全球五大城市“蝸居”報告日期：2010-02-06 作者：王曉夏;賀夢禹 來源：《世界博覽》 |
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擁有一套屬于自己的住房是多數(shù)工薪族一生的夢想，也是一個國家經(jīng)濟(jì)循環(huán)的重要支撐。從這個意義上說，想方設(shè)法讓國民擁有住宅，是每個政府經(jīng)濟(jì)政策的重要內(nèi)容。本文對莫斯科、倫敦、紐約等城市的房產(chǎn)市場以及私人擁有情況進(jìn)行了調(diào)查，發(fā)現(xiàn)大多數(shù)國家的青年仍舊在為房子而發(fā)愁，而奮斗。 莫斯科——北京的“遠(yuǎn)房親戚” “我身邊的俄羅斯同事從來不談?wù)摲孔拥膯栴}，第一，這是個人隱私問題，第二，莫斯科的房價太高，不是一般人能買得起的，因為離自己太遠(yuǎn)，索性就不談。”在莫斯科工作的山東小伙高鵬（化名）說道。 高鵬2001年就來到俄羅斯求學(xué)，在獲得莫斯科大學(xué)的計算機(jī)科學(xué)碩士學(xué)位后，順利地進(jìn)入了一家美國跨國軟件公司工作。已經(jīng)工作3年的高鵬有一份穩(wěn)定收入的好工作，每月將近3000美元的收入使他可以在莫斯科市內(nèi)租一套一室一廳的公寓。 “我每個月房租30000盧布左右（約合1000美元），占去了我工資收入的三分之一。我的同事收入大都在2000-3000美元之間，在莫斯科算中等水平吧……買房子不可能。”高鵬嘆了一口氣說道。 “最近我看到一個廣告，在距離莫斯科88公里的一座不知名的小城里開發(fā)了一片樓盤，房子價格相對便宜，每平米價格折合成美金大概在1500-2500美金之間。這片小區(qū)開發(fā)商還是比較實在的，廣告里明確地講到‘這里肯定不適合那些每天都要到莫斯科上下班的人居住，這里適合那些想追求寧靜和慢節(jié)奏生活方式的人們居住。’僅憑這一點比國內(nèi)的開發(fā)商有良心多了。一次我到北京出差，在地鐵里收到一份地產(chǎn)廣告，在廣告地圖上看，小區(qū)離市中心很近，但仔細(xì)一看原來這些樓盤都已經(jīng)到河北了，廣告卻寫道‘距離國貿(mào)只需40分鐘車程’，我想地產(chǎn)商想讓人們夜里兩三點不堵車的情況下去上下班。”高鵬笑著向記者打趣道。 “雖然莫斯科的房價比之前便宜了些，但是每平米價格一般都在4000美金以上，靠近地鐵的地區(qū)更貴。就在前不久俄文版《福布斯》雜志評選出莫斯科最貴的10處地產(chǎn)，排名第一的房子現(xiàn)在每平米要40000美金。”高鵬介紹道。 買房子對于飄在莫斯科的外地人是個遙不可及的夢，對于莫斯科本地人而言，同樣遙遠(yuǎn)。高鵬的同事謝爾蓋就是土生土長的莫斯科人，26歲的謝爾蓋已經(jīng)結(jié)婚并且有一個兩歲的小女兒，目前謝爾蓋一家三口還寄居在母親家中。他母親的房子是前蘇聯(lián)社會主義的美好“遺跡”，如果沒有當(dāng)年蘇聯(lián)社會主義的福利，謝爾蓋一家可能永遠(yuǎn)無法真正在莫斯科定居下來。 倫敦——青年人也為房子愁 35歲以下的英國年輕人正面臨著前一輩人從未碰到過的困境。想想看，一個50歲的人，享受過了他那個年代的免費醫(yī)療、教育和低稅收，用很便宜的價格買到了一套帶花園的房子，現(xiàn)在舒舒服服地花著年輕時候攢下來的錢，等著到法定年齡65歲（或者更早）退休，享受一筆可觀的退休金。 可是一個22歲的大學(xué)畢業(yè)生可就沒這么舒服了。他帶著為了上學(xué)欠下的一兩萬英鎊的債務(wù)畢業(yè)，可工資待遇還不及上一輩那些享受了免費教育的人，更不用說被征收更高的稅。每個月這個年輕人得上交幾百英鎊的房租給他的老房東，而這個人就是當(dāng)年以非常便宜的價格獲得這套房子的，但是現(xiàn)在他成為房東的希望很小。這個年輕人每月的養(yǎng)老金交得不少，不過他可能必須工作到70歲。 32歲的奧利弗剛剛做了父親，因為添丁，夫妻倆打算從原來兩室的公寓搬到一所大一些的房子里。“在倫敦很難找到好的房子，就算看上去不錯，但沒有70萬英鎊拿不下來。”奧利弗說。 在過去的幾十年中，英國的房價上漲速度很快，根據(jù)英國國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，目前，英國的平均年薪約為3.1萬英鎊，倫敦地區(qū)的平均年薪約為4.6萬英鎊，而英國社區(qū)及地方政府部門(CLG)今年9月份的數(shù)據(jù)顯示，英國房屋的平均賣價是19.9萬英鎊，倫敦為31.3萬英鎊，一套兩居的房子價格大約在29.9-41.1萬英鎊。 英國《每日電訊報》的一則報道感嘆道：“英國人對房子的感情太深了，我們把所有的注意力都放在上面，我們幻想著房子能越換越大，甚至能擁有個暖房。所有人，無論是來自于哪個社會階層，都愿意花掉所有的錢來換取一個居所。擁有一所房子似乎成為了全民的終極目標(biāo)。” 紐約——房價下跌，該買房了 亞瑟·弗里德曼在紐約東村的一間固定租金公寓里住了29年。紐約有超過100萬套固定租金公寓，由政府同房東和租戶共同簽訂協(xié)議，租住這種公寓只要按時交房租，就不用擔(dān)心房東會趕你走或隨意提高房租。但看到最近一段時間紐約的房價越來越低，再加上公寓的浴室常常漏水，弗里德曼30年來第一次覺得自己應(yīng)該買一套房子了。 紐約有70%的居民租房住，比美國平均水準(zhǔn)高一倍，因此在這里買房子并不是簡單的決定。但現(xiàn)在，紐約房價已經(jīng)比最高時下降30%，所以即便像弗里德曼這樣每月付著比市場價低得多房租的人，也開始嚴(yán)肅考慮起買房的事來。 離開固定租金公寓，不論是買房還是另外租房都意味著必須要花更多的錢。做出這個決定，人們考慮的可能是更好的居住環(huán)境或更大的空間。也有不少人甘愿住在更小，但屬于自己的房子里。不過，讓弗里德曼做出決定的最主要原因還是房價在跳水，抵押貸款利率也低到5%以下。 弗里德曼在61歲的時候終于有了自己的房子，這棟公寓同他之前租的差不多大，在紐約西北部，但這里有電梯和一個看門人。他花了30.5萬美元，這棟房子在房地產(chǎn)最熱時標(biāo)價36萬。 離開東村讓他有些惆悵：“我每天早晨都在同一個面包房買早點，一年365天，但我覺得自己在新家里會過得更好。”這些年來，弗里德曼的許多鄰居都搬走了，只要他們離開，房東馬上就會將房子粉飾一新，因為房東同政府和租戶之間的固定租金合同自動廢除了，房子可以每個月租上1800-2000美元。 近30年的“廉租房”經(jīng)歷讓弗里德曼攢夠了買一棟降價30%的房子的錢。他估計算上減免稅款以及若干新的優(yōu)惠政策，他每個月要還1500美元的房屋貸款，比以前房租高一倍，但依然低于市場價的房租，“感覺好多了，至少它是我的。” 美國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)的高級主管西莉亞·陳認(rèn)為紐約的房價已經(jīng)接近谷底，到2010年中之前降幅不會太大，然后就會反彈。她覺得現(xiàn)在是買房的最好時機(jī)：“即使你不是在最低點購買住房，也可以享受到比較低的貸款利率。” 東京——獨院住宅是人生目標(biāo) 上世紀(jì)60年代日本經(jīng)濟(jì)高速增長時期，獨院住宅是日本私家房最初的理想模式，日語叫“一戶建”。由一個小院加停車場、部分私有道路，2至3層的木造小樓構(gòu)成，面積約在100平米到300平米之間。擁有它意味著人生的圓滿和成功！ 隨著鼓勵購房政策的出臺和日本式住宅理想的登場，東京市區(qū)開始了猛烈的擴(kuò)張。東京周邊人口增長率最高的時期是1960-1965年。隨著日本經(jīng)濟(jì)高速增長的完成，住房供給開始由不足轉(zhuǎn)為絕對過剩。上世紀(jì)90年代泡沫經(jīng)濟(jì)之后，不僅房屋空置率逐年增加，舊的一戶建街區(qū)居民數(shù)也開始減少。 日本泡沫經(jīng)濟(jì)危機(jī)之中，高通貨膨脹率導(dǎo)致了住宅投機(jī)行為和心理恐慌，這個時期是房屋成交額最多的時期。想買住宅的人擔(dān)心以后買不到廉價住宅，病急亂投醫(yī)，遠(yuǎn)郊住宅和交通不便的街區(qū)也趁機(jī)拋售，日后空置的房產(chǎn)大部分是這個時候建成的。 泡沫經(jīng)濟(jì)之后，政府鼓勵政策失靈。持幣觀望的人驟然增多，但同時東京市中心地產(chǎn)價格飆升。2002年日本經(jīng)濟(jì)景氣回升到2008年下半年，賣掉手頭住宅轉(zhuǎn)買郊區(qū)住宅和新型高層公寓逐漸形成熱潮。 世界性金融危機(jī)，將日本的地產(chǎn)價格又一次打入了低谷，東京周邊不動產(chǎn)的售價驟降2成以上，還是無人問津。于是，人們開始從更為本源的問題上尋求解決方案。鳩山內(nèi)閣上臺之后，有人注意到日本的贈予稅過高是阻止財產(chǎn)移交、造成財產(chǎn)捏在老年人手中的障礙，因而提出了降低財產(chǎn)贈與稅、促進(jìn)購房的法案。具體方法是以購買房產(chǎn)為前提、免除親屬之間2000萬-2500萬日元的贈予稅，促進(jìn)30歲左右的人購房。這個法案據(jù)說已經(jīng)提交議會，如果這個法案得以通過，估計對價格5000萬日元左右的房產(chǎn)銷售會起到促進(jìn)作用。 奧斯陸——買房跟買電視機(jī)一樣平常 挪威青年人在剛走出校門的時候，一般還不會考慮買房的問題，大多數(shù)人還是以租房為主。 在奧斯陸近郊與人合租一套兩室一廳，一個月大約要5000克朗（約合6000人民幣），相當(dāng)于一個職場新人月收入的四到五分之一，并不會形成太大的壓力。如果不計較每天多坐幾十分鐘地鐵，可以住在稍微偏遠(yuǎn)的位置，房租還能略低一些。等到還清貸款、攢夠首付，挪威的青年人們就可以考慮買房了。 如果在挪威申請住房貸款，可以免掉數(shù)目可觀的稅。所以，一旦他們有能力負(fù)擔(dān)首付，就會選擇盡快買房。以奧斯陸為例，最好的地段房價約為一平米6—8萬克朗，略遠(yuǎn)一些的約為3-4萬克朗，約是北京的1.5-2倍，而挪威國民的平均收入至少是中國人的8-10倍，這還不算政府補(bǔ)貼的各種福利等隱性收入或轉(zhuǎn)移支付。 我認(rèn)識一位收入中等偏上的白領(lǐng)，年薪50萬克朗（約合60萬人民幣），二十七八歲就和女友一塊兒買了房，距市區(qū)半個小時車程、100平米的公寓要價約三四百萬克朗。憑借兩人的收入供這樣一套房子并不算難事。在稅后收入差距不大的挪威，一套普通的公寓絕不至于使—般人背上終身的包袱。 在北歐，買房只是一個個人預(yù)算的問題，就跟買車買電視一樣平常，很少成為一個公眾議題。在一向以分配公平著稱的北歐，較低的收入差別同樣也反映在了住房的差別上。除了個別巨富有能力住真正意義上的豪宅以外，絕大多數(shù)富人在高額稅收的壓力下，住的也不過是與普通大眾差不多的房子。 （文/王曉夏 賀夢禹） 摘自《世界博覽》2010年第1期 |
