文| 李頤暉，如有更多地產(chǎn)爆料或?qū)で髨蟮?，歡迎添加作者個人微信 lyhui1011,請務(wù)必注明公司、職位、事由。
本文部分摘選自高力國際華北區(qū)董事總經(jīng)理李杰不久前在 “新商業(yè)、新運河、新寶街”運河CBD新商業(yè)生態(tài)峰會上的主題演講。全文將向你講述新商業(yè)中心的業(yè)態(tài)升級邏輯，并將著重解釋下列四個關(guān)于新商業(yè)的問題。
1、 它是什么
2、 它產(chǎn)生的原因
3、 它有哪些特征
4、 通州在這之中的位置
新商業(yè)就是以消費者為中心，實現(xiàn)線上線下結(jié)合的新模式。而這一模式的改變則表現(xiàn)在對于場景氛圍的營造，多元化的消費體驗，線上線下融合以及提高服務(wù)品質(zhì)這四個方面。
如今購物中心已經(jīng)不單單只以購物為中心，而是生活中心，更多場景氛圍使得購物中心生活化，引起消費者的情感共鳴。例如北京龍湖大興天街就曾把一座“交通城市” 搬進購物中心，打造生活場景的植入。
與此同時，主題街區(qū)也在持續(xù)發(fā)酵，例如朝陽大悅城打造的悅界；天津大悅城最文藝街區(qū)“騎鵝公社”。購物中心會投入大量資金進行公共區(qū)域的裝修，通過綠植、景觀小品、餐飲外擺的配合，打造怡人的購物環(huán)境，也適當(dāng)加入藝術(shù)、文化、娛樂、科技等主題環(huán)節(jié)。
這是促使我們遠離互聯(lián)網(wǎng)去實體零售的消費模式。
一方面是業(yè)態(tài)跨界，比如餐飲+零售的花廚?；蚴瞧放瓶缃?，比如服飾品牌+家具零售的ZARA HOME，這些能讓消費者體驗到更加完善的生活方式。
另一方面在購物中心本身，除了傳統(tǒng)的餐飲、商業(yè)、娛樂等業(yè)態(tài)外，還會增加很多醫(yī)療、健康的因素。
科技和社會的發(fā)展已經(jīng)對商業(yè)環(huán)境和零售業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施產(chǎn)生巨大改變, 很多實體品牌在天貓開設(shè)網(wǎng)店，而天貓、京東等電商也在線下開設(shè)實體店。比如當(dāng)當(dāng)網(wǎng)的第一家實體店就落地在湖南省長沙市。電商與傳統(tǒng)商場一起構(gòu)成消費者購物需求的出口。
服務(wù)成為驅(qū)動整個新零售的重要品牌和理念，購物感受也逐漸成為品牌及購物中心的核心競爭力。
催生新商業(yè)中心產(chǎn)生的原因是什么？
在經(jīng)濟層面，過去十年中國居民收入不斷提高，隨之居民消費支出也在增加。
從上圖可以看出，北京市的人均可支配收入從2009年不到3萬元/年到今年的6萬元/年，產(chǎn)生了極大的增幅。再看今年前三個季度，人均可支配收入增幅達到8%左右，遠遠高于北京市平均GDP的增幅，也高于上海市的人均可支配收入增幅。
而在人均消費支出里，生活和服務(wù)只有4%的增幅，但教育、文化、娛樂三個板塊的增幅達到8%。這就說明教育、文化、娛樂可能會極大的促進商業(yè)業(yè)態(tài)組合改變。
從物業(yè)形態(tài)看，傳統(tǒng)零售空間受到了一定的威脅，四個一線城市未來的空置率均會上升，其中上海、深圳面臨壓力較大。
具體到北京，現(xiàn)有購物中心存量526萬平方米，空置率3.4%，2017年第四季度到2021年總供給量約160萬平方米，至2021年空置率會小幅上升至約6%。
據(jù)統(tǒng)計，未來北京新增項目只有王府中環(huán)和海港城位于現(xiàn)階段的核心商圈，其他均位于新興區(qū)域，如2017年末入市的西鐵營萬達廣場（位于西南二、三環(huán)之間）、芳園里ID Mall (東四環(huán)大郊亭)、天宮院凱德Mall（地鐵大興線天宮院地鐵上蓋項目，南六環(huán)外）。
消費者理念和行為也在發(fā)生著變化。一項對18-30歲消費者的調(diào)查顯示，他們的生活方式可總結(jié)為生活享樂化、消費娛樂化與品牌個性化。
關(guān)注的領(lǐng)域依次為攝影、音樂、文學(xué)、游戲、美食、美文和運動，這七大領(lǐng)域會引領(lǐng)整個新產(chǎn)品中心業(yè)態(tài)組合和變化。
與此同時，為迎合新生代消費者因消費理念與消費行為的轉(zhuǎn)變，打造體驗式消費、提供高品質(zhì)產(chǎn)品、滿足消費者彰顯個人品味的需求，以及提升消費者滿意度成為了商業(yè)轉(zhuǎn)型和升級必不可少的環(huán)節(jié)。
這時候，零售布局進一步調(diào)整、業(yè)態(tài)品牌更為豐富，消費智能化與大數(shù)據(jù)分析盛行，成為了新商業(yè)的主要特征。
首先是，新的商業(yè)中心呈現(xiàn)分散化。
以北京為例。北京目前總的優(yōu)質(zhì)零售面積達到520萬平方米，未來會增加160萬平方米，其中90%的面積將落在新興區(qū)域，而在這之中，又有超過50%在五環(huán)之外，比如通州的世界僑商中心。
其次是業(yè)態(tài)品種更為豐富。比如國貿(mào)三期商業(yè)部分引進健身中心train yard煉工場和動感單車Space Cycle；又如望京凱德mall引入優(yōu)客工場和落戶龍湖長楹天街的一展空間。這些都是內(nèi)部更為多元化的表現(xiàn)，也進一步加強了聚客能力，提升了體驗感。
而運用精致而富有特色的空間打造，則可以增加消費者的消費欲望，實現(xiàn)品牌跨界的融合和新零售業(yè)態(tài)的創(chuàng)新。比如意大利的Eataly和阿里巴巴線下超市的盒馬鮮生，既是超市，是餐飲店也是菜市場?？缃鐣暄詭子?，在店內(nèi)開了服裝店、家電行、花鳥市場等生活業(yè)態(tài)，這樣的標(biāo)新立異源于一種“跨界”思維。
與此同時，品牌多元化也是發(fā)展方向之一。我們能看到設(shè)計師品牌已經(jīng)成為很多95后、00后非常追捧的概念，他們希望通過設(shè)計師品牌、小眾品牌凸顯個性。
當(dāng)然，智能化和大數(shù)據(jù)也已經(jīng)成為整個新商業(yè)中心的特點。
對消費者而言，在線上購買、線下體驗，甚至現(xiàn)在很多商場已經(jīng)開始實行智慧商圈，拿出手機打開支付寶掃描口碑碼，就能得到所有商場信息、促銷信息等，通過這樣的系統(tǒng)可以高效體驗和感受商業(yè)中心帶來的快樂。
對運營商而言，大數(shù)據(jù)可以幫助其精準(zhǔn)分析消費者的行為模式、偏好以及消費的頻率，通過這些精準(zhǔn)分析重新對業(yè)態(tài)組合做調(diào)整，對租戶組合做更新。
高力國際認為通州將會成為北京市非常重要的商業(yè)和經(jīng)濟聚集區(qū)。
在過去的2016年，通州無論從第三產(chǎn)業(yè)增加值、經(jīng)濟總值、社會消費總額，還是人均可支配收入增長幅度都遠遠好于北京市平均水平。通州作為北京行政副中心，承接著首都功能疏解的重要職能，正處在快速發(fā)展期。
在剛剛過去的十九大，國家發(fā)改委公布，通州作為行政副中心的辦公樓集群已經(jīng)基本完成建設(shè)，從現(xiàn)在到年底，北京很多行政機構(gòu)就會陸續(xù)遷入通州，這會帶動整個通州經(jīng)濟的再次騰飛。
而在這之中，世界僑商中心無疑是通州新商業(yè)的佼佼者。
新商業(yè)中心的核心原則就是以消費者為核心，利用大數(shù)據(jù)驅(qū)動市場營銷、驅(qū)動成本控制、驅(qū)動產(chǎn)品和服務(wù)創(chuàng)新、驅(qū)動管理和決策的創(chuàng)新，為消費者帶來獨一無二的購物體驗。
世界僑商中心除了擁有便捷的交通優(yōu)勢與綠色科技的建筑設(shè)計外，還獲得了世界500強、亞洲500強華夏保險的整棟進駐，引進了大型企業(yè)總部和跨國公司區(qū)域總部，更將率先開創(chuàng)運河核心區(qū)全新的商業(yè)生態(tài)。
據(jù)了解，其全新的商業(yè)體命名為“新寶街”，與其開發(fā)方之一富華集團此前打造的金寶街遙相呼應(yīng)，憑借世茂集團豐富的商業(yè)運營經(jīng)驗，將引進眾多知名的新商業(yè)品牌。
比如，全時、煮葉、水仙、車享、muscle dog等多個網(wǎng)紅商業(yè)品牌就紛紛表達了入駐意愿，而更多新興體驗式業(yè)態(tài)的不斷入駐，也將進一步優(yōu)化消費者體驗，提供超過預(yù)期的新鮮度與趣味性，滿足其個性化、多元化的消費需求。
