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揭秘真實(shí)的美國(guó)房地產(chǎn)

作者劉植榮撰文,在美國(guó),購(gòu)買住房不僅是為了棲息,也是對(duì)生活方式的選擇與投資。由于房?jī)r(jià)的相對(duì)穩(wěn)定,民眾能拿出更多的錢用于其他領(lǐng)域的投資和消費(fèi),擴(kuò)大了內(nèi)需。


美國(guó)有三種形式的住房:獨(dú)立住房,相當(dāng)于中國(guó)的別墅,有前后花園,四周不與任何其他建筑相連;連排房,一側(cè)或兩側(cè)與其他建筑相連,有較小面積的獨(dú)立花園;單元住房,和中國(guó)的樓房一樣,沒(méi)有屬于自己的綠地。

美國(guó)4個(gè)房間以上的住房占住房總數(shù)的90%,室內(nèi)使用面積中間值為177平方米,地產(chǎn)面積中間值為1416平方米。

擁有住房是美國(guó)夢(mèng)的核心。在美國(guó),購(gòu)買住房不僅是為了棲息,也是對(duì)生活方式的選擇與投資。如果想過(guò)安逸的田園式生活,就要買有前后花園的獨(dú)立住房,周末可以修剪花草樹(shù)木。如果為了上班方便,可以住市內(nèi)的單元房,周末開(kāi)車去海灘享受陽(yáng)光與海風(fēng)。

美國(guó)普通家庭通過(guò)抵押貸款購(gòu)買住房的人不在少數(shù),特別是由于經(jīng)濟(jì)危機(jī),第一套住房的貸款利率降低,吸引了不少人通過(guò)房貸購(gòu)房。

2010年5月12日,美國(guó)首套住房15年期房貸固定利率為4.3%,30年期房貸固定利率為5.03%,大大低于購(gòu)車等其他用途的貸款利率。房貸低利率也吸引了不少高收入群體加入到房貸行列,把省下的錢投資到其他領(lǐng)域。

首付額一般是房?jī)r(jià)的10%,實(shí)際上也有超過(guò)20%的,退伍軍人則是零首付。首付比例多大,是由政府各項(xiàng)優(yōu)惠政策及個(gè)人經(jīng)濟(jì)狀況決定。

房產(chǎn)交易時(shí),除支付房款或首付外,還需交納房屋檢查費(fèi)(200美元左右)、貸款申請(qǐng)費(fèi)、測(cè)量費(fèi)、過(guò)戶登記費(fèi)、律師費(fèi)、交易稅、取暖燃油稅、房產(chǎn)稅等等費(fèi)用,所有這些稅費(fèi)加在一起,大約是房?jī)r(jià)的3%-8%。如果自己聘請(qǐng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人購(gòu)買住房(房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人通常由賣方聘請(qǐng)),還需支付經(jīng)紀(jì)人一筆費(fèi)用,這筆費(fèi)用是房?jī)r(jià)的5%-7%。

進(jìn)入21世紀(jì),由于美國(guó)政府疏于對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)控,導(dǎo)致炒房過(guò)熱,房地產(chǎn)泡沫形成,最終于2008年爆發(fā)金融危機(jī),大量房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商破產(chǎn),失業(yè)率增加,房貸無(wú)法償還,銀行相繼倒閉,一些被收回的抵押住房二次流入市場(chǎng),供大于求,造成房?jī)r(jià)急劇下跌,標(biāo)價(jià)10000-50000美元的住房隨處可見(jiàn)。

在2009年9月8日—11日舉辦的第十三屆中國(guó)國(guó)際投資貿(mào)易洽會(huì)上(廈門),展出了姚明打球所在地美國(guó)休斯敦市區(qū)58套酒店式別墅,每套居住面積130平方米,1廳、4室、2衛(wèi)、1廚,售價(jià)僅為120690美元。

從2008年第4季度開(kāi)始,美國(guó)每個(gè)季度的房?jī)r(jià)跌幅接近20%,到2009下半年已回落到2002年的價(jià)位。

根據(jù)美國(guó)住房監(jiān)測(cè)機(jī)構(gòu)2010年5月10日發(fā)布的全國(guó)54個(gè)大城市住房信息,全國(guó)54個(gè)大城市共有待售房1187733套,平均房?jī)r(jià)為每套242073美元(賣方期望價(jià),非交易價(jià)),房?jī)r(jià)總的趨勢(shì)是下跌的。

房?jī)r(jià)最低的5個(gè)城市是密歇根州底特律,每套109900美元,與去年同期相比下降12%;內(nèi)華達(dá)州拉斯維加斯,每套135000美元,同比下降10%;俄亥俄州克利夫蘭,每套139900美元,同比下降5.7%;印第安納州印第安納波利斯,每套145000美元,同比下降3.3%;內(nèi)布拉斯加州奧馬哈,每套149900美元,同比下降6.3%。

房?jī)r(jià)最高的5個(gè)城市是加利福尼亞州圣何塞,每套499950美元,同比下降5.6%;加利福尼亞州舊金山,每套499900美元,同比下降6.1%;加利福尼亞州奧倫奇,每套450000美元,同比下降0.8%;夏威夷州檀香山,每套450000美元,同比下降3.2%;紐約州長(zhǎng)島,每套429000美元,同比下降4.5%。

根據(jù)美國(guó)勞工部發(fā)布的數(shù)據(jù),2008年美國(guó)共有135185230名從業(yè)人員,美國(guó)從業(yè)人員的平均年收入為42270美元,注意,這是全國(guó)所有從業(yè)人員的平均收入,并非只是吃皇糧的平均收入。也就是說(shuō),美國(guó)普通工人能用5年的工資在54個(gè)大城市買室內(nèi)使用面積為177平方米、地產(chǎn)面積為1416平方米的住房,這符合聯(lián)合國(guó)提出的一個(gè)和諧社會(huì)的合理房?jī)r(jià)應(yīng)為3-6年個(gè)人收入的標(biāo)準(zhǔn)。

美國(guó)首都華盛頓2006年4月的房?jī)r(jià)為每套489528美元,2007年4月為446862美元,2008年4月為357739美元,2009年4月為320725美元,2010年4月為316173美元,房?jī)r(jià)平均每年下降10.4%。在這4年間,2006年5月房?jī)r(jià)最高,為490354美元,2010年1月房?jī)r(jià)最低,為286000美元。

雖然現(xiàn)在處于經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇階段,但美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍是買方市場(chǎng)。根據(jù)MLS的數(shù)據(jù),不少房子標(biāo)價(jià)50000美元,標(biāo)價(jià)10000-20000美元的房子也不少見(jiàn)。

亞利桑那州的經(jīng)濟(jì)在美國(guó)各州中屬于較好的,在首府菲尼克斯市,經(jīng)濟(jì)危機(jī)爆發(fā)前50萬(wàn)美元的房子,現(xiàn)在最多能賣到30萬(wàn)美元。

佐治亞州首府亞特蘭大有87000套住房待售,房?jī)r(jià)急劇下跌,許多小公寓以“跳樓價(jià)”出售。

根據(jù)美國(guó)住房監(jiān)測(cè)機(jī)構(gòu)2010年5月10日發(fā)布的售房公告,當(dāng)天全美國(guó)新掛牌的房子要價(jià)最高的10所房子也僅在501000美元到505000美元之間。

美國(guó)人住房自有率68.3%,租住率31.7%

根據(jù)2008年的統(tǒng)計(jì),美國(guó)共有永久住房128203000套(另外還有4402000套季節(jié)性住房),其中80406000套是獨(dú)立住房,獨(dú)立住房占所有類型住房的63%。美國(guó)人口為304059724,每2.37人擁有一套永久住房,2008年美國(guó)平均每個(gè)住戶(住在一套房子里生活的人組成一個(gè)住戶,與家庭戶有別)2.55人,也就是說(shuō),美國(guó)現(xiàn)在住房已經(jīng)飽和。美國(guó)的住房自有率為68.3%,租住率為31.7%。

美國(guó)房?jī)r(jià)1940年平均每套為30600美元(按2000年美元計(jì)算,下同),1950年為44600美元,1960年為58600美元,1970年為65300美元,1980年為93400美元,1990年為101100美元,2000年為119600美元,平均每年上漲2.3%。

美國(guó)房租的中值價(jià)為,1940年為284美元/月,1950年為257美元/月,1960年為350美元/月,1970年為415美元/月,1980年為481美元/月,1990年為571美元/月,2000年為602美元/月,房租平均每年上漲1.26%,增幅是房?jī)r(jià)增幅的55%。

2007年,每套住房用于房貸月供、房產(chǎn)稅、房屋維護(hù)費(fèi)用和折舊等費(fèi)用為972美元/月,全國(guó)住房估價(jià)中間值為191471美元/套,房屋交易價(jià)中間值為100359美元,可以看出,美國(guó)住房的實(shí)際交易價(jià)格是估價(jià)的52.4%。2007年的房屋空置率為13%。

美國(guó)1949年通過(guò)的《住房法案》提出了美國(guó)的住房目標(biāo):“讓每個(gè)家庭都能在適宜的環(huán)境里擁有一個(gè)舒適的家”。60年來(lái),美國(guó)政府采取多種補(bǔ)貼措施保障低收入家庭的住房,如廉價(jià)住房、租房券、公共住房、低收入家庭住房課稅扣除、第一套住房房貸利率課稅扣除等。

美國(guó)從1940年到2000年房?jī)r(jià)平均年增長(zhǎng)率為2.3%,可以看出,房產(chǎn)稅對(duì)防止過(guò)熱炒房、抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲起到?jīng)Q定性作用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的年利潤(rùn)超過(guò)10%政府就出手,通過(guò)政策和稅收機(jī)制穩(wěn)定房?jī)r(jià)。

總而言之,除了21世紀(jì)初的前7年,美國(guó)對(duì)房?jī)r(jià)的控制是有效的,在歷史上沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)房?jī)r(jià)飆升的現(xiàn)象,切實(shí)保護(hù)了公民的利益。

由于房?jī)r(jià)的相對(duì)穩(wěn)定,民眾能拿出更多的錢用于其他領(lǐng)域的投資和消費(fèi),擴(kuò)大了內(nèi)需,促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。

劉植榮,獨(dú)立學(xué)者、媒體評(píng)論員。

責(zé)任編輯:Rita Wang

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