一、經(jīng)濟(jì)學(xué)研究房價的視角
經(jīng)濟(jì)學(xué)研究房價，首先是把住房市場作為一個市場進(jìn)行考慮的，用供求方法研究住房市場的均衡狀況，包括均衡數(shù)量和均衡價格的形成，但同時也可以通過福利經(jīng)濟(jì)學(xué)方法研究房價變化、政策因素對于消費者福利水平的影響。這種方法是比較簡單的，在微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)中就有深入的討論。
但經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，住房更為重要的一個特點是它作為投資品的身份?，F(xiàn)實經(jīng)濟(jì)中住房交易到底是出于自住還是投資很難界定，但大體而言，投資住房是住房交易的主要組成部分。因此，在宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)和國民經(jīng)濟(jì)核算中，住房交易是納入投資進(jìn)行計算的。我們可以這樣理解，一般消費品轉(zhuǎn)賣是會貶值的，即便貴重如汽車，轉(zhuǎn)賣也會有很大損失，而住房的轉(zhuǎn)賣，在大多數(shù)國家中是不容易貶值的，所以即便是在美國等發(fā)達(dá)國家二手房買賣也是非常重要的。
住房作為投資品的特點是理解住房市場的一個要點。這也是一些其他學(xué)科學(xué)者在研究住房市場不太容易注意到的，因此，他們的研究往往會美妙動聽，但經(jīng)不起推敲。
二、作為消費品的住房市場
消費品市場研究主要就是用供求分析方法進(jìn)行研究。
1.房地產(chǎn)市場的需求。
房地產(chǎn)市場的需求可以分成兩個方面，自住房需求和投資需求，投資需求又有兩個衍生需求，一個是作為轉(zhuǎn)賣的需求，作為出租房屋而購買的需求。自住房需求和對出租房的需求是這個市場上的最終需求，作為轉(zhuǎn)賣的需求最終必須轉(zhuǎn)化成自住房需求和出租房屋的需求。我們從自住房需求開始研究。經(jīng)濟(jì)學(xué)所研究的需求是指有支付能力且有需要意愿的需求，有意愿沒有能力的需求不予考慮，由能力沒有意愿的需求也不予考慮，因此住房產(chǎn)品的需求取決于消費者支付能力、消費者需求意愿和消費者人數(shù)等三個因素影響，其中消費者的支付能力主要受消費者收入、房價的影響，住房的需求意愿主要受社會文化影響、對未來的預(yù)期、替代品與互補(bǔ)品的可得性與價格三個因素影響。政府政策可以對這些因素產(chǎn)生作用從而影響住房市場的需求。
2.房地產(chǎn)市場的供給。
房地產(chǎn)市場的供給比較單一，作為消費品和投資品的住房供給是沒有區(qū)別的。因此，套用一般的供給理論，住房產(chǎn)品的供給也取決于廠商的供給意愿、供給能力，廠商的供給意愿也主要是取決于政府政策要求、廠商主觀意愿和對于未來的預(yù)期；廠商的供給能力主要取決于房價、替代品與互補(bǔ)品的可得性與價格、廠商的生產(chǎn)技術(shù)與生產(chǎn)能力、投入品的價格。政府政策也可以通過作用于這些因素來影響住房市場的供給。
3.房地產(chǎn)市場的局部均衡。
供求分析方法就是將供給與需求結(jié)合起來考慮，可以分析任何消費品在市場發(fā)生變化的情況下均衡價格、均衡數(shù)量的變化。這就是經(jīng)濟(jì)學(xué)中的局部均衡分析。
4.中國房地產(chǎn)市場的供求分析。
通過這個需求、供給分析，我們可以對于中國房地產(chǎn)市場進(jìn)行政策分析。
作為消費品的中國房地產(chǎn)市場的需求是非常堅挺的。從消費者支付能力來看，隨著經(jīng)濟(jì)的增長，人們的收入也不斷增長，支付能力也是在不斷增強(qiáng)的。從消費者的支付意愿來看，中國社會文化決定了對于消費者對于自由住房的推崇和熱愛，使得消費者普遍具有購房意愿；保障性住房市場的缺失，使得住房產(chǎn)品缺乏替代品；長期以來對于房價未來上漲的預(yù)期也促使越來越多的人及時行動，迅速購房。更重要的是，在中國快速城市化的大時代背景下，即便進(jìn)城的農(nóng)民工有一大部分自己不買房，畢業(yè)的大學(xué)生、從城鎮(zhèn)向城市、小城市到大城市的空間流動也使得城市住房產(chǎn)品消費者人數(shù)不斷增加，這必將推動者住房市場需求的增加。
另一方面，從房地產(chǎn)市場的供給方面來看，在中國現(xiàn)有的政策和市場結(jié)構(gòu)下，政府政策、市場形態(tài)和廠商看漲的未來預(yù)期使得房地產(chǎn)商可以通過限量供應(yīng)來攫取最大利潤，從而廠商的供給意愿并不高；同時，保障性住房的缺失使得替代品的競爭壓力不存在，廠商的技術(shù)和生產(chǎn)能力根本不需要全面發(fā)揮出來生產(chǎn)大批住房產(chǎn)品，而高昂的土地出讓價格和稅費開支使得廠商更有理由把價格轉(zhuǎn)移到房價上由消費者承擔(dān)；更為重要的是，住房產(chǎn)品最重要的投入品——土地，是一個非常稀缺的資源，這種稀缺不僅體現(xiàn)在絕對與相對數(shù)量上，我國可用于開發(fā)房地產(chǎn)的土地數(shù)量是比較有限的，而且在地理分布和時間分布上。這種稀缺性是非常重要的，理解房地產(chǎn)開發(fā)的地理分布特點，是理解住房產(chǎn)品稀缺的關(guān)鍵。北京三環(huán)以內(nèi)的土地是絕對稀缺的，三環(huán)以外四環(huán)以內(nèi)的土地相對而言不那么稀缺，地理位置對于地價的影響馬克思用級差地租概念就已經(jīng)闡述過了。同時，由于土地使用年限相對較長，土地回籠率較低，這使得土地在時間分布上也非常稀缺。北京現(xiàn)在新樓盤開發(fā)已經(jīng)到7環(huán)了，7環(huán)以內(nèi)新建的住房在幾十年內(nèi)都不太可能有所增加，這就使得土地稀缺性更加嚴(yán)重。因此，房地產(chǎn)廠商的限量開發(fā)、限量供應(yīng)和土地稀缺性，加上政府的土地政策（客觀上也是由土地的稀缺性造成的），就使得房地產(chǎn)產(chǎn)品的供給是非常低的。
由于需求大，供給小，均衡分析的結(jié)果就是居高不下的均衡價格和較低的均衡產(chǎn)量，這一均衡狀況在市場形態(tài)不發(fā)生重大改變之前，是不會有任何變化的。政府的房地產(chǎn)政策如果不能影響到這個供求模型中的任何一個決定要素，就必定起不到任何作用。比如90平米小戶型的限制，比如對于第二套房交易稅的限制等，都未能直接影響房價均衡的模型。
5.北京肖剛《高房價的真相：用數(shù)據(jù)說話》一文的缺陷
根據(jù)我們上述分析，北京肖剛一文就房價的討論，即便是在消費品層次上也是問題重重的。在需求方面未能看到對于住房堅挺的需求，特別是城市化進(jìn)程創(chuàng)造的需求。在供給上未能看到土地稀缺性所造成的供給限量，僅強(qiáng)調(diào)從技術(shù)上看我國可以造很多住房，或是政治因素對于住房的影響，片面強(qiáng)調(diào)一些因素而忽視整個系統(tǒng)，所提出方案不僅缺乏可行性，不能解決問題，而且有可能造成新的問題。
三、作為投資品的住房市場
住房更大的特點是作為投資品為投資者實現(xiàn)保值增值的目的。投資品投資是需要得到回報的，投資的回報直接決定著投資品的價格。投資品的回報在經(jīng)濟(jì)學(xué)上一般用凈現(xiàn)值法求得，公式為
R=(R_1)/(1+r)+(R_2)/((1+r)^(2))+(R_3)/((1+r)^(3))+...+(R_n)/((1+r)^(n))+(J)/((1+r)^(n)).
其中，Ri表示第i期投資回報，J表示最后一期（第n期）的資本殘值，r表示利率（假定利率不變）。我們可以用這個模型來分析住房投資的回報，那么Ri就可以看成該住房在i期給投資者帶來的租金收入，J則為該住房在n期被該投資者轉(zhuǎn)手賣給別人。這樣，投資的回報率就被求出了。
利用公式，我們可以計算出住房投資的回報率，但作為個人或組織進(jìn)行投資決策還必須考慮資本的成本，從經(jīng)濟(jì)學(xué)上說，這個成本包括資本的直接成本，如借貸資本的利息，還應(yīng)包括資本的機(jī)會成本。也就是說，資本用于其他投資所能帶來的最大收益。換言之，如果除住房外，還有很多其他的投資機(jī)會，而投資者選擇了住房進(jìn)行投資，就意味著放棄了其他的投資回報。因此，投資機(jī)會及其回報率與住房投資回報率的比較決定了住房投資是否經(jīng)濟(jì)。從這個角度來看，貴金屬投資、有價證券投資、實業(yè)投資等投資方式的可能性、風(fēng)險、資本流動性和回報率就決定著投資型住房的需求。
從中國的投資品種來看，由于政府對于黃金等貴金屬交易有嚴(yán)密限制，使得貴金屬投資在中國現(xiàn)代并不是一個常見的投資方式；股市、外匯相對來說比較活躍，但投資風(fēng)險比較大；國債等投資方式雖然風(fēng)險小，回報率比較低；而實業(yè)投資在中央銀行提高利率即資金成本的情況下，有利可圖的投資機(jī)會變得越來越少，因此許多企業(yè)也必定減少實業(yè)投資，把資金投資到金融資產(chǎn)上來。因此，在目前中國投資渠道比較少，通貨膨脹與利息稅等因素所擠出的銀行存款等資金無法用于找到其他更好的投資渠道，就會轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)投資，從而推動房價上漲，形成經(jīng)濟(jì)泡沫。
住房作為投資這種性質(zhì)使得政府調(diào)控政策更加困難，也使得很多看起來很美好的政策缺乏可操作性，更要命的是很多政策會起到相反的效果。政府提高利率的初衷是提高房地產(chǎn)投資的成本，嚇阻一些投機(jī)型的投資者，但相反的是，實業(yè)資本投資的成本提高，實業(yè)資本反而會涌入房地產(chǎn)業(yè)，從而使得房地產(chǎn)更加火熱。因此，從這個角度來看，政府積極采取措施，營造良好投資環(huán)境，暢通實業(yè)投資渠道，創(chuàng)造更多投資機(jī)會，為銀行系統(tǒng)和其他金融系統(tǒng)中大量囤積的資本找到一個合理的投資渠道，才是降低房價的治本之舉。
四、作為金融市場重要環(huán)節(jié)的住房市場
住房市場是金融市場的一個重要環(huán)節(jié)，認(rèn)識到這一地位也是認(rèn)識現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場的關(guān)鍵。大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)是開發(fā)商向銀行借貸資金進(jìn)行開發(fā)的，房地產(chǎn)交易是采用銀行按揭的方式進(jìn)行的，因此，房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展是金融體系健康狀況的一個重要方面。因此，房地產(chǎn)價格一旦上去，在這一價格上簽訂的交易合同就不容更改，交易必須進(jìn)行下去，資金才能回籠。因此，房地產(chǎn)價格是不能下降的，因為下降必定會使得開發(fā)商破產(chǎn)，銀行資金鏈斷裂，銀行可能破產(chǎn)，從而損害整個金融市場。
金融資本誕生以來，資本主義就有了新的形式。用馬克思主義的觀點來看，金融資本在剝削勞動者的同時，還綁架了勞動者的利益。房地產(chǎn)商用勞動者的資本，來賺取勞動者的血汗，這已經(jīng)成為市場經(jīng)濟(jì)下的事實。但實際上，用西方經(jīng)濟(jì)學(xué)的觀點來看，這也是分工使然。房地產(chǎn)商從事房地產(chǎn)開發(fā)，就使得所有其他個人能夠集中精力做好自己的工作，分工產(chǎn)生效益，交換提高社會整體福利水平；房地產(chǎn)商專門從事房地產(chǎn)開發(fā)，形成了專業(yè)分工的專業(yè)技能，能比購房者自建住房更高質(zhì)高效；房地產(chǎn)商對所建房屋負(fù)安全責(zé)任，要比自建住房安全責(zé)任更容易明確。因此，理性的來看待房地產(chǎn)商在房地產(chǎn)開發(fā)中的作用，也是理解市場經(jīng)濟(jì)下的房地產(chǎn)形勢的要點之一。
由于房地產(chǎn)商在房地產(chǎn)開發(fā)中具有重要不可替代的地位，房地產(chǎn)開發(fā)時需要金融系統(tǒng)協(xié)助也成為理所當(dāng)然的事情。房地產(chǎn)開發(fā)周期長，需要資金數(shù)量大，個人、廠商自有資金全部用于開發(fā)成本就必然高，如果要求不能用貸款形式，則可以預(yù)料房價要比現(xiàn)有的價格更高，因為房地產(chǎn)商則將面臨更大市場風(fēng)險。金融系統(tǒng)特別是銀行介入，就使得社會利益與房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)合起來，形成一榮俱榮，一損俱損的局面。
明白了金融市場與房地產(chǎn)的關(guān)系，就應(yīng)該能夠理解房地產(chǎn)價格為什么那么牽動著政府的心。香港房地產(chǎn)泡沫破滅后給經(jīng)濟(jì)帶來的負(fù)面影響就說明了房價變化對于經(jīng)濟(jì)的影響。要想避免重蹈覆轍，就必須深刻認(rèn)識到房價與經(jīng)濟(jì)的密切關(guān)系。
五、住房市場的經(jīng)濟(jì)學(xué)討論
1.經(jīng)濟(jì)學(xué)與道德
經(jīng)濟(jì)學(xué)所討論的需求是不考慮沒有支付能力的需求，然而，買不起房這一問題卻是許多中國人所面臨的問題。一般而言，經(jīng)濟(jì)學(xué)分析方法是不考慮這部分需求的，因為經(jīng)濟(jì)學(xué)主要研究的是效率，把公平和社會正義問題留給社會學(xué)家和政治學(xué)家研究既是學(xué)科專業(yè)分工使然，也是使經(jīng)濟(jì)學(xué)家更加深入研究效率問題的需要。但如果仍有人指責(zé)經(jīng)濟(jì)學(xué)家沒有良心，那他們是不了解經(jīng)濟(jì)學(xué)的分析方法。
經(jīng)濟(jì)學(xué)崇尚的是中立的、不帶價值判斷的分析，因此主要采用實證分析方法，而不是規(guī)范分析方法。這是因為規(guī)范分析容易帶有主觀色彩，帶有研究者自身的階級利益，從而損害學(xué)術(shù)研究的中立性。然而，經(jīng)濟(jì)學(xué)中的福利分析方法，或者說福利經(jīng)濟(jì)學(xué)，則采用了實證分析方法分析價值、利益甚至道德問題，帶有濃厚的規(guī)范分析色彩。
采用福利經(jīng)濟(jì)學(xué)方法分析住房市場（具體分析略），我們至少可以得出以下結(jié)論：對住房市場（而非價格本身）的合理監(jiān)管，就能使得住房市場達(dá)到合理均衡。
2.未能實現(xiàn)的需求
現(xiàn)在回過頭來我們來看那些有意愿但沒有支付能力的消費者。經(jīng)濟(jì)學(xué)家不分析未能實現(xiàn)的需求，這也成為很多人攻擊經(jīng)濟(jì)學(xué)家勢利的一個證據(jù)。但我們必須首先明白一點，大多數(shù)人買不起房，是中國社會倒丁字型社會分層結(jié)構(gòu)而非經(jīng)濟(jì)學(xué)家或經(jīng)濟(jì)學(xué)原理決定的。
需求原理是西方經(jīng)濟(jì)學(xué)最基礎(chǔ)的原理，是說價格與需求成反比，如果需求曲線是直線，則只有價格為零，才能使得所有人都能具有需求。這一定律對于任何產(chǎn)品都應(yīng)該是適用的。房價下降，買的人自然多，但廠商的利潤就會下降。如果所有人都能買得起，那么價格就只能為零，否則總有人買不起。
那么，很多人聲稱的大多數(shù)中國人買不起房這一事實（假定是事實的話）與這一經(jīng)濟(jì)學(xué)原理的矛盾在哪里呢？實際上，對于普通商品而言，大家可買可不買，需求定律的作用對于大家來說不會有太大影響。而房屋在中國文化中太重要了，大家都想要住自己的房子，于是很多人買不起就成為社會問題了。更重要的是，如果中國社會分層結(jié)構(gòu)是橄欖形，有一個龐大的中產(chǎn)階級，買不起房的只有少數(shù)窮人，這個問題也不會那么嚴(yán)重。問題是中國尚未形成中產(chǎn)階級，大多數(shù)窮人買不起房子就成為社會問題了。因此，這個問題的產(chǎn)生并不是經(jīng)濟(jì)學(xué)出錯了，這個倒丁字型結(jié)構(gòu)是住房問題的社會癥結(jié)所在。
至于這些買不起房的人住房需求的滿足，就必須尋求廉價的替代品了。所以廉租房就成為問題的答案。這也是很多國家采用的解決方法。
3.房地產(chǎn)廠商的動機(jī)分析
經(jīng)濟(jì)學(xué)上對于廠商的最重要的假定是廠商追求利潤最大化是合理的，這也是西方經(jīng)濟(jì)學(xué)區(qū)別于馬克思主義經(jīng)濟(jì)學(xué)的最重要的標(biāo)志之一。除去政治意識形態(tài)上的爭執(zhí)，接受廠商應(yīng)該被允許在法定框架內(nèi)追求利潤最大化這一觀點是建設(shè)市場經(jīng)濟(jì)重要的經(jīng)濟(jì)道德理念。只有廠商被允許在法律范圍內(nèi)自由行動，追求利潤最大化，才能保證正常的研發(fā)、市場運作，才能夠保證私有產(chǎn)權(quán)和市場秩序，這一點應(yīng)該是毋庸置疑的。因此，在成熟的市場經(jīng)濟(jì)中，開發(fā)商追求利潤最大化應(yīng)該是被理解和尊重的。
3.政府的責(zé)任
問題的關(guān)鍵是，廠商必須在法定框架內(nèi)實現(xiàn)這一目標(biāo)，政府應(yīng)當(dāng)扮演建立法制環(huán)境、維護(hù)市場秩序、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)公平的“援助之手”角色，而非殺富濟(jì)貧、掠取豪奪、干預(yù)經(jīng)濟(jì)的“攫取之手”。因此，很有必要理清政府在房地產(chǎn)市場中的職能和作用，嚴(yán)厲打擊政府非法作為、腐敗行為，減少政府的不正當(dāng)干預(yù)，加強(qiáng)政府的監(jiān)管職能，這樣才能使得房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。
六、結(jié)語
雖然華民（2009）認(rèn)為房地產(chǎn)市場沒有一般均衡，但房地產(chǎn)市場是既兼具消費、投資和金融特點的市場，與居民收入、政府政策等很多因素緊密相關(guān)。要分析房地產(chǎn)市場的問題，就必須結(jié)合住房作為消費品的特點、作為投資品的特點和與金融體系的密切聯(lián)系進(jìn)行分析，否則得到的結(jié)論就會失真，甚至?xí)?dǎo)出危險的結(jié)論。
根據(jù)筆者的分析，由于房產(chǎn)具有消費品和投資品雙重性質(zhì)，對于房價的走勢、房產(chǎn)調(diào)控政策影響及價值取向就必須考慮這一雙重性質(zhì)。從消費品的角度來考慮，城市化帶來的城市人口增加、人們對于自住房的推崇等是房產(chǎn)市場需求堅挺的保證，而城市土地的有限性、保障性住房的缺失使得房產(chǎn)市場的供給卻十分有限，這就決定了作為消費品存在的城市住房價格不可能下降。同時，居民其他投資渠道的缺失，使得房產(chǎn)作為投資品具有強(qiáng)勁的需求，政府調(diào)控房地產(chǎn)的舉措收效甚微，甚至?xí)p壞實體經(jīng)濟(jì)。更重要的是，房產(chǎn)作為現(xiàn)代金融中的重要環(huán)節(jié)，使得政府調(diào)控房產(chǎn)市場投鼠忌器。因此，房產(chǎn)市場是具有明顯特殊性的產(chǎn)品市場，中國房產(chǎn)市場走勢在相當(dāng)長的時間內(nèi)應(yīng)該是看漲的。
經(jīng)濟(jì)分析是理性的分析，關(guān)心的問題是效率的問題。房產(chǎn)作為大宗商品，是不可能做到人人都可以擁有的，稀缺性是價格存在的必要條件，但由于住房是人們的基本生存需要，有必要通過政府建設(shè)、管理廉租房，向買不起房子的居民進(jìn)行提供，納入社會保障體系范圍，通過這種方式達(dá)到“居者有其屋”，而不是政府對于價格、市場進(jìn)行橫加干涉，粗暴“狙擊”，擾亂價格秩序，扭曲資源配置效率。只有這樣，才能做到建立合理、高效、公平、法制的市場經(jīng)濟(jì)。
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