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一、靜態(tài)指標(biāo)及其計(jì)算

對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資效益進(jìn)行評(píng)估時(shí)，若不考慮資金的時(shí)間價(jià)值，稱為靜態(tài)評(píng)估，其計(jì)算指標(biāo)稱為靜態(tài)指標(biāo)。常用的靜態(tài)指標(biāo)有投資利潤率、投資回收期等。

（一）投資利潤率

投資利潤率是指項(xiàng)目達(dá)到設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力后的一個(gè)正常生產(chǎn)年份的年利潤總額與項(xiàng)目總投資的比率，它是考察項(xiàng)目單位投資盈利能力的靜態(tài)指標(biāo)。對(duì)生產(chǎn)期內(nèi)各年的利潤總額變化幅度較大的項(xiàng)目，應(yīng)計(jì)算生產(chǎn)期年平均利潤總額與項(xiàng)目總投資的比率。其計(jì)算公式為：

投資利潤率＝         （5－10）

項(xiàng)目投資利潤率越高，表明項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益越好，否則表明效益欠佳或虧損。在利用投資利潤率進(jìn)行評(píng)估時(shí)，首先要確定一個(gè)利潤率標(biāo)準(zhǔn)（例如20％），當(dāng)投資方案的投資利潤率高于此標(biāo)準(zhǔn)時(shí)則接受該投資方案，否則就拒絕該投資方案。如果要從多個(gè)可接受的互斥方案中進(jìn)行選擇，應(yīng)該選投資利潤率最高的方案。

例如，某項(xiàng)目的總投資為500萬元，其年平均銷售利潤為146萬元，則該項(xiàng)目的投資利潤率是多少？

該項(xiàng)目的投資利潤率為：

×100％＝29.2％

如果確定的投資利潤率標(biāo)準(zhǔn)為20％，則可接受該投資方案。

投資利潤率對(duì)于快速評(píng)估一個(gè)壽命期較短項(xiàng)目方案的投資經(jīng)濟(jì)效果是有用的指標(biāo)；當(dāng)項(xiàng)目不具備綜合分析所需的詳細(xì)資料時(shí)，或在建設(shè)項(xiàng)目制定的早期階段或研究過程對(duì)其進(jìn)行初步評(píng)估也是一個(gè)有實(shí)用意義的指標(biāo)。該指標(biāo)特別適用于工藝簡單而生產(chǎn)情況變化不大的項(xiàng)目方案的選擇和項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)效果的最終評(píng)價(jià)。

投資利潤率法主要有以下優(yōu)點(diǎn)：（1）經(jīng)濟(jì)意義易于理解，凈利潤是會(huì)計(jì)人員較為熟悉的概念；（2）使用簡單、方便；（3）考慮了投資壽命期內(nèi)所有年份的收益情況。其主要缺點(diǎn)在于：（1）沒有考慮資金的時(shí)間價(jià)值；（2）由于凈利潤只是會(huì)計(jì)上通用的概念，與現(xiàn)金流量有較大差異，因此投資利潤率并不能真正反映投資報(bào)酬率的高低。

（二）投資回收期

投資者通常期望所投入的資金能夠在較短的時(shí)間內(nèi)足額收回。用于衡量投資項(xiàng)目初始投資回收速度的評(píng)估指標(biāo)稱為投資回收期，它是指以項(xiàng)目的凈收益抵償全部初始投資所需要的時(shí)間。投資回收期一般以年表示，從建設(shè)開始年算起，其表達(dá)式為：

式中  為投資回收期；CI為現(xiàn)金流入量；CO為現(xiàn)金流出量； 為 年的凈現(xiàn)金流量。

投資回收期可根據(jù)現(xiàn)金流量表（全部投資）中累計(jì)凈現(xiàn)金流量計(jì)算求得。其計(jì)算公式為：

   （5－11）

求出的投資回收期 與行業(yè)的基準(zhǔn)投資回收期 比較，當(dāng) ≤ 時(shí)，表明項(xiàng)目投資能在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)收回，經(jīng)濟(jì)效果好。

例如，甲乙兩方案前5年的凈現(xiàn)金流量如表5－6所示，求這兩個(gè)方案的投資回收期，并利用投資回收期指標(biāo)對(duì)這兩個(gè)方案進(jìn)行評(píng)估。

表5－6                    甲乙兩方案各年凈現(xiàn)金流量             單位：萬元

從甲方案計(jì)算所得為：

（年）

由于甲方案各年凈現(xiàn)金流量為年值形式，亦可簡化計(jì)算為：

（年）

從乙方案計(jì)算所得為：

（年）

如果行業(yè)的基準(zhǔn)投資回收期為4年，則甲乙兩方案都可以接受。如甲乙兩方案互斥，由于甲方案的投資回收期短于乙方案，故應(yīng)選擇甲方案。

投資回收期法的主要優(yōu)點(diǎn)在于：（1）使用簡單、方便。主要體現(xiàn)在三個(gè)方面：一是評(píng)估指標(biāo)計(jì)算較為簡單；二是采用該方法只需要確定投資項(xiàng)目前幾年的凈現(xiàn)金流量，而不必確定投資項(xiàng)目壽命期所有年份各年凈現(xiàn)金流量；三是不用確定貼現(xiàn)率。（2）投資回收期的經(jīng)濟(jì)意義易于理解。（3）在一定意義上考慮了投資風(fēng)險(xiǎn)因素，因?yàn)橥ǔＭ顿Y回收期越短則投資風(fēng)險(xiǎn)越小。正是由于投資回收期法具有以上優(yōu)點(diǎn)，所以對(duì)小投資項(xiàng)目評(píng)估時(shí)，經(jīng)常采用該方法，即使在對(duì)大型項(xiàng)目評(píng)估時(shí)，也經(jīng)常將此法與其他動(dòng)態(tài)指標(biāo)結(jié)合使用。投資回收期法的主要缺點(diǎn)有：（1）沒有考慮資金的時(shí)間價(jià)值，這一點(diǎn)體現(xiàn)在將不同年份的現(xiàn)金流量直接相加。（2）不考慮投資回收期以外各年凈現(xiàn)金流量，所以不利于對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行整體評(píng)估。（3）投資回收期標(biāo)準(zhǔn)的確定主要依賴決策者對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的態(tài)度。

二、動(dòng)態(tài)指標(biāo)及其計(jì)算

對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資效益進(jìn)行評(píng)估時(shí)，考慮資金時(shí)間價(jià)值的方法，稱為動(dòng)態(tài)評(píng)估，計(jì)算的指標(biāo)稱為動(dòng)態(tài)指標(biāo)。動(dòng)態(tài)指標(biāo)比較全面地反映開發(fā)項(xiàng)目投資活動(dòng)有效期的經(jīng)濟(jì)效益，使評(píng)估更加符合實(shí)際，常用的動(dòng)態(tài)評(píng)估指標(biāo)有凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、投資回收期等。

（一）凈現(xiàn)值

凈現(xiàn)值是指開發(fā)項(xiàng)目在投資活動(dòng)有效期內(nèi)的凈現(xiàn)金流量，按預(yù)先規(guī)定的貼現(xiàn)率或基準(zhǔn)收益率，折算到開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施開始的基準(zhǔn)年的代數(shù)和。用凈現(xiàn)值評(píng)估開發(fā)項(xiàng)目投資效益的方法，稱為凈現(xiàn)值法。其計(jì)算公式為：

                  （5－12）

式中  NPV為凈現(xiàn)值；n為開發(fā)項(xiàng)目投資活動(dòng)有效期； 為貼現(xiàn)率或基準(zhǔn)收益率。

在利用凈現(xiàn)值評(píng)估項(xiàng)目時(shí)，若NPV＞0，表示開發(fā)項(xiàng)目方案的收益率不僅可以達(dá)到基準(zhǔn)收益率或貼現(xiàn)率所預(yù)定的投資收益水平，而且尚有盈余；若NPV＜0，則說明方案的收益率達(dá)不到基準(zhǔn)收益率或貼現(xiàn)率預(yù)定的投資收益水平；若NPV＝0，則表示開發(fā)項(xiàng)目方案的收益率恰好等于基準(zhǔn)收益率或貼現(xiàn)率所預(yù)定的投資收益水平。所以，只有NPV≥O時(shí)，該方案在經(jīng)濟(jì)上才是可取的；反之則不可取。舉例如下：

例：甲乙兩個(gè)互斥投資方案各年凈現(xiàn)金流量如表5－7所示，已知基準(zhǔn)收益率為10％。

表5—7        甲乙兩方案各年凈現(xiàn)金流量       單位：萬元

試?yán)脙衄F(xiàn)值法判斷甲乙兩方案的可行性，如果都可行，應(yīng)該選擇哪一個(gè)？

甲方案的凈現(xiàn)值為：

＝137.24（萬元）

乙方案的凈現(xiàn)值為：

＝65.26（萬元）

由于甲乙兩方案的凈現(xiàn)值都大于零，因此這兩個(gè)方案都可以接受。但甲方案的凈現(xiàn)值大于乙方案的凈現(xiàn)值，根據(jù)凈現(xiàn)值法知甲方案優(yōu)于乙方案，應(yīng)該選擇甲方案。

由此可以看出，凈現(xiàn)值法的基本思想是投入與產(chǎn)出相對(duì)比，只有當(dāng)后者大于前者時(shí)，投資才是有益的。為了便于考慮資金的時(shí)間價(jià)值，將不同時(shí)點(diǎn)上發(fā)生的現(xiàn)金流量統(tǒng)一折算為同一時(shí)點(diǎn)（項(xiàng)目實(shí)施的開始時(shí)點(diǎn)），未來各年凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值之和就是進(jìn)行投資的“產(chǎn)出”，而初始投資就是“投入”。

例：甲乙兩個(gè)投資方案所需初始投資都是1000萬元，若基準(zhǔn)收益率為10％，甲乙兩個(gè)投資方案各年凈現(xiàn)金流量如表所示。

甲乙兩方案各年凈現(xiàn)金流量         單位：萬元

甲方案的凈現(xiàn)值為：

乙方案的凈現(xiàn)值為：

＝300×（P／F，10％，3）－1000＝300×2.4869－1000＝－253.93（萬元）

甲方案的凈現(xiàn)值等于零，恰好滿足所預(yù)定的投資收益水平，該方案可以接受。乙方案的凈現(xiàn)值出現(xiàn)負(fù)值，說明投資該項(xiàng)目不能獲得預(yù)期的投資效益，反而導(dǎo)致虧本，故該方案不能被接受。

不難看出，凈現(xiàn)值法主要具有以下優(yōu)點(diǎn)：（1）凈現(xiàn)值的計(jì)算考慮了資金的時(shí)間價(jià)值。（2）凈現(xiàn)值能明確反映出從事一項(xiàng)房地產(chǎn)投資會(huì)使企業(yè)獲利（或虧本）數(shù)額大小。正由于此，人們通常認(rèn)為凈現(xiàn)值法是投資評(píng)估方法中最好的一個(gè)，并被廣泛使用。它也有不足之處：（1）凈現(xiàn)值的計(jì)算依賴于貼現(xiàn)率數(shù)值的大小，貼現(xiàn)率越大則所計(jì)算出來的凈現(xiàn)值越小，而貼現(xiàn)率的大小主要由籌資成本所決定。也就是說，一項(xiàng)投資機(jī)會(huì)的獲利能力大小并不能由凈現(xiàn)值指標(biāo)直接反映出來，一項(xiàng)獲利很高的投資機(jī)會(huì)可能由于籌資成本較高而使得該項(xiàng)目的凈現(xiàn)值較低。（2）凈現(xiàn)值指標(biāo)不能反映投資效率的高低，一項(xiàng)投資規(guī)模大、投資利潤率低的項(xiàng)目可能具有較大的凈現(xiàn)值；而一項(xiàng)投資規(guī)模較小、投資利潤率較高的項(xiàng)目可能具有較小的凈現(xiàn)值。

（二）內(nèi)部收益率

所謂內(nèi)部收益率（IRR），是指方案計(jì)算期內(nèi)可以使各年現(xiàn)金流量的凈現(xiàn)值累計(jì)等于零的貼現(xiàn)率。根據(jù)等值的概念，也可以認(rèn)為內(nèi)部收益率是指在方案壽命期內(nèi)使現(xiàn)金流量的凈將來值或凈年值為零的貼現(xiàn)率。故內(nèi)部收益率可定義為：使得投資方案各年現(xiàn)金流入量的總現(xiàn)值與各年現(xiàn)金流出量的總現(xiàn)值相等的貼現(xiàn)率。它反映了項(xiàng)目所占用資金的盈利率，是考察項(xiàng)目盈利能力的主要?jiǎng)討B(tài)指標(biāo)。

為了與資本的利率 加以區(qū)別，可以用 表示方案的內(nèi)部收益率。其計(jì)算公式如下：

應(yīng)用凈現(xiàn)值等于零求內(nèi)部收益率時(shí)，可以將凈現(xiàn)值NPV看做是關(guān)于r的一元高次冪函數(shù)。先假定一個(gè)，值，如果求得的NPV為正，則說明r值假定得太小，應(yīng)再假定一個(gè)較大的，值計(jì)算凈現(xiàn)值；若求得的凈現(xiàn)值為負(fù)，則應(yīng)減小r值以使凈現(xiàn)值接近于零，當(dāng)兩次假定的，值使凈現(xiàn)值由正變負(fù)或由負(fù)變正時(shí)，則在兩者之間必定存在著使凈現(xiàn)值等于零的r值，該值即為欲求的該方案的內(nèi)部收益率。其幾何意義如圖所示。

在評(píng)估時(shí)，將求出的全部投資或自有資金（投資者的實(shí)際出資）的內(nèi)部收益率（IRR）與行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的貼現(xiàn)率（ ）比較，當(dāng)IRR≥ 時(shí)，即認(rèn)為其盈利能力已滿足最低要求，該方案是可以接受的。

下面介紹幾種計(jì)算方法：

1．試算法。由圖可以看出，隨著貼現(xiàn)率的不斷增加，凈現(xiàn)值越來越小，當(dāng)貼現(xiàn)率增加到某一數(shù)值時(shí)，凈現(xiàn)值為零。此時(shí)的貼現(xiàn)率即為內(nèi)部收益率IRR。此后隨著貼現(xiàn)率的繼續(xù)增加，凈現(xiàn)值變?yōu)樨?fù)值。利用這個(gè)特點(diǎn)即可以通過試算，求出內(nèi)部收益率。

例如，某投資項(xiàng)目各年凈現(xiàn)金流量如表5－9所示，求該投資項(xiàng)目的內(nèi)部收益率。

表5－9          某項(xiàng)目各年凈現(xiàn)金流量        單位：萬元

首先適當(dāng)選擇一個(gè)貼現(xiàn)率r值，計(jì)算相應(yīng)的凈現(xiàn)值。若取r＝10％，其相應(yīng)的凈現(xiàn)值為：

＝23.88（萬元）

試算結(jié)果表明，凈現(xiàn)值大于零，所取貼現(xiàn)率偏小，應(yīng)進(jìn)一步增加。當(dāng)取r＝15％再次計(jì)算得相應(yīng)凈現(xiàn)值NPV＝7.53，仍然大于零，說明還要再增大貼現(xiàn)率r值，再取r＝20％進(jìn)行試算，結(jié)果相應(yīng)凈現(xiàn)值NPV＝－5.75，凈現(xiàn)值小于零表明所取的貼現(xiàn)率過大。重復(fù)這種試算過程便可以得到內(nèi)部收益率。

2．插值法。插值法是利用兩個(gè)直角三角形相似，對(duì)應(yīng)邊成比例的特點(diǎn)，求投資項(xiàng)目的內(nèi)部收益率的近似解，其計(jì)算步驟如下：

（1）通過試算得兩個(gè)貼現(xiàn)率 和 ，使之滿足：

（2）利用下述公式求近似的內(nèi)部收益率。

                （5－14）

求內(nèi)部收益率采用插值法的直觀解釋如圖所示。顯然，當(dāng) 與越接近，誤差越小。

仍以上例所述的投資項(xiàng)目為例，現(xiàn)利用插值法求近似的IRR。

由上例的前四步試算可知，當(dāng)貼現(xiàn)率為17％時(shí)，相應(yīng)NPV為1.89，當(dāng)貼現(xiàn)值為18％時(shí)，相應(yīng)NPV為－0.76，于是取 ＝17％， ＝1.89； ＝18％， ＝－0.76，利用上述公式（5－16）得：

＝17.71％

此結(jié)果與上述試算結(jié)果相同。

3．查表法?？芍苯硬殚喯嚓P(guān)經(jīng)濟(jì)類書籍附錄的因素表中所列系數(shù)，求出內(nèi)部收益率。

內(nèi)部收益率法具有以下主要優(yōu)點(diǎn)：（1）內(nèi)部收益率的計(jì)算考慮了資金的時(shí)間價(jià)值；（2）內(nèi)部收益率的計(jì)算不需要首先確定所要求的報(bào)酬率；（3）內(nèi)部收益率表示投資項(xiàng)目內(nèi)在收益率，所以能在一定程度上反映投資效率高低。其缺點(diǎn)主要表現(xiàn)在：（1）內(nèi)部收益率不能直觀地顯示項(xiàng)目投資獲利數(shù)額的大小；（2）內(nèi)部收益率的計(jì)算較為復(fù)雜；（3）當(dāng)投資項(xiàng)目各年凈現(xiàn)金流量不是常規(guī)模式時(shí)，一個(gè)投資項(xiàng)目的內(nèi)部收益率可能存在多個(gè)解或無解，此時(shí)內(nèi)部收益率無明確的經(jīng)濟(jì)意義。

（三）凈現(xiàn)值法與內(nèi)部收益率法的比較

這兩種方法的區(qū)別主要表現(xiàn)在：（1）經(jīng)濟(jì)意義不同，凈現(xiàn)值表示從事一項(xiàng)投資會(huì)使資金增加或減少的現(xiàn)值，而內(nèi)部收益率則表示投資項(xiàng)目的內(nèi)在利潤率；（2）計(jì)算凈現(xiàn)值需要首先確定貼現(xiàn)率大小，而內(nèi)部收益率的計(jì)算則不需要；（3）在對(duì)多個(gè)互斥項(xiàng)目排序時(shí)，有時(shí)會(huì)得出不同的結(jié)論。舉例如下：

甲乙兩個(gè)互斥投資方案各年凈現(xiàn)金流量如表5－10所示，則甲乙兩方案凈現(xiàn)值與貼現(xiàn)率的關(guān)系如表5－11所示。

表5－10        甲乙兩項(xiàng)目各年凈現(xiàn)金流量        單位：萬元

表5－11     凈現(xiàn)值與貼現(xiàn)率的關(guān)系

甲乙兩方案凈現(xiàn)值與貼現(xiàn)率之間的關(guān)系見圖所示。圖中兩條曲線大約在r＝10％處相交，曲線Ⅰ（對(duì)應(yīng)于甲項(xiàng)目）與橫軸交于15.24％，曲線Ⅱ（對(duì)應(yīng)于乙項(xiàng)目）與橫軸交于12.37％，它們分別是甲乙兩項(xiàng)目的內(nèi)部收益率。從該圖可以看出，當(dāng)貼現(xiàn)率大于10％時(shí)，采用凈現(xiàn)值法與采用內(nèi)部收益率法會(huì)得出相同結(jié)論——甲項(xiàng)目優(yōu)于乙項(xiàng)目；但當(dāng)貼現(xiàn)率小于10％時(shí)，采用凈現(xiàn)值法與采用內(nèi)部收益率法會(huì)得出相反的結(jié)論。

出現(xiàn)上述不一致的主要原因在于：（1）兩個(gè)投資項(xiàng)目的投資規(guī)模不同。（2）上述兩種計(jì)算方法對(duì)再投資利潤率的假定不同。其中凈現(xiàn)值法假定了再投資利潤率等于計(jì)算凈現(xiàn)值所用的貼現(xiàn)率，而內(nèi)部收益率法假定再投資利潤率等于IRR。下面通過例子分別說明。

例：甲乙兩項(xiàng)目各年凈現(xiàn)金流量如表5－12所示。已知貼現(xiàn)率為10％，經(jīng)計(jì)算得甲乙兩項(xiàng)目的凈現(xiàn)值分別為267.95萬元和535.90萬元，乙項(xiàng)目的凈現(xiàn)值恰為甲項(xiàng)目凈現(xiàn)值的兩倍，而甲乙兩項(xiàng)目的內(nèi)部收益率相等，均為21.86％。產(chǎn)生這種結(jié)果的原因在于乙項(xiàng)目的初始投資是甲項(xiàng)目初始投資的兩倍，同時(shí)各年凈現(xiàn)金流量也是甲項(xiàng)目相應(yīng)年份凈現(xiàn)金流量的兩倍。

表5－12        甲乙兩項(xiàng)目各年凈現(xiàn)金流量   單位：萬元

例：甲乙兩項(xiàng)目各年凈現(xiàn)金流量如表5－13所示。

表5－13            甲乙兩項(xiàng)目各年凈現(xiàn)金流量           單位：萬元

經(jīng)計(jì)算得 ＝30％。按內(nèi)部收益率法，甲乙兩項(xiàng)目優(yōu)劣程度完全相同，由于甲乙兩項(xiàng)目的初始投資相同，所以無論是投資于甲項(xiàng)目還是乙項(xiàng)目，所收到的現(xiàn)金凈收入在第5年末的終值應(yīng)該相同。因此有：

甲項(xiàng)目1～5年凈現(xiàn)金流量終值＝乙項(xiàng)目1～5年凈現(xiàn)金流量終值

若以 表示再投資利潤率，則有：

所以：

上式經(jīng)化簡得：

這就是說，在用內(nèi)部收益率法對(duì)甲乙兩項(xiàng)目優(yōu)劣比較時(shí)，實(shí)際上假定了兩個(gè)投資項(xiàng)目再投資利潤率等于其內(nèi)部收益率。

例：甲乙兩項(xiàng)目各年凈現(xiàn)金流量如表5－14所示，且貼現(xiàn)率為10％。

表5－14    甲乙兩項(xiàng)目各年凈現(xiàn)金流量       單位：萬元

經(jīng)計(jì)算得 ＝788萬元。由于甲乙兩項(xiàng)目的初始投資相同，所以無論是投資甲項(xiàng)目還是乙項(xiàng)目，所收到的現(xiàn)金凈收入在第5年末的終值應(yīng)該相同。因此有：

上式經(jīng)化簡得：

＝10％＝貼現(xiàn)率

這就是說，在用凈現(xiàn)值法對(duì)甲乙兩項(xiàng)目優(yōu)劣比較時(shí)，實(shí)際上假定了兩個(gè)投資項(xiàng)目的再投資利潤率等于在計(jì)算凈現(xiàn)值時(shí)所使用的貼現(xiàn)率。

（四）動(dòng)態(tài)投資回收期

動(dòng)態(tài)投資回收期是考慮了資金時(shí)間價(jià)值的回收期。

假設(shè)初始投資額為C，每期期末的凈現(xiàn)金流量分別為 ， ，…， ，則動(dòng)態(tài)投資回收期即為滿足下式的N值：

          （5—15）

如果 ，則動(dòng)態(tài)投資回收期可由下式求得：

R（P／A， ，N－1）＜C≤R（P／A， ，N）        （5－16）

例如，投資新建某辦公樓，初始投資為2億元，預(yù)計(jì)此后每年的凈現(xiàn)金流量為5000萬元。若 ＝10％，則動(dòng)態(tài)投資回收期為滿足下式的N值：

5000（P／A，10％，N－1）＜20000≤5000（P／A，10％，N）

（P／A，10％，N－1）＜4≤（P／A，10％，N）

（P／A，10％，5）＝3.7908

（P／A，10％，6）＝4.3553

3.7908＜4≤4.3553

即該項(xiàng)目動(dòng)態(tài)投資回收期為6年。也可以通過插值法求出更準(zhǔn)確的投資回收期：

年

在評(píng)估中，求出的動(dòng)態(tài)投資回收期 同樣與行業(yè)的基準(zhǔn)投資回收期 比較，當(dāng) ≤ 時(shí)，表明項(xiàng)目投資能在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)收回。