近日，房產(chǎn)商劉生（化名）講述了其間的秘密。劉生來自南方，從事房地產(chǎn)行業(yè)20多年。

　　劉生說，開發(fā)商進行房產(chǎn)開發(fā)幾乎是零投入。在房屋預售制度下，開發(fā)商拿購房者的錢來做自己的開發(fā)資金，房產(chǎn)開發(fā)商蓋房子是不要錢的，可以算是“空手套白狼”。

　　劉生舉了一個他之前操作過的項目做說明，他是如何用200萬元賺到2億元的。

　　2004年，劉生只花200萬元就拿到一塊地。這是一塊是政府拆遷安置用地，價格遠低于普通地塊，按建筑面積收取市場地價的10%。

　　劉生的第一招是提高工程的容積率，從3.3提高到4。這樣平白達到許多面積。

　　第二招是開發(fā)出3000多平米商業(yè)平米，因在合同中沒寫明，就成了開發(fā)商的紅利，價值1億多元。

　　第三招是在按合同規(guī)定付給土地原有者的面積外，開發(fā)商的可售面積還有三萬平方米左右。按照該項目樓盤現(xiàn)在均價12000元/平方米來算，一共可售近四億元。

　　而每平方米的各種成本大概在2500元，這樣，建筑商的總成本在一億元左右。最后，減去建筑商利潤和其他費用一億左右，開發(fā)此項樓盤，開發(fā)商總共可以獲益兩億元，另外還有一個價值一億的商業(yè)面積用地。

　　就這樣，開發(fā)商用200萬元在房地產(chǎn)業(yè)幾經(jīng)周轉(zhuǎn)就獲純利兩億元。

　　劉生也解答了為什么房地產(chǎn)行業(yè)可以靠各種空子去攫取暴利。

　　劉生說，主要是因為我國目前房地產(chǎn)制度缺位。當前的制度給了房地產(chǎn)商特權(quán)，同時又衍生了私權(quán)。

　　還有就是房產(chǎn)開發(fā)商都有政府在背后撐腰，政府拿地，然后賣給開發(fā)商，最后，大家都是贏家。

　　并且政府出臺的政策基本都是為開發(fā)商量身定做的，比如房子不好賣的時候，就出臺購房入戶政策?！觥?/p>