戴孟勇 中國政法大學(xué)
一、概述
改革開放以后，尤其自20世紀(jì)90年代以來，隨著經(jīng)濟的發(fā)展和城市住房制度改革的展開，農(nóng)村房屋買賣日趨活躍。近年來，受房屋價格大幅度上漲、拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)提高、國家政策發(fā)生變化等因素的影響，農(nóng)村房屋買賣合同糾紛案件日益增多。
[1]在我國目前的司法實踐中，通常根據(jù)買方身份的不同，將農(nóng)村房屋買賣區(qū)分為三種類型：第一類是本集體經(jīng)濟組織的成員購買農(nóng)村房屋；第二類是其他集體經(jīng)濟組織的成員購買農(nóng)村房屋；第三類是城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋。對于第一類合同，法院一般認(rèn)定為有效。
[2]第二類合同雖然性質(zhì)上與第三類合同基本相同，但在審判實踐中既有被認(rèn)定為有效的，
[3]也有被認(rèn)定為無效的。
[4]在理論和實務(wù)中爭議最大、糾紛最多的，是第三類合同。
[5] 2007至2008年發(fā)生在北京市通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)辛店村的馬海濤與李玉蘭房屋買賣合同糾紛案，
[6]就因涉及城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的問題，加上房屋地處“畫家村”以及購買方的畫家身份，引起了媒體的廣泛關(guān)注，成為社會討論的熱點。
[7]就城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的情況來說，根據(jù)房屋性質(zhì)的不同，又可以劃分為兩種類型：第一類是購買農(nóng)村村民或城鎮(zhèn)居民通過自建、繼承、買賣等方式合法取得的集體土地上的農(nóng)村房屋。第二類是購買鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、村委會單獨或者與開發(fā)商合作在集體土地上建設(shè)的房屋，俗稱“小產(chǎn)權(quán)房”。在理論研究和新聞報道中，往往把宅基地上的農(nóng)民住宅也當(dāng)作小產(chǎn)權(quán)房對待，
[8]實際上兩者并不相同。國務(wù)院的有關(guān)文件將農(nóng)民住宅與小產(chǎn)權(quán)房兩個概念并列使用，足可表明二者并非一事。
[9]對于所謂的小產(chǎn)權(quán)房，根據(jù)其合法與否，又可分為兩種情況：第一種是建設(shè)單位依法辦理了用地、規(guī)劃及建設(shè)等審批手續(xù)后合法建成的房屋，例如鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、村委會利用空心村改造、新農(nóng)村建設(shè)等整理集體建設(shè)用地的機會，在集體土地上建設(shè)的農(nóng)民新居、回遷房、老年公寓等房屋。第二種是建設(shè)單位未依法辦理用地、規(guī)劃及建設(shè)等審批手續(xù)而違法建造的房屋，例如鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、村委會擅自占用耕地、河道等開發(fā)建設(shè)的商品房，或者將集體土地出讓、轉(zhuǎn)讓、出租給房地產(chǎn)開發(fā)商建設(shè)的商品房。此類房屋性質(zhì)上屬于違章建筑，不僅當(dāng)事人簽訂的房屋買賣合同歸于無效，還可能產(chǎn)生依法拆除或者沒收違章建筑物的法律后果。
[10]本文所要研究的城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋問題，主要是指城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)民住宅和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府等合法建設(shè)的“小產(chǎn)權(quán)房”這兩種情況，不包括城鎮(zhèn)居民購買違法建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房的情形。之所以如此限定，是因為對于違法建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房及其交易合法性的討論，主要涉及國家政策的選擇和立法論方面的爭議，難以轉(zhuǎn)化為具有可操作性的司法技術(shù)問題，對于相關(guān)糾紛的解決意義不大。另外，本文主要從解釋論的角度出發(fā)，在整理司法實踐中的各種觀點和判決意見的基礎(chǔ)上，探討法院應(yīng)如何處理城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同糾紛問題。至于怎樣從立法論的角度提出完善之策，學(xué)界已有較多討論，
[11]本文不再關(guān)注。
二、我國有關(guān)城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的法律及政策變遷
從總體上看，自改革開放以來，我國的立法和政策對待城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的態(tài)度，可以劃分為兩個不同的階段。
（一）第一階段：從改革開放以后至1999年1月1日
1999年1月1日，第九屆全國人大常委會第四次會議于1998年8月29日修訂通過的《土地管理法》開始實施。在此之前（包括在改革開放以前），國家有關(guān)立法和政策非但沒有禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋，而且還允許城鎮(zhèn)居民通過“申請一審批”的方式取得農(nóng)村的宅基地使用權(quán)。例如，根據(jù)1962年《農(nóng)村人民公社工作條例修正草案》（第45條第2款）和1963年《中央關(guān)于對社員宅基地問題作一些補充規(guī)定的通知》的規(guī)定，農(nóng)村社員有買賣房屋的權(quán)利；房屋出賣以后，宅基地使用權(quán)即隨之轉(zhuǎn)移給新房主。1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》雖然嚴(yán)禁買賣、出租和違法轉(zhuǎn)讓建房用地（第4條第2款、第21條），但承認(rèn)“回鄉(xiāng)落戶的離休、退休、退職職工和軍人，回鄉(xiāng)定居的華僑”以及“集鎮(zhèn)內(nèi)非農(nóng)業(yè)戶”為建房之需，可以通過“申請一審批”程序取得宅基地使用權(quán)（第14、 18條）；由于買賣房屋而轉(zhuǎn)移宅基地使用權(quán)的，應(yīng)按第14條的規(guī)定辦理申請、審查、批準(zhǔn)手續(xù)（第15條第1款）。1986年《土地管理法》繼續(xù)承認(rèn)“城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民建住宅，需要使用集體所有的土地的”，可以經(jīng)縣級人民政府批準(zhǔn)，取得對集體土地的使用權(quán)（第41條）。1988年修改《土地管理法》時，保留了這一規(guī)定。1993年《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理條例》第18條第2款、第3款規(guī)定：“城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民在村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)需要使用集體所有的土地建住宅的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)其所在單位或者居民委員會同意后，依照前款第（一）項規(guī)定的審批程序辦理。”“回原籍村莊、集鎮(zhèn)落戶的職工、退伍軍人和離休、退休干部以及回鄉(xiāng)定居的華僑、港澳臺同胞，在村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)需要使用集體所有的土地建住宅的，依照本條第一款第（一）項規(guī)定的審批程序辦理?！边@些法律既然承認(rèn)城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民可以通過“申請一審批”方式獲得集體土地使用權(quán)，舉重以明輕，對于城鎮(zhèn)居民依法購買農(nóng)村房屋的行為，自無禁止之理。
在當(dāng)時的國務(wù)院及國務(wù)院有關(guān)部門的文件中，也沒有明文禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋。非但如此，1989年《國家土地管理局關(guān)于確定土地權(quán)屬問題的若干意見》(1989國土〔籍〕字第73號）第6條還規(guī)定：“農(nóng)民集體經(jīng)濟組織將原集體土地上的建筑物出售給全民所有制單位、城市集體所有制單位或城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民，其用地屬于國家所有?！薄俺擎?zhèn)及市郊農(nóng)民集體土地上的房屋出售給本集體以外的農(nóng)民集體或個人，其所售房屋占用的土地屬于國家所有?！边@一規(guī)定顯然承認(rèn)農(nóng)村房屋可以出售給城鎮(zhèn)居民，只不過房屋占用范圍內(nèi)的土地的所有權(quán)應(yīng)隨之轉(zhuǎn)歸國家所有而已。
從這一階段的司法實踐來看，實際上也是承認(rèn)城鎮(zhèn)居民可以購買農(nóng)村房屋及其占用范圍內(nèi)的集體土地的使用權(quán)的。例如，1984年《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》第56條規(guī)定：“買賣雙方自愿，并立有契約、買方已交付了房款，并實際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行為，只是買賣手續(xù)不完善的，應(yīng)認(rèn)為買賣關(guān)系有效，但應(yīng)著其補辦房屋買賣手續(xù)?！钡?0條規(guī)定：“村鎮(zhèn)公民之間由于買賣房屋轉(zhuǎn)移宅基地使用權(quán)而發(fā)生的糾紛，應(yīng)根據(jù)國務(wù)院《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》中規(guī)定的審查、批準(zhǔn)手續(xù)處理。”1992年《最高人民法院關(guān)于范懷與郭明華房屋買賣是否有效問題的復(fù)函》又指出：“房屋買賣系要式法律行為，農(nóng)村的房屋買賣也應(yīng)具備雙方訂有書面契約、中人證明，按約定交付房款以及管理房屋的要件；要求辦理契稅或過戶手續(xù)的地方，還應(yīng)依法辦理該項手續(xù)后，方能認(rèn)定買賣有效。”這些司法解釋所提出的農(nóng)村房屋買賣的有效要件，雖然不無可議之處，例如以辦理過戶手續(xù)作為買賣的有效要件明顯欠妥，但并未要求購買人必須是農(nóng)村村民。
（二）第二階段：從1999年1月1日至今
自1999年以來，隨著修改后的《土地管理法》的實施，國家在立法層面上加強了對集體建設(shè)用地的管制，在政策層面上開始禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋。從立法上來看，1998年修改的《土地管理法》刪除了原法第41條有關(guān)城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民可以使用集體土地建住宅的規(guī)定，同時又增加了如下規(guī)定：除興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、村民建設(shè)住宅或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)可依法使用農(nóng)民集體所有的土地外，其他任何單位和個人進(jìn)行建設(shè)需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地（第43條第1款）；農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)（第63條）。據(jù)此可知，城鎮(zhèn)居民建住宅不得再申請使用集體土地。不過，這些規(guī)定并未禁止城鎮(zhèn)居民通過購買農(nóng)村房屋的方式獲得集體土地使用權(quán)。從該法第62條第4款關(guān)于“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)”的規(guī)定來看，也無禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的意思。《物權(quán)法》第184條第2項雖然規(guī)定宅基地使用權(quán)除法律另有規(guī)定外不得抵押，但亦未禁止宅基地使用權(quán)與房屋所有權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。
實際上，明確禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的，是國務(wù)院及其有關(guān)部門發(fā)布的文件。1999年《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》（國辦發(fā)[1999] 39號）明確要求：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證?！?004年《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國發(fā)[2004] 28號）則指出：“禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。”2007年《國務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》（國辦發(fā)[2007] 71號）又強調(diào)：“農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或‘小產(chǎn)權(quán)房’。單位和個人不得非法租用、占用農(nóng)民集體所有土地搞房地產(chǎn)開發(fā)。”2008年《中共中央、國務(wù)院關(guān)于切實加強農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)建設(shè)進(jìn)一步促進(jìn)農(nóng)業(yè)發(fā)展農(nóng)民增收的若干意見》（中發(fā)[2008] 1號）則重申：“城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或‘小產(chǎn)權(quán)房’?！笔艿竭@些國家政策的影響，有些地方性法規(guī)和規(guī)章也直接或間接地禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋。
[12]從有關(guān)的不動產(chǎn)登記實務(wù)來看，建設(shè)部2008年發(fā)布的《房屋登記辦法》第87條規(guī)定：“申請農(nóng)村村民住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，受讓人不屬于房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員的，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，房屋登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予辦理?！庇捎诂F(xiàn)行法律、法規(guī)并未明確指出城鎮(zhèn)居民可以購買農(nóng)村房屋，故該規(guī)定表明房屋登記部門不會為城鎮(zhèn)居民購買的農(nóng)村房屋辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。在土地使用權(quán)登記方面，2004年《國土資源部關(guān)于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》（國土資發(fā)[2004] 234號）要求“嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證。”2008年《國土資源部關(guān)于進(jìn)一步加快宅基地使用權(quán)登記發(fā)證工作的通知》（國土資發(fā)[2008] 146號）再次強調(diào)：“嚴(yán)格執(zhí)行城鎮(zhèn)居民不能在農(nóng)村購買和違法建造住宅的規(guī)定。對城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造住宅申請宅基地使用權(quán)登記的，不予受理。”顯然，我國不動產(chǎn)登記主管部門的這些要求實際上意味著，無論城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同是否有效，作為買受人的城鎮(zhèn)居民都無法辦理房屋所有權(quán)及集體土地使用權(quán)的變更登記手續(xù)，因而不可能獲得房屋所有權(quán)和房屋占用范圍內(nèi)的集體土地的使用權(quán)。
綜上可見，在對待城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的態(tài)度上，現(xiàn)行的國家政策與法律的有關(guān)規(guī)定之間存在著差異。由此，在司法實踐中難免產(chǎn)生這樣的問題：對于城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同，法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效還是無效？如果認(rèn)定合同無效，其法律依據(jù)何在？合同無效后，又該如何處理買賣雙方之間的關(guān)系？
三、城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同：有效還是無效？
從當(dāng)前的理論研究和司法實踐來看，對于城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同的法律效力，主要存在著有效說、無效說和部分無效說三種觀點。
[13]（一）有效說
主張城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同應(yīng)當(dāng)為有效的理由，主要有以下幾個方面：第一，公民個人對其房屋享有受法律保護(hù)的財產(chǎn)所有權(quán)，有權(quán)依法對自己的財產(chǎn)以出賣、互易、贈與等方式進(jìn)行處分?，F(xiàn)行有效的法律法規(guī)，并無禁止農(nóng)民處分其房屋的規(guī)定。《土地管理法》第62條第4款也沒有禁止農(nóng)村房屋的出賣。按照私法中“法不禁止即屬自由”的原則，農(nóng)民原則上可以出賣自己的房屋，購買者既可以是本村村民，也可以是包括城市居民在內(nèi)的其他人。
[14]第二，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用＜中華人民共和國合同法＞若干問題的解釋（一）》第4條的規(guī)定，“合同法實施以后，人民法院確認(rèn)合同無效，應(yīng)當(dāng)以全國人大及其常委會制定的法律和國務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)?！眹鴦?wù)院及國務(wù)院有關(guān)部門的文件雖然明確禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋，但其規(guī)定并不屬于法律和行政法規(guī)的范疇，故不得作為認(rèn)定合同無效的根據(jù)。
[15]第三，認(rèn)定合同無效會同時大大降低法院判決的法律效果和社會效果。從法律效果方面看，判決農(nóng)村房屋買賣合同無效不僅無任何法律依據(jù)，而且與憲法有關(guān)“中華人民共和國公民在法律面前一律平等”的憲法原則相抵觸，與合同法等基本法律的有關(guān)規(guī)定不符，是對現(xiàn)行法律法規(guī)的一種漠視。從社會效果方面看，認(rèn)定此類合同無效會極大地阻礙社會主義市場經(jīng)濟正常、有序地運行，破壞交易秩序的安全和穩(wěn)定，損害農(nóng)民和農(nóng)村的利益。
[16]反之，如果認(rèn)定合同有效，不僅有利于制約農(nóng)民隨意處分自己的房屋和宅基地，有利于穩(wěn)定現(xiàn)有的房屋占有關(guān)系；而且對出賣人事后主張合同無效進(jìn)行必要的限制，還有利于維護(hù)買受人的善意信賴，這也是“禁反言”和誠實信用原則的要求。
[17]從相關(guān)司法實踐來看，有的法院認(rèn)為，“我國農(nóng)村土地屬于集體所有，村民出賣自有房屋，所涉宅基地的轉(zhuǎn)讓未經(jīng)村集體批準(zhǔn)的，其買賣行為無效?！?a target="_blank" >[18]這似乎意味著，如果買賣行為得到村集體的批準(zhǔn)，就可以認(rèn)定為有效。也有法院認(rèn)為，“對于將房屋出售給本鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）以外的人員的，如果取得有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)的，可以認(rèn)定合同有效?！?a target="_blank" >[19]而北京市懷柔區(qū)人民法院組織的一項調(diào)研則發(fā)現(xiàn)，近年來該法院對農(nóng)村房屋買賣合同糾紛的判決呈現(xiàn)出一個特點，即認(rèn)定合同有效的比率呈逐漸增高的趨勢。2005年該比率為 14.3%, 2006年為23.1%, 2007年為30.7%。法院在買受方為城鎮(zhèn)居民的糾紛判決中，認(rèn)定買賣行為有效的也呈逐年上升趨勢。這部分案件認(rèn)定有效的原因包括：一是部分城鎮(zhèn)居民在購買農(nóng)村房屋后進(jìn)行了依法登記和產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)；二是出賣方已經(jīng)轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民；三是法院認(rèn)定買賣行為發(fā)生的時間較長，且房屋已經(jīng)翻蓋或者重建，從保障當(dāng)事人權(quán)利的角度認(rèn)定有效。
[20]從理想的角度來看，主張城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同為有效的觀點，既不違背《土地管理法》、《物權(quán)法》和《合同法》等法律的相關(guān)規(guī)定，也可產(chǎn)生否定出賣人的背信行為、有利于保護(hù)買受人利益等良好的社會效果，值得肯定。不過，如果從務(wù)實的角度來思考，就不難發(fā)現(xiàn)，由于現(xiàn)行國家政策明確禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋，故若法院認(rèn)定此類買賣合同有效，必然會使判決的結(jié)果與國家政策相抵觸，進(jìn)而導(dǎo)致相關(guān)國家政策被削弱乃至變相地廢止?？紤]到我國目前所采的司法體制和所處的法制環(huán)境，顯然不可能期望整個法院系統(tǒng)對此類案件都做出不符合國家政策的判決。另一方面，由于目前的不動產(chǎn)登記制度明確禁止為城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋辦理物權(quán)變動登記，法院如果認(rèn)定此類合同有效，也會帶來判決執(zhí)行上的難題。溫州市中級人民法院所做的一項調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在2004年國土資源部《關(guān)于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》出臺后，溫州地區(qū)國土資源局停止辦理農(nóng)村房屋土地使用權(quán)的過戶手續(xù)。此舉對法院做出農(nóng)村房屋買賣有效的判決產(chǎn)生了很大的影響，導(dǎo)致判決無法履行，形成“房產(chǎn)交易合法，土地交易非法”的被動局面。為了應(yīng)對這種局面，法院采取了一些措施。例如，甌海區(qū)人民法院一般先建議原告對要求被告協(xié)助辦理土地證過戶手續(xù)的訴訟請求撤訴，若原告堅持的，則采取其他一些做法：比如，有的在判決主文中注明“因政策等客觀原因不能辦理土地使用權(quán)過戶的，被告方不負(fù)責(zé)任”，有的在判決被告協(xié)助辦理土地過戶手續(xù)的同時要求申請執(zhí)行人保證暫不申請法院執(zhí)行過戶手續(xù)，等等。而瑞安市人民法院仍判決被告履行合同的協(xié)助義務(wù)，同時建議有關(guān)部門對法院協(xié)助執(zhí)行通知書進(jìn)行登記備案，在舊村改造、拆遷安置等政策處理時作為依據(jù)。但是，從法律的角度看，這些做法不盡妥當(dāng)。比如，要求原告保證暫不申請執(zhí)行的做法，實際上損害了原告的權(quán)利。又如，在判決主文中注明“因政策等客觀原因不能辦理土地使用權(quán)過戶的，被告方不負(fù)責(zé)任”的做法，使得判決的結(jié)果不確定，與判決應(yīng)當(dāng)具有的確定性特征不符。再如，判決被告履行合同的協(xié)助義務(wù)的做法，雖然是出于保護(hù)買受人的權(quán)利的考慮，但這將損害判決的嚴(yán)肅性，因為土地使用權(quán)過戶手續(xù)根本無法辦理，并且權(quán)利人的權(quán)利保護(hù)最終能否落實還是個未知數(shù)。
[21]《房屋登記辦法》第87條關(guān)于原則上不為非本集體經(jīng)濟組織的成員辦理農(nóng)村村民住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的規(guī)定，無疑進(jìn)一步加劇了上述司法困境。
（二）無效說
在1999年之后的司法實踐中，受國務(wù)院多次禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的政策的影響，法院通常認(rèn)定城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同為無效合同。
[22]其理由主要包括：第一，宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟組織成員享有的權(quán)利，與特定的身份關(guān)系相聯(lián)系，不允許轉(zhuǎn)讓。目前農(nóng)村私房買賣中買房人名義上是買房，實際上是買地，在房地一體的格局下，處分房屋的同時也處分了宅基地，損害了集體經(jīng)濟組織的權(quán)益，是法律法規(guī)明確禁止的。第二，目前，農(nóng)村房屋買賣無法辦理產(chǎn)權(quán)證書變更登記，故買賣雖完成，但買受人無法獲得所有權(quán)人的保護(hù)。第三，認(rèn)定買賣合同有效不利于保護(hù)出賣人的利益。在許多案件中，出賣人相對處于弱者的地位，其要求返還私有房屋的要求更關(guān)涉其生存權(quán)益。
[23]第四，宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)必然帶來宅基地需求的加大，造成住宅用地向耕地延伸，顯然不符合《土地管理法》等相關(guān)法律關(guān)于保護(hù)耕地的立法意圖。第五，認(rèn)定合同無效雖然可能引發(fā)一些訴訟，但可以制約眾多潛在的房屋買受人，發(fā)揮司法應(yīng)有的導(dǎo)向作用。
[24]第六，對于農(nóng)村房屋買賣問題，我國法律包括物權(quán)法均沒有明確規(guī)定，因此應(yīng)當(dāng)適用國家有關(guān)政策的規(guī)定進(jìn)行裁判。由于國家現(xiàn)行政策明確禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買宅基地或者地上建筑物，故應(yīng)認(rèn)定當(dāng)事人簽訂的此類合同為無效。
[25]無效說的優(yōu)越之處是能夠與現(xiàn)行國家政策保持一致，并且符合當(dāng)前的不動產(chǎn)登記制度。其主要缺點則像有效說所批評的那樣，社會效果和法律效果不夠理想。例如，就社會效果而言，奉行無效說可能導(dǎo)致部分買受人失去房屋，無房可??；可能引發(fā)大量的出賣人主張合同無效以及買受人要求出賣人賠償損失的訴訟，影響社會穩(wěn)定。另外，允許不守諾言的出賣人主張合同無效并收回房屋，也會嚴(yán)重?fù)p害社會的公序良俗和誠實信用。
[26]就法律效果而言，以違反國務(wù)院的有關(guān)政策為由認(rèn)定合同無效，確實不符合《合同法》第52條第5項和《最高人民法院關(guān)于適用＜中華人民共和國合同法＞若干問題的解釋（一）》第4條的規(guī)定；以違反《土地管理法》的相關(guān)規(guī)定為由認(rèn)定合同無效，在法律解釋學(xué)上也顯得比較牽強。
或許受無效說的影響，在司法實踐中，有些法院將1999年之前訂立的城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同也認(rèn)定為無效。
[27]這種做法顯然不妥。因為1999年之前的國家政策并未禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋，而且當(dāng)時的《土地管理法》還承認(rèn)城鎮(zhèn)居民可以通過“申請一審批”程序獲得農(nóng)村宅基地使用權(quán)。即使1999年之后的有關(guān)法律或者國家政策開始禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋，根據(jù)《立法法》第84條關(guān)于“法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、自治條例和單行條例、規(guī)章不溯及既往，但為了更好地保護(hù)公民、法人和其他組織的權(quán)利和利益而作的特別規(guī)定除外”的規(guī)定，法院也不應(yīng)判決此前成立的房屋買賣合同無效。相比之下，《廣東省高級人民法院關(guān)于審理農(nóng)村集體土地出讓、轉(zhuǎn)讓、出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見》（粵高法發(fā)[2001]42號）第12條規(guī)定：“當(dāng)事人將農(nóng)村村民住宅建設(shè)用地轉(zhuǎn)讓、出租或以合建形式變相轉(zhuǎn)讓農(nóng)村村民住宅建設(shè)用地而簽訂的合同，一般應(yīng)認(rèn)定無效。但1999年1月1日《土地管理法》修訂以前，農(nóng)村村民將經(jīng)依法取得的宅基地使用權(quán)連同房屋轉(zhuǎn)讓給本村村民、回鄉(xiāng)落戶的干部、職工、退伍軍人以及華僑、港澳臺同胞的，……可認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同有效?！边@種區(qū)別對待的做法無疑更值得贊同。
（三）部分無效說
有些學(xué)者認(rèn)為，在我國現(xiàn)行法上，房與地是兩個不同的物，宅基地使用權(quán)與房屋所有權(quán)是兩個獨立的財產(chǎn)權(quán)利。盡管宅基地使用權(quán)須與房屋所有權(quán)一體轉(zhuǎn)讓，但其轉(zhuǎn)讓的合同效力可以分別加以認(rèn)定，即當(dāng)事人有關(guān)轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)這一部分的意思表示無效，在法律上并不當(dāng)然影響到轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)這部分意思表示的效力。因而，對于城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同，可以解釋為轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)的意思表示無效，而轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的意思表示仍然有效。由此，該房屋買賣合同就屬于部分有效、部分無效的合同。
[28]在上海市寶山區(qū)人民法院審理的一個案件中，法院認(rèn)為，被告雖非系爭房屋所屬土地的集體經(jīng)濟組織的成員，不能取得宅基地使用權(quán)，但對系爭房屋的買賣行為系雙方真實意思的表示，雙方均應(yīng)信守承諾。被告基于房屋買賣合同占有系爭房屋，系合法占有。原告要求被告遷出系爭房屋的訴訟請求，無法律依據(jù)，判決駁回。
[29]該判決一方面認(rèn)為買方不能取得宅基地使用權(quán)，另一方面又判定買方對房屋的占有屬合法占有，不必返還出賣人，顯然是對合同的效力采用了部分無效說。
其實，部分無效說的出發(fā)點，乃是在維護(hù)房屋買賣行為的有效性的情況下，解決國家政策不允許買受人取得宅基地使用權(quán)的問題。這種做法雖然有助于保護(hù)買受人的利益，但在實踐中會帶來兩個無法克服的難題：
第一，不符合我國現(xiàn)行的不動產(chǎn)登記制度。《房屋登記辦法》第8條規(guī)定：“辦理房屋登記，應(yīng)當(dāng)遵循房屋所有權(quán)和房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利主體一致的原則。”這意味著農(nóng)村房屋所有權(quán)和房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在處分上須實行一體主義，不得將兩者分別登記給不同的主體。另外，根據(jù)《房屋登記辦法》第87條的規(guī)定，受讓人不屬于房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員的，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，房屋登記機構(gòu)不會為其辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。由此可知，部分無效說非但不符合房地一體主義的登記規(guī)則，而且買受人還無法辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。其結(jié)果是，不僅房、地分屬于不同的主體，而且房屋所有權(quán)與房屋使用權(quán)還將永久地處于分離狀態(tài)，顯然不妥。
第二，在采納部分無效說的情況下，由于我國現(xiàn)行法未承認(rèn)法定土地租賃權(quán)制度，
[30]那么在出賣人以宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓無效為由要求買受人返還宅基地時，就會發(fā)生買受人應(yīng)否返還宅基地以及地上房屋的問題。于此情形，如果認(rèn)為買受人應(yīng)向出賣人返還，則其結(jié)果將與全部無效說無異，部分無效說就失去了存在意義；如果認(rèn)為買受人不應(yīng)向出賣人返還，則一方面不符合《合同法》第58條關(guān)于合同無效的法律后果的規(guī)定，另一方面也會導(dǎo)致部分無效說難以與有效說區(qū)別開來?？梢姡糠譄o效說對于合同部分無效的法律后果，缺乏合乎法律的處理辦法。
四、如何尋找判決房屋買賣合同無效的法律根據(jù)？
如果從務(wù)實而非理想的角度來考慮就會發(fā)現(xiàn)，由于國務(wù)院三番五次地發(fā)文禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋，加上建設(shè)部和國土資源部又明確要求房地產(chǎn)登記機構(gòu)不得為城鎮(zhèn)居民購買的農(nóng)村房屋辦理房屋所有權(quán)和集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，所以法院在審判實踐中最現(xiàn)實的選擇，莫過于認(rèn)定城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同無效，以便與現(xiàn)行的國家政策和不動產(chǎn)登記制度保持一致。否則，就會出現(xiàn)雖然房屋買賣合同有效，但法院的生效判決卻無法執(zhí)行，買受人也不能獲得房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)的悖謬之事。問題是，法院該如何為判決此類合同無效尋找合適的法律根據(jù)呢？
（一）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定說
在理論上和司法實踐中，主張城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同為無效者，最主要的理由就是該合同違反了法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，故應(yīng)依《合同法》第52條第5項的規(guī)定認(rèn)定無效。然而，《合同法》第52條第5項本身只是一個引致規(guī)范，僅僅為適用有關(guān)法律、行政法規(guī)中的具體強制性規(guī)定提供了規(guī)范基礎(chǔ)。
[31]必須將此一規(guī)定與有關(guān)法律、行政法規(guī)中的具體強制性規(guī)定相結(jié)合，并且該具體強制性規(guī)定性質(zhì)上屬于效力性規(guī)定，
[32]才可以認(rèn)定合同無效。那么，城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同，究竟違反了哪一或者哪些法律、行政法規(guī)中的具體強制性規(guī)定呢？
實務(wù)中有一種觀點認(rèn)為，《土地管理法》第63條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外?！背擎?zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同違反了該條規(guī)定，故應(yīng)依《合同法》第52條第5項認(rèn)定為無效。
[33]筆者認(rèn)為這種觀點值得商榷。首先，《土地管理法》第63條的立法目的，應(yīng)當(dāng)是加強土地用途管制，限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。然而，在城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的情況下，由于宅基地本身即為建設(shè)用地，其使用權(quán)主體的變更并不會改變宅基地的性質(zhì)，故第63條顯然不能用來調(diào)整宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)問題。
[34]其次，從文義解釋的角度看，第63條不過是禁止將集體土地的使用權(quán)以出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租的形式用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，并未禁止已在集體土地上合法建造的房屋及其土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，也未禁止農(nóng)村村民出賣其房屋，當(dāng)然更談不上禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的問題。最后，從《土地管理法》第62條第4款關(guān)于“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)”的規(guī)定中，可以看出該法實際上是允許農(nóng)村村民出賣住房的，只不過禁止其出賣住房后再申請宅基地而已。可見，《土地管理法》第63條顯然不屬于《合同法》第52條第5項中所說的“法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定”，不能作為認(rèn)定城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同無效的法律依據(jù)。
實務(wù)中還有一種觀點認(rèn)為，《土地管理法》第62條規(guī)定：農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地。宅基地是農(nóng)民的重要財產(chǎn)權(quán)利，嚴(yán)禁宅基地進(jìn)入市場進(jìn)行交易。由于宅基地關(guān)系到農(nóng)民的基本居住條件，所以獲得農(nóng)村宅基地要受農(nóng)業(yè)人口身份上的限制，只有具有農(nóng)村戶口的人才能在本集體所有的土地范圍內(nèi)申請宅基地。由于農(nóng)村房屋的轉(zhuǎn)讓必然導(dǎo)致宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，故依據(jù)當(dāng)前我國的土地法律和政策，農(nóng)村私有房屋買賣合同的效力應(yīng)以認(rèn)定無效為原則，以認(rèn)定有效為例外。只有買賣雙方均是同一集體經(jīng)濟組織的成員的，才可以認(rèn)定合同有效。
[35]這種觀點似乎將《土地管理法》第62條作為認(rèn)定城鎮(zhèn)居民等非本集體經(jīng)濟組織成員購買農(nóng)村房屋的合同無效的法律依據(jù)。其實，根據(jù)《土地管理法》第59條的規(guī)定可知，農(nóng)村村民建住宅需要使用集體土地的，應(yīng)當(dāng)依照第62條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。從第62條規(guī)定的具體內(nèi)容來看，第1款規(guī)范農(nóng)村村民擁有宅基地的數(shù)量和面積，第2款規(guī)范農(nóng)村村民建住宅的基本要求，第3款規(guī)定農(nóng)村村民申請宅基地的審批程序，第4款禁止農(nóng)村村民出賣、出租住房后再申請宅基地。據(jù)此可知，該條乃是對農(nóng)村村民通過“申請一審批”程序初始取得宅基地使用權(quán)的規(guī)定，其中既未禁止農(nóng)村村民出賣住房，也未禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋。
[36]其實，《土地管理法》第62條的規(guī)范目的，并非要禁止或限制農(nóng)村村民轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)，而是禁止農(nóng)村村民通過“申請一審批”程序獲得兩處以上的宅基地。
[37]以其作為認(rèn)定城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同無效的法律依據(jù)，顯然不妥。
由上可見，無論是《土地管理法》第62條還是第63條，都無法解釋出含有禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的意思，故在司法實踐中不宜將它們作為認(rèn)定合同無效的法律根據(jù)。
[38]實際上，從其他法律和行政法規(guī)中，同樣找不到可據(jù)以認(rèn)定城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同為無效的強制性規(guī)定。
（二）違反國家政策說
有一種觀點認(rèn)為，《民法通則》第6條規(guī)定：“民事活動必須遵守法律，法律沒有規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)遵守國家政策?！睋?jù)此可知，法院審理的民事案件如果法律沒有規(guī)定而國家政策有規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)適用國家政策進(jìn)行裁判。對于集體土地上的宅基地使用權(quán)的買賣問題，包括《物權(quán)法》在內(nèi)的現(xiàn)行法律均沒有明確規(guī)定，故應(yīng)適用國家有關(guān)政策的規(guī)定進(jìn)行裁判。由于國家現(xiàn)行政策明確禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買宅基地或者地上建筑物，因此法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定城鎮(zhèn)居民和農(nóng)村居民之間簽訂的房屋或者宅基地的買賣合同為無效合同。
[39]筆者認(rèn)為，這種觀點也不妥當(dāng)。首先，從我國合同無效制度的立法變遷史來看，1981年《經(jīng)濟合同法》曾經(jīng)規(guī)定違反國家政策的經(jīng)濟合同為無效合同（第7條第1款第1項），但在《民法通則》第58條規(guī)定的七種無效民事行為中，已無違反國家政策一項。1993年修改《經(jīng)濟合同法》時，又刪除了有關(guān)違反國家政策的經(jīng)濟合同無效的規(guī)定（第7條第1款）。《合同法》第52條也未規(guī)定違反國家政策的合同無效。這一變化過程表明，我國立法者已經(jīng)拋棄以是否違反國家政策來認(rèn)定合同效力的做法。以違反國家政策為由認(rèn)定合同無效，顯然不符合立法者的本意。其次，從《合同法》第7條與《民法通則》第6條的關(guān)系來看，前者要求“當(dāng)事人訂立、履行合同，應(yīng)當(dāng)……尊重社會公德，不得擾亂社會經(jīng)濟秩序，損害社會公共利益”，并未沿襲后者有關(guān)民事活動應(yīng)當(dāng)遵守國家政策的規(guī)定。并且，《合同法》第52條規(guī)定的合同無效的五種事由中，也不包括違反國家政策一項。據(jù)此可以斷定，《合同法》第7條實際上已在合同領(lǐng)域中默示地廢止了《民法通則》第6條關(guān)于遵守國家政策的規(guī)定。認(rèn)為違反國家政策的合同無效，在《合同法》上找不到依據(jù)。最后，就像有效說所強調(diào)的那樣，國務(wù)院以及國務(wù)院有關(guān)部門發(fā)布的禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的文件，不屬于法律和行政法規(guī)的范疇，自不得作為認(rèn)定合同無效的根據(jù)。
《物權(quán)法》第153條規(guī)定：“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定?！逼渌^“國家有關(guān)規(guī)定”，是否包括國家政策在內(nèi)？王兆國副委員長2007年3月8日在第十屆全國人民代表大會第五次會議上所作的“關(guān)于《中華人民共和國物權(quán)法（草案）》的說明”中指出：考慮到目前我國農(nóng)村社會保障體系尚未全面建立，宅基地使用權(quán)是農(nóng)民安身立命之本，從全國范圍看，現(xiàn)在放開宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和抵押的條件尚不成熟?！盀榱司S護(hù)現(xiàn)行法律和現(xiàn)階段國家有關(guān)農(nóng)村土地政策，并為今后修改有關(guān)法律或者調(diào)整有關(guān)政策留有余地”，物權(quán)法草案規(guī)定：“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定?！边@就是后來的《物權(quán)法》第153條。由此看來，第153條中所稱的“國家有關(guān)規(guī)定”，似乎是指國家政策。有一種觀點就認(rèn)為，該條將“法律”和“國家有關(guān)規(guī)定”并列使用，可以推斷其所謂“國家有關(guān)規(guī)定”不僅僅是指國家法律規(guī)定，也包括國家行政法規(guī)和國家行政規(guī)章。例如，《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》（國辦發(fā)[1999] 39號）中有關(guān)“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售”的規(guī)定，以及《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國發(fā)[2004] 28號）中“禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地”的規(guī)定，均屬“國家有關(guān)規(guī)定”的范疇。在《物權(quán)法》實施以后，根據(jù)這些規(guī)定認(rèn)定城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同無效，便可名正言順了。
[40]應(yīng)當(dāng)看到，在《物權(quán)法》中，除第153條之外，第126條第2款也使用了“國家有關(guān)規(guī)定”的概念；第53條、第54條和第133條還采用了“國務(wù)院的有關(guān)規(guī)定”的表述。由于《物權(quán)法》在有關(guān)引致性質(zhì)的規(guī)定中，大量采用了“法律、行政法規(guī)”的表述，
[41]故若將前述條文中所稱的“國家有關(guān)規(guī)定”、“國務(wù)院的有關(guān)規(guī)定”解釋為僅僅指行政法規(guī)，而不包括國務(wù)院的有關(guān)通知、決定、意見在內(nèi)，顯然不符合立法用語應(yīng)保持一致性的邏輯。因此，將第153條中的“國家有關(guān)規(guī)定”解釋為包括國家政策，從文義解釋和體系解釋的角度來說，可以接受。但是，如果當(dāng)事人訂立的有關(guān)合同違反了前述條文所要求的“國家有關(guān)規(guī)定”或者“國務(wù)院的有關(guān)規(guī)定”，而這些規(guī)定又不屬于行政法規(guī)的范疇，那么法院在實務(wù)操作上，仍無法根據(jù)《合同法》第52條第5項的規(guī)定認(rèn)定合同無效。
（三）損害社會公共利益說
筆者認(rèn)為，為解決認(rèn)定城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同無效的法律依據(jù)問題，與其牽強地適用《合同法》第52條第5項或者《民法通則》第6條的規(guī)定，還不如通過對《合同法》第52條第4項的解釋適用，直接認(rèn)定合同無效。
《合同法》第52條第4項規(guī)定：“損害社會公共利益”的合同無效。此所謂“社會公共利益”，相當(dāng)于大陸法系民法中的公序良俗概念，在范圍上包括了《合同法》第7條中規(guī)定的“社會公德”、“社會經(jīng)濟秩序”和狹義的“社會公共利益”三項內(nèi)容。相對于《合同法》第52條第5項而言，第52條第4項的規(guī)定旨在解決法律條文的有限性與合同行為的無限性之間的矛盾，通過將雖未違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，但卻損害社會公共利益的合同規(guī)定為無效，來實現(xiàn)維護(hù)社會公共利益的目的。
在理論上，有學(xué)者認(rèn)為，如果地方性法規(guī)及規(guī)章的制定，旨在保護(hù)國家和社會公共利益，而違反了地方性法規(guī)及規(guī)章將損害國家和社會公共利益，則可以損害國家和社會公共利益為由，依據(jù)合同法的有關(guān)規(guī)定確認(rèn)合同無效。
[42]在司法實踐中，有些法院也持有類似的看法。例如，《江蘇省高級人民法院關(guān)于適用＜中華人民共和國合同法＞若干問題的討論紀(jì)要（一）》(2005年9月23日）第1條第2款指出：“違反行政規(guī)章、地方性法規(guī)強制性規(guī)定的民事合同損害社會公共利益，當(dāng)事人請求確定民事合同無效的，人民法院應(yīng)予支持。但應(yīng)當(dāng)以合同法第五十二條第（四）項作為判決的法律依據(jù)。”《山東省高級人民法院2008年民事審判工作會議紀(jì)要》（魯高法[2008] 243號）也指出：關(guān)于房地產(chǎn)合同效力的認(rèn)定問題，“根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用合同法司法解釋的規(guī)定，人民法院只能依據(jù)法律和行政法規(guī)來認(rèn)定合同效力，而不能直接援引地方性法規(guī)和行政規(guī)章作為判斷合同效力的依據(jù)，可以根據(jù)《合同法》第五十二條第（四）項的規(guī)定，以損害社會公共利益為由確認(rèn)合同無效”。問題是，城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同，是否損害了社會公共利益呢？這就需要探究國務(wù)院有關(guān)文件禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的目的何在。
《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》（國辦發(fā)[1999] 39號）指出，其出臺目的是為了“進(jìn)一步加強土地轉(zhuǎn)讓管理，防止出現(xiàn)新的‘炒地?zé)帷?，保持農(nóng)村穩(wěn)定，保護(hù)農(nóng)民利益，保障經(jīng)濟和社會可持續(xù)發(fā)展?！痹撏ㄖ砸蟆稗r(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證”，顯然是為了實現(xiàn)上述目的。《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國發(fā)[2004] 28號）也指出：“實行最嚴(yán)格的土地管理制度，是由我國人多地少的國情決定的，也是貫徹落實科學(xué)發(fā)展觀，保證經(jīng)濟社會可持續(xù)發(fā)展的必然要求?！仨氄_處理保障經(jīng)濟社會發(fā)展與保護(hù)土地資源的關(guān)系，……進(jìn)一步完善符合我國國情的最嚴(yán)格的土地管理制度?！痹摏Q定中有關(guān)“禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地”的規(guī)定，顯然是為了實現(xiàn)這一目標(biāo)?！秶鴦?wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》（國辦發(fā)[2007] 71號）還指出：“土地利用涉及全民族的根本利益，必須服從國家的統(tǒng)一管理。我國人多地少，為保證經(jīng)濟社會可持續(xù)發(fā)展，必須實行最嚴(yán)格的土地管理制度。土地用途管制制度是最嚴(yán)格土地管理制度的核心?！倍渌蟮摹俺擎?zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或‘小產(chǎn)權(quán)房”’，當(dāng)然屬于“實行最嚴(yán)格的土地管理制度”的一環(huán)。此外，《中共中央、國務(wù)院關(guān)于切實加強農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)建設(shè)進(jìn)一步促進(jìn)農(nóng)業(yè)發(fā)展農(nóng)民增收的若干意見》（中發(fā)[2008] 1號）之所以重申“城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或‘小產(chǎn)權(quán)房”，的要求，也是出于“切實保障農(nóng)民土地權(quán)益”的目的。
由上可見，自1999年以來，國務(wù)院之所以反復(fù)強調(diào)禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋，主要是為了保護(hù)農(nóng)民利益、保持農(nóng)村穩(wěn)定、保障經(jīng)濟社會可持續(xù)發(fā)展、保護(hù)全民族的根本利益。在制定物權(quán)法的過程中，之所以沒有放開宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓條件，也是為了保障農(nóng)民的基本生存條件，維護(hù)社會穩(wěn)定。
[43]顯然，無論是保護(hù)農(nóng)民利益、保持農(nóng)村穩(wěn)定還是保障經(jīng)濟社會可持續(xù)發(fā)展，都屬于社會公共利益的范疇。進(jìn)而言之，城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同，在違反現(xiàn)行國家政策的同時，也損害了其所維護(hù)的社會公共利益，故應(yīng)按照《合同法》第52條第4項的規(guī)定認(rèn)定無效。當(dāng)然，對于1999年之前訂立并已履行完畢的合同而言，因當(dāng)時的國家政策并未禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋，故不涉及損害社會公共利益的問題，自然也不應(yīng)當(dāng)以損害社會公共利益為由認(rèn)定其無效。
五、城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同無效的法律后果
（一）返還財產(chǎn)、折價補償
根據(jù)《合同法》第58條第1句的規(guī)定可知，合同被確認(rèn)無效后，雙方當(dāng)事人因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補償。于此情形，在原物存在的情況下，出賣人享有的返還財產(chǎn)請求權(quán)，性質(zhì)上屬于所有物返還請求權(quán)。
[44]對于已登記的物權(quán)，權(quán)利人的返還財產(chǎn)請求權(quán)不適用訴訟時效。
[45]在城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同被確認(rèn)無效后，同樣應(yīng)適用這些規(guī)則。
合同無效后，雙方當(dāng)事人返還財產(chǎn)的范圍，包括原物及孳息。
[46]嚴(yán)格說來，在城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同被確認(rèn)無效后，買受人除須返還房屋外，還應(yīng)將其占有房屋期間獲得的使用利益折價補償給出賣人；而出賣人除須返還購房款之外，還應(yīng)向買受人返還占有購房款期間的利息。不過，在司法實踐中，法院出于追求簡便的考慮，或因?qū)Ψ颠€財產(chǎn)的認(rèn)識過于狹隘，往往不完全遵守這些要求。例如，在“靳永增與代玲房屋買賣糾紛上訴案”中，法院僅判決買受人按照同區(qū)域、同類房屋的租金標(biāo)準(zhǔn)，向出賣人支付相應(yīng)的租金，而未判決出賣人向買受人返還購房款的利息。
[47]在上海市青浦區(qū)人民法院審理的一起案件中，由于房屋尚未交付，法院判決出賣人將收取的購房款退還買受人，并按照中國人民銀行同期流動資金貸款利率賠償買受人的經(jīng)濟損失。
[48]在筆者接觸到的大多數(shù)此類案件中，法院都不要求買賣雙方相互返還房屋使用費和購房款利息，而是直接就房屋及價金的返還、裝修等添附價值的補償、賠償損失等項內(nèi)容做出判決，甚至將裝修等添附價值的補償納入賠償損失之中不作區(qū)分。
[49]這種做法雖然簡單易行，也容易為當(dāng)事人理解，但卻不符合合同無效所具有的自始無效的性質(zhì)，有失妥當(dāng)。
在城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同被認(rèn)定無效時，買受人可能已對房屋進(jìn)行裝修、改建、翻建或者擴建。一般說來，出賣人對房屋所做的裝修或改建，并未改變原有房屋的性質(zhì)，僅僅構(gòu)成動產(chǎn)對不動產(chǎn)的附合，故應(yīng)按照添附中有關(guān)附合的規(guī)則處理：由買受人取得其所有權(quán)，出賣人則向買受人返還不當(dāng)?shù)美?a target="_blank" >[50]也就是說，出賣人可基于所有物返還請求權(quán)，要求買受人返還裝修或擴建后的房屋。與裝修或改建不同，在翻建或擴建的場合，買受人已將原房屋拆毀重建，或者是在原宅基地的空閑處另建新房，與原有房屋并未構(gòu)成附合關(guān)系。于此情形，按照《物權(quán)法》第30條關(guān)于“因合法建造、拆除房屋等事實行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實行為成就時發(fā)生效力”的規(guī)定，原房屋的所有權(quán)即因房屋被拆除而歸于消滅，翻建或擴建的新房則應(yīng)由買受人取得所有權(quán)。由此，在原房屋的返還上，出賣人雖仍享有所有物返還請求權(quán)，但對于翻建或擴建房屋的返還，其請求權(quán)基礎(chǔ)則非所有物返還請求權(quán)?？紤]到城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同被認(rèn)定無效后，買受人必須將宅基地使用權(quán)返還給出賣人，而我國的不動產(chǎn)登記制度又不允許房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)分屬于不同的主體，故在買受人無法將翻建或擴建的房屋與宅基地相分離而取回的情況下，就只能將其與宅基地以及原房屋一并返還給出賣人，再由出賣人向買受人進(jìn)行折價補償，而不允許買受人與出賣人形成房屋共有關(guān)系。有鑒于此，似可解釋為買受人翻建或擴建的房屋系附合于宅基地之上，故出賣人得基于宅基地使用權(quán)的返還請求權(quán)，要求買受人在返還宅基地的同時一并返還房屋。在司法實踐中，有些法院雖然也是按照添附規(guī)則來解決買受人翻建或者擴建房屋的問題的，
[51]但從法理上來說，不宜將翻建或擴建的房屋解釋為添附于原房屋之上。
實務(wù)中有一種觀點認(rèn)為，對于城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同，出于保護(hù)買受人和制裁出賣人的考慮，應(yīng)當(dāng)采取“無效認(rèn)定、有效處理”的辦法，即一方面認(rèn)定買賣合同無效，另一方面不支持出賣人返還房屋的訴訟請求，
[52]或者將買受人占有的房屋當(dāng)作“沒有必要返還”來處理。
[53]這種做法一方面不符合《合同法》第58條關(guān)于合同無效的法律后果的規(guī)定；另一方面，若法院認(rèn)定合同無效后又駁回出賣人的返還請求，難免導(dǎo)致買受人雖占有房屋但無法取得房屋所有權(quán)、出賣人雖享有房屋所有權(quán)但卻無法取回房屋的尷尬局面，顯然不妥。上海市高級人民法院《關(guān)于審理農(nóng)村宅基地房屋買賣糾紛案件的原則意見》（滬高法民-[2004] 4號）認(rèn)為：“對于將房屋出售給本鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)，如果合同已實際履行完畢，且購房人已實際居住使用該房屋的，對合同效力暫不表態(tài)，實際處理中應(yīng)本著尊重現(xiàn)狀、維持穩(wěn)定的原則，承認(rèn)購房人對房屋的現(xiàn)狀以及繼續(xù)占有、居住和使用該房屋的權(quán)利?！边@種做法的實際效果類似于前述“無效認(rèn)定、有效處理”的辦法，也不夠妥當(dāng)。
在城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋后，又將其轉(zhuǎn)賣給第三人，而第三人與原出賣人屬于同一集體經(jīng)濟組織，且符合購買農(nóng)村房屋的條件的，則第三人可根據(jù)《物權(quán)法》第106條的規(guī)定，善意取得該房屋的所有權(quán)。于此情形，原出賣人與買受人之間的房屋買賣合同仍為無效合同，唯因買受人無法再向出賣人返還原物，故只能折價補償而已。
[54]但是，如果第三人不具備購買農(nóng)村房屋的合法條件，例如同為城鎮(zhèn)居民，則無從依善意取得制度取得房屋的所有權(quán)。
（二）賠償損失
合同無效的法律后果，除了返還財產(chǎn)或折價補償外，按照《合同法》第58條第2句的規(guī)定，有過錯的一方還應(yīng)賠償對方因此受到的損失；雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。這種賠償損失的責(zé)任，主要是締約過失責(zé)任。所謂“雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任”，是指雙方當(dāng)事人都有向?qū)Ψ秸埱筚r償損失的權(quán)利，
[55]而非雙方各自承受自己的損失，互不賠償。在雙方互負(fù)賠償責(zé)任的情況下，于其賠償數(shù)額相同的范圍內(nèi)，可以適用債的抵消規(guī)則，結(jié)果是由承擔(dān)賠償責(zé)任較多的一方向?qū)Ψ劫r償相應(yīng)的差額。當(dāng)然，在雙方當(dāng)事人惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的情況下，法律沒有保護(hù)惡意之人的必要，應(yīng)例外地否定締約過失責(zé)任的成立。
[56]城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同作為無效合同的一種，也應(yīng)適用上述規(guī)則。
一般來說，在城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同被認(rèn)定無效的情況下，雙方當(dāng)事人對于合同的無效往往都存在過錯，且過錯程度難分伯仲，因為雙方通常都知道或者應(yīng)當(dāng)知道買賣的房屋屬于農(nóng)村房屋。于此情形，按照《合同法》第58條第2句的規(guī)定，買賣雙方應(yīng)各自向?qū)Ψ匠袚?dān)締約過失責(zé)任。理論上認(rèn)為，締約過失責(zé)任的賠償范圍大多為信賴?yán)娴膿p失，包括直接損失和間接損失。其中，直接損失包括締約費用、準(zhǔn)備履行所支出的費用以及兩項費用的利息；間接損失是受害人喪失與第三人另訂同類合同的機會所產(chǎn)生的損失。
[57]在城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同中，由于出賣人和買受人實際支出的締約費用和準(zhǔn)備履行的費用不盡相同，所以雙方當(dāng)事人因合同無效而遭受的直接損失也存在差異。例如，出賣人通常需支出查看房屋、籌集房款的費用，買受人則無需支出此類費用。在司法實踐中，有些法院判決當(dāng)事人須賠償對方的直接損失，
[58]有些法院則不考慮直接損失的賠償問題，而僅就應(yīng)否以及如何賠償間接損失加以認(rèn)定。
[59]就間接損失的認(rèn)定而言，由于出賣人擁有的農(nóng)村房屋通常只允許向符合條件的同村村民轉(zhuǎn)讓，而這類交易機會在實踐中極為稀少，加之即便其他村民愿意購買，其價格也會較低，所以在城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同被認(rèn)定無效后，出賣人通常很難舉證證明自己因喪失了與第三人另訂合同的機會而遭受了間接損失。也就是說，房屋買賣合同被認(rèn)定無效，對出賣人通常不會造成間接損失，或者僅造成很少的間接損失。非但如此，在房價不斷上漲或者房屋面臨拆遷的情況下，出賣人主張合同無效后，如能收回房屋，還可獲得較多的利益?；蛟S是基于此一原因，在審判實踐中，法院一般不考慮出賣人一方遭受的間接損失問題。
[60]與出賣人的情況不同，由于買受人對所要購買的房屋存在著較多的選擇機會，故購買農(nóng)村房屋的合同無效必然導(dǎo)致買受人喪失與其他人另訂合同的機會，結(jié)果是買受人無法享有因房屋價格上漲而帶來的增值利益，從而遭受較多的間接損失。顯然，對于買受人的這種間接損失，理應(yīng)由出賣人予以賠償。不過，就出賣人承擔(dān)的賠償買受人間接損失的責(zé)任而言，應(yīng)當(dāng)注意兩個事項：第一，因買受人實際購買的是農(nóng)村房屋而非城市中的商品房，且其價格通常大大低于同類型商品房，故買受人不得主張完全按照城市中同類商品房的增值數(shù)額來賠償間接損失?！侗本┦蟹ㄔ好袷聦徟袑崉?wù)疑難問題研討會會議紀(jì)要》(2006年9月14日）指出：“在合同無效的處理上，應(yīng)全面考慮出賣人因土地升值或拆遷、補償所獲利益，以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價格的差異造成損失兩方面因素，平衡買賣雙方的利益，避免認(rèn)定合同無效給當(dāng)事人造成利益失衡”。此一觀點可資贊同。第二，由于買受人自身對合同的無效往往也存在過錯，故其要求出賣人賠償間接損失時，應(yīng)當(dāng)適用與有過失規(guī)則，以便減輕出賣人的賠償責(zé)任。
[61]問題是，如何比較買受人與出賣人的過錯程度呢？或者說，應(yīng)當(dāng)按照什么比例來減輕出賣人的賠償責(zé)任呢？
應(yīng)當(dāng)看到，實踐中發(fā)生的城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同糾紛，大多是由于房價上漲或者發(fā)生拆遷補償，出賣人想要收回房屋或者取得補償款而釀成的。而買受人通常已依約支付了全部購房款，對房屋形成了較為穩(wěn)定的占有、使用關(guān)系，甚至翻建或者擴建了房屋，故從情理上來說更值得受到保護(hù)。為此，法院在審理因出賣人主張合同無效，買受人遂要求出賣人賠償損失的案件中，往往以出賣人對合同無效負(fù)有主要責(zé)任為由，
[62]將房屋的增值額或者拆遷補償款中的較大部分判給買受人。至于判給買賣雙方的具體比例，各地法院的做法不盡相同。有些法院按照7:3的比例進(jìn)行分配，[63]有些法院按照8: 2的比例進(jìn)行分配。[64]也有一些法院按照5: 5的比例進(jìn)行分配。[65]比較而言，筆者贊同以7:3的比例進(jìn)行分配，這樣一方面可以體現(xiàn)對惡意之人的主張所持的譴責(zé)和否定態(tài)度，[66]另一方面也能在一定程度上遏制出賣人要求收回房屋的不誠信行為，避免買受人因返還房屋而陷入流離失所的境地。[67]
在房屋尚未交付的情況下，買受人因房屋無法辦理過戶手續(xù)而主動提起合同無效之訴時，有的法院判令買受人賠償出賣人的直接損失，[68]有的法院駁回買受人主張的賠償房屋差價損失的訴訟請求。[69]這些做法沒有考慮到買受人對于合同無效并無過錯或者過錯較小，不夠妥當(dāng)。在房屋已經(jīng)交付的情況下，如果買受人受利益驅(qū)動，在土地并未進(jìn)人征收動遷程序時，就起訴到法院請求確認(rèn)合同無效，并要求出賣人賠償間接損失的，法院該如何處理呢？北京市高級人民法院所持的態(tài)度是，就已經(jīng)取得的區(qū)位補償價或者房價升值的部分，按照北京市高級人民法院《關(guān)于農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同效力認(rèn)定及處理原則研討會會議紀(jì)要》（京高法發(fā)[2004]391號）和《北京市法院民事審判實務(wù)疑難問題研討會會議紀(jì)要》(2006年9月14日）的精神處理，但買受人受利益驅(qū)動起訴到法院，有違誠信原則，可考慮減輕出賣人的賠償責(zé)任。[70]這些做法同樣體現(xiàn)了對惡意之人的譴責(zé)和否定態(tài)度，可資贊同。
（三）出賣人應(yīng)否受到行政處罰？
《土地管理法》第73條規(guī)定：“買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門沒收違法所得……可以并處罰款”。有一種觀點認(rèn)為，對于借賣房之名出賣農(nóng)村宅基地的行為，應(yīng)嚴(yán)格按照《土地管理法》第73條的規(guī)定進(jìn)行制裁。[71]廣州市國土房管局有關(guān)負(fù)責(zé)人甚至認(rèn)為，銷售“小產(chǎn)權(quán)房”并不合法，其銷售所得的購房款屬于非法所得，應(yīng)予沒收，而不會退還給買房人。[72]《天津市土地管理條例》第81條也規(guī)定：“將村民宅基地或者宅基地上建設(shè)的住宅向城鎮(zhèn)居民出售的，由土地行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，沒收違法所得，并處違法所得百分之五十以下罰款。”這些觀點和做法令人擔(dān)憂。一方面，從《土地管理法》的規(guī)定來看，買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地，明顯不同于買賣房屋：前者是該法明確禁止的行為（第2條第3款），后者則是該法所允許的行為（第62條第4款）。另一方面，從社會效果來說，禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的現(xiàn)行政策，已經(jīng)嚴(yán)重限制了農(nóng)村村民處分其財產(chǎn)的自由，大大降低了農(nóng)村不動產(chǎn)的交易價值，違背了人們對房屋交易的合理預(yù)期，破壞了大量本可正常進(jìn)行的交易。若為貫徹此一政策而對出賣農(nóng)村房屋的人乃至購買人施以行政處罰，將會更為嚴(yán)重地?fù)p害農(nóng)村村民的利益，甚至導(dǎo)致購買人傾家蕩產(chǎn)，流離失所。因此，上述觀點和做法絕不可取。
從實踐來看，原國家土地管理局《關(guān)于以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的具體應(yīng)用問題請示的答復(fù)》（[1990]國土函字第97號）認(rèn)定，原宅基地使用者未經(jīng)依法批準(zhǔn)通過他人出資翻建房屋，給出資者使用，并從中牟利或獲取房屋產(chǎn)權(quán)，是屬1988年《土地管理法》第47條規(guī)定的“以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地”的違法行為之一。不過，該答復(fù)并未將出賣農(nóng)村房屋作為“以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地”的違法行為。全國人大常委會法制工作委員會《關(guān)于賣房等行為是否按土地管理法第47條規(guī)定的買賣或以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的行為予以處罰的答復(fù)》(1991年5月23日）則明確指出：“所述賣房等行為有些確實有問題，涉及的法律問題須另行研究作出規(guī)定，不宜將這些行為按土地管理法第四十七條規(guī)定的買賣或以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地行為予以處罰?！盵73]據(jù)此可知，買賣農(nóng)村房屋不屬于非法轉(zhuǎn)讓土地的范疇，不應(yīng)按照《土地管理法》第73條的規(guī)定進(jìn)行處罰。
六、可以認(rèn)定房屋買賣合同有效的幾種情形
以損害社會公共利益為由，認(rèn)定城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同無效，雖然有助于國家政策的貫徹實施，但畢竟在理論上和實踐中容易引起爭議，社會效果欠佳。在現(xiàn)行政策沒有做出調(diào)整的情況下，為減少實施這一政策帶來的各種弊端，不妨考慮有條件地承認(rèn)在某些情況下，城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同為有效。
首先要指出的是，對于1999年《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》（國辦發(fā)[1999] 39號）出臺之前訂立的城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同，因當(dāng)時的法律和政策并未明確禁止，故只要符合當(dāng)時的法律所規(guī)定的合同有效要件的，都應(yīng)一概認(rèn)定為有效，而不論當(dāng)事人是否己辦理房屋過戶登記手續(xù)。在司法實踐中，有些法院認(rèn)為，對于1999年1月1日《土地管理法》修訂之前，農(nóng)村村民將房屋轉(zhuǎn)讓給回鄉(xiāng)落戶的干部、職工、退伍軍人以及華僑、港澳臺同胞的，可以認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同有效。[74]這種做法原則上可資贊同，但將其他城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同認(rèn)定為無效，仍屬不妥。原因在于，在1999年1月1日之前，1988年《土地管理法》還允許城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民建住宅可以依法使用集體所有的土地（第41條）。在當(dāng)時的這種立法背景下，若在司法實踐中禁止城鎮(zhèn)居民通過購買農(nóng)村房屋的方式來獲得集體土地使用權(quán)，顯然不妥。
對于1999年《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》（國辦發(fā)〔1999〕39號）出臺之后訂立的城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同，如果因特定情況的發(fā)生，導(dǎo)致國家禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的政策所要保護(hù)的社會公共利益不復(fù)存在的，也應(yīng)認(rèn)定合同為有效。具體包括如下幾種情形：
其一，房屋所在地的集體經(jīng)濟組織的全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民，集體土地相應(yīng)轉(zhuǎn)為國有土地的，應(yīng)認(rèn)定在此之前訂立的房屋買賣合同為有效。在司法實踐中，已有法院采納了這種做法。[75]類似地，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、村委會等開發(fā)并出售的小產(chǎn)權(quán)房，補辦有關(guān)手續(xù)后依法轉(zhuǎn)為城市商品房的，也應(yīng)認(rèn)定此前訂立的房屋買賣合同為有效。
其二，合同訂立后，買方的戶口已遷人房屋所在地的集體經(jīng)濟組織，成為該組織成員的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。[76]司法實踐中已出現(xiàn)過此類判決。[77]有的法院也是據(jù)此操作的。[78]
其三，出賣人在訂立合同時已經(jīng)是城鎮(zhèn)居民，或者雖非城鎮(zhèn)居民，但在起訴前已經(jīng)成為城鎮(zhèn)居民的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。[79]
其四，買賣雙方本屬同一家庭成員的，例如在因分家、離婚或繼承而分割家庭財產(chǎn)后，具有城鎮(zhèn)居民身份的一方購買另一方的農(nóng)村房屋的，也應(yīng)認(rèn)定為有效。
其五，買受人雖然為城鎮(zhèn)居民，但其配偶或父母、子女為購買房屋所在地集體經(jīng)濟組織的成員，在購買房屋時系家庭成員共同出資、共同居住，并且當(dāng)?shù)丶w經(jīng)濟組織同意其買賣房屋的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為家庭共同購房，買賣房屋合同有效。[80]
