產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)如此迅猛發(fā)展并與PPP模式密切結(jié)合推進(jìn)的主要原因有四點(diǎn)。第一產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)包括了住宅地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)三種房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)態(tài)(同時也包含了教育地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等)，第二產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級的必然趨勢，因為隨著供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革、創(chuàng)新驅(qū)動、結(jié)構(gòu)調(diào)整的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向的確定，傳統(tǒng)的住宅和商業(yè)地產(chǎn)必然面臨轉(zhuǎn)型，單純依靠土地增值而進(jìn)行獲利的模式已經(jīng)遠(yuǎn)去，作為PPP模式一個重要參與力量傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是一個很好的轉(zhuǎn)型方式。第三產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)可以采用PPP模式進(jìn)行操作，而普通的住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)不可以，因為以上兩類地產(chǎn)并不屬于基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)類別，當(dāng)然保障房建設(shè)和“三舊”改造類項目除外。第四產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)涵蓋了城市道路、地下管廊、橋梁、公園、體育場、公共服務(wù)設(shè)施等準(zhǔn)經(jīng)營性和非經(jīng)營性項目，需要廣泛采用PPP模式，企業(yè)參與積極性高?？梢哉f只要全流程完成了一個產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目基本對于PPP類項目可以觸類旁通。
接下來我們以實操的角度來談一下產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)類PPP項目開發(fā)中的重點(diǎn)-運(yùn)營。近三年來PPP模式很火，但是關(guān)于PPP模式大家更多是從項目前期獲取、項目操作流程、項目融資、項目股權(quán)設(shè)計、項目公司組建、包括最近很火的資產(chǎn)證券化的角度探討。對于PPP模式關(guān)鍵的運(yùn)營環(huán)節(jié)討論的少之又少，而PPP模式最為關(guān)鍵的也是運(yùn)營，運(yùn)營是一個PPP項目的核心所在，同時也是密切關(guān)系政府方、社會資本、金融機(jī)構(gòu)的環(huán)節(jié)，如果一個PPP項目沒有運(yùn)營作為保障，將會是一個徹頭徹尾失敗的PPP項目，很容易導(dǎo)致政府無法履行承諾、社會資本提前退出或者無法退出、金融機(jī)構(gòu)無法獲得融資收益等風(fēng)險。下面我從從近十年的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營經(jīng)驗談一下產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目PPP模式運(yùn)營的一些心得。
一個產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目的好壞取決于前期項目區(qū)域的選址，同時一個產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)公司內(nèi)在的基因往往決定了區(qū)域選址，比如華夏幸福這家公司就是從河北起家，借著京津冀一體化、“四萬億”、資產(chǎn)證券化等東風(fēng)乘勢而上發(fā)展至全國各個主要經(jīng)濟(jì)增長極區(qū)域。如果說區(qū)域選擇我們無法改變，那么一個園區(qū)或者片區(qū)的運(yùn)營就要從土地獲取方式、園區(qū)的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、招商引資方法、招商傭金獲取方式(也就是資源補(bǔ)償性PPP模式)四大方面來進(jìn)行統(tǒng)籌考慮。關(guān)于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)PPP模式運(yùn)營中的土地問題，我會另開一篇文章就目前國內(nèi)的土地政策法規(guī)、PPP模式出臺的法規(guī)、PPP模式自身的精神以及實際運(yùn)營經(jīng)驗進(jìn)行分析。今天還是重點(diǎn)來談一下PPP模式的最關(guān)鍵環(huán)節(jié)-運(yùn)營。
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)PPP模式運(yùn)營-土地獲取
產(chǎn)地地產(chǎn)PPP模式開發(fā)的土地獲取都是成片獲取，土地開發(fā)面積從一平方公里至幾十平方公里不等。土地獲取的方式都是結(jié)合相關(guān)的產(chǎn)業(yè)開發(fā)與基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)而進(jìn)行。單純的土地一級開發(fā)是不適用于PPP模式的，因為土地一級開發(fā)不涉及運(yùn)營。但是可按照土地財政收支兩條線的方式進(jìn)行，PPP模式運(yùn)作產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)可以通過土地一級開發(fā)之后土地收儲，土地掛牌，土地出讓，土地出讓金入財政性基金收入，政府正常進(jìn)行PPP項目的付費(fèi)支出。在五礦集團(tuán)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)PPP模式運(yùn)營中，我們主要通過劃撥方式進(jìn)行土地獲取，獲取的土地為裸地，一級開發(fā)二級開發(fā)都由企業(yè)主導(dǎo)投資完成并運(yùn)營，但對于房地產(chǎn)項目的開發(fā)規(guī)模有嚴(yán)格界定，對于工業(yè)用地的開發(fā)也是嚴(yán)格按照產(chǎn)業(yè)規(guī)劃指引進(jìn)行。如果土地方式不是通過劃撥方式獲得，那么企業(yè)大都是通過土地一二級聯(lián)動開發(fā)進(jìn)行，采用的也是土地出讓收支兩條線進(jìn)行。在這里有一個問題需要澄清，土地出讓金不能夠直接補(bǔ)貼給PPP運(yùn)營企業(yè)，但是可以按照先出讓，出讓金入政府基金收入然后再補(bǔ)貼的方式進(jìn)行，汕頭中信濱海新城依托于海灣隧道投資500億元的PPP產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)即采用的是此類方式，與此同時中交集團(tuán)與五礦集團(tuán)也在汕頭進(jìn)行了類似的開發(fā)。央企主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)類PPP項目大多依托于某項大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)而對周邊土地進(jìn)行開發(fā)，從本質(zhì)來講這種開發(fā)模式與港鐵的“軌道 物業(yè)”的開發(fā)模式有異曲同工之妙。與央企進(jìn)行產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)PPP模式開發(fā)不同的華夏幸福主要是通過為政府提供招商引資服務(wù)進(jìn)行土地的獲取與再開發(fā)，實際上華夏幸福的土地獲取模式更接近于PPP模式中的資源補(bǔ)償性開發(fā)模式。我們來看一下白洋淀科技城的項目，華夏幸福與保定市合資成立項目公司，其中部分協(xié)議約定如下“就產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)，甲方應(yīng)向乙方支付產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)費(fèi)用。當(dāng)年產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)費(fèi)的總額，按照委托區(qū)域內(nèi)當(dāng)年入?yún)^(qū)項目新增落地投資額的45%計算(不含銷售類住宅項目)”，從上述協(xié)議我們可以分析得出華夏幸福的土地獲得大部分通過產(chǎn)業(yè)服務(wù)的方式獲取。同時此條協(xié)議也成為目前華夏幸福PPP模式能夠成功的關(guān)鍵所在。
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)PPP模式運(yùn)營-產(chǎn)業(yè)規(guī)劃
PPP模式最為關(guān)鍵的就是運(yùn)營，那么我們在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域進(jìn)行PPP模式開發(fā)運(yùn)營過程中的核心就是產(chǎn)業(yè)規(guī)劃。一個產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目沒有產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，這個產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目也注定失敗，失敗的原因是政府不支持，百姓有意見，社會資本苦苦掙扎無方向，因此產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)PPP項目的核心在與產(chǎn)業(yè)規(guī)劃。上面我們也提到了華夏幸福的產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)費(fèi)用是按照新增落地投資額的45%進(jìn)行計算的，為此華夏幸福在北京有500人規(guī)模的產(chǎn)業(yè)促進(jìn)團(tuán)隊和產(chǎn)業(yè)研究院來進(jìn)行產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，因為如果沒有詳實貼近實際的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃就沒有華夏幸福全國攻城略地的布局。那么什么是產(chǎn)業(yè)規(guī)劃?產(chǎn)業(yè)規(guī)劃是指以“產(chǎn)業(yè)”為研究對象，研究產(chǎn)業(yè)內(nèi)部各企業(yè)間相互作用關(guān)系、產(chǎn)業(yè)本身發(fā)展、產(chǎn)業(yè)間互動聯(lián)系以及空間區(qū)域中的分布等的一種園區(qū)規(guī)劃方法。目前，產(chǎn)業(yè)研究主要集中于細(xì)分市場研究和產(chǎn)業(yè)內(nèi)細(xì)分產(chǎn)品研究兩方面。我們在營口產(chǎn)業(yè)新城和汕頭粵東總部新城中通過詳盡的城市產(chǎn)業(yè)調(diào)研、周邊城市產(chǎn)業(yè)調(diào)研，同時結(jié)合中國產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢運(yùn)用產(chǎn)業(yè)發(fā)展理論(比較典型的里昂惕夫產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)模型)，根據(jù)技術(shù)趨勢導(dǎo)向繪制區(qū)域最優(yōu)發(fā)展產(chǎn)業(yè)名錄和產(chǎn)業(yè)發(fā)展路徑，為地方政府的轉(zhuǎn)型升級貢獻(xiàn)企業(yè)的力量。這種做法完全符合PPP精神和理念，即發(fā)揮了企業(yè)在產(chǎn)業(yè)發(fā)展的優(yōu)勢，同時為政府帶來了產(chǎn)業(yè)升級在效率和質(zhì)量方面的實惠，同時企業(yè)投資又降低了政府的資金壓力，所以產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)類PPP項目是最受地方政府歡迎的一類形式，預(yù)計2017年也將會呈現(xiàn)爆發(fā)式的增長。
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)PPP模式運(yùn)營-產(chǎn)業(yè)招商
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)類PPP項目有了良好的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，如何進(jìn)行產(chǎn)業(yè)的落地?通過招商引資。那么如何進(jìn)行科學(xué)的有益額招商引資?通過產(chǎn)業(yè)鏈招商。通過10年的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營經(jīng)驗，我們總結(jié)出招商引資不能靠關(guān)系，不能靠人脈，不能靠以損失地方政府利益和老百姓利益而去招商，也不能以環(huán)境、資源、人口代價的損失而進(jìn)行招商。這種招商引資方式第一損害政府和百姓的利益，同時也是不可持續(xù)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式，例如鋼鐵產(chǎn)業(yè)帶來的霧霾、代工產(chǎn)業(yè)帶來的血汗工廠、冶煉加工產(chǎn)業(yè)帶來的河流土壤污染。通過產(chǎn)業(yè)規(guī)劃我們定位區(qū)域發(fā)展理念，靠山就要“吃山”，靠水就要“吃水”，但是這吃要吃得香，吃了上頓還要有下頓，精細(xì)化發(fā)展，也就是中央提出的供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，精耕細(xì)作產(chǎn)業(yè)。通過產(chǎn)業(yè)規(guī)劃合理定位，從產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展的角度進(jìn)行產(chǎn)業(yè)匹配招商，補(bǔ)短板，筑巢引鳳，產(chǎn)業(yè)引進(jìn)質(zhì)量，發(fā)展模式都是綠色可持續(xù)的，所以在2010年我們提出了綠色產(chǎn)業(yè)新城發(fā)展模式。我們產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式不靠拍腦袋、不靠一言堂、不靠跟潮流，完全是通過國際專業(yè)團(tuán)隊的大數(shù)據(jù)和理論結(jié)合分析出來的，例如湯森路透、裕廊國際等機(jī)構(gòu)通過自身的經(jīng)驗輔以全球技術(shù)發(fā)展視角、產(chǎn)業(yè)發(fā)展視角來進(jìn)行的技術(shù)產(chǎn)業(yè)分析布局，招商團(tuán)隊根據(jù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展路線圖，進(jìn)行產(chǎn)業(yè)龍頭企業(yè)跟蹤。將我們的產(chǎn)業(yè)分析思路講解給客戶，最終得到客戶認(rèn)可，實際上我們只是做了一些產(chǎn)業(yè)發(fā)展預(yù)測和提前量布局，通過“理”來進(jìn)行產(chǎn)業(yè)招商，最終實現(xiàn)園區(qū)運(yùn)營有效益，政府發(fā)展有收益，百姓就業(yè)有利益的三贏格局。套用農(nóng)夫山泉的一句很有名的廣告語，我們從不制造產(chǎn)業(yè)，我們只是借力PPP模式進(jìn)行全產(chǎn)業(yè)鏈轉(zhuǎn)型升級的布局者!
后續(xù)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)十年P(guān)PP全流程實踐思考我將從資產(chǎn)退出、企業(yè)資產(chǎn)增值運(yùn)營和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)金融的角度與大家繼續(xù)分享產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的PPP模式的退出環(huán)節(jié)。
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