北京CBD核心區(qū)六幅商業(yè)金融用地的競(jìng)標(biāo)結(jié)果盡管已于不久之前公布，但由此引發(fā)的地產(chǎn)業(yè)話題仍為人津津樂道。

　　六幅地塊的中標(biāo)者中，充斥著安邦財(cái)險(xiǎn)、匯豐銀行、民生銀行、中信集團(tuán)等金融保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)和大型央企。而以往土地市場(chǎng)中的主角——開發(fā)商，此番競(jìng)爭(zhēng)過后卻僅余3家，即中信集團(tuán)旗下中信地產(chǎn)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)和萬通地產(chǎn)。

　　與中信和遠(yuǎn)洋兩家央企或曾具有央企背景的公司相比，民營(yíng)中型地產(chǎn)公司萬通地產(chǎn)的入圍更讓人意外。

　　“領(lǐng)先一小步”

　　“未來，地產(chǎn)企業(yè)會(huì)經(jīng)歷一些行業(yè)變化。”馮侖認(rèn)為，根據(jù)現(xiàn)有的政策走向，未來地產(chǎn)界會(huì)有三種前景：在傳統(tǒng)住宅領(lǐng)域，地產(chǎn)公司會(huì)逐漸變化成代建公司，利潤(rùn)空間會(huì)縮小，一些沖出來的大企業(yè)將繼續(xù)成為明星，并在市場(chǎng)份額上有所加強(qiáng)；在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，空間會(huì)越來越大，未來五到十年，商用物業(yè)會(huì)成為新的明星；另外，將住宅與商用物業(yè)的優(yōu)勢(shì)集中在一起的立體城市將成為新的另類明星。

　　早在2003年，萬通控股即與紐約世貿(mào)中心“自由塔”的業(yè)主進(jìn)行談判，但是，因信用證問題中途夭折。直到2009年3月，萬通控股投入重金，成為重建后的紐約世貿(mào)中心第一家中國(guó)租戶，全力打造“中國(guó)中心”。如果算上2003年的談判，做成這筆生意共耗時(shí)1825天。

　　對(duì)馮侖與萬通地產(chǎn)而言，獲得Z3地塊不是一場(chǎng)普普通通的土地競(jìng)標(biāo)的勝利，而將是踐行商業(yè)地產(chǎn)“美國(guó)模式”的一次真正的實(shí)地考驗(yàn)，及完成從“包工頭”模式向“導(dǎo)演+制片”的美國(guó)模式轉(zhuǎn)型。

　　按照馮侖的說法，所謂“導(dǎo)演+制片”模式，即由專業(yè)的房地產(chǎn)投資和資產(chǎn)管理公司負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)收入的多元化，而這種模式需要相應(yīng)的金融創(chuàng)新產(chǎn)品支持。

　　據(jù)透露，在萬通地產(chǎn)與中國(guó)國(guó)際金融有限公司等5家公司組成的拿地聯(lián)合體中，萬通地產(chǎn)將會(huì)繼續(xù)攜手香港置地扮演主開發(fā)商的角色，即“導(dǎo)演”，通過在財(cái)務(wù)、融資上引入實(shí)力強(qiáng)的品牌合作伙伴，為該優(yōu)質(zhì)物業(yè)的長(zhǎng)期持有、運(yùn)營(yíng)，提供穩(wěn)定的財(cái)務(wù)支持。從長(zhǎng)期看，所有的參與者又都將從該物業(yè)的增值中獲益。

　　苦練內(nèi)功

　　第一太平戴維斯最新發(fā)布的研究報(bào)告印證了馮侖的判斷。該報(bào)告以北京為例，預(yù)計(jì)2011年北京房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的購買需求還將保持強(qiáng)勁勢(shì)頭，商鋪、寫字樓將成為市場(chǎng)的主要需求，而保險(xiǎn)公司被允許進(jìn)入以及外來資金的爭(zhēng)相涌入將使得物業(yè)投資市場(chǎng)越發(fā)活躍。

　　“萬通地產(chǎn)早在幾年以前就開始商業(yè)地產(chǎn)的布局，爭(zhēng)取讓商業(yè)地產(chǎn)占到公司業(yè)務(wù)的一半以上，所以這幾年我們一直在苦練內(nèi)功。”對(duì)于萬通的商業(yè)地產(chǎn)版圖，馮侖有著不小的野心。

　　去年8月，萬通地產(chǎn)以2.7億元的交易對(duì)價(jià)將所持有的杭州萬通時(shí)尚置業(yè)有限公司51%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給中國(guó)對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易信托有限公司。該項(xiàng)目公司持有的正是萬通地產(chǎn)在杭州開發(fā)的萬通中心項(xiàng)目，此次交易過后，萬通地產(chǎn)不再占控股地位，但是通過股權(quán)的出讓，將部分股權(quán)收益變現(xiàn)，而且，依然保持著項(xiàng)目公司的運(yùn)營(yíng)權(quán)，還可以分得部分管理費(fèi)收入。

　　接近萬通地產(chǎn)的人士分析，這樣的財(cái)務(wù)安排可以使萬通中心這一商用物業(yè)不至于給萬通帶來更大的財(cái)務(wù)壓力，同時(shí)也并不排除未來萬通地產(chǎn)從信托公司方面再次回購部分股份的可能性，畢竟，信托公司不可能長(zhǎng)期持有這樣一個(gè)物業(yè)。“如果萬通地產(chǎn)通過自己的運(yùn)營(yíng)能力，使得該物業(yè)在竣工投入使用后，租金穩(wěn)定，運(yùn)營(yíng)出色，整個(gè)物業(yè)還會(huì)增值，回購的這部分股份就將有顯著的增值空間。這就給了萬通在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、運(yùn)營(yíng)和資本運(yùn)作三個(gè)階段同時(shí)賺到錢的機(jī)會(huì)。”