個人轉(zhuǎn)讓舊房產(chǎn)繳納土地增值稅問題解答
1.個人轉(zhuǎn)讓舊房產(chǎn)是否發(fā)生土地增值稅納稅義務？
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務院1993年12月13日發(fā)布）第二條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅納稅義務人。《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定，城市市區(qū)的土地屬于國家所有，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有。因此，個人轉(zhuǎn)讓國有土地上的舊房產(chǎn)并取得收入的應繳納土地增值稅。
2.如何申報納稅？
個人轉(zhuǎn)讓舊房產(chǎn)應當自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內(nèi)到房地產(chǎn)坐落地房地產(chǎn)一體化地稅征收窗口辦理納稅申報，同時，提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)證書、契證、房地產(chǎn)買賣合同、房地產(chǎn)評估報告（或購房發(fā)票和購房時繳納契稅憑證），及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。在辦理房地產(chǎn)權(quán)屬變更手續(xù)之前繳納土地增值稅。
3.土地增值稅計稅依據(jù)是什么？
以轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物所取得的增值額為計稅依據(jù)。
增值額=轉(zhuǎn)讓收入-扣除項目金額
轉(zhuǎn)讓收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入。
4.扣除項目金額如何確定？
(1)能夠提供房地產(chǎn)評估價格的，扣除項目金額為：
取得土地使用權(quán)所支付的金額+舊房及建筑物的評估價格（重置成本×成新度折扣率）+轉(zhuǎn)讓時繳納的稅金（營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加和印花稅）+其他允許扣除金額
(2)不能提供房地產(chǎn)評估價格，但能提供購房發(fā)票的，扣除項目金額為：
購房發(fā)票金額×（1+5%×年限）+轉(zhuǎn)讓時繳納的稅金（營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加、印花稅）+購房時繳納的契稅+其他允許扣除金額
年限=實際擁有房地產(chǎn)累計月份÷12
(3)既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，由主管地方稅務機關(guān)參照契證所載“房產(chǎn)土地價值”核定購房價格計算扣除項目金額：
房產(chǎn)土地價值×（1+5%×年限）+轉(zhuǎn)讓時繳納的稅金（營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加、印花稅）+購房時繳納的契稅+其他允許扣除金額
年限=實際擁有房地產(chǎn)的累計月份÷12
5.稅率是如何規(guī)定的, 怎樣確定適用稅率?
土地增值稅實行4級超率累進稅率，稅率和速算扣除系數(shù)的標準如下：
級數(shù) 增值額占扣除項目金額的（%） 稅率（%） 速算扣除系數(shù)(%)
1 50%以下部分 30 0
2 超過50%，未超過100%的部分 40 5
3 超過100%，未超過200%的部分 50 15
4 超過200%以上的部分 60 35
按增值額與扣除項目之比確定適用稅率。
增值額與扣除項目之比=增值額÷扣除項目金額×100%。
6.應納稅額如何計算?
應納稅額=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數(shù)
7.稅收優(yōu)惠有哪些?
(1)個人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務機關(guān)申報核準，凡居住滿五年或五年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅。
(2)對個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當?shù)囟悇諜C關(guān)核實，可以免征土地增值稅。
（3）對居民個人擁有的普通住宅，在其轉(zhuǎn)讓時暫免征收土地增值稅。
8.可以享受稅收優(yōu)惠政策的普通住宅的標準是什么?
從2006年3月2日開始,享受優(yōu)惠政策普通住宅的標準是，住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上，單套建筑面積在144平方米以下，實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.44倍以下。
例:某納稅人于2006年9月轉(zhuǎn)讓位于市內(nèi)的住房一套，該住房于2004年10月年購買，建筑面積150平方米，取得收入450,000元，轉(zhuǎn)讓時繳納稅金25,200元（其中:營業(yè)稅22,500元 、城市維護建設(shè)稅1,575元；教育費附加675元、地方教育附加225元、印花稅225元）。申報土地增值稅時不能提供房地產(chǎn)評估價格，但能提供購房時的發(fā)票，發(fā)票金額為345，000元，并提供了購房時繳納契稅的完稅憑證注明13,800元，計算其應繳納的土地增值稅。
應納稅額計算如下：
（1）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入450,000元
（2）扣除項目金額=345,000×（1+5%÷12×24）+25,200+13,800=418,500元
（3）增值額=450,000-418,500=31,500元
（4）增值額與扣除項目金額之比=31,500418,500100%=7.53%
(5)確定適用稅率:稅率為30%，速算扣除系數(shù)為0
(6)應納土地增值稅稅額=31,50030%=9,450元
沈陽市地方稅務局
