物權法 2007-11-22 14:34:31 閱讀22 評論0 字號：大中小 訂閱
提要:
本文主要是從物權公示制度適用的角度,討論民事訴訟中對包括不動產事實物權人、公示物權人（也即登記物權人）、第三人等不同權利主體如何有選擇地承認與保護的問題。文章首先分析了事實物權人、公示物權人、第三人三類權利主體產生、存在的法理依據(jù)，說明了三類主體的產生、存在與物權公示制度的適用有著直接的、密不可分的聯(lián)系，進而闡明了三者之間相互聯(lián)系、相互制約的辯證關系，并以此為基礎歸納出“事實物權、事實物權人、公示物權、公示物權人、第三人”等概念的含義。接著，文章將物權保護問題按不同主體分三類分別進行了討論，在討論過程中，一方面，大體按將物權保護問題分為事實物權與公示物權同一情形、只有事實物權沒有公示物權情形、事實物權與公示物權不同一但不涉及第三人利益情形、事實物權與公示物權分離且涉及第三人利益情形等四種情形的思路來闡述；另一方面，舉出了大量具有針對性的案例，來幫助闡明不同情形下物權保護問題中的不同觀點。特別是文章專門將第三人物權保護問題作為重點，對不動產物權善意取得制度的存在價值、法理依據(jù)及適用條件進行了詳盡論述。通過該篇文章，筆者試圖勾畫出司法實踐中處理不動產物權保護問題的總體思路，特別是在涉及事實物權人、公示物權人、第三人等多個權利主體情形下，如何正確地運用物權法公示公信原則來分析解決問題。全文共10000字。
正文：
權利保護是法律的中心主題[1]，物權法也是如此，不論是動產物權與不動產物權的區(qū)分，還是靜態(tài)物權與物權變動、法律行為引起的物權變動與非法律行為引起的物權變動等問題的討論，乃至整個物權法理論的構建，無一不是圍繞著物權保護這一中心主題來展開。物權保護往往打破了物權形態(tài)的區(qū)分界限，將靜態(tài)物權、物權變動貫穿為一個整體，發(fā)揮著作用。物權保護與其他權利保護一樣，基于法律依據(jù)的性質可以分為公法保護和私法保護[2]，本文的討論僅限于物權的私法保護問題，而不涉及物權的公法保護問題。另外，不動產是財產的重要組成部分，以登記為法定的公示方法，具有典型性、代表性，因而，本文僅就不動產的物權保護問題展開討論，下文中出現(xiàn)的物權等概念，如無特別說明，也均限于不動產范疇。
公示公信原則是物權法的基本原則之一[3],本文主要討論在公示制度適用背景下民事司法實踐中對包括事實物權人、公示物權人（也即登記物權人）、第三人等不同權利主體的權利如何有選擇地承認、保護的過程及法理依據(jù)，至于一般意義上的物權保護方式及物權請求權的種類等問題則不是本文討論的重點。雖然，事實物權人、公示物權人、第三人等三方權利主體在獲得物權法保護的過程中，往往存在此消彼長、互相制約地密切關聯(lián)，但為方便討論起見，本文仍將物權保護問題按不同主體分為三類進行討論。
一、事實物權人、公示物權人（也即登記物權人）、第三人的概念解析
公示制度的建立與適用在為調整物權法律關系提供科學理性途徑的同時，也必然帶來一個新的法律難題即事實物權與公示物權的矛盾，也有的學者將“不動產登記簿上記載的不動產物權”即登記物權稱為“法律物權”[4]，筆者認為不論是事實物權還是登記物權都是由法律擬制的權利，用“法律物權”的概念來指代經(jīng)公示登記的物權容易產生歧義，故本文直接以“公示物權”的概念來指代“不動產登記簿上記載的不動產物權”,相應的,不動產登記簿上登記的物權人即為公示物權人。事實物權人與公示物權人是一對相對應的概念，事實物權人是指按照物權法的一般原理和公平正義的一般要求應當享有物權的權利人，事實物權人本與公示制度無關，在公示制度適用過程中，事實物權人一般也都同時成為了公示物權人，即兩者一般是同一的。但也有個別情況下因為種種原因（如登記錯誤等）致使事實物權人未能成為公示物權人，產生事實物權與公示物權分離、不一致的情形，且只要公示制度存在，這種例外情形就會不可避免地產生、存在，也正因如此，事實物權與公示物權的區(qū)分才成為必要，事實物權人與公示物權人的概念才得以誕生。
本文所稱的“第三人”更是與公示制度的適用密不可分。當然，這里所謂的“第三人”并不是通常意義上的第三人，因為物權變動本身就是一個周而復始的過程，每一個交易主體都可以視為前手交易雙方主體的第三人。在沒有公示制度的情況下，第三人與其他交易主體在權利保護上并無特殊之處，也沒有專門提出并加以討論的必要，正是公示制度的適用，造就了值得特別關注的基于對物權公示的信賴進行交易的第三人，并為其獲得法律特殊保護提供了必要和可能?；蛘邚牧硪粋€角度講，公示制度之所以建立在很大程度上就是基于維護交易安全的需要，而對交易第三人公示信賴利益的保護，正是公示制度維護交易安全的內在要求和具體體現(xiàn)。
另外，這里的“第三人”與基于公示制度的適用產生的事實物權人與公示物權人的分離有著密切地聯(lián)系。這里“第三人”中的“第三”正是相對分離后的事實物權人、公示物權人兩個主體而言的，如果事實物權人與公示物權人歸于同一，則上述的“第三人”就不再成其為“第三”人了。當然，如果只是從上文所述的“每一個交易主體都可以視為前手交易雙方主體的第三人”角度來理解，即使沒有事實物權人與公示物權人的分離，第三人仍然存在。但由于基于這種理解得出的第三人與其他交易主體相比并無特別之處，也不存在獲得特別關注、特別保護的法理基礎，因而不具有法學理論研究的價值，也就沒有必要再將其單列出來加以討論了。簡言之，沒有公示制度就不存在事實物權人與公示物權人的分離，沒有事實物權人與公示物權人的分離，就不存在我們所要討論的“第三人”。
結合上述分析，本文試對上述幾個概念簡單概括如下：事實物權是指基于法律公平正義的一般價值要求，某一主體應當享有的物權，也叫真正物權，享有事實物權的主體即為事實物權人，也叫真正物權人；公示物權是指按照公示制度的要求不動產登記簿記載的某一主體享有的物權，也叫登記物權，登記的物權主體即為公示物權人，也叫登記物權人；第三人是指在事實物權人與公示物權人分離的情況下，試圖從公示物權人處獲取物權的主體。
二、對事實物權人的物權保護
事實物權即為真正物權，不論公示制度存在與否，事實物權都客觀存在并且具有合乎法理的依據(jù)，對事實物權的保護是物權法與生俱來、責無旁貸的使命。公示物權不能替代事實物權，因為公示物權與事實物權分離的例外情況是客觀存在的；第三人也不是在任何情況下都可以優(yōu)于事實物權人受到保護，恰恰相反，保護事實物權才是普遍原則，優(yōu)先保護第三人才是例外情形，在公示公信制度普遍適用的背景下，關注事實物權保護問題更具有特別的實踐意義。下面本文將分不同情形對事實物權保護問題進行討論。
1、事實物權與公示物權同一的情形。如上所述，在此情形下根本不存在事實物權人與公示物權人的對抗，也不存在第三人問題，此時對事實物權的保護主要體現(xiàn)在幫助事實物權人排除他人對其物權的非法侵奪、干涉，保障事實物權人自主享用物權，享用的方法不一而論，包括占有、使用、收益、處分等。但在訴訟過程中，事實物權人往往會將物權公示（如房產證）作為主要證據(jù)來證明其權利的正當性，法官一般也是據(jù)此判定其為事實物權人，進而幫其排除非法侵害。由此可知，在此情形下的物權保護最終還是基于法律對事實物權的保護，只是物權公示在證明事實物權存在的過程中發(fā)揮著重要證據(jù)的作用。
2、只有事實物權、沒有公示物權的情形。這種情形是指，物權人基于某種非法律行為的物權變動獲得了物權，但獲得物權后一直沒有辦理公示登記手續(xù)，該物權處于未曾公示的狀態(tài)。此種情形下根本不存在公示物權，當然也不存在第三人問題，但基于物權法的一般原理，事實物權仍會受到法律保護，他人不得非法侵害。
案例一：甲自建A房屋后，一直未辦理房產登記手續(xù)，甲將A房借給乙使用，后雙方就該房權屬問題發(fā)生糾紛，甲即提起訴訟，請求確認自己為該房所有權人并要求乙返還A房。分析：此案是一房屋確權糾紛，甲應提交其房屋報建手續(xù)、建房的費用單據(jù)等一系列原始證據(jù)，來證明其自建房屋事實的存在，如果乙不能有效駁倒甲的證據(jù)，法官就會判決甲勝訴、A房歸甲所有。
案例二，甲自建A房屋后，供自己居住使用，但一直未辦理房產登記手續(xù)，后乙強行占用A房，甲即提起訴訟，請求判令乙停止侵權行為。分析：訴訟過程中，甲應提交證明其自建房屋事實存在的原始證據(jù)，法官即可據(jù)此證據(jù)認定甲為該房事實物權人，進而支持甲的訴訟請求。當然，該案中甲也完全可以以占有理論為依據(jù)，請求法院排除乙的非法侵占，而無需證明其自建房屋的事實，但基于討論的需要，本文選取了通過證實物權進而排除侵害的思路。
上述兩個案例說明，只有事實物權、沒有公示物權的物權保護并不涉及公示制度問題，未經(jīng)公示的物權也同樣受法律保護。
3、事實物權與公示物權分離但不涉及第三人利益的情形。事實物權與公示物權分離的原因有很多，或者因為當事人自己的原因（如當事人因受欺詐或脅迫將物權讓渡給公示物權人，又如當事人基于自己的真實意思將自己的物權登記在他人名下），或者因為當事人以外的原因（如登記機關登記錯誤等）。公示物權是基于公示制度推定而來的，既然是推定就不一定是絕對正確的，基于法律公平正義的價值要求，只要事實物權人有足夠的證據(jù)證明其事實物權的存在，公示物權就應被推翻，事實物權人也有權通過變更登記使自己成為公示物權人，從而使事實物權與公示物權歸于同一。也就是說，在不涉及第三人利益的情形下，事實物權當然優(yōu)于公示物權，但關鍵問題是事實物權人如何才能證明其事實物權的存在，也即舉證責任的分配問題。公示制度賦予公示物權正確性推定的效力，使得事實物權人承擔了更多的舉證責任，如果事實物權人不能舉證推翻公示物權推定的正確性，就要承擔敗訴的風險，當然這種舉證責任的分配是有合理依據(jù)的[5]，這是公示制度作用的結果也是公示制度發(fā)揮作用的要求，在公示制度廣泛適用的背景下，對那些對公示物權提出異議和挑戰(zhàn)的人理應進行更加“苛刻”地審查，畢竟誰又能知道這些提出異議和挑戰(zhàn)的人是不是懷著惡意的目的呢？事實物權當然優(yōu)于基于推定的公示物權，但事實物權得以證實的道路無疑是曲折的，但只要事實物權人能以事實勝于雄辯的證據(jù)順利通過這“苛刻”地審查，他將仍然會受到作為正義化身的法律的佑護。
案例一：甲系S城居民，從某房產開發(fā)公司購買了A房，甲與乙是好朋友，甲為幫乙將戶口遷至S城，應乙的請求將A房登記在乙的名下，乙承諾辦完戶口后將A房重新過戶至甲的名下，但乙辦完戶口后拒絕將A房過戶至甲名下，并提出因該房登記在自己名下該房應歸自己所有，甲即向法院提起訴訟，請求確認該房歸甲所有。分析：按照公示原則的權利正確性推定效力，在沒有反證的情況下，乙就會被推定為真正權利人，只有在甲提供了充足證據(jù)證明該房確為其購買的情況下，法官才會據(jù)此否定公示物權的推定力而確認甲為物權人，否則，如果甲沒有提出有力的證據(jù)或根據(jù)雙方的證據(jù)仍無法查清事實，則法官就會按照公示原則推定乙為真正物權人、判甲敗訴。
案例二：甲系A房所有人，甲受乙脅迫將該房以遠低于市場價的價格賣給了乙，并將該房過戶至乙名下，甲如何通過法律獲得救濟？分析：本案實際存在兩個法律行為，即債權行為和物權公示行為，按照債權形式主義的物權變動模式理論，“在物權變動中，債權合同乃是物權變動的唯一動因，債權合同有效且進行了公示，則物權發(fā)生變動；如果債權合同無效，即使進行了公示，物權也不發(fā)生變動”[6]。本案中甲應首先證明合同無效或可撤銷，進而否定物權變動的效力，要證明合同無效或可撤銷，關鍵在于證明脅迫事實的存在，與案例一類似，這仍然是一個舉證責任問題。因該案涉及合同效力問題，故甲不能直接以確權糾紛起訴，而應以合同糾紛起訴，請求法院確認合同無效或將合同撤銷，進而提出要求乙歸還房屋并將房屋重新登記至甲名下的請求。
4、事實物權與公示物權分離且涉及第三人利益的情形。如上所述，在不涉及第三人利益的情形下，物權公示的權利推定效力并不具有最終性，法律允許事實物權人對該推定進行合理質疑，當異議人提供充足的證據(jù)證明其確實享有事實物權時，公示物權就會受到否定。但在涉及第三人利益的情形下，事實物權受保護的力度及方法就會發(fā)生改變，如果第三人基于對物權公示的信賴從公示物權人處購得房屋，并已辦理了過戶登記手續(xù)，即使事實物權人可以證實其享有事實物權，第三人仍可依據(jù)善意取得制度確定地獲得房屋的物權，也即物權公示的權利正確性推定對第三人來講具有最終效力，事實物權人也因此喪失了向第三人追奪物權的權利，事實物權人只能通過向公示物權人請求賠償?shù)姆绞将@得救濟。
案例：甲購買了A房屋，因房屋登記機構的工作失誤，誤將該房登記在了乙的名下，乙將該房賣給了不知情的丙，且已將該房過戶登記在丙的名下。分析：本案中丙將確定地獲得A房的所有權，甲將喪失對A房的所有權，甲此時只能通過向乙請求賠償獲得救濟。在此情形下，為保護交易安全的需要，法律無奈地作出了犧牲事實物權人部分利益的選擇，甲原本享有的物權最終也只能以對無權處分人債權的形式來補償。
三、對公示物權人的物權保護
對公示物權保護問題的探討，同樣具有重要的實踐意義。一方面，對公示物權的保護同樣是基于法律公平、正義價值的要求。在法律的適用過程中，客觀事實無法再現(xiàn)的遺憾使得以法律事實作為定案依據(jù)成了無奈中的最好選擇，事實物權的取得事實也可能因時過景遷而無法再現(xiàn)，在此情況下，以物權法創(chuàng)設的公示制度推定事實物權的存在進而加以保護，不正是對事實物權進行法律保護的最便捷、最有效的途徑？畢竟，基于物權登記公示的程序，在絕大多數(shù)情況下公示物權都能真實再現(xiàn)事實物權。從這個意義上講，對公示物權進行保護正是為了更好地保護事實物權。另一方面，對公示物權的保護也是基于法律秩序、效率的價值要求。排除他人非法干涉是物權保護的內在要求，在不涉及權屬爭議的情況下，公示物權人理應直接享有僅以物權公示本身為依據(jù)排除他人非法侵犯的權利，如果在公示物權受到侵奪或面臨受侵奪的危險時，都還要苛刻地要求公示物權人舉證證明其為事實物權人，則對于維護經(jīng)濟秩序及高效地保護物權人利益均會產生十分不利地影響。另外，公示物權首先離不開公示，未經(jīng)公示就不存在公示物權，因而，下面就分兩種情形討論公示物權的保護問題。
1、事實物權與公示物權同一的情形。這種情形下，對公示物權的保護，也即是對事實物權的保護，上文中在事實物權保護問題部分對該情形已進行了充分討論，在此不再贅述。
2、事實物權與公示物權分離的情形。雖然公示物權有可能被事實物權推翻，但公示物權的存在與公示制度的存在一樣，有著不可忽視的理論和實踐價值，物權公示的權利正確性推定效力無疑對公示物權的保護發(fā)揮著巨大的作用，即使面對事實物權人的挑戰(zhàn)，公示物權仍有著更容易受到法律保護的優(yōu)勢，如果異議人不能提供充足有力的證據(jù)來證明其事實物權的存在，公示物權則可以直接依據(jù)物權公示本身受到法律保護。[7]案例說明，參見上文第二部分中第3種情形的案例一。另外，公示物權人當然也可以直接以物權公示為依據(jù)排除他人對其物權的非法侵害，這與占有制度相似，按照占有理論，即使非所有人對物的占有他人也不得非法侵奪。
四、對第三人的物權保護（不動產物權善意取得）
1、不動產物權善意取得制度的存在價值及法理依據(jù)。保護善意第三人是物權法的基本制度之一，也是公示公信制度的基本功能之一。“第三人的利益實際上正是市場經(jīng)濟的交易秩序的化身，社會整體的正常的經(jīng)濟秩序就是由一個個第三人連接起來的。”[8]既然是權利，都應當受到法律的保護，這是毋庸質疑的，但民法中的權利保護有時并不像刑法中打擊犯罪行為、保護公民人身、財產權利那樣黑白分明、一目了然，而是時時面臨著多項權利都應保護但又無法同時保護或無法平等保護的無奈，不動產物權善意取得制度的建立即是在權衡利弊得失后所做出的將善意第三人置于優(yōu)先保護地位的抉擇，所謂的優(yōu)先保護即是指優(yōu)先于同樣是合法權利人、同樣應受法律保護的事實物權人的保護。相關分析參見上文第二部分第4種情形關于對事實物權與公示物權分離且涉及第三人利益情形下物權保護問題的論述。
事實上，對不動產物權變動中善意第三人的優(yōu)先保護制度與動產物權的善意取得制度一樣，早已成為學術界以及立法、司法實踐中不爭的事實，德國民法、瑞士民法及我國臺灣民法對該制度均有規(guī)定和適用[9]，只是在細節(jié)問題上略有不同而已。既然動產的善意取得作為動產物權變動的方式之一已經(jīng)得到公認，那么將“不動產物權變動中對善意第三人的優(yōu)先保護制度”同樣確定為“善意取得”，列入非依法律行為引起的不動產物權變動的情形之一，從而使不動產物權變動理論的邏輯體系更加嚴密，不也是情理之中的事？況且，從公示公信制度的角度分析，兩者并無實質不同或相互矛盾之處。至于有的學者以不動產登記制度的普遍建立為由，提出不動產法普遍不適用善意取得原則[10]的觀點是錯誤的；事實上，恰恰相反，正是由于不動產登記制度的普遍建立，才使得不動產物權善意取得制度的建立成為必要和可能。
2、不動產物權善意取得制度的適用條件。如上文所述，本文討論的第三人并非泛指所有交易行為的第三人，但即使按照本文“第三人”概念篩選出的第三人，也不是都能夠適用善意取得制度、獲得物權法的優(yōu)先保護。下面本文試就不動產物權善意取得的適用條件加以討論。
（1）第三人為善意。是指第三人對公示物權人并非事實物權人的情況并不知道，且對不知道這一結果不存在重大過失。如上所述，對第三人進行優(yōu)先保護是基于維護交易安全需要的無奈選擇，如果第三人明知處分人不是真正物權人而仍然以獲取物權為目的與之進行交易，第三人就明顯懷有惡意，對第三人適用善意取得制度就失去了合理依據(jù)且對事實物權人有失公平。需要注意的是，該要件在司法實踐中應采用舉證責任倒置，也即應由事實物權人來舉證證明第三人知道或應當知道公示物權與事實物權分離的情況即第三人懷有惡意，否則應推定第三人對這一情況并不知道即第三人為善意。[11]因為，“善意”或“惡意”均是對某一客觀事實的主觀描述而非客觀事實本身，要達到“善意”或“惡意”的證明結論就必須通過證明相應客觀事實是否存在的方式來進行證明，而這里的“善意”對應的客觀事實就是不知道事實物權與公示物權分離的情況，這里的“惡意”對應的客觀事實就是知道事實物權與公示物權分離的情況。按照證明的邏輯，讓第三人證明自己“不知道”某一情況是不可能的，而讓事實物權人證明第三人知道或應當知道某一情況則是可能的。另外，“知道或應當知道”的表述方法其實也是基于證明邏輯的考慮，因為“知道”本身也是主體對客觀事實的一種認識，而不是事實本身，除非第三人明確承認知道事實物權與公示物權分離的情況，否則事實物權人將很難舉證證明這一事實的存在，而且法律事實往往都是根據(jù)一系列證據(jù)推理出的高度概然性結論，因而只要事實物權人能夠舉證證明到常人可以認同的第三人“應當知道”的程度，他就完成了舉證責任。本文對第三人善意主觀心態(tài)的表述“對公示物權人并非事實物權人的情況并不知道且對不知道這一結果不存在重大過失”也正是基于上述考慮，只是為了討論方便反過來表達而已。至于有的學者提出的“依據(jù)善意認定的一般規(guī)則，第三人必須為其是否善意自負舉證責任”[12]的觀點，當然是明顯錯誤的。
另外，還有一個值得關注的問題，如果惡意的第三人在獲得公示物權后又將物權轉讓出去，甚至連續(xù)轉讓多手后，最終的受讓人能否得到物權法優(yōu)先保護？筆者認為，不論是第幾手的受讓人，能否得到物權法優(yōu)先保護都要看其自身是否善意，那種認為從惡意第三人處受讓物權的受讓人獲得物權法優(yōu)先保護不必以善意為條件的觀點是不正確的。但只要多手交易中有一個是善意第三人，則事實物權人的物權追及效力即行中斷。[13]
案例一：甲購買了A房屋，登記在乙的名下，乙未經(jīng)甲同意將該房賣給了丙并過戶至丙名下，丙知道甲系該房事實物權人，丙為獲利又與丁串通，將該房出售給丁并過戶至丁名下。分析：本案中，因丙為非善意第三人，故丙不受善意取得制度的保護、不能獲得該房物權，丁也不是善意第三人，故丁也不受善意取得制度的保護，甲有權直接追及至丁主張該房物權。如果不管丁是否有惡意，均承認其確定地獲得房屋的物權并具有對抗甲的優(yōu)先效力，就會縱容惡意第三人丙輕而易舉地通過惡意轉手獲取非法利益，對事實物權人甲有失公平，違背了法律公平正義的價值追求。
案例二：甲購買了A房屋，登記在乙的名下，乙未經(jīng)甲同意將該房賣給了丙并過戶至丙名下，丙知道甲系該房事實物權人，丙為獲利，將房屋轉讓給了不知情的丁并過戶至丁名下。分析：本案中，丙為惡意第三人，本來無法依據(jù)善意取得獲得A房的物權，但因丙將A房轉讓給了善意第三人丁，丁符合善意取得的適用條件，丁確定地獲得了該房的物權，故甲無權再追及至丁主張物權，甲只能要求乙、丙賠償其損失。
案例三：甲購買了A房屋，登記在乙的名下，乙未經(jīng)甲同意將該房賣給了丙并過戶至丙名下，丙知道甲系該房事實物權人，丙為獲利，將房屋轉讓給了不知情的丁并過戶至丁名下，戊知道該房的事實物權人為甲，也知道丙為惡意第三人，戊向丁購買了該房并過戶至自己名下。分析：該案中，丁為善意第三人，應受善意取得制度保護，當房屋過戶至其名下時丁就確定地獲得了該房的物權，雖然戊知道該房原來的事實物權人是甲，也知道丙系惡意第三人，但由于丁已合法地取得了該房物權，故戊并不構成本文所指的第三人，戊可以從丁處獲取該房的物權而不受甲的追及，或者可以簡單表述為：甲對事實物權的追及效力因丁的善意取得而終斷。
（2）向第三人讓渡物權的是公示物權人。也就是說，如果向第三人讓渡物權的并不是公示物權人，而只是不動產的占有使用人，或者甚至連占有使用人都不是，第三人誤以為處分人有權處分而與其進行交易，則第三人將不能依據(jù)善意取得制度獲取物權。因為，善意取得制度實際上是對第三人基于物權公示的信賴利益的保護，以達到維護交易安全的目的。如果向第三人讓渡物權的根本就不是符合公示制度要求的登記物權人，第三人也就談不上是基于對物權公示的信賴而為的交易行為了，從而失去了受公示制度保護的必要和前提；否則，如果仍對第三人適用善意取得，不僅會助長侵犯物權行為的發(fā)生、大大降低法律對物權保護的力度，而且也是對公示制度本身的破壞。
案例一：甲購買了A房屋，為幫乙辦理戶口暫登記在乙的名下，乙擅自將該房賣給了不知情的丙，并過戶至丙名下。
案例二：甲購買了A房屋，登記在自己名下，甲將房屋出租給乙使用，乙擅自將該房賣給了不知情的丙，并過戶至丙名下。
分析：上述兩個案例中，乙均為無權處分人，按照無權處分的一般原理，乙的處分行為只有經(jīng)過權利人甲的追認才有效。但案例一中，丙基于對物權公示的信賴與乙進行交易，基于保護交易安全的需要，無論甲追認與否，丙都可依據(jù)善意取得制度確定地獲得A房的產權。案例二中，乙不是A房的公示物權人，丙僅依據(jù)乙占有使用房屋的事實誤以為乙有處分權，而按照公示制度的要求不動產的公示方法是登記而非占有使用，丙在主觀上存在嚴重的過錯，因而該案中乙與丙的交易行為只能按照無權處分行為的一般原理進行處理，乙能否獲得A房產權要取決于甲是否對乙的無權處分行為進行追認，丙不能受到善意取得制度的保護。
另外，如果向第三人讓渡物權的雖不是公示物權人，但卻是事實物權人，則第三人當然也可以確定地獲得物權，但這時第三人是基于正常的物權轉讓原理獲得的物權，而不是基于善意取得制度，實際上這里的第三人也并不是本文所要討論意義上的第三人。
（3）第三人是基于有償民事法律行為受讓物權。
首先，第三人基于非民事法律行為（如繼承等）受讓物權的不適用善意取得[14]。民法中能夠引起民事法律關系發(fā)生、變更的法律事實包括事件和行為，作為法律事實的行為又分為表意行為和事實行為，民事法律行為是指合法的表意行為。第三人基于非表意行為的事件、事實行為等法律事實受讓物權，不適用善意取得制度，因為善意取得在本質上是基于交易第三人對物權公示的信賴利益而給予第三人的特別保護，如果第三人受讓物權原本就不是由表意行為引起，當然就談不上對物權公示存在信賴利益了，善意取得制度的適用就失去了法理依據(jù)。另外，這里提到的“合法”僅是指第三人不存在欺詐、脅迫等影響交易行為效力的非法行為，而不排斥公示物權人無權處分的因素，因為無權處分正是這里討論的第三人物權保護問題存在的前提背景。
案例：甲購買了A房屋，甲為幫助乙辦理戶口而將該房登記在乙的名下，乙突然因交通事故死亡，乙的繼承人丙從乙處繼承了該房（假設丙并不知道該房系甲購買），并將該房過戶至自己名下，甲得知后即要求丙返還房屋。分析：本案丙作為第三人依據(jù)繼承這一事實行為獲取了A房的公示物權，雖然丙對乙不是房屋的事實物權人并不知情，但丙并無信賴利益可言，因而丙自然不受善意取得制度的保護，丙無權對抗甲的請求。
其次，第三人受讓物權還必須是基于民事法律行為中的有償行為而非無償行為（如贈予等）。善意取得制度本身就是基于交易安全需要、考慮到第三人對物權公示的信賴利益為公平起見設置的一項制度，如果第三人是無償受讓的物權，第三人就沒有交易風險可言了，善意取得制度的適用也就失去了必要性和合理性，反而如果還將第三人置于優(yōu)先保護的地位，則是對事實物權人的極大不公。但有的學者對該問題的觀點也頗為不同[15]，為說明上述觀點的合理性、正確性，不妨參考一下學術界關于動產善意取得制度類似問題的討論。通說認為，若允許第三人依據(jù)善意取得制度無償取得動產物權，純屬以犧牲原所有人的利益為代價來保護無償受讓人的利益，并不合理，因而，這種場合下，受讓人不應受保護，即不應適用善意取得制度獲得動產物權。[16]
（4）第三人已獲得物權公示。也就是說，只要第三人還沒有按法定的方法獲得物權公示，即使他已經(jīng)與公示物權人簽訂了物權轉讓合同、甚至已經(jīng)按合同的約定向公示物權人支付了合同對價、更甚至公示物權人已將不動產交付第三人占有、使用，第三人也仍然不能基于善意取得獲得該不動產物權；只有第三人已經(jīng)通過物權轉讓獲得了物權登記，第三人才能適用善意取得、獲得物權法的優(yōu)先保護。在第三人取得登記物權之前，事實物權人仍得主張登記之無效，恢復其對物權的享有狀態(tài)，達到對抗第三人的效果。[17]
雖然，不動產物權善意取得是基于第三人對無權處分人公示物權的信賴利益的保護，而不是基于對第三人物權公示信賴利益的保護，但這并不妨礙第三人獲得物權登記成為適用善意取得的前提條件[18]。只要參考一下動產物權中的“善意取得”理論，就會發(fā)現(xiàn)這并不難理解。“善意取得，亦稱即時取得，謂動產讓與人縱無讓與之權利，以所有權之移轉或其他物權之設定為目的，善意受讓該動產之占有者，取得其所有權或其他權利” [19]，很明顯受讓人“實際受讓動產之占有”乃是其受到善意取得制度保護的前提條件[20]。事實上，不論是動產還是不動產，物權法對善意第三人優(yōu)先保護的內容均是第三人的物權而非債權，進行優(yōu)先保護所依據(jù)的理論均是物權的公示公信制度，那么受優(yōu)先保護的第三人的物權自然首先要滿足物權公示公信制度的要求。動產的公示方法是占有和交付，因而，受讓人實際受讓動產之占有自然是動產善意取得制度適用的前提條件；不動產的公示方法是登記和變更登記，第三人 獲得物權登記，自然也應該是不動產善意取得制度適用的前提條件。
案例：甲購買了A房屋，為幫乙辦理戶口暫登記在乙的名下，乙擅自以30萬元的價格將該房出售給丙且簽訂了房屋買賣合同，丙向乙支付了對價30萬元，乙也將房屋交付給丙使用，但尚未辦理過戶登記，此時被甲發(fā)現(xiàn)，甲要求丙退還房屋，丙則以不動產善意取得為由拒絕返還房屋。分析：本案甲為事實物權人，乙為公示物權人、無權處分人，丙為善意第三人，雖然丙向乙交付了房款，且乙也向丙交付了房屋，但因不動產以登記作為公示方法，過戶登記前丙不能適用善意取得獲得A 房的物權，自然也不能對抗該房的事實物權人甲，丙只能通過向乙主張退還房款、賠償損失的途徑獲得救濟。
（5）第三人是以取得物權的意思獲取的物權公示。如果第三人并沒有取得物權的意思，即使他從公示物權人處獲取了物權登記，也不能基于善意取得制度獲得已經(jīng)登記在自己名下的物權。因為在此情況下，第三人并不存在對物權公示的信賴利益，退一步講，即使有信賴利益也至少不包括取得物權這層意思，因此善意取得制度的適用就沒有必要和合理依據(jù)了。
案例：甲購買了A房屋登記在乙的名下，乙與丙協(xié)議將該房變更登記在丙的名下以便幫助丙辦理戶口，丙向乙支付10000元作為對價，后乙、丙按約履行。甲得知后即向乙、丙主張返還房屋，丙則以不動產善意取得制度為依據(jù)要求享有該房所有權。分析：丙因相信乙為事實物權人，與乙達成了有償協(xié)議，雖然丙對房屋登記在乙的名下有一定的信賴利益，但丙從一開始就沒有購買該房的意思，因而丙的信賴利益最多只是借用登記名義辦理戶口的利益而不包括獲得該房所有權的利益，故物權法即使對丙進行特別保護，也只應限定在保護其借用房屋登記名義辦理戶口利益實現(xiàn)的范圍內，丙自然不能依據(jù)善意取得制度獲得該房的所有權。
