| 現(xiàn)行土地增值稅政策介紹 |
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土地增值稅是以納稅人轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）所取得的增值額 為征稅對象，依照規(guī)定稅率征收的一種稅。 開征土地增值稅，主要是國家運用稅收杠桿引導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)營的方向，規(guī)范房地產(chǎn)市場的交易秩序，合理調(diào)節(jié)土地 增值收益分配，維護國家權(quán)益，促進房地產(chǎn)開發(fā)的健康發(fā)展。具體為： （一）開征土地增值稅，是適應(yīng)我國社會主義市場經(jīng)濟發(fā)展的新形勢，增強國家對房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)交易市場 調(diào)控的需要。 ?。ǘν恋卦鲋嫡n稅，其主要目的是為了抑制炒買炒賣土地獲取暴利的行為，以保護正當房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展。 ?。ㄈ┮?guī)范國家參與土地增值收益的分配方式，增加國家財政收入，為經(jīng)濟建設(shè)積累資金。 總之，開征土地增值稅對于維護國家利益，合理分配國家土地資源收入，促進房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場健康發(fā)展都 會產(chǎn)生積極作用。 二、納稅人 土地增值稅的納稅義務(wù)人是有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物的單位和個人。包括各類企業(yè)單 位、事業(yè)單位、機關(guān)、社會團體、個體工商業(yè)戶以及其他單位和個人。根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于外商投資企業(yè)和外國企業(yè)適 用增值稅、消費稅、營業(yè)稅等稅收暫行條例的有關(guān)問題的通知》的規(guī)定，土地增值稅也同樣適用于涉外企業(yè)、單位和 個人。因此，外商投資企業(yè)、外國企業(yè)、外國駐華機構(gòu)、外國公民、華僑，以及港澳臺同胞等，只要轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取 得收入，就是土地增值稅的納稅義務(wù)人，均應(yīng)按《條例》的規(guī)定照章納稅。 三、征稅范圍 根據(jù)規(guī)定，凡轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的，都應(yīng)繳納土地增值稅。這樣界定有 三層含意：一是土地增值稅只對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的征收，對轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)的不征稅。這是因為，根據(jù)《中 華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，國家為了公共利益，可以依照法律規(guī)定對集體土地實行征用，依法被征用后的土 地屬于國家所有。未經(jīng)國家征用的集體土地不得轉(zhuǎn)讓。如要自行轉(zhuǎn)讓是一種違法行為。對這種違法行為應(yīng)由有關(guān)部門 依照相關(guān)法律來處理，而不應(yīng)納入土地增值稅的征稅范圍。二是只對轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)征收土地增值稅，不轉(zhuǎn)讓的不征稅 。如房地產(chǎn)的出租，雖然取得了收入，但沒有發(fā)生房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，不應(yīng)屬于土地增值稅的征收范圍。三是只對轉(zhuǎn) 讓房地產(chǎn)并取得收入的征稅，對發(fā)生轉(zhuǎn)讓行為，而未取得收入的不征稅。如通過繼承、贈與方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，雖然 發(fā)生了轉(zhuǎn)讓行為，但未取得收入，就不能征收土地增值稅。這里的“贈與”指如下情況：一是房產(chǎn)所有人、土地使用 權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與直系親屬或承擔直接贍養(yǎng)義務(wù)人的；二是房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過 中國境內(nèi)非營利的社會團體、國家機關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的。上述 社會團體是指中國青少年發(fā)展基金會、希望工程基金會、宋慶齡基金會、減災(zāi)委員會、中國紅十字會、中國殘疾人聯(lián) 合會、全國老年基金會、老區(qū)促進會以及經(jīng)民政部門批準成立的其他非營利的公益性組織。
土地增值稅的計稅依據(jù)是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額，是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得 的收入減除稅法規(guī)定的扣除項目金額后的余額。 要確定增值額，必須把握住兩個關(guān)鍵要素：第一個要素是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入；第二個要素是計算土地增值 稅的扣除項目金額。 ?。ㄒ唬┺D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入的確定 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入。 貨幣收入，是指納稅人轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物產(chǎn)權(quán)而取得的現(xiàn)金、銀行存款、支票、銀行 本票、匯票等各種信用票據(jù)和國庫券、金融債券、企業(yè)債券、股票等有價證券。其實質(zhì)是轉(zhuǎn)讓方因轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、 房屋產(chǎn)權(quán)而向取得方收取的價款。 實物收入，一般是指納稅人轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物產(chǎn)權(quán)而取得的各種實物形態(tài)的收入。 實物收入的價值，一般要通過財產(chǎn)評估（市場交易法）來確定。 其他收入，是指納稅人轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物而取得的無形資產(chǎn)收入或其他具有財產(chǎn)價 值的權(quán)利。如專利權(quán)、商標權(quán)、著作權(quán)、專有技術(shù)使用權(quán)、土地使用權(quán)、商譽權(quán)等。其價值需要進行專門的評估。 ?。ǘ┛鄢椖康拇_定 1、基本扣除項目按《條例》及《細則》規(guī)定有以下四項： （1）取得土地使用權(quán)所支付的金額 取得土地使用權(quán)所支付的金額是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。 其中，地價款包括：以協(xié)議、招標、拍賣等出讓方式取得土地使用權(quán)的，為取得土地使用權(quán)所支付的土地出讓金；以 行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時按規(guī)定補交的土地出讓金；以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為 實際支付的地價款。按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用，是指納稅人在取得土地使用權(quán)過程中為辦理有關(guān)手續(xù)，按國家 統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用。 ?。?）房地產(chǎn)開發(fā)成本 房地產(chǎn)開發(fā)成本指納稅人開發(fā)房地產(chǎn)項目實際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝 工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用等。這些成本允許憑合法有效憑證予以扣除。 ?、偻恋卣饔眉安疬w補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬?/p> 支出、安置動遷用房支出等。 ?、谇捌诠こ藤M，包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。 ?、劢ㄖ惭b工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑工程安裝費。 ?、芑A(chǔ)設(shè)施費，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)的道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通信、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生 的支出。 ?、莨才涮自O(shè)施費，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。 ?、揲_發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目所發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公 費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。 ?。?）房地產(chǎn)開發(fā)費用 房地產(chǎn)開發(fā)費用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。 全部使用自有資金，沒有利息支出的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和 的10%計算扣除。 財務(wù)費用中的利息支出扣除，分兩種情況: ①凡能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息并提供金融機構(gòu)證明的，允許 據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。②凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出 或不能提供金融機構(gòu)證明的，利息支出不得單獨計算，而應(yīng)并入房地產(chǎn)開發(fā)費用中一并計算扣除。在這種情況下，房 地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的10%計算扣除。 上述規(guī)定的具體含義是: 凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，并能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用=利息+ (取得土地使用 權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本金額) ×5%， (注:利息最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額)。 凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用=(取得土地使用權(quán)所支 付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本金額)×10%。 ?。?）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、印花稅、城市維護建設(shè)稅。教育費附加、地方教育附 加也可視同稅金扣除。 允許扣除的印花稅，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的印花稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)制度 》的有關(guān)規(guī)定，其繳納的印花稅列入管理費用，印花稅不再單獨扣除。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以外的其他納稅人在計算土地 增值稅時，允許扣除在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)環(huán)節(jié)繳納的印花稅。 2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)扣除項目 對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和，加計20%的扣除。但是， 對取得土地使用權(quán)后，未進行開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，在計算應(yīng)納增值稅時，不得加計扣除。 3、轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物扣除項目 舊房是指已建成并辦理房屋產(chǎn)權(quán)證或取得購房發(fā)票的房產(chǎn)以及雖未辦理房屋產(chǎn)權(quán)證但已建成并交付使用的房產(chǎn)。 轉(zhuǎn)讓舊房的扣除項目分三種情形： ?。?）通過房地產(chǎn)評估機構(gòu)確定舊房及建筑物評估價格的，扣除項目包括：舊房及建筑物的評估價格、取得土地 使用權(quán)所支付的地價款、按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用、在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金以及舊房評估費用。 其中，舊房及建筑物的評估價格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋和建筑物時，由政府批準設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定 的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。對取得土地使用權(quán)時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據(jù)的，不 允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額。與轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金指轉(zhuǎn)讓時繳納的營業(yè)稅、城建稅、印花稅、教育費附 加和地方教育附加。 （2）不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，扣除項目包括：按經(jīng)稅務(wù)機關(guān)確認的發(fā)票所載金額每年加計5% 計算的金額、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。 其中，每年的確定按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但 超過6個月的，可以視同為一年。比如，29個月的為兩年，31個月的為三年。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供 契稅完稅憑證的，準予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。 （3）既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，實行核定征收。若納稅人是單位，則按轉(zhuǎn)讓收入的80%-95%作為 扣除項目的金額；若納稅人是個人的，按轉(zhuǎn)讓收入的1%-1.5%計征土地增值稅。 五、稅率 土地增值稅采用四級超率累進稅率，最低稅率為30%，最高稅率為60％。超率累進稅率是以征稅對象數(shù)額的相對 率為累進依據(jù)，按超累方式計算和確定適用稅率。 在確定適用稅率時，首先需要確定征稅對象數(shù)額的相對率。即以增值額與扣除項目金額的比率（增值率）從低到 高劃分為4個級次：即增值額未超過扣除項目金額50％的部分；增值額超過扣除項目金額50％，未超過100％的部分； 增值額超過扣除項目金額100％，未超過200％的部分；增值額超過扣除項目金額200％的部分，并分別適用30％、40 ％、50％、60％的稅率。 土地增值稅4級超率累進稅率中每級增值額未超過扣除項目金額的比例，均包括本比例數(shù)。如增值額未超過項目 金額50％的部分，包括50％在內(nèi)，均適用30％的稅率。 六、應(yīng)納稅額的計算 應(yīng)納土地增值稅稅額的計算分三步： 第一步，先計算增值額， 增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入額-扣除項目金額； 第二步，計算增值額與扣除項目金額之比， 增值率=增值額/扣除項目金額； 第三步，計算土地增值稅稅額。 計算土地增值稅稅額可按照分級逐級距計算或查表法計算。 ?。ㄒ唬┓旨壷鸺壘嘤嬎恪Ｈ绻鲋殿~超過扣除項目金額50％以上，在計算增值額時，需要分別用各級增值額乘以 適用稅率，得出各級稅額，然后再將各級稅額相加，得出總稅額。 ?。ǘ┎楸矸ㄓ嬎?。查對四級超率累進稅率表，然后按計算公式求出應(yīng)納稅額。 增值率未超過50％的， 應(yīng)納稅額=增值額*30％； 增值率超過50%，未超過100%的， 應(yīng)納稅額=增值額*40%-扣除項目金額*5%； 增值率超過100%，未超過200%的， 應(yīng)納稅額=增值額*50%-扣除項目金額*15%； 增值率超過200%的， 應(yīng)納稅額=增值額*60%-扣除項目金額*35%。 七、稅收優(yōu)惠 1、《條例》規(guī)定的免稅。有下列情形之一的，免征土地增值稅： (1)納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%； (2)因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。指因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而被政府批準征用的房產(chǎn)或 收回的土地使用權(quán)。 2、《細則》規(guī)定的免稅。個人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，凡居住滿5年及以上的，免征土地 增值稅；居住滿3年未滿5年的，減半征收土地增值稅。從2008年11月1日起，個人銷售住房暫免征收土地增值稅。 4、以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的暫免稅。以房地產(chǎn)進行投資或聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價 入股進行投資或作為聯(lián)營條件的，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。凡所投資、聯(lián)營 的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的，不適用此項免稅規(guī)定。 5、合作建自用房暫免稅。對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征土地 增值稅。 6、個人之間互換房地產(chǎn)免稅。個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當?shù)囟悇?wù)機關(guān)核實，免征土地增值稅。 7、對1994年1月1日以前已簽訂的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，不論何時轉(zhuǎn)讓其房地產(chǎn)，免征增值稅。 8、企業(yè)兼并過程中轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的免稅。在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收 土地增值稅。 9、轉(zhuǎn)讓舊房作為廉租住房、經(jīng)濟適用住房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。 10、資產(chǎn)管理公司轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)免稅。對中國信達、華融、長城和東方4家資產(chǎn)管理公司轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入， 免征土地增值稅。 11、對第29屆奧運會組委會賽后出讓資產(chǎn)取得收入，免征土地增值稅。 12、被撤銷金融機構(gòu)清償債務(wù)免稅。對被撤銷的金融機構(gòu)及其分支機構(gòu)財產(chǎn)用于清償債務(wù)時，免征其轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn) 時應(yīng)繳納的土地增值稅。 13、資產(chǎn)處置免稅。對中國東方資產(chǎn)管理公司及其分支機構(gòu)接收港澳國際(集團)有限公司的資產(chǎn)，免征其銷售轉(zhuǎn) 讓不動產(chǎn)應(yīng)繳納的土地增值稅。對港澳國際(集團)有限公司及其內(nèi)陸公司和香港8家子公司在中國境內(nèi)的資產(chǎn)，在清 理和被處置時，免征其應(yīng)繳納的土地增值稅。 八、納稅義務(wù)發(fā)生時間 轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物的，以取得收入的當天；已賒銷或分期收款方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，以本 期收到價款的當天或合同約定本期應(yīng)收價款日期的當天；采用預(yù)收價款方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，以收到預(yù)收價款的當天。 九、征收方式 ?。ㄒ唬┘{稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，應(yīng)按相關(guān)規(guī)定計算繳納土地增值稅。 ?。ǘ氖路康禺a(chǎn)開發(fā)的納稅人，應(yīng)先按預(yù)售房地產(chǎn)所取得的收入預(yù)征土地增值稅，待符合清算條件后，進行 清算，多退少補。 省局確定的預(yù)征率幅度為： 1、普通住宅，按2%-2.25%的預(yù)征率實行預(yù)征； 2、對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的營業(yè)用房、寫字樓、高級公寓、度假村、別墅等，按2%-4.5%的預(yù)征率實行預(yù)征； 3、對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既開發(fā)建造普通住宅，又開發(fā)建造其他類型商品房，其銷售收入應(yīng)分別核算，否則從高 實行預(yù)征。 清算條件有應(yīng)清算和可清算兩種情形： 1、符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進行土地增值稅清算： ?。?）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的； ?。?）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的； ?。?）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。 2、符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算： ?。?）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該 比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的； （2）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的； （3）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的； （4）省稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。 十、納稅申報與納稅期限 ?。ㄒ唬{稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時，應(yīng)當自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)辦 理納稅申報，并在稅務(wù)機關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。納稅人因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報的 ，經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)審核同意后，可按季于季后10日內(nèi)辦理納稅申報。 （二）對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人按預(yù)售商品房的預(yù)售收入預(yù)征土地增值稅的，以1個月為1個納稅期，納稅人自 期滿之日起15日內(nèi)申報納稅。符合應(yīng)清算條件的納稅人，應(yīng)當在滿足清算條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機關(guān)報送清算 資料。符合可清算條件的納稅人，由主管稅務(wù)機關(guān)下達清算通知，納稅人應(yīng)當在收到清算通知之日起90日內(nèi)報送清算 資料。 十一、納稅地點 土地增值稅由房地產(chǎn)所在地的地方稅務(wù)機關(guān)負責征收。所謂“房地產(chǎn)所在地”，是指房地產(chǎn)的坐落地。不論納稅 人的機構(gòu)所在地、經(jīng)營所在地、居住所在地設(shè)在何處，均應(yīng)在房地產(chǎn)的所在地申報納稅。 十二、案例分析 1、某房地產(chǎn)開發(fā)公司出售一幢寫字樓，收入總額為10000萬元。開發(fā)該寫字樓有關(guān)支出為:支付地價款及各種費 用1000萬元;房地產(chǎn)開發(fā)成本3000萬元;財務(wù)費用中的利息支出為500萬元(可按轉(zhuǎn)讓項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明 ) ，但其中有50萬元屬加罰的利息;轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的有關(guān)稅費共計為555萬元。試計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)納的土地增 值稅。 解: (1)取得土地使用權(quán)支付的地價款及有關(guān)費用為1000萬元 (2)房地產(chǎn)開發(fā)成本為3000萬元 (3)房地產(chǎn)開發(fā)費用= 500－50 + ( 1000 + 3000)×5 % = 650 (萬元) (4)允許扣除的稅費為555萬元 (5)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人加計扣除20% 加計扣除額=(1000+3000)×20% =800(萬元) (6)允許扣除的項目金額合計= 1000 + 3000 + 650 + 555 + 800 = 6005 (萬元) (7)增值額= 10000 - 6005 = 3995 (萬元) (8)增值率= 3995 ÷6005×100% = 66.53% (9)應(yīng)納稅額= 3995×40%－6005 ×5% = 1297. 75 (萬元) 2、某工業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)讓一幢20世紀90年代建造的廠房，當時造價100萬元，無償取得土地使用權(quán)。如果按現(xiàn)行市場價 的材料、人工費計算，建造同樣的房子需600萬元，該房子為七成新，按500萬元出售，支付有關(guān)稅費計27.5萬元。計 算企業(yè)轉(zhuǎn)讓舊房應(yīng)繳納的土地增值稅額。 解: (1)評估價格=600×70% =420(萬元) (2)允許扣除的稅金27.5萬元 (3)扣除項目金額合計=420 +27.5 =447. 5(萬元) (4)增值額=500－447.5 =52. 5(萬元) (5)增值率= 52. 5 ÷ 447. 5×100 % = 11. 73% (6)應(yīng)納稅額=52.5×30%－447.5×O = 15. 75(萬元) 常見問題解答 1、某企業(yè)轉(zhuǎn)讓廠房和土地，在計算土地增值稅時能否把取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本再加計 扣除20%？ 答：根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條的規(guī)定，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按取得 土地使用權(quán)所支付的金額、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本規(guī)定計算的金額之和，加計20%的扣除。 2、個人銷售住房是否要繳納土地增值稅？ 答：依據(jù)《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財稅[2008]137號）文件的規(guī)定：從2008年11月1日起， 對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。 3、單位將土地使用權(quán)歸還政府，取得的收入是否征收土地增值稅？ 答：根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》的規(guī)定， 轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的 納稅義務(wù)人。但因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而被政府批準征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)，免征土地增值稅。 因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，同樣免征土地增值稅。 4、我想購買一套別墅，請問是否要繳土地增值稅？具體的繳納標準是多少？ 答：根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，土地增值稅的納稅人為轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的 建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。因此，購買者不必繳納土地增值稅。 5、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，土地增值稅清算時，由于推遲交房而付的違約金是否可以作為扣除項目？ 答：根據(jù)《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，計算增值額的扣除項目包括： ?。ㄒ唬┤〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額； ?。ǘ╅_發(fā)土地的成本、費用； ?。ㄈ┬陆ǚ考芭涮自O(shè)施的成本、費用； ?。ㄋ模┡c轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金； ?。ㄎ澹┓康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)加計20%扣除。 因此，上述扣除項目范圍內(nèi)的違約金支出，不能作為計算土地增值稅增值額的扣除項目。 6、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的樓盤地下車庫兩證齊全，在土地增值稅清算時，相關(guān)成本是否允許扣除？ 答：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）的 相關(guān)規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所 、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理： 1、建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除； 2、建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除； 3、建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準予扣除成本、費用。 因此，已轉(zhuǎn)讓的兩證齊全的地下車庫在清算時應(yīng)計算收入，并準予扣除成本、費用。 7、個人將其擁有的房產(chǎn)贈與其子女，對其行為是否征收土地增值稅？ 答：根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》的規(guī)定， 土地增值稅是對以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為征收，不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。 其中贈與行為包括房屋產(chǎn)權(quán)人、土地所有權(quán)的使用人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與直系親屬或直接承擔贍養(yǎng)義務(wù)的人 。個人將其擁有的房產(chǎn)贈與其子女，符合贈與的相關(guān)規(guī)定，對其行為不征收土地增值稅。 |
