表上下九，仍停留在品牌低端的商業(yè)步行街層面。

不止上下九，整個(gè)廣州自步入盒子式購(gòu)物中心階段之后，就止步不前，這一停就是20年之久。

定格多年，內(nèi)卷至閉店

從前的廣州，是商業(yè)先鋒，開(kāi)創(chuàng)一個(gè)又一個(gè)”全國(guó)第一“。

1996年，國(guó)內(nèi)首個(gè)真正意義上的購(gòu)物中心——廣州天河城正式誕生。

天河城的出現(xiàn)，讓廣州從當(dāng)時(shí)流行的步行街、百貨等商業(yè)形態(tài)轉(zhuǎn)向新一代“盒子式”購(gòu)物中心。

天河城1996年試業(yè)典禮（圖源：新浪廣東）

2000年后，盒子式商業(yè)體在廣州爆發(fā)增長(zhǎng)，正佳廣場(chǎng)、萬(wàn)菱匯、太古匯等商業(yè)體接連開(kāi)業(yè)。

廣州商業(yè)迎來(lái)最輝煌的時(shí)間，但可惜這同樣也是最后的高光時(shí)刻。

圖片來(lái)源：livin 廣州

從0到1過(guò)程十分艱難，從1到100只需簡(jiǎn)單抄作業(yè)即可。

一夜春雨過(guò)后，大量盒子式商業(yè)如千樹(shù)萬(wàn)樹(shù)梨花開(kāi)，布滿全廣州各區(qū)，同質(zhì)化問(wèn)題隨之到來(lái)。

市民消費(fèi)是便利了，但同時(shí)又麻木了。

這場(chǎng)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)中，少不免出現(xiàn)淘汰者，今年廣州王府井百貨率先退出舞臺(tái)。

圖片來(lái)源：王府井百貨

老牌商業(yè)也不堪內(nèi)卷重負(fù)，即將閉店，其余不知名小商業(yè)體倒閉更是數(shù)不清楚。

這場(chǎng)商業(yè)體間的內(nèi)卷，何時(shí)方休？

從1996年到2016年間，廣州再無(wú)標(biāo)桿商業(yè)體誕生，2016年開(kāi)業(yè)的”開(kāi)放式購(gòu)物公園“天環(huán)廣場(chǎng)算是打破僵局的作品。

同質(zhì)化盒子式購(gòu)物中心路徑，是阻礙廣州商業(yè)發(fā)展的最大敵人。

淺嘗即止，廣州缺乏街區(qū)式商業(yè)土壤？

廣州不是沒(méi)有嘗試過(guò)在街區(qū)式商業(yè)上發(fā)力，太古倉(cāng)、琶醍都是嘗試之作。

太古倉(cāng)，圖片來(lái)源：soho廣州

但太古倉(cāng)缺乏大品牌加持，只剩下餐飲業(yè)苦苦支撐，而琶醍自誕生之初即是飲食酒吧，將其稱為街區(qū)式商業(yè)或許有些勉強(qiáng)。

為何廣州偏偏無(wú)法培育出屬于自己的商業(yè)IP？

1、低密度的街區(qū)商業(yè)收益遠(yuǎn)不如高密度盒子式商業(yè)

據(jù)四川省連鎖商業(yè)協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)，2020年成都太古里銷售額約73億元人民幣，同比增長(zhǎng)約6.2%。

同時(shí)段內(nèi)廣州太古匯銷售額約80億元人民幣，同比增長(zhǎng)36%。

圖源廣州黃埔發(fā)布

若加上太古匯寫(xiě)字樓部分與文華東方酒店租金收入，收入差距會(huì)進(jìn)一步拉開(kāi)。

低密度的商業(yè)街區(qū)是以收益率換舒適度的模式，加上自持的商業(yè)體收入數(shù)字遠(yuǎn)不如可銷售的物業(yè)夸張，一年收1-2億租金基本已是天花板水平。

站在開(kāi)發(fā)商的角度，在規(guī)劃容積率≤7.5的地塊上，建設(shè)一個(gè)容積率≤2.0的街區(qū)式商業(yè)，本就不合符經(jīng)濟(jì)原理。

目前，廣州大部分商業(yè)體都是“買一送一”，太古匯、天河城、萬(wàn)達(dá)都是同樣的“下店上樓”模式。

圖片來(lái)源：搜狐

2、天時(shí)地利，街區(qū)式商業(yè)可遇不可求

太古里、三里屯或者嶺南天地，都不是從一片空地中拔地而起，而是城市保育的產(chǎn)物。

而廣州符合這個(gè)條件的地塊少之又少。

永慶坊算是一個(gè)，目前永慶坊只開(kāi)放一期，占地面積約8000平空間太少，業(yè)態(tài)引進(jìn)具有局限性，尚未能看出全貌。

二期空間體量會(huì)是一期的十倍，待它完全成型后，才能看到其廬山真面目。

但永慶坊的定位并非以盈利為目的的商業(yè)體，待其成型后也會(huì)繼承大量文化傳承的工作。

它更像是櫥窗，而非商店。

廣州大范圍進(jìn)行的城市更新項(xiàng)目，改造的多是城中村、握手樓匯集的區(qū)域，古色古香且具備嶺南文化的好苗子少之又少。

可能有人會(huì)持反對(duì)意見(jiàn)，街區(qū)式商業(yè)無(wú)非一個(gè)載體而已，本質(zhì)上與盒子式購(gòu)物中心是一樣的。

何況在實(shí)際生活中，廣州人并不能感受到商業(yè)的缺失，從國(guó)際一線大牌到親民的本地傳統(tǒng)美食，應(yīng)有盡有且唾手可得，少一個(gè)半個(gè)街區(qū)式商業(yè)無(wú)傷大雅。

事實(shí)上，商業(yè)載體的固化，背后是商業(yè)活力缺失問(wèn)題，會(huì)帶來(lái)品牌出走、業(yè)態(tài)單一等連串蝴蝶效益。

這是正在發(fā)生的事。

品牌流失，業(yè)態(tài)單一

2021年上半年，廣州引進(jìn)138家首店，較2020年全年增長(zhǎng)161%，首店數(shù)量大幅增長(zhǎng)，但放在全國(guó)范圍內(nèi)卻并不夠看。

首店經(jīng)濟(jì)：是指一個(gè)區(qū)域利用特有的資源優(yōu)勢(shì)，吸引國(guó)內(nèi)外品牌在區(qū)域首次開(kāi)設(shè)門店，使品牌價(jià)值與區(qū)域資源實(shí)現(xiàn)最優(yōu)耦合，以及由此對(duì)該區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生積極影響的一種經(jīng)濟(jì)形態(tài)。

上海引進(jìn)513家首店、北京434家、成都296家、杭州246家、武漢195家……

不僅數(shù)量比不上后起之秀，甚至質(zhì)量上也存在參差。

廣州138家首店中，餐飲業(yè)態(tài)高達(dá)46%，首店品牌中夾雜著大量線上流量品牌。

業(yè)態(tài)單一，品牌低端已慢慢演變成廣州商業(yè)的標(biāo)簽。

當(dāng)然，肯定有人持反對(duì)意見(jiàn)，大氣上檔次的天河路商圈，完全與低端二字絕緣。

廣州太古匯實(shí)景圖來(lái)源：廣州太古匯官微

基本匯集廣州所有國(guó)際大牌的天河路商圈，已是廣州商業(yè)獨(dú)角獸。

但可惜的是這只獨(dú)角獸并不完美，太古匯、正佳廣場(chǎng)、天河城確實(shí)可以稱作廣州商業(yè)門面。

這三個(gè)商業(yè)體均進(jìn)入2020年購(gòu)物中心銷售額排名TOP50之中，但都在10名開(kāi)外。

客流量大，銷售額不高，反映出人均消費(fèi)額較低，商圈大環(huán)境里品牌較低端正是重要原因。

同一商圈中，除了有高端商業(yè)體，也有規(guī)劃混亂、不知名品牌云集的時(shí)尚天河，以電腦配件為主、逐步發(fā)展成平價(jià)飯?zhí)玫奶旌与娔X城等商業(yè)體。

圖片來(lái)源：搜狐

廣州商業(yè)門面只有正面可看，側(cè)面并不盡如人意。

加上天河路商圈資源過(guò)度集中，各大品牌均要進(jìn)駐一家甚至多家店，高端商場(chǎng)無(wú)鋪可進(jìn)，低端商業(yè)不屑進(jìn)駐，品牌流失不可避免。

稱為千年商都的廣州，逐步脫離大品牌選址討論范圍。

亡羊補(bǔ)牢，為時(shí)未晚

廣州不能長(zhǎng)期處于吃老本的狀態(tài)，終于隨著太古里、龍湖天街等街區(qū)式商業(yè)的進(jìn)駐，出現(xiàn)有改善的轉(zhuǎn)機(jī)。

太古地產(chǎn)和珠實(shí)集團(tuán)將在聚龍灣舊改項(xiàng)目上，共同打造一座融合嶺南文化、現(xiàn)代藝術(shù)及國(guó)際潮流于一體的國(guó)際級(jí)商業(yè)地標(biāo)項(xiàng)目。

聚龍灣展示中心，圖源：廣州荔灣發(fā)布

廣州第二座太古系商業(yè)體已板上釘釘，至于它會(huì)是太古匯，還是太古里，太古地產(chǎn)方表示，“具體產(chǎn)品將取決于雙方根據(jù)實(shí)地情況的策劃設(shè)計(jì)?！?/section>

從地理位置看來(lái)，聚龍灣舊改項(xiàng)目啟動(dòng)區(qū)位于珠江畔，出于景觀的考慮規(guī)劃太古里系列街區(qū)式商業(yè)更能發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢(shì)。

來(lái)源：珠實(shí)集團(tuán)

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