［提要］ 近十五年來，受房地產(chǎn)市場巨大利益的驅(qū)動，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)呈現(xiàn)出越來越火爆的趨勢。而隨著中國城市化快速發(fā)展的同時，人口老齡化趨勢也愈發(fā)嚴(yán)峻。房產(chǎn)是滿足人口居住的最基本保障，也是推動社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要力量。因此，研究人口老齡化和房地產(chǎn)之間的關(guān)系具有十分重要的意義。
關(guān)鍵詞：人口老齡化；房地產(chǎn)；需求
本文系遼寧社科項目：“遼寧人口與房地產(chǎn)關(guān)系研究”（編號：L11CJY033）和遼寧省教育廳科學(xué)研究一般項目：“人口結(jié)構(gòu)變化、城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)市場”（編號：W2014367）階段性成果
中圖分類號：F12 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A
收錄日期：2016年5月16日
進(jìn)入21世紀(jì)以來，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在中國GDP中所占的比例越來越高，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展程度是直接關(guān)系到中國城市化建設(shè)的進(jìn)程的。而中國目前是世界上老年人口最多的國家，隨著老年人口數(shù)量的增多，將引起一系列的經(jīng)濟(jì)和社會問題。
一、我國人口老齡化現(xiàn)狀及趨勢
我國從2000年始已進(jìn)入老齡化社會。2014年我國65歲以上老年人口達(dá)到1.38億，占總?cè)丝诒壤秊?span>10.1%，預(yù)計2020年這一比例會達(dá)到12.8%。中國的老齡化具有“未富先老”的特點(diǎn)，尤其是在中國農(nóng)村地區(qū)，許多家庭難以承受老年人口數(shù)量增多所帶來的物質(zhì)和精神上的壓力。目前中國的養(yǎng)老保障體系還不是十分完善，在很多地方，家庭養(yǎng)老是目前主要的養(yǎng)老方式。
隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民生活水平的提高，以及生育率下降、死亡率下降、人的預(yù)期壽命延長及人口的遷移是影響人口老齡化程度的主要因素。隨著科學(xué)技術(shù)水平的發(fā)展、人們生育觀念的轉(zhuǎn)變和城市化進(jìn)程的推進(jìn)，生育率和死亡率都會最終達(dá)到低水平的均衡發(fā)展，人們的預(yù)期壽命會持續(xù)增加，人口遷移發(fā)生的可能性也將更大，所以人口老齡化將越來越影響社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的各個方面。中國2005年到2014年65歲及以上人口統(tǒng)計見表1?？梢钥闯?，近20年來，中國老齡化人口逐年增加，老齡化人口比例也逐年增加，中國65歲以上人口占全部人口的比例：1995年為6.2%；2005年7.69%，2014年為10.06%。預(yù)測到2025年，65歲以上人口數(shù)量將達(dá)到2.1億，約占總?cè)丝诘?span>15%左右。（表1）
二、我國房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀及趨勢
近年來，隨著我國經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，房價不斷攀升，特別是近10年以來，房價不斷高企，不斷涌現(xiàn)出“地王”，使得專家學(xué)者都紛紛研究和預(yù)測房價的未來走勢，他們普遍認(rèn)為，在人民幣匯率不斷上升和國際的大好前景下，基于中國城市化進(jìn)程和中國目前人口基數(shù)大的條件下，房地產(chǎn)需求將會持續(xù)上升，導(dǎo)致房價將會高居不下，如表2所示。（表2）
目前，我國家庭模式正趨于小型化，多數(shù)是二人戶，三人戶。三代同堂的現(xiàn)象已經(jīng)不那么普遍。未來的城市家庭將是以三口之家的核心家庭、兩口之家的老年“空巢”家庭、新婚無子女家庭和單身住戶為主體，這就在很大程度上決定了我國未來城市住宅需求單位將趨于小型化，兩室一廳和一室一廳的需求量將增加；另一方面由于住戶的分散和住戶總數(shù)的增多，將導(dǎo)致市場對住宅數(shù)量需求的增加。
對于房地產(chǎn)的需求主要是兩個方面：一是作為投資使用，房地產(chǎn)作為不動產(chǎn)，伴隨著房地產(chǎn)價格的不斷提升，人民普遍為了投機(jī)需求，在滿足自身對房產(chǎn)的需求之后，紛紛投資房地產(chǎn)業(yè)，以使自己的資產(chǎn)增值；二是作為自身的居住需求，中國的人口基數(shù)很大，未來人口數(shù)量必定是增長的前提下，即使人口老齡化帶來青年人口數(shù)量下降，但人口增加必然使得房地產(chǎn)市場需求的持續(xù)上漲。老人出于養(yǎng)老的需求，與子女一起居住會存在著諸多的不便，如兩代人生活習(xí)慣、思想觀念、消費(fèi)習(xí)慣的差異，作息時間的差異，處理問題意見不一，再加上日常起居不便，住在一起時間短尚能忍受，時間一長難免出現(xiàn)矛盾。所以，未來住宅的需求會進(jìn)一步增加。
三、人口老齡化對房地產(chǎn)行業(yè)的影響
房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展是指既要滿足當(dāng)代人對房地產(chǎn)業(yè)的各種需求，又要合理利用土地資源，保護(hù)生態(tài)環(huán)境，為后代人的生產(chǎn)生活創(chuàng)造必要的空間發(fā)展條件，符合可持續(xù)發(fā)展的發(fā)展目標(biāo)。英國學(xué)者韋克斯在研究老年人口問題時曾概括地指出，現(xiàn)代老年人問題主要是基于老年人在以下幾個方面發(fā)生顯著變化而造成的：經(jīng)濟(jì)來源所得方面的變化；社會角色與人際關(guān)系方面的變化；心理和生理方面的變化；身體健康方面的變化。正是因為這些方面的變化使得老年人口群體對房地產(chǎn)業(yè)提出了新的要求，同時老年人口增多導(dǎo)致老年扶養(yǎng)比上升將會影響到整個人口的經(jīng)濟(jì)承受能力等。隨著我國生育率的不斷降低，一個青年撫養(yǎng)老年人口的數(shù)量在逐年增加，社會養(yǎng)老負(fù)擔(dān)愈來愈重。
（一）房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與老年人口收入的關(guān)系。消費(fèi)是生產(chǎn)的目的，也是生產(chǎn)的動力，所以房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的動力源于人們對它的消費(fèi)。同時，房地產(chǎn)的消費(fèi)不同于其他商品的消費(fèi)，它需要消費(fèi)者具有相當(dāng)可觀的經(jīng)濟(jì)收入水平。由于老年人口在社會市場經(jīng)濟(jì)競爭中處于劣勢地位，他們的收入會受到體力、年齡、精力下降等因素影響，再加上退休收入減少，這樣一來，老年人口群體中具有購買房屋能力的人比較少；另一方面老年人口中也有一些在年輕時已有房屋，已經(jīng)滿足基本的生活需求，不需要再購買房?？傊?，老年人口都不能成為推動房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要力量，隨著人口老齡化程度的加重，房地產(chǎn)業(yè)中特別是商品房的發(fā)展速度會受到更為明顯的影響。
（二）老年人口身體素質(zhì)、心理需求變化對房地產(chǎn)行業(yè)的影響。勞動力資源是推動房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要力量，人口老齡化加重使得勞動力的供給減少，也使得勞動年齡人口的平均年齡上升，老年勞動人口規(guī)模變大。從人的生理功能角度來看，人的身體素質(zhì)、精神狀態(tài)等因素到一定年齡后就隨著年齡的增加而降低，所以在人口老齡化過程中，勞動年齡人口的整體身體素質(zhì)有下降趨勢，從而不能更好地創(chuàng)造房地產(chǎn)發(fā)展的人口環(huán)境。
在人的老年時期，生理與心理等方面與中青年時期有很大差異，在住的方面，他們希望能滿足安全性和私密性的基本要求，同時人口老齡化中的高齡化現(xiàn)象突出，高齡老年人更多的是身體行動不便者，所以房地產(chǎn)在開發(fā)時需要不斷考慮到滿足老年人需要而進(jìn)行的對住宅房基礎(chǔ)設(shè)施和功能改善的建設(shè)，而基礎(chǔ)設(shè)施和功能改善建設(shè)需要大量資金和技術(shù)的投入，一些企業(yè)考慮到眼前利益就可能忽視此類建設(shè)，這樣房地產(chǎn)業(yè)的供給就難以滿足廣大老年人群的住房需要。
（三）老年扶養(yǎng)比上升對房地產(chǎn)行業(yè)的影響。老年扶養(yǎng)比是指某一人口中老年人口數(shù)與勞動年齡人口數(shù)之比，它是從經(jīng)濟(jì)角度反映人口老齡化社會后果的指標(biāo)之一。隨著我國人口老齡化趨勢的不斷加重，而生育率卻不變或者繼續(xù)降低，就肯定會使社會老年撫養(yǎng)比上升。而社會老年撫養(yǎng)比上升，老年人口增多，則贍養(yǎng)費(fèi)用也增多，勞動力成本就大大提高了。而且，老年人口是退出勞動年齡的人口，隨著時間的推移則越來越遠(yuǎn)離勞動，成為純被扶養(yǎng)人口，社會養(yǎng)老負(fù)擔(dān)會逐漸加重。
四、結(jié)論及建議
（一）結(jié)論。人口老齡化中的老年人口群體是一個特殊的社會群體，但卻不是孤立的群體，老年人是社會、家庭的重要成員，所以他們的生存和發(fā)展需要影響到社會經(jīng)濟(jì)的方方面面。人口老齡化對房地產(chǎn)業(yè)更多的是間接、長遠(yuǎn)的影響，甚至在目前是微不足道的，但從長遠(yuǎn)來看，通過采取一些措施，一方面可以讓老年人口共享社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展成果；另一方面還能解決人口老齡化中“老有所居，老有所樂”問題和房地產(chǎn)業(yè)供需矛盾等問題，也是我國目前需要解決與落實的重要問題。
（二）建議
1、堅持貫徹和落實二胎政策。我國目前已經(jīng)全面放開二胎政策。在中國人口紅利消失殆盡的時候，放開二胎政策，會在未來增加社會的勞動力，降低勞動成本，使社會養(yǎng)老負(fù)擔(dān)不斷減輕。
2、加大房地產(chǎn)業(yè)中的技術(shù)創(chuàng)新與應(yīng)用，以適應(yīng)老年群體的需求。目前，我國房地產(chǎn)業(yè)的技術(shù)含量較低，缺乏先進(jìn)的設(shè)備、技術(shù)，許多建設(shè)行業(yè)仍停留在20世紀(jì)五六十年代的水平。只有通過新技術(shù)的應(yīng)用，才能建設(shè)功能齊全、設(shè)計人性化的房地產(chǎn)業(yè)，才能充分滿足人口老齡化中不斷增多的老年人口群體的特殊需要。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要充分考慮老年群體的實際需求。
3、提高年輕年齡段的人口文化素質(zhì)。老年人的文化素質(zhì)直接決定著老年人口的就業(yè)、經(jīng)濟(jì)收入、經(jīng)濟(jì)生活來源和供養(yǎng)狀況，并間接影響到他們的身體健康和文化生活狀況。受低水平的歷史發(fā)展和教育發(fā)展制約，現(xiàn)階段的老年人口整體文化水平是比較低的，再加上老年人對新事物的接受能力比較低，所以提高現(xiàn)階段老年人口的文化素質(zhì)難度較大，但應(yīng)重視提高年輕年齡段人口的文化素質(zhì)，為他們將來的老年生活打下良好基礎(chǔ)。
（作者單位：大連財經(jīng)學(xué)院）
主要參考文獻(xiàn)：
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