劉琳 劉洪玉
內(nèi)容提要 地價(jià)與房?jī)r(jià)的關(guān)系對(duì)政府宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)意義重大，本篇論文從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度對(duì)地價(jià)與房?jī)r(jià)的關(guān)系進(jìn)行了分析。首先，論文從供給角度、需求角度和運(yùn)行過程中供給和需求的轉(zhuǎn)化三個(gè)方面分析了地價(jià)與房?jī)r(jià)的因果關(guān)系；其次，論文對(duì)地價(jià)與房?jī)r(jià)的數(shù)學(xué)關(guān)系進(jìn)行了探討；最后，論文對(duì)政府宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)提出了相應(yīng)的對(duì)策。
關(guān)鍵詞 地價(jià) 房?jī)r(jià) 經(jīng)濟(jì)學(xué)分析
2001年4月，國(guó)務(wù)院《關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的通知》明確指出：“為增強(qiáng)政府對(duì)土地市場(chǎng)的調(diào)控能力，有條件的地方政府要對(duì)建設(shè)用地試行收購(gòu)儲(chǔ)備制度?！痹谕恋厥召?gòu)儲(chǔ)備的過程中，很多城市都開始嚴(yán)格限制協(xié)議用地范圍，推行土地使用權(quán)招標(biāo)和拍賣。與協(xié)議用地相比，招標(biāo)和拍賣土地使用權(quán)的價(jià)格上升了。為此，建設(shè)部門及房地產(chǎn)開發(fā)商抱怨地價(jià)過高，影響了房產(chǎn)價(jià)格；很多居民也把房?jī)r(jià)過高、買不起房歸咎于地價(jià)過高。而與此同時(shí)，土地部門卻說地價(jià)高是由于房?jī)r(jià)的不斷飆升引起的。為此，只有深入分析房?jī)r(jià)和地價(jià)的關(guān)系，才能弄清房?jī)r(jià)和地價(jià)的相互影響，才能判斷地價(jià)是否過高。本篇論文以經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度從因果關(guān)系和數(shù)學(xué)關(guān)系兩個(gè)方面探討了地價(jià)與房?jī)r(jià)的關(guān)系，并根據(jù)分析的結(jié)果，為政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控提出了相應(yīng)的對(duì)策。
一 地價(jià)與房?jī)r(jià)的因果關(guān)系
對(duì)地價(jià)與房?jī)r(jià)因果關(guān)系的解釋，實(shí)際上就是回答究竟是房?jī)r(jià)高導(dǎo)致了地價(jià)高，還是地價(jià)高導(dǎo)致了房?jī)r(jià)高。對(duì)這個(gè)問題的回答，要從需求和供給以及市場(chǎng)運(yùn)行的不同角度來分析。
1.從需求的角度來看，房?jī)r(jià)上漲導(dǎo)致了地價(jià)的提高
地價(jià)和房?jī)r(jià)的本質(zhì)都是一種產(chǎn)權(quán)價(jià)格，并且都是由供求關(guān)系來決定的，二者不同的是：在國(guó)內(nèi)目前的情況下，土地市場(chǎng)所決定的地價(jià)更傾向于是一種需求價(jià)格。因?yàn)橥恋氐淖匀还┙o沒有彈性，其經(jīng)濟(jì)供給受自然供給的限制，也缺乏彈性；并且，土地的供給是由政府壟斷的。因此，在這種情況下，地價(jià)主要由需求一方?jīng)Q定，需求上升則地價(jià)上升，需求下降則地價(jià)下降。而增量市場(chǎng)中的房?jī)r(jià)除了取決于需求方面，還要受供給價(jià)格的影響。因?yàn)樵隽糠康禺a(chǎn)的供給不同于單純的土地（沒有生產(chǎn)費(fèi)用）供給，它是一個(gè)生產(chǎn)的過程，所以必須通過銷售價(jià)格補(bǔ)償生產(chǎn)過程中的各種支出并獲得合理利潤(rùn)，才能維持再生產(chǎn)過程。因此增量市場(chǎng)中的房?jī)r(jià)作為一種供給價(jià)格不僅是買方愿意購(gòu)買的價(jià)格，更應(yīng)是賣方愿意出售的價(jià)格。
進(jìn)一步地分析，作為需求價(jià)格的地價(jià)實(shí)際上是由引致需求引起的，即由于對(duì)土地上產(chǎn)出物的需求導(dǎo)致了對(duì)土地的需求，這方面最著名的解釋為“玉米法律悖論”。[1]
1800年英國(guó)制定了限制進(jìn)口谷物的玉米法律，導(dǎo)致了國(guó)內(nèi)對(duì)玉米的需求上升，圖1表明了玉米法律對(duì)玉米市場(chǎng)和土地市場(chǎng)的影響。
①玉米市場(chǎng)：玉米法律將需求曲線由d1移到d2，國(guó)內(nèi)玉米的價(jià)格由P1上升到P2，對(duì)玉米的生產(chǎn)量由C1上升到C2。
②土地市場(chǎng)：由于國(guó)內(nèi)玉米的生產(chǎn)量上升，導(dǎo)致了對(duì)土地需求的增加，使土地需求曲線由D1上升到D2，因?yàn)橥恋毓┙o價(jià)格彈性很?。▓D中假設(shè)土地供給完全沒有彈性），所以對(duì)土地需求的增加導(dǎo)致了土地價(jià)格由R1上升到R2。
“玉米法律悖論”說明了地價(jià)高是因?yàn)橛衩椎膬r(jià)格高，玉米法律提高了玉米的價(jià)格，刺激了國(guó)內(nèi)玉米的生產(chǎn)和對(duì)種玉米的土地的需求。由于土地資源是有限的，因此地主們就提高地價(jià)來滿足對(duì)土地的需求。因此，地價(jià)高是玉米價(jià)格高的結(jié)果，而不是玉米價(jià)格高的原因。
“玉米法律悖論”應(yīng)用到城市房地產(chǎn)市場(chǎng)，我們就可以得出：房?jī)r(jià)高刺激了對(duì)土地的需求，由于土地的供給價(jià)格彈性小而導(dǎo)致了地價(jià)的升高，即從需求角度來看，地價(jià)高相對(duì)房?jī)r(jià)高是結(jié)果，而不是原因。
不僅如此，地價(jià)的地區(qū)差異性同樣源于各地房?jī)r(jià)的不同，即不同的城市由于對(duì)房地產(chǎn)的需求不同導(dǎo)致了它們各自的地價(jià)不同[2]。
圖 2所示，城市1對(duì)增量房地產(chǎn)的需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于城市2，導(dǎo)致其房?jī)r(jià)也大大高于城市2的房?jī)r(jià)。在各個(gè)地區(qū)中，由于市場(chǎng)的開放性和競(jìng)爭(zhēng)性導(dǎo)致了各地的建安成本及開發(fā)商的利潤(rùn)相差很小，因此可以認(rèn)為各地地價(jià)的差異主要由房?jī)r(jià)的差異來反映。
總之，在任一城市中，對(duì)增量房地產(chǎn)的需求增加導(dǎo)致對(duì)土地的需求增加，由于土地的供給價(jià)格彈性較小，結(jié)果導(dǎo)致地價(jià)的上漲。
因此，從需求角度來看，地價(jià)主要是一種需求價(jià)格。在同一時(shí)點(diǎn)，地價(jià)高相對(duì)房?jī)r(jià)高而言，只是結(jié)果，不是原因。
2.從供給角度來看，地價(jià)上漲是導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)因素
在房地產(chǎn)增量市場(chǎng)中，房地產(chǎn)是一種生產(chǎn)產(chǎn)品，因此房?jī)r(jià)不僅僅是一種需求價(jià)格，更是一種供給價(jià)格。在現(xiàn)實(shí)生活中，這主要表現(xiàn)在當(dāng)有下降壓力存在時(shí)，房?jī)r(jià)的變化非常典型，即當(dāng)市場(chǎng)疲軟時(shí)，首先減少的是供給數(shù)量（開發(fā)商不再投入開發(fā)建設(shè)資金），而不是價(jià)格[3]。因?yàn)閺姆績(jī)r(jià)的形成來看，先有地價(jià)，然后經(jīng)過一個(gè)建設(shè)周期形成最終的房?jī)r(jià)。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，由于土地的開發(fā)與經(jīng)營(yíng)是整個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的開端和基礎(chǔ)，開發(fā)商總是先獲得土地的使用權(quán)，然后才能進(jìn)行房屋開發(fā)和經(jīng)營(yíng)，即先形成地價(jià)，然后產(chǎn)生房屋建設(shè)成本，最后形成增量房地產(chǎn)的成本價(jià)格（包括合理利潤(rùn)）。這個(gè)成本價(jià)格通過當(dāng)時(shí)市場(chǎng)的供求關(guān)系，最后形成真正的增量房地產(chǎn)的交易價(jià)格，這個(gè)價(jià)格一般都高于其成本價(jià)格。
由此，上漲的地價(jià)進(jìn)一步推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲，但此時(shí)的地價(jià)與增量房地產(chǎn)的價(jià)格并不在一個(gè)時(shí)點(diǎn)上，而是經(jīng)過了一個(gè)房地產(chǎn)的建設(shè)周期，即從供給的角度上看，地價(jià)是房?jī)r(jià)的成本之一，地價(jià)上漲是導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)因素。
3. 在房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行過程中地價(jià)與房?jī)r(jià)的轉(zhuǎn)化
作為市場(chǎng)供求作用的信號(hào)，地價(jià)與房?jī)r(jià)分別反映了土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系。在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行過程中，地價(jià)與房?jī)r(jià)的轉(zhuǎn)化體現(xiàn)在土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的相互作用中。
見圖3所示，象限Ⅰ和象限Ⅲ分別是房地產(chǎn)市場(chǎng)（指房地產(chǎn)增量市場(chǎng)）和土地市場(chǎng)，在兩個(gè)市場(chǎng)中供給和需求的相互作用決定了房?jī)r(jià)和地價(jià)的大小。房?jī)r(jià)（房?jī)r(jià)Ⅰ）高漲代表了房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求旺盛（見象限Ⅰ），當(dāng)該價(jià)格高于房地產(chǎn)產(chǎn)品的成本價(jià)格時(shí)，便會(huì)形成對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求；當(dāng)市場(chǎng)內(nèi)的空置房屋不能滿足其需求時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求會(huì)通過容積率的作用轉(zhuǎn)化為對(duì)土地的需求（見象限Ⅱ）；開發(fā)商會(huì)依據(jù)此時(shí)增量市場(chǎng)的價(jià)格決定待開發(fā)地塊的需求價(jià)格（地價(jià)Ⅰ），當(dāng)土地的需求價(jià)格高于土地的供給價(jià)格時(shí)，由土地市場(chǎng)的供給和需求決定了土地的交易價(jià)格（地價(jià)Ⅱ），新的地塊被開發(fā)（見象限Ⅲ）；這時(shí)的地價(jià)經(jīng)過房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)過程，轉(zhuǎn)為新的房地產(chǎn)增量的價(jià)格（房?jī)r(jià)Ⅱ），土地增量轉(zhuǎn)為房地產(chǎn)增量（見象限Ⅳ），當(dāng)作為供給價(jià)格的房?jī)r(jià)Ⅱ小于或等于房屋當(dāng)時(shí)的需求價(jià)格時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易產(chǎn)生。
圖3中所示房?jī)r(jià)Ⅰ和房?jī)r(jià)Ⅱ相等，表明房地產(chǎn)增量市場(chǎng)與土地市場(chǎng)都達(dá)到了均衡狀態(tài)，這只是一種理論上的論證；實(shí)際市場(chǎng)運(yùn)行過程中，房?jī)r(jià)Ⅰ和房?jī)r(jià)Ⅱ總是不能達(dá)到相等，房地產(chǎn)市場(chǎng)總是在波動(dòng)中運(yùn)行。
因此，從上述地價(jià)與房?jī)r(jià)的轉(zhuǎn)化過程中可以看出，地價(jià)和房?jī)r(jià)分別是由土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給和需求來決定的。在地價(jià)和房?jī)r(jià)的轉(zhuǎn)換過程中，出現(xiàn)了兩個(gè)房?jī)r(jià)——房?jī)r(jià)Ⅰ和房?jī)r(jià)Ⅱ及兩個(gè)地價(jià)——地價(jià)Ⅰ和地價(jià)Ⅱ，它們分別是房屋和土地的需求價(jià)格和供給價(jià)格。
在實(shí)際的市場(chǎng)中，地價(jià)主要是一種需求價(jià)格（地價(jià)Ⅰ），它受房?jī)r(jià)Ⅰ的影響較大，當(dāng)房?jī)r(jià)Ⅰ上升時(shí)，地價(jià)Ⅰ也會(huì)上漲，國(guó)土部門所說“地價(jià)是由房?jī)r(jià)決定的，房?jī)r(jià)高與地價(jià)無關(guān)”便是從這個(gè)角度出發(fā)考慮的。而房?jī)r(jià)不僅是一種需求價(jià)格，也是一種供給價(jià)格（房?jī)r(jià)Ⅱ），地價(jià)Ⅱ是它的一項(xiàng)成本，地價(jià)Ⅱ的上升必定會(huì)引起房?jī)r(jià)Ⅱ上漲，因此，開發(fā)商和社會(huì)人士認(rèn)為“北京房?jī)r(jià)高，是由地價(jià)高所導(dǎo)致”。 這兩種觀點(diǎn)都只是看到了地價(jià)和房?jī)r(jià)關(guān)系的一個(gè)方面，實(shí)際上地價(jià)和房?jī)r(jià)的升降是由土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)時(shí)的供給和需求條件來決定的，而不是由房?jī)r(jià)來決定地價(jià)，或由地價(jià)決定房?jī)r(jià)，地價(jià)和房?jī)r(jià)的上漲最終是由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和對(duì)房屋土地需求的增加引起的。
因此，籠統(tǒng)地說房?jī)r(jià)高決定了地價(jià)高，或地價(jià)高決定了房?jī)r(jià)高，都是片面的，對(duì)房?jī)r(jià)和地價(jià)的因果關(guān)系要從不同的角度不同的時(shí)點(diǎn)來分析。
二 地價(jià)與房?jī)r(jià)的數(shù)學(xué)關(guān)系
在地價(jià)與房?jī)r(jià)因果關(guān)系的分析中，出現(xiàn)了兩個(gè)房?jī)r(jià)和兩個(gè)地價(jià)，分別代表了需求傳導(dǎo)和供給傳導(dǎo)的過程。不論從哪一個(gè)過程來看，房?jī)r(jià)的主要組成都是地價(jià)、建安造價(jià)和各種稅費(fèi)（包括管理費(fèi)、銷售費(fèi)用、利息、稅費(fèi)及合理利潤(rùn)）[4]。設(shè)P代表房?jī)r(jià)（元/平方米建筑面積），PL代表地價(jià)（元/平方米土地面積），C代表建筑物的建安造價(jià)（元/平方米建筑面積），γ代表所有的稅費(fèi)（包括管理費(fèi)、銷售費(fèi)用、利息、稅費(fèi)及合理利潤(rùn)）率（%），F(xiàn)代表容積率（%）。
首先，將地價(jià)PL （元/平方米土地面積）轉(zhuǎn)化為樓面地價(jià)PL0（元/平方米建筑面積），其公式為：
（1）
其次，根據(jù)增量房地產(chǎn)價(jià)格的含義得出增量房地產(chǎn)價(jià)格的表達(dá)式：
（2）
最后，將公式（1）代入公式（2），整理可得：
（3）
設(shè)（1+γ）=A，C×（1+γ）=B，A和B為任一不為零的常數(shù)，則可得：
（4）
從公式（3）和（4）中，可以看出：
第一，地價(jià)與房?jī)r(jià)之間為線性正相關(guān)關(guān)系；
第二，地價(jià)與房?jī)r(jià)之間影響的程度因建安成本、稅費(fèi)率和容積率的不同而不同；
第三，由于受社會(huì)技術(shù)水平及可持續(xù)發(fā)展條件的限制，建安成本和容積率的調(diào)整量有限。因此，稅費(fèi)率應(yīng)該是政府調(diào)控地價(jià)與房?jī)r(jià)關(guān)系的主要切入點(diǎn)。
三 政策建議
土地市場(chǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的龍頭，通過土地市場(chǎng)的科學(xué)調(diào)控，政府可以協(xié)調(diào)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。論文通過地價(jià)與房?jī)r(jià)關(guān)系的探討，建立了土地市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)的聯(lián)系，從地價(jià)與房?jī)r(jià)的關(guān)系分析中，可以得到三點(diǎn)與土地市場(chǎng)調(diào)控有關(guān)的啟示：
1. 地價(jià)是由市場(chǎng)決定的，它不應(yīng)該作為政府直接調(diào)控的指標(biāo)
從地價(jià)與房?jī)r(jià)的轉(zhuǎn)化中可以看出地價(jià)的決定過程：地價(jià)Ⅰ由當(dāng)期房?jī)r(jià)（房?jī)r(jià)Ⅰ）決定，反映了當(dāng)期土地出讓市場(chǎng)的需求；地價(jià)Ⅱ由當(dāng)期土地市場(chǎng)供求作用形成，決定了下一期房?jī)r(jià)的供給水平（房?jī)r(jià)Ⅱ）。這里，無論哪一個(gè)地價(jià)都不是由人為因素控制決定的。因此，地價(jià)是由房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)部運(yùn)行決定的，調(diào)控土地出讓市場(chǎng)，地價(jià)不應(yīng)該是直接調(diào)控的因素，它應(yīng)該由市場(chǎng)機(jī)制去決定。因此，在土地出讓的過程中，要盡量采用最能反映市場(chǎng)條件的拍賣方式。
2. 土地出讓量是調(diào)控土地出讓市場(chǎng)及整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的直接指標(biāo)
反映供給水平的地價(jià)Ⅱ是由土地出讓量決定的，土地出讓量是當(dāng)期土地的供給水平，它的大小是由地價(jià)Ⅰ決定的；并且，它通過地價(jià)Ⅱ決定了整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)新周期的運(yùn)行。因此，土地出讓量聯(lián)系著整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給和需求，是新周期房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的源頭。因此，土地出讓量是調(diào)控土地出讓市場(chǎng)乃至整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的直接因素。
3. 土地出讓量的大小要根據(jù)市場(chǎng)條件而定
由地價(jià)與房?jī)r(jià)的轉(zhuǎn)化過程可以看出，土地出讓量的大小是由反映市場(chǎng)需求水平的地價(jià)Ⅰ決定的，而不是人為任意確定的。如果地價(jià)Ⅰ的水平大大高于前一期的地價(jià)Ⅱ水平，反映出市場(chǎng)對(duì)土地需求強(qiáng)烈，則要增加土地出讓量，以平抑地價(jià)的上升。反之，如果地價(jià)Ⅰ的水平大大低于前一期的地價(jià)Ⅱ水平，則要減少土地出讓量，防止地價(jià)的下降。
總之，通過對(duì)地價(jià)與房?jī)r(jià)因果關(guān)系的分析，可以得出：地價(jià)的大小是由房地產(chǎn)市場(chǎng)本身確定的，政府對(duì)土地出讓市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，主要的調(diào)控指標(biāo)不應(yīng)該是地價(jià)，而是土地出讓量；并且，土地出讓量的大小也要根據(jù)市場(chǎng)條件來調(diào)整，不能主觀確定。通過對(duì)地價(jià)與房?jī)r(jià)數(shù)量關(guān)系的分析，可以得出：地價(jià)與房?jī)r(jià)呈線性正相關(guān)關(guān)系，影響它們的關(guān)系的主要因素是稅費(fèi)率、建安成本和容積率，調(diào)整稅費(fèi)率可以作為調(diào)整地價(jià)與房?jī)r(jià)關(guān)系的主要手段。
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