日前公布的廣州“國(guó)八條”實(shí)施細(xì)則明確，除提高第二套、三套房的購(gòu)買門檻外，新增加外地人購(gòu)房需提供2年以內(nèi)在本市累計(jì)繳納個(gè)稅或社保1年以上證明的規(guī)定。此外，在擴(kuò)大供給方面，廣州將逐步擴(kuò)大保障房覆蓋面，繼續(xù)加大閑置土地處置力度，并在土地供應(yīng)管理方面有創(chuàng)新。
從本次“國(guó)八條”的推行以及北京、上海、廣州的系列實(shí)施細(xì)則來看，政府的政策目標(biāo)是抑制全國(guó)范圍內(nèi)的房地產(chǎn)泡沫，控制通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)集中于房地產(chǎn)業(yè)。從這個(gè)角度出發(fā)，不難理解北京的“居住不滿五年不許購(gòu)房”政策，是為了抑制大規(guī)模游資隨著異地投資性購(gòu)房需求四處圍獵。如果這個(gè)政策是以阻擋國(guó)際熱錢流入的理由，對(duì)非中國(guó)籍居民推出無疑是正當(dāng)?shù)?。但類似北京?shí)施5年納稅和社保證明條款，則有戶籍歧視之嫌，遠(yuǎn)超出了甄別真實(shí)居住需求的需要，以調(diào)控房?jī)r(jià)之名，行城市門檻之實(shí)。而廣州僅要求一年的納稅證明，與北京比相對(duì)合理，但這種對(duì)需求的控制手段仍待觀察。
歷次房地產(chǎn)緊縮政策之所以成為“空調(diào)”，均是因?yàn)檎邏毫性谛枨蠓?，而需求減少的影響往往被開發(fā)商在政府默許下通過囤地、捂盤等減少供應(yīng)量的行為所抵消，因此，房?jī)r(jià)在高位的均衡始終不會(huì)被打破，僅僅體現(xiàn)在成交量萎縮上。一旦經(jīng)濟(jì)下行數(shù)據(jù)顯現(xiàn)，政府稍有放松緊縮政策的意圖，被壓抑的需求立即釋放，這時(shí)，開發(fā)商又會(huì)借口調(diào)控導(dǎo)致開發(fā)成本提高，進(jìn)一步壓縮供應(yīng)，導(dǎo)致人為的供不應(yīng)求加劇，房?jī)r(jià)“報(bào)復(fù)性上漲”。由此可見，只要土地、商品房的供給方?jīng)]有出貨壓力，對(duì)需求方的反復(fù)調(diào)控，只會(huì)強(qiáng)化供求結(jié)構(gòu)扭曲，除了加重購(gòu)房者的成本外，還將為開發(fā)商提供更多漲價(jià)理由。
由是觀之，類似通過“居住不滿五年不許購(gòu)房”以戶籍甄別的治理房?jī)r(jià)措施，除了可能導(dǎo)致戶籍尋租市場(chǎng)旺盛、購(gòu)房成本提升，乃至租賃價(jià)格暴漲，金融風(fēng)險(xiǎn)加劇，而且為調(diào)控政策難以為繼時(shí)的房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性上漲蓄積能量，未必能直接對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控起到真正作用。而且這一政策的副作用遠(yuǎn)甚于此，拋開戶籍歧視的道德批判，此舉將令城市對(duì)人才吸引力降低，并通過居住成本提升令各行各業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力大幅度下降。
事實(shí)上，城市競(jìng)爭(zhēng)力提升、房地產(chǎn)價(jià)格下降、房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展三個(gè)目標(biāo)完全可以并行不悖，其核心就在增加土地供給量，擠壓存量土地，調(diào)整商品房供給結(jié)構(gòu)。就當(dāng)下現(xiàn)實(shí)政策而言，其實(shí)地方政府可以從如下方面發(fā)力：
首先，房地產(chǎn)管理當(dāng)局應(yīng)調(diào)整土地出讓方式，從目前的大地塊拆解成小地塊分多次出讓。以廣州去年數(shù)據(jù)為例，廣州土地供應(yīng)計(jì)劃雖然充沛，但僅完成40%，另有60%的計(jì)劃出讓土地因流拍等原因沒有推出市場(chǎng)。這一方面是因?yàn)椴糠值貕K過于偏遠(yuǎn)，但地塊總價(jià)過高也是原因之一。小面積地塊出售，將有助于降低開發(fā)商購(gòu)地門檻，從而將有意投資房地產(chǎn)的投機(jī)性資金轉(zhuǎn)化為中小開發(fā)商，以遏制少數(shù)開發(fā)商操縱土地供應(yīng)關(guān)系的現(xiàn)狀，進(jìn)一步擴(kuò)大商品房供給。這樣做的另一個(gè)好處是，小地塊便于追蹤開發(fā)進(jìn)度，開發(fā)商無法以“地塊太大，無法一次過開發(fā)”為由變相囤地捂盤。
其次，堅(jiān)決執(zhí)行“兩年內(nèi)不開發(fā)土地?zé)o償收回”規(guī)定，加大對(duì)閑置土地的盤活力度，鼓勵(lì)無力開發(fā)的企業(yè)將閑置地塊分拆轉(zhuǎn)讓，加速房地產(chǎn)市場(chǎng)流通速度。最后，廣州應(yīng)加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，在近期內(nèi)，可通過理順房地產(chǎn)供求關(guān)系，鼓勵(lì)降價(jià)促進(jìn)成交的方式，提升房地產(chǎn)業(yè)的貢獻(xiàn)度，在中長(zhǎng)期內(nèi)，則應(yīng)盡可能擺脫對(duì)房地產(chǎn)的依賴，以進(jìn)一步改善實(shí)體經(jīng)濟(jì)的競(jìng)爭(zhēng)力以及對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的抵御能力。
作為相對(duì)尊重市場(chǎng)規(guī)律的廣州政府，在一線城市發(fā)出驅(qū)逐人才令之時(shí)，應(yīng)繼續(xù)最大限度按市場(chǎng)規(guī)則出牌，從而實(shí)現(xiàn)吸納京滬被驅(qū)逐人才，提高城市競(jìng)爭(zhēng)力之目標(biāo)。
聯(lián)系客服
