?分享人：深圳小王子 大灣匯價(jià)投俱樂(lè)部
分享時(shí)間：2019年6月28號(hào)
個(gè)人簡(jiǎn)歷：深圳小王子，湖南人，2004年畢業(yè)后在上海房地產(chǎn)中介工作。2006年到至今在深圳從事外貿(mào)出口工作。2015年底開(kāi)始接觸價(jià)值投資，目前把一半以上的時(shí)間和精力用于讀書(shū)和研究行業(yè)及公司，長(zhǎng)期持有好公司已成為個(gè)人的信仰之一。2018年的2600點(diǎn)一直滿(mǎn)倉(cāng)至今，地產(chǎn)行業(yè)相對(duì)熟悉,目前50%以上倉(cāng)位在中國(guó)平安，現(xiàn)階段主要研究方向在壽險(xiǎn)。
引言：本人大專(zhuān)畢業(yè)后從事過(guò)一年半的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)工作，對(duì)地產(chǎn)行業(yè)一直保持著關(guān)注和好奇，在深圳也親身參與過(guò)幾次購(gòu)房，從未停止過(guò)對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的思考。在進(jìn)入股市之前的2014年讀《大道當(dāng)然》一書(shū)時(shí)，一個(gè)小細(xì)節(jié)為日后2016年我進(jìn)入股市埋下了一顆小種子。王石在書(shū)中提到萬(wàn)科在出售怡寶水業(yè)務(wù)給華潤(rùn)時(shí)，感嘆到華潤(rùn)的收購(gòu)協(xié)議有多達(dá)一本書(shū)那么厚，而萬(wàn)科與其他公司的合同往往就幾頁(yè)紙，事后王石開(kāi)始在公司規(guī)范化方面狠下功夫。而后在讀著名財(cái)經(jīng)作家吳曉波的《宋林的悲劇》一文這樣提到：華潤(rùn)是一家真正實(shí)踐了價(jià)值投資的財(cái)團(tuán)型企業(yè)，也是極少數(shù)不靠壟斷存活的中央企業(yè)。加之生活中無(wú)不接觸到華潤(rùn)的產(chǎn)品，尤其是購(gòu)物中心萬(wàn)象城，OLE超市，太平洋咖啡等。本人對(duì)華潤(rùn)對(duì)好感與日俱增。
01 華潤(rùn)置地為什么在早早的在2004年就開(kāi)啟了
“住宅開(kāi)發(fā)+投資物業(yè)”的生意模式
以下摘自2013年年報(bào)（當(dāng)時(shí)王印為董事長(zhǎng)）“經(jīng)過(guò)多年市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的洗禮，本集團(tuán)的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略在不斷反思、調(diào)整和優(yōu)化中愈趨成熟，更能適應(yīng)市場(chǎng)變化;「住宅開(kāi)發(fā)+持有物業(yè)+增值服務(wù)」這一差異化的商業(yè)模式帶來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)更為凸顯。優(yōu)質(zhì)的投資物業(yè)資產(chǎn)是本集團(tuán)的核心價(jià)值所在，是支撐本集團(tuán)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的基石，也是構(gòu)成本集團(tuán)差異化商業(yè)模式的核心環(huán)節(jié)。”
本人在2018年6月份參加萬(wàn)科股東大會(huì)時(shí)，新任總裁兼CEO祝九勝在回答在商業(yè)地產(chǎn)方面與具有先發(fā)優(yōu)勢(shì)華潤(rùn)置地如何競(jìng)爭(zhēng)時(shí)，祝總說(shuō)華潤(rùn)置地做的城市級(jí)購(gòu)物中心，萬(wàn)科以社區(qū)型購(gòu)物中心為主。從目前華潤(rùn)已開(kāi)業(yè)的成熟物業(yè)，即深圳、杭州、沈陽(yáng)、成都、南寧、重慶、青島、合肥、鄭州萬(wàn)象城來(lái)看，每個(gè)購(gòu)物中心或綜合體確實(shí)都是城市的地標(biāo)。我本人在深圳，公司就在深圳萬(wàn)象天地，每天都能看到他的變化，人流量很大，重慶萬(wàn)象城本人親自考察過(guò)，地段，人流都很不錯(cuò)。青島，鄭州，合肥，沈陽(yáng)萬(wàn)象城都有問(wèn)過(guò)一些朋友，也是同樣的答案。
問(wèn)題來(lái)了，為什么內(nèi)陸房企都在瘋狂玩快周轉(zhuǎn)的時(shí)候，華潤(rùn)置地卻與眾不同的走起了住宅+商業(yè)的生意模式呢？閱讀2005年年報(bào)提到：2005年11月以港幣32億收購(gòu)華潤(rùn)集團(tuán)的北京華潤(rùn)大廈，上海華潤(rùn)時(shí)代廣場(chǎng)，深圳華潤(rùn)中心一期，二期用地等優(yōu)質(zhì)收租物業(yè)，使本集團(tuán)業(yè)務(wù)模式從住宅開(kāi)發(fā)商變?yōu)榫C合性地產(chǎn)商。原來(lái)前華潤(rùn)集團(tuán)老總宋林曾是華潤(rùn)置地的主席（2005-2008年）對(duì)于地產(chǎn)公司的競(jìng)爭(zhēng)力，宋林有個(gè)基本判斷：一定要做商業(yè)地產(chǎn)，地產(chǎn)業(yè)有個(gè)核心原則，它除了在銷(xiāo)售過(guò)程中實(shí)現(xiàn)價(jià)值外，還在大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中不斷實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值，這是地產(chǎn)生意的特征。---《誰(shuí)在拯救萬(wàn)科》一書(shū)有這個(gè)細(xì)節(jié)披露。經(jīng)過(guò)10多年的經(jīng)營(yíng)，目前潤(rùn)地已完成了“中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)者”的使命，已開(kāi)業(yè)萬(wàn)象城/萬(wàn)象天地22個(gè)，萬(wàn)象匯/五彩城12個(gè)，儲(chǔ)備項(xiàng)目44個(gè)。租金收入規(guī)模高達(dá)人民幣95.2億，居中國(guó)第一，比第二名的龍湖40.9億多一倍有余。
02 近五年2014年-2018年公司整體發(fā)展情況
2014年住宅+投資物業(yè)總營(yíng)業(yè)額為883.81億港幣，其中投資物業(yè)租金收入54.36億港幣，住宅開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售額為692.1億人民幣，核心凈利潤(rùn)118.02億港幣；2018年總營(yíng)業(yè)額為1425億港幣，其中投資物業(yè)租金收入112億港幣。住宅開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售額為2106億人民幣，核心凈利潤(rùn)227億港幣。（人民幣：港幣=1:1.17）
5年住宅開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售額增長(zhǎng)了3倍，核心凈利潤(rùn)增長(zhǎng)1.9倍。投資物業(yè)租金收入增長(zhǎng)約2倍。值得注意的是五年中公司凈負(fù)債率沒(méi)有超過(guò)40%（<有息負(fù)債-現(xiàn)金>/股東權(quán)益），非常健康的穩(wěn)健成長(zhǎng)。
03 近五年2014年-2018年公司
投資物業(yè)發(fā)展情況
2014年在營(yíng)商業(yè)僅為八個(gè)萬(wàn)象城和四個(gè)五彩城，租金收入為54.36億。已落成投資物業(yè)估值+酒店的合計(jì)評(píng)估值為523.9億。用通俗簡(jiǎn)單的租售比來(lái)計(jì)算就是：10.38%。2018年在營(yíng)商業(yè)為22個(gè)萬(wàn)象城/萬(wàn)象天地，萬(wàn)象匯/五彩城12個(gè)，儲(chǔ)備項(xiàng)目44個(gè)。二零一八年本集團(tuán)投資物業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額港幣 112 億 元，已落成投資物業(yè)估值+酒店的合計(jì)評(píng)估值為1213億，租售比：9.23% 注：購(gòu)物中心/寫(xiě)字樓每年重估，酒店按成本價(jià)入賬。
相信在未來(lái)2022年前，隨著新開(kāi)業(yè)的購(gòu)物中心逐漸成熟，和新建的投入運(yùn)營(yíng)，華潤(rùn)置地租金收入有望突破200億港幣（此為本人猜想和大膽展望）。按公司IR給出租金分部預(yù)估純利潤(rùn)率35-40%來(lái)計(jì)算，投資物業(yè)每年可為公司穩(wěn)定的貢獻(xiàn)凈利潤(rùn)約75-80億港幣。
04 投資物業(yè)的估值極為保守
本人對(duì)比了國(guó)內(nèi)龍湖地產(chǎn)，中海地產(chǎn)，以及香港的恒隆地產(chǎn)租金收入/購(gòu)物中心估值比率達(dá)情況，得出華潤(rùn)置地購(gòu)物中心估值極為保守，租售比高達(dá)9.23%。在公司2018年報(bào)公告的2012年前開(kāi)業(yè)的購(gòu)物中心的平均成本回報(bào)率高達(dá)37%，2012年后開(kāi)業(yè)的平均成本回報(bào)率為11.9%。（平均成本回報(bào)率=租金收入/購(gòu)物中心土地成本+建安成本）
1. 恒隆地產(chǎn)
2018年年報(bào)顯示，租金收入81.81億港幣，在營(yíng)投資物業(yè)估值為1366.76億，租售比5.98%。其中內(nèi)陸租金收入為42.44億港幣，在營(yíng)投資物業(yè)估值為：706.11億港幣，租售比為6%。雖然陳啟宗先生自信的稱(chēng)其在國(guó)內(nèi)的投資物業(yè)是中國(guó)內(nèi)陸最美的建筑和城市地標(biāo)購(gòu)物中心，但作為投資者，更高的租售比代表著更多的現(xiàn)金流入和更健康的投資物業(yè)估值。
2. 龍湖地產(chǎn)
全年包括天街，星悅薈，家悅薈的租金收入40.9億人民幣，已落成投資物業(yè)估值619.87億人民幣，租售比6.6%。
3. 新城控股
據(jù)2018年年報(bào)公布的數(shù)據(jù)：已累計(jì) 開(kāi)業(yè) 42 座吾悅廣場(chǎng) ，全年實(shí)現(xiàn)租金及管理費(fèi)收 入 21.16 億元，完工的投資性房地產(chǎn)估值為318.39億人民幣，租售比6.65%。
我在和投關(guān)溝通的時(shí)候，問(wèn)華潤(rùn)怎么和后來(lái)者競(jìng)爭(zhēng)，他的意思是，跟新城控股這些走的路線(xiàn)不一樣，大家在經(jīng)營(yíng)成果上面也反映出來(lái)，這里不是說(shuō)新城控股不好。一個(gè)萬(wàn)象城，一年租金十個(gè)億，新城控股現(xiàn)在42個(gè)吾悅廣場(chǎng)，一共的租金收入包括管理管理費(fèi)，算在內(nèi)才20多億。兩個(gè)萬(wàn)象城就可以抵42個(gè)吾悅廣場(chǎng)，沒(méi)說(shuō)新城控股不好，但是每個(gè)公司有他的差異化競(jìng)爭(zhēng)，因?yàn)楫吘剐鲁强毓墒窃谌木€(xiàn)城市，華潤(rùn)置地做一個(gè)城市的地標(biāo)，新城是強(qiáng)三線(xiàn)這樣的一個(gè)城市的地標(biāo)。
05 公司住宅開(kāi)發(fā)毛利率逐年攀升
2013年毛利率為26%，2018年約42.9%，位居top10規(guī)模房企之最，雖然沒(méi)有直接證據(jù)證明是“住宅開(kāi)發(fā)+投資物業(yè)”模式的貢獻(xiàn)，但以本人的經(jīng)歷，可以判斷：大多數(shù)一二線(xiàn)城市的購(gòu)房者會(huì)優(yōu)先考慮有商業(yè)配套的住宅。公司一二線(xiàn)和具有產(chǎn)業(yè)支撐的三線(xiàn)城市土地儲(chǔ)備占比達(dá)83%，為公司未來(lái)繼續(xù)實(shí)現(xiàn)住宅開(kāi)發(fā)的高毛利奠定了基礎(chǔ)。在2018年3月份業(yè)績(jī)發(fā)布上我就為何公司能做到高毛利率和公司IR請(qǐng)教了一下，回復(fù)是內(nèi)陸做商業(yè)+住宅的綜合開(kāi)發(fā)商比較少，在拿地方面競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)于純住宅地塊要小的多；另外各地政府都渴望有萬(wàn)象城入駐當(dāng)?shù)靥嵘鞘行蜗螅?a target="_blank" >華潤(rùn)置地在政府議價(jià)上面也具有一點(diǎn)優(yōu)勢(shì)。以本人在深圳幾次購(gòu)房經(jīng)歷和多次踩盤(pán)以及和購(gòu)房者溝通交流得出的結(jié)論是：有商業(yè)配套的住宅那明顯受歡迎的程度，比純住宅的這種項(xiàng)目要好很多。
展望
中國(guó)海外688.HK2017年中期業(yè)績(jī)會(huì)上，顏建國(guó)作出如下表述：現(xiàn)在美國(guó)最大市值的房地產(chǎn)公司，都是來(lái)自于持有業(yè)態(tài)的公司。中海目前持有商業(yè)今年上半年整體收入大約13億左右，到2020年希望達(dá)到50億港幣，中長(zhǎng)期的目標(biāo)是希望達(dá)到100億港幣。在全國(guó)商品房銷(xiāo)售額高達(dá)15萬(wàn)億的背景下，除了規(guī)模房企在集中度提高方面有所作為外，純住宅開(kāi)發(fā)整個(gè)行業(yè)應(yīng)該是已達(dá)到天花板，很難會(huì)有前10年的高速發(fā)展。萬(wàn)科2018年報(bào)郁亮的致股東信這樣表述：從人口總量的角度看，我國(guó)的“少子化”、“老齡化”趨勢(shì)已毋庸置疑。90 后比 80 后 人口少 3,100 萬(wàn)，00 后又比 90 后少 4,100 萬(wàn)。這在很大程度上會(huì)對(duì)沖掉城市化率繼續(xù)提升帶來(lái)的新增需求 。
所以我們看到萬(wàn)科在2018年戰(zhàn)略定位升級(jí)為“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商”，碧桂園在2018年進(jìn)軍了農(nóng)業(yè)和機(jī)器人，恒大進(jìn)軍了新能源汽車(chē)。
今天萬(wàn)科股大會(huì)上郁亮關(guān)于2018年有中國(guó)三家房地產(chǎn)公司進(jìn)去了世界五百?gòu)?qiáng)（營(yíng)收大概1500億人民幣）是這樣回答的：曾經(jīng)在一些大的國(guó)家房地產(chǎn)黃金時(shí)代是有很多房企進(jìn)入世界500強(qiáng)，比如美國(guó)、戰(zhàn)后日本。對(duì)于我們國(guó)家而言，這個(gè)時(shí)候黃金時(shí)代要快結(jié)束了，現(xiàn)在雖然還是值錢(qián)的白銀時(shí)代，對(duì)于簡(jiǎn)單的純粹的過(guò)去的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)（我的理解為純住宅開(kāi)發(fā)）想要成為世界500強(qiáng)，或者想繼續(xù)呆在500強(qiáng)的是非常困難，所以萬(wàn)科在做新的嘗試。
那么早10多年前就布局住宅開(kāi)發(fā)與商業(yè)地產(chǎn)雙輪驅(qū)動(dòng)的華潤(rùn)置地，能否在未來(lái)10年后成為中國(guó)市值最大的房地產(chǎn)公司之一呢？這一切讓時(shí)間來(lái)回答。
我持有華潤(rùn)比較早，股息回報(bào)率非常好，我也不想再折騰，覺(jué)得長(zhǎng)期持有這樣的企業(yè)很舒服，可能是因?yàn)樽约撼钟羞@家公司，那可能對(duì)他的好感也會(huì)加強(qiáng)，說(shuō)的不對(duì)的，大家多多指正，多多包涵，謝謝大家寶貴的時(shí)間。
06 問(wèn)答環(huán)節(jié)
金鵬鳥(niǎo)：@潘建國(guó)?可否預(yù)估一下未來(lái)幾年華潤(rùn)置業(yè)的凈利潤(rùn)和核心凈利潤(rùn)會(huì)有多少？
樂(lè)sun 一：華潤(rùn)那個(gè)投關(guān)要么是忽悠你，要么是可以下崗了，對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的了解已經(jīng)到了無(wú)知的地步，商業(yè)vs是按個(gè)數(shù)對(duì)比
潘建國(guó)：每位投資者價(jià)值取向不同，選擇標(biāo)的也不同，華潤(rùn)做的中國(guó)每個(gè)核心城市的地標(biāo)式的購(gòu)物中心。房地產(chǎn)業(yè)一句名言：地段，地段，還是地段。我認(rèn)為只有核心城市核心地段的地標(biāo)式的購(gòu)物中心才有保值升值的作用。
羅羅特馬西：萬(wàn)科股東會(huì)見(jiàn)聞錄
Ben：@潘建國(guó) 講對(duì)啦一半，另外一半是：正確的資產(chǎn)組合。
金鵬鳥(niǎo)：@ben 什么樣的資產(chǎn)組合。
Ben：辦公、商業(yè)、沒(méi)有其他。
潘建國(guó)：華潤(rùn)置地這樣的長(zhǎng)期凈負(fù)債率維持在40%以下，集團(tuán)在投入20%的資源在投資物業(yè)的基礎(chǔ)上，繼續(xù)保持住宅銷(xiāo)售規(guī)模前十，這是很了不起的成就。在其他房企都在瘋狂玩快周轉(zhuǎn)時(shí)，公司能把“持有物業(yè)+住宅開(kāi)發(fā)”的戰(zhàn)略堅(jiān)持十多年，也足以看到公司的定力。我的個(gè)人判斷是其持有性物業(yè)的價(jià)值在白銀時(shí)代尤為凸顯。對(duì)于房地產(chǎn)公司的核心競(jìng)爭(zhēng)力到底是什么，我苦苦思索了3、4年直到今天也還未能找到說(shuō)服我自己的答案。潘石屹曾經(jīng)說(shuō)房地產(chǎn)公司的核心競(jìng)爭(zhēng)力是做出地標(biāo)的建筑，顯然早年soho的股東還深深被套牢。在2017年招商蛇口的股東會(huì)上我也同樣問(wèn)了這個(gè)問(wèn)題，許永軍說(shuō)可持續(xù)的發(fā)展是房地產(chǎn)公司的核心競(jìng)爭(zhēng)力，這種答案也并不讓我滿(mǎn)意。恒隆地產(chǎn)的陳啟宗說(shuō)在住宅開(kāi)發(fā)做的好的是小學(xué)生，能把商業(yè)地產(chǎn)做好才是大學(xué)生。我有時(shí)候在想，要是沒(méi)有2015-2016年國(guó)家的去庫(kù)存政策（我們大家不會(huì)這么快忘記吧），那些極高負(fù)債的房企會(huì)怎么樣。正如軍長(zhǎng)說(shuō)的，沒(méi)有戰(zhàn)略眼光，不配做恒大的股東，顯然我是沒(méi)有這個(gè)戰(zhàn)略眼光的。我選擇了一家歷史悠久，注重財(cái)務(wù)安全，穩(wěn)健增長(zhǎng)，能把住宅開(kāi)發(fā)+持有物業(yè)都做好的挺好的公司，慢慢變富！
潘建國(guó)：@BEN ?趙總曾經(jīng)是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商從業(yè)， 跟蹤萬(wàn)科等地產(chǎn)top10公司10年多年了吧，我是菜鳥(niǎo)，我選擇相信郁亮的話(huà)，相信老炮趙總的話(huà)。
Ben：@潘建國(guó)?我很贊同您
樂(lè)sun 一：地標(biāo)-綠的
Ben：綠地的城市、選址和產(chǎn)品有很多問(wèn)題，超高層是一場(chǎng)空
樂(lè)sun一：綠地股價(jià)已經(jīng)說(shuō)明了哈
Ben：好久沒(méi)有關(guān)注綠地，混業(yè)經(jīng)營(yíng)，公寓庫(kù)存，算了吧
金鵬鳥(niǎo)：剛到我家附近的華潤(rùn)置地的新樓看了一下。華潤(rùn)置地花了將好幾億買(mǎi)下的這棟樓，建筑面積18,000平方，大概有368套單身公寓，1-3層是商業(yè)，4樓是公共區(qū)域。單身公寓平均價(jià)目前是2500一套，服務(wù)費(fèi)（包括物業(yè)管理費(fèi)，網(wǎng)絡(luò)費(fèi)用）大概10%，一年單身公寓能收1100萬(wàn)，目前出租率是80%多。樓下商業(yè)也出租出去，具體不詳。
傲世浩天：感覺(jué)國(guó)企長(zhǎng)租公寓弄得好
金鵬鳥(niǎo)：開(kāi)業(yè)不到兩個(gè)月，已經(jīng)出租80%多，看到1樓租給了麥當(dāng)勞和工商銀行。
Rainbow：華潤(rùn)比萬(wàn)科好一萬(wàn)倍
潘建國(guó)：在我個(gè)人理解里，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看只有核心城市的核心地段的地標(biāo)購(gòu)物中心或物業(yè)才具有保值增值的作用，商業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)也是地產(chǎn)，地段決定一切。萬(wàn)達(dá)那種四線(xiàn)五線(xiàn)城市像生產(chǎn)線(xiàn)一樣生產(chǎn)一模一樣的購(gòu)物中心，我不看好。開(kāi)創(chuàng)的訂單式購(gòu)物中心模式還是不錯(cuò)。一家基業(yè)長(zhǎng)青的公司首先要穩(wěn)健，和我們做股票投資一樣。
黃勇發(fā)：華潤(rùn)置地可以避險(xiǎn)。國(guó)企做到這樣也很不錯(cuò)了。
正合奇勝天舒：有一種穩(wěn)健叫保守、坐失良機(jī)，保守，是國(guó)企的弊端之一，又不是自己的，但求無(wú)過(guò)。
潘建國(guó)：這么多內(nèi)房股地產(chǎn)公司的年報(bào)，似乎只能從萬(wàn)科，華潤(rùn)，中海這幾家能讀的出來(lái)那種經(jīng)營(yíng)上的謹(jǐn)慎。香港本土發(fā)展商除外。當(dāng)然soho，瑞安也過(guò)于謹(jǐn)慎，無(wú)情出局。體制上中央房企也有70%資產(chǎn)負(fù)債率硬性要求，沒(méi)辦法。
陳曉雅：其實(shí)差距還是蠻大的。。。
黃勇發(fā)：萬(wàn)達(dá)、華潤(rùn)置地、龍湖、新城，這幾家接下來(lái)幾年租金收入都有一定的增長(zhǎng)速度，速度最快的可能是新城。
Starring Lu：算算EBITDA，可能結(jié)果又不一樣，不同業(yè)態(tài)，EBITDA比率差很大。寫(xiě)字樓含金量最高，商業(yè)其次，酒店最差。
林晧：萬(wàn)達(dá)EBITDA很低的
黃勇發(fā)：華潤(rùn)沈陽(yáng)和南寧的租金收入能做到這么高，也是挺不容易的。
Starring Lu：我覺(jué)得最有用的 數(shù)據(jù)是 單方EBITDA，最能顯示效率高低。
潘建國(guó)：平均成本回報(bào)率，華潤(rùn)的2012年前開(kāi)業(yè)的購(gòu)物中心可以達(dá)到37%；第三方媒體觀點(diǎn)每年都會(huì)做一個(gè)評(píng)分，也綜合很多指標(biāo)后的排名，規(guī)模是重要一個(gè)指標(biāo)之一。
林晧：商場(chǎng)還是港資的強(qiáng)。
Starring Lu：港資做自持有天然優(yōu)勢(shì)，融資成本太低了。
潘建國(guó)：那確實(shí)，華潤(rùn)一直在學(xué)習(xí)港資。
林晧：新鴻基，恒隆，九龍倉(cāng)；經(jīng)營(yíng)溢利逹75%以上；即使EBITDA計(jì)算也是港資強(qiáng)幾條街。
Starring Lu：大陸很多民企融資成本那么高，帳很難算的；華潤(rùn)算很好的了。
潘建國(guó)：大陸民企融資成本高是因?yàn)榫湍莻€(gè)水平，負(fù)債那么高 ，銀行憑什么給低利率？2013年年報(bào)：優(yōu)質(zhì)的投資物業(yè)資產(chǎn)是本集團(tuán)的核心價(jià)值所在，是支撐本集團(tuán)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的基石，也是構(gòu)成本集團(tuán)差異化商業(yè)模式的核心環(huán)節(jié)。這是我堅(jiān)定持有華潤(rùn)置地的核心信仰。
林晧：恒隆廣場(chǎng)也是頂級(jí)的，一個(gè)上海恒隆廣場(chǎng)才5萬(wàn)平方米已經(jīng)達(dá)接近8億人民幣收入，連寫(xiě)字樓達(dá)15億了，無(wú)錫恒隆，大連恒隆也是頂級(jí)的；無(wú)錫和済南今年也各有3億人民幣了，昆明預(yù)期有5-6億，武漢也至少6億，去年已經(jīng)是拐點(diǎn)，未來(lái)三年會(huì)步入收成期，恒隆廣場(chǎng)已經(jīng)在當(dāng)?shù)負(fù)碛幸桓绲匚坏模荷虾?；無(wú)錫；済南；大連；即將開(kāi)幕的昆明（從預(yù)租租金計(jì)出）二哥地位是沈陽(yáng)和天津。
樂(lè)sun 一：一個(gè)項(xiàng)目最本質(zhì)就是投資、回收期、商業(yè)模式。商業(yè)模式又與所在城市有關(guān)。hk商業(yè)包括住宅租金回收比等與國(guó)內(nèi)完全不一樣，國(guó)內(nèi)商業(yè)包括寫(xiě)字樓去化主流都是4年。投資回收期20+，且不說(shuō)很多出現(xiàn)空著租不出去情況。
樂(lè)sun 一：所謂對(duì)比是一種接近的對(duì)比，而且是投資、成本、回收期等等綜合對(duì)比。而不是一個(gè)簡(jiǎn)單指標(biāo)對(duì)比。所有的是模型下計(jì)算的對(duì)比，否則評(píng)價(jià)就屬于無(wú)源之水。
樂(lè)sun 一：南寧萬(wàn)象城租金超高，是核心區(qū)域核心位置，大面積，地下停車(chē)場(chǎng)都有6000+的車(chē)位。而政府給黃金位置給它是建立在什么樣條件呢？
樂(lè)sun 一：萬(wàn)象城邊上的華潤(rùn)幸福里住宅也長(zhǎng)期是南寧單價(jià)top的住宅?？纯醋≌蜕虡I(yè)狠賺。這么牛。問(wèn)題是要配建超高層大面積寫(xiě)字樓、酒店。百度-南寧華潤(rùn)中心，里面有不少介紹：
樂(lè)sun 一：08年此項(xiàng)目啟動(dòng)，15年初華潤(rùn)大廈A座開(kāi)工，共90層，含170,000平米超甲級(jí)辦公樓、5,000平米萬(wàn)象城二期升級(jí)商業(yè)以及45,000平米超五星級(jí)酒店。預(yù)計(jì)竣工時(shí)間2020年底。項(xiàng)目總計(jì)13年。這個(gè)項(xiàng)目總體成功否還要看最后一期銷(xiāo)售去化，還有酒店經(jīng)營(yíng)情況。目前南寧寫(xiě)字樓可以看一篇去年上半年的情況。
樂(lè)sun 一：可以看看空置率情況。租金連續(xù)五年下降。而且南寧主要發(fā)展五象新區(qū)（緊挨市區(qū)），天量寫(xiě)字樓以及甲級(jí)寫(xiě)字樓在路上。萬(wàn)象城項(xiàng)目整體收益總計(jì)或許得到2021年。超高層建安成本非常高，最后一期決定整個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)情況。
樂(lè)sun 一：這個(gè)項(xiàng)目整體成本 收益還得二年后全部核算，寫(xiě)字樓去化下降和相應(yīng)酒店單最后一期的成本目測(cè)保守30-50億。存在一定不確定性。單看萬(wàn)象城12年開(kāi)業(yè)，到18年租金5.6億。27w方，可租商鋪11萬(wàn)平方。是同類(lèi)萬(wàn)達(dá)二倍多。
樂(lè)sun 一：一個(gè)從08-20 中國(guó)房地產(chǎn)最黃金的階段的項(xiàng)目。南寧萬(wàn)象城還是華潤(rùn)全國(guó)top標(biāo)桿項(xiàng)目尚且如此。我是對(duì)未來(lái)超長(zhǎng)期項(xiàng)目感覺(jué)蠻多不確定性。公司賺錢(qián)本質(zhì)還是項(xiàng)目整體賺到錢(qián)，而不是其中一個(gè)租金比別家高了多少？凡有所得必有代價(jià)。
樂(lè)sun 一：粗略判斷南寧華潤(rùn)項(xiàng)目是 6/2/2：寫(xiě)字樓/住宅/商場(chǎng)。寫(xiě)字樓綜合體拿地模式。在寫(xiě)字樓過(guò)剩、去化、空置率的情況下，如果華潤(rùn)大部分是采取南寧商業(yè)模式，未來(lái)這種競(jìng)爭(zhēng)力我是沒(méi)看到。
林皓：其實(shí)就是簡(jiǎn)單計(jì)算整個(gè)綜合體的內(nèi)在回報(bào)率（頭10年平均值）就可以了，那怕酒店虧一點(diǎn)也不是問(wèn)題，商業(yè)賺了足夠的回報(bào)就0k了；酒店和寫(xiě)字樓最大的好處就是能為商場(chǎng)提供高質(zhì)量的客戶(hù)流，這是成功的商埸必須配置的。
王云波：如果酒店是虧的，為何酒店還不提價(jià)呢，我是說(shuō)，酒店行業(yè)整體提價(jià)，否則就會(huì)有人退出。
林皓：商業(yè)收益5億，酒店虧5000萬(wàn)怕甚么？如果沒(méi)有酒店支持人流，商業(yè)收益可能下調(diào)至3億多，哪個(gè)合算？真正的企業(yè)家和紙上談兵的分別就在這里。
潘建國(guó)：做生意要看綜合回報(bào)，商業(yè)綜合體對(duì)住宅銷(xiāo)售溢價(jià)太明顯了。
林皓：企業(yè)家只看整體投資了多少；整個(gè)項(xiàng)目未來(lái)十年回報(bào)多少。
潘建國(guó)：華潤(rùn)2012年前開(kāi)業(yè)的購(gòu)物中心，37%的平均成本回報(bào)率啊，早回本了，基業(yè)長(zhǎng)青的生意。
林皓：華潤(rùn)厲害在有優(yōu)先拿黃金地塊的特權(quán)，地方政府有心無(wú)心的幫忙，這也正常，這是港資企業(yè)董事長(zhǎng)說(shuō)的。
潘建國(guó)：有特權(quán)也好，華潤(rùn)給地方政府造一個(gè)萬(wàn)象城也給當(dāng)?shù)靥嵘诵蜗?，華潤(rùn)本身也是這樣說(shuō)，我問(wèn)過(guò)，雙方需要，可持續(xù)發(fā)展
林皓：對(duì)！所以投資他是正確的。
潘建國(guó)：其實(shí)我還想表達(dá)的是我們投資者要跳出財(cái)報(bào)，跳出具體數(shù)據(jù)，跳出單純的PE、PB、PS估值模式。多去公司開(kāi)會(huì)，多問(wèn)問(wèn)公司管理層他們公司的核心什么，為什么選擇這樣一個(gè)戰(zhàn)略，為什么可以做到。當(dāng)我和華潤(rùn)置地管理層交流懂了潤(rùn)地的低成本綜合體拿地模式，而綜合體對(duì)住宅銷(xiāo)售的快去化和高溢價(jià)。我知道我選了一家未來(lái)能基業(yè)長(zhǎng)青穩(wěn)健發(fā)展下去的好標(biāo)的。
Rainbow：?這段話(huà)不能更同意，財(cái)報(bào)都是做給信財(cái)報(bào)的投資者看的，我從來(lái)不看財(cái)報(bào)按計(jì)算器（除非有人強(qiáng)行要按計(jì)算器PK，那我就用接地氣的方法按給他看）。@潘建國(guó)
林皓：兩者皆要兼顧。
潘建國(guó)：那確實(shí)，財(cái)報(bào)和數(shù)據(jù)是戰(zhàn)略選擇的結(jié)果。
林皓：收租股回報(bào)太慢（相對(duì)內(nèi)房），所以只能作為防守股配置，我持有10和101恒隆系；其實(shí)我們小投資者就是追求投資回報(bào)，力求規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，能持續(xù)賺到大回報(bào)就是成功，過(guò)程因人而異的，各施各法吧！持續(xù)的高回報(bào)才是硬道理。
正合奇勝天舒：不管你和哪家企業(yè)的高管聊天，他們都會(huì)說(shuō)自己的優(yōu)點(diǎn)，很好的解釋自己的缺點(diǎn)，強(qiáng)調(diào)優(yōu)點(diǎn)，淡化缺點(diǎn)；你問(wèn)許家印，房企就該多借債，合生創(chuàng)展、潘石屹也不會(huì)承認(rèn)自己小富即安。我的意思是，管理層的話(huà)，也是說(shuō)給投資者聽(tīng)的，投資者需要有自己獨(dú)立的評(píng)判體系。
正合奇勝天舒：激進(jìn)者冒險(xiǎn)，保守者坐失良機(jī)，各有利弊，不必自夸。
Rainbow：我還喜歡聽(tīng)中基層。恒大營(yíng)銷(xiāo)部氛圍很好的，我以前和他們開(kāi)過(guò)會(huì)，爭(zhēng)論激烈七嘴八舌的 簡(jiǎn)直不像恒大報(bào)上的風(fēng)格。行業(yè)內(nèi)的人 看股價(jià)不一定準(zhǔn)倒是真的。
整理人：楊勇 大灣匯價(jià)投俱
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