W
inshang
引言
華潤置地2017年業(yè)績數(shù)據(jù)解析~
來源 |贏商網(wǎng)（ID：winshang）
作者 | 羅嘉欣、鄧柳
3月20日，華潤置地在港交所披露2017年度業(yè)績報告，同日下午由董事會副主席唐勇主持的業(yè)績發(fā)布會也如期在香港華潤大廈召開，華潤置地執(zhí)行董事俞建、李欣、謝驥出席。
提及華潤置地2017年的整體表現(xiàn)，唐勇言語間透露著輕松的愉悅感，“投資物業(yè)和開發(fā)物業(yè)，表現(xiàn)都還不錯。”
01
全年營收1185.9億港幣整體表現(xiàn)“漂亮”！
?全年業(yè)績數(shù)據(jù)亮眼
根據(jù)業(yè)績公告，2017年全年，華潤置地綜合營業(yè)額為1185.9 億港幣（人民幣約948.7億），按年增長8.5%；年度銷售業(yè)績實現(xiàn)人民幣1521.2億元，目標(biāo)完成率126.8%，繼續(xù)保持行業(yè)規(guī)模前十名。
其中，投資物業(yè)（包括酒店經(jīng)營）租金收入為87.8 億港幣（人民幣約70.27億），按年增長21.1%。
扣除投資物業(yè)評估增值后，核心股東應(yīng)占溢利191.6億港幣，同比增長17.7%；計入投資物業(yè)評估增值后，股東應(yīng)占溢利230.2億港幣（人民幣約184.1億），同比增長18.0%。
毛利潤方面，2017年集團綜合毛利潤率為40.3%，其中，開發(fā)物業(yè)毛利率升至39.8%；投資物業(yè)（包括酒店經(jīng)營）毛利率升至61.3%，均較2016年同期取得不同程度的提升。
土地儲備方面，截至2017年12月31日，華潤置地總土地儲備面積達4897.8 萬㎡，土地儲備覆蓋全球60個城市，其中，投資物業(yè)土地儲備面積816.0萬㎡，一二線城市土地儲備占比75.0%。
2017年華潤置地在回歸一二線城市戰(zhàn)略上表現(xiàn)激進，年內(nèi)斥資1044.7億元人民幣增持了64宗土地，新增土儲面積1196.6 萬㎡。
對于全年業(yè)績數(shù)據(jù)表現(xiàn)“好看”的原因，唐勇在業(yè)績發(fā)布會上透露，主要有幾大原因：
其一下半年調(diào)整了推盤節(jié)奏，加快資金周轉(zhuǎn)；
其二調(diào)整了投資策略，包括區(qū)域的項目布局與選擇，這也將會為公司未來的業(yè)績表現(xiàn)帶來利好。
?綜合業(yè)務(wù)不斷創(chuàng)新，發(fā)力自營品牌
2017年，華潤置地在綜合業(yè)務(wù)創(chuàng)新方面動作不斷，包括產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、服務(wù)公寓、康養(yǎng)地產(chǎn)、文化教育等，覆蓋科技、農(nóng)業(yè)、醫(yī)療、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等主題。據(jù)贏商網(wǎng)從現(xiàn)場獲悉，僅在深圳，華潤置地就儲備了2200萬㎡的舊改土地儲備，覆蓋產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、住宅、商業(yè)等。
在商業(yè)地產(chǎn)方面，2017年成立華潤影業(yè)公司，自營“萬象影城”，對于未來這方面的發(fā)展規(guī)劃，唐勇表示，公司在全國擁有眾多優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)，也在探索商業(yè)互聯(lián)網(wǎng)生態(tài)圈以及創(chuàng)意新零售的多種可能性。至于未來是否會走專業(yè)院線運營路線，目前有這方面的戰(zhàn)略規(guī)劃，但具體尚待觀察。
02
租金收入超過1億的mall達17個深圳萬象城邁入10億大關(guān)！
截止2017年底，華潤置地在營投資物業(yè)總建筑面積達688.8萬㎡，在全國持有28個已開業(yè)商業(yè)項目，包括萬象城15個、五彩城/萬象匯9個、萬象天地1個、其他項目2個。2017年新開業(yè)購物中心五個，分別是西安西咸萬象城、上海萬象城、深圳萬象天地、北京密云萬象匯、泰州萬象城。
根據(jù)華潤置地官方微信披露，2017年度，華潤置地旗下全國購物中心零售額達到359億元人民幣，同比增長34%。這意味著，包括去年新開的5個商場，27個萬象系列購物中心平均單個項目年度業(yè)績達到人民幣約13.3億元。
在租金表現(xiàn)方面，2017年投資物業(yè)（包括酒店經(jīng)營）租金收入為港幣87.8 億元（人民幣約70.2億），按年增長21.1%。其中，購物中心租金收入達61.4億元港幣，同比增長20.1%，占集團投資物業(yè)整體租金收入的70%；
租金收入超過1億港幣的購物中心達到17個，租金增長率超過20%的購物中心達到10個，其中溫州萬象城61.9%、鄭州萬象城41%、青島萬象城40%，表現(xiàn)非常突出。緊隨其后是沈陽鐵西萬象匯與長沙星沙萬象匯，租金收入增長均超過30%。
單個項目租金收入超過5億的購物中心達到4個，分別是深圳萬象城、杭州萬象城、沈陽萬象城、南寧萬象城。其中，2017年深圳萬象城租金收入首次突破10億大關(guān)，達到10.73億港幣，同比增長8.8%。
上海時代廣場商業(yè)由于閉店改造，租金收入大幅下跌，由1.17億港幣降至港幣1282萬港幣。
值得注意的是，此前一直表現(xiàn)不佳的鄭州萬象城和無錫萬象城，在2017年整體表現(xiàn)可圈可點，鄭州萬象城雖然出租率下降，但租金增幅突出，由此可見商場業(yè)態(tài)品牌調(diào)整效果顯著。從出租率來看，無錫萬象城出租率提升7%，租金收入也相應(yīng)增長。
在正常運營的購物中心中，唯北京兩大商業(yè)項目——北京置地廣場購物中心與北京五彩城，租金收入均出現(xiàn)微降。
談及投資物業(yè)未來的租金收入目標(biāo)，華潤置地管理層在業(yè)績發(fā)布會上表示，2018年計劃實現(xiàn)租金收入100億，到2019年達到120-130億。
03
下一站：66個mall的野心與資產(chǎn)證券化？
?自建 合作開發(fā) 輕資產(chǎn)，三軌并行擴大商業(yè)規(guī)模
贏商網(wǎng)從業(yè)績發(fā)布會上獲悉，到2020年，華潤置地預(yù)計開業(yè)購物中心達到48個，到2020后，自營與規(guī)劃在建購物中心總數(shù)量達到66個。
其中2017年南京、長春、昆明、煙臺、南昌等城市新獲取了5個商業(yè)項目，新增商業(yè)面積71萬㎡，計劃在2021年陸續(xù)建成開業(yè)。2018年計劃新開業(yè)購物中心6個，不斷擴大商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模。
根據(jù)年報披露數(shù)據(jù)統(tǒng)計，目前華潤置地在營與儲備投資物業(yè)總計面積已達到1500萬㎡。投資物業(yè)作為華潤置地的核心業(yè)務(wù)板塊，未來將通過自建、合作開發(fā)以及輕資產(chǎn)等多種方式擴大規(guī)模。
同時，唐勇亦在現(xiàn)場透露，目前華潤置地還承接了集團旗下原樂購分布全國的20余個商業(yè)項目管理，踐行輕資產(chǎn)管理輸出模式。不過，對于管理的輕資產(chǎn)模式，華潤還是表現(xiàn)出了慎重的態(tài)度：“當(dāng)然，輕資產(chǎn)方面將會更謹慎些?！?/p>
?資產(chǎn)證券化與業(yè)務(wù)拆分上市？一切均有可能
對于外界十分關(guān)注的物業(yè)與商業(yè)板塊未來是否會拆分上市或成立信托基金，唐勇表示，目前公司內(nèi)部一直做這方面研究，未來無論是通過何種方式進行資產(chǎn)證券化，需要多方面的因素綜合考慮。
同時，管理層還在現(xiàn)場透露，目前華潤置地物業(yè)管理板塊已在公司層面與地產(chǎn)板塊分離，成立了獨立的服務(wù)公司，并且開始承接大量外部項目的管理，不排除未來會有拆分的可能，這要取決于規(guī)模與市場機會。
而在商業(yè)地產(chǎn)方面，則需要綜合考慮現(xiàn)有物業(yè)的投資回報增長是否已經(jīng)達到一定程度、商業(yè)運營整體穩(wěn)定性等，目前華潤置地儲備商業(yè)項目較多，選擇合適的時機亦是關(guān)鍵。
據(jù)2017年報披露，過去一年華潤置地對包括在建項目在內(nèi)的投資物業(yè)進行評估，經(jīng)獨立第三方評估核算，年內(nèi)取得稅后港幣38.6億的價值增值。這意味著，僅依靠物業(yè)自身價值提升，華潤置地已然賺了38億。
“如果風(fēng)險和資金成本相對比較合理，我們可以考慮拆分以及其他資產(chǎn)證券化方式，但目前仍在研究中，尚未有定論?！?/p>
