文丨房產(chǎn)孟老師
孟老師，看你經(jīng)常幫朋友買來買去，買房子就跟買菜一樣，我怎么買賣一套房子就那么難啊？
此話怎講？
我在南京工作，可房子在無錫，前段時間為了置換，必須賣掉無錫的房子。本以為很簡單，但沒想到把自己搞的累死。
我一定要跟你吐槽一下過去的經(jīng)歷：
王先生，您的房子有客戶看中了。
好的。
他們?nèi)胰藖砘乜戳撕脦状?，老人和孩子也都滿意。
好的。
價格也認(rèn)可。
好的。
但客戶想跟你碰個面才放心簽字，麻煩您回來一趟吧。
好的。
于是我屁顛屁顛回?zé)o錫。
然后客戶倒是出現(xiàn)了，說家里人跟親戚說了房子情況，得知親戚的朋友剛買了一套類似的，比我的房子便宜10萬塊，于是心里就有些不爽，希望再讓10萬。
我去，當(dāng)時說的好好的，現(xiàn)在差這么大，早知道我不回了。
結(jié)果沒賣掉。
然后過幾天，又一個中介說客戶看中了，讓我回去，結(jié)果到了無錫，剛下高鐵，中介跟我說客戶買了隔離鄰居，比我便宜8萬，又白跑了。
結(jié)果沒賣掉。
后來，又有一次......
我來回三次，車費花了不少，房子到現(xiàn)在還沒賣掉，南京的房子也沒買成，哎......
我覺得世界上最難的事就是二手房買賣。
什么原因？
經(jīng)歷太少，躺到中介公司事先預(yù)埋的坑里了。
行業(yè)再文明，也總有些不文明的人，每個行業(yè)都是這樣，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)領(lǐng)域也不例外。
買賣一套二手房，可以挖很多坑給你跳。
坑有很多類：有針對客戶的，有針對房東的，有即針對客戶又針對房東的。
如同商品一樣，形形色色，男女老少，款式型號多多，就看哪款適合你。
接下來就二手房買賣過程中可能遇到的坑，一個個挖出來，千萬別再踩了。
針對客戶
1）低價吸客之坑：
安居客這個網(wǎng)站上看到的幾乎每個小區(qū)、每套房子的價格都低于其他網(wǎng)站，無論出租還是出售，但當(dāng)你打電話詢問時，告訴你這套房子剛賣掉，還沒來得及撤銷掛牌。不過，小區(qū)里還有一套，比這套貴10萬，但樓層位置更好，過來看看吧。
在經(jīng)紀(jì)人的誠摯邀請下，你還是被感動過去看了，但不好意思，又是剛賣掉。不過，又出來一套，比這套價格貴了10萬，但樓層位置堪稱最佳。
或者電話里告知房子還在，待你去看的時候再說已經(jīng)賣掉，這樣經(jīng)紀(jì)人創(chuàng)造了與你見面的機(jī)會，然后順勢帶看其他房源，此舉抓住了所有買房者的心理--貨比三家，多看總歸不會吃虧。
虛報房源價格，這種情況一般用來做網(wǎng)絡(luò)宣傳，用極低的價格吸引客戶，管他三七二十一，先把客戶騙過來，再找借口帶看其他房源，做狀況拉高客戶預(yù)算，讓客戶沖動下單。
對于很多二線城市，尤其是二線城市的二流地段，一些大品牌的房產(chǎn)中介未能布局進(jìn)去，安居客這個網(wǎng)站還是很有用的，但建議你在安居客上看到的每一套房源，把心里價位設(shè)置在掛牌價格基礎(chǔ)上上調(diào)10%。
2）串通房東之坑：
有很多業(yè)績不錯的經(jīng)紀(jì)人，有天生的情商。
在我房產(chǎn)從業(yè)的十幾年里，為了加深對行業(yè)的理解，為了能夠獲得第一手筍盤房源信息，有大約半年的時間，我從事房地產(chǎn)二手房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，從底層經(jīng)紀(jì)人做起。
這個行業(yè)就是做兩件事：找到房源并拿到獨家銷售權(quán)，找到客戶并把獨家房源賣給他。
當(dāng)你把房源牢牢控制在自己手里的時候，你會覺得很爽，所有的客戶想買這套房子都得通過你。
記得我獨家過一套房子，房東是個退休的大叔，我每次去大叔家里總是帶點水果，陪他聊天三個小時，聽他吹牛當(dāng)年炒股怎么怎么厲害，一邊聽，一邊點頭認(rèn)同，這樣一來二去，關(guān)系越來越熟，他在家里人面前沒有共同語言，反而賣房子的時候遇到一個知音，慢慢地對我這個經(jīng)紀(jì)人產(chǎn)生了認(rèn)同，決定房子只給我一個人賣，這就是獨家房源。
市場上這類房東是不少的，房東在國外，或者在其他城市工作，平時根本顧不上賣房子的事情，只能委托那個十年來一直幫他忙前跑后，更換租客，修馬桶修燈泡的經(jīng)紀(jì)人。
前段時間，我認(rèn)識了一個經(jīng)紀(jì)人，上海內(nèi)環(huán)中原地產(chǎn)一個小伙子，他帶我去看了一套房子，我們聊了很久，得知他維護(hù)的這個房東在上海十幾套房子，全部都是他一個人在幫出租打理，包括他們中介邊上的兩間商鋪，也全部委托他，十幾年來一貫如此，因為當(dāng)年就是他幫房東買進(jìn)的。
這一類的房源無論如何你是無法在其他經(jīng)紀(jì)人哪里成交的，只能通過他一個人買。
假設(shè)有些經(jīng)紀(jì)人在某一個時間段很缺錢，就很有可能客戶看房時，經(jīng)紀(jì)人和房東竄通好，讓自己的同事假扮客戶撞車，營造緊張氣氛逼定客戶，在市場上行時，很多人都被做過這種狀況。
當(dāng)然，與我合作的那個中原小伙子非常好，我們合作很愉快。
為何？
一不能壓人家服務(wù)費，二不能拖欠人家服務(wù)費。
回到本文開頭，其實王先生完全可以避免來回白跑幾次，首先若中介要約房東回到無錫來談，房東可以要求客戶在中介公司下意向金，并把意向金協(xié)議書拍照發(fā)給王先生看。
其次，完全可以先請自己在無錫的親戚談一次，如果談妥就可以直接收取定金，定金可以劃到房東賬戶，房東和客戶雙方通過掃描件簽字，互相傳給對方，即可完成不見面也可以賣掉房子。
當(dāng)然還有一種辦法就是雙方通過視頻談判，遠(yuǎn)程交流，談妥之后在視頻直播下簽字掃描，互相傳遞給對方。
熟不知，上面這位朋友的房子，其實根本沒有客戶，所有的“客戶”都是假的，第一個“客戶”可能是中介從業(yè)者，換了便裝冒充客戶，目的只有一個--探底價。第二個“客戶”壓根兒就不存在，只虛擬出現(xiàn)在中介的嘴巴里，第三個“客戶”更奇葩，只出現(xiàn)在故事里......
人生沒有彩排，每一次都是實況直播。
談判也沒法事先演練，每一次都得直接面對。
