住房政策在世界各國(guó)都是非常重要的社會(huì)政策，住房水平也成為衡量一個(gè)國(guó)家居民生活水平的重要指標(biāo)。世界各國(guó)由于國(guó)情的不同，它們的住房政策也不盡相同，但不論哪個(gè)國(guó)家，政府都采取了各類(lèi)不同的手段來(lái)保障低收入群體的住房水平。
有的國(guó)家政府可能會(huì)直接參與投資建設(shè)“保障房”，有的國(guó)家可能根本就沒(méi)有“保障房”概念，但是政府會(huì)通過(guò)另外的渠道——比如對(duì)購(gòu)房者進(jìn)行補(bǔ)貼——保障低收入群體的居住權(quán)利，有的國(guó)家甚至將公民的居住權(quán)上升到法律的高度，確保各地政府部門(mén)采取多樣化手段滿(mǎn)足各種住房需求。
無(wú)論何種政策，它們的目標(biāo)只有一個(gè)——居者有其屋。
法國(guó)：“可抗辯居住權(quán)法”
法國(guó)議會(huì)在2007年3月通過(guò)了“可抗辯居住權(quán)”法案，承諾增加住房建設(shè)投入，以基本實(shí)現(xiàn)在法國(guó)人人有房住。所謂的“可抗辯居住權(quán)”，也就是國(guó)家保障合法居民的住房權(quán)，居民可通過(guò)法律手段維護(hù)自己的住房權(quán)。在歐洲，此前只有蘇格蘭的法律規(guī)定住房權(quán)為可抗辯的。
該法的適用對(duì)象是“以合法方式常住法國(guó)的﹑不能以自己能力獲得住房或保持住房的任何人”。法案規(guī)定，2008年12月1日起，政府應(yīng)滿(mǎn)足低收入者、無(wú)家可歸者等人士對(duì)由政府補(bǔ)貼的社會(huì)住房的需要。在住房申請(qǐng)沒(méi)有收到滿(mǎn)意答復(fù)的情況下，五類(lèi)住房困難戶(hù)可向主管部門(mén)要求解決住房問(wèn)題，如問(wèn)題得不到解決，可向行政法院提起訴訟。
這五類(lèi)住房困難戶(hù)包括：無(wú)房戶(hù)、將被逐出現(xiàn)住房且無(wú)法重新安頓者、僅擁有臨時(shí)住房者、居住在惡劣或危險(xiǎn)環(huán)境中的人、與未成年子女同住且住房面積不達(dá)標(biāo)的人。從2012年 1月1日起，“可抗辯居住權(quán)”將向所有申請(qǐng)社會(huì)住房的人開(kāi)放。法案要求法國(guó)各省政府所設(shè)的調(diào)解委員會(huì)負(fù)責(zé)審核住房申請(qǐng)的緊急和優(yōu)先性質(zhì)，并責(zé)成省長(zhǎng)為符合緊急與優(yōu)先標(biāo)準(zhǔn)的家庭安排住房。法案通過(guò)時(shí)，法國(guó)有近100萬(wàn)人沒(méi)有住房，200多萬(wàn)人居住條件差。
但可抗辯居住權(quán)法實(shí)施兩年來(lái)困難重重。根據(jù)2010年5月份的最新統(tǒng)計(jì)，法國(guó)無(wú)房或居住條件差者仍有350萬(wàn)，和2007年人數(shù)差不多。法案實(shí)際執(zhí)行效果差強(qiáng)人意的原因除了法案救濟(jì)過(guò)程復(fù)雜而漫長(zhǎng)、申請(qǐng)通過(guò)率很低之外，最根本的原因還是“巧婦難為無(wú)米之炊”，社會(huì)性住房不足以滿(mǎn)足需要。法國(guó)目前有90萬(wàn)套住房缺口，有65萬(wàn)家庭在排隊(duì)等待廉租房。
按目前的市場(chǎng)需求，法國(guó)每年建設(shè)住房需超過(guò)50萬(wàn)套才能解決住房缺口，法國(guó)政府曾確定每年興建50萬(wàn)套新房的目標(biāo)，但到目前為止，除了2006年建房許可證發(fā)放量達(dá)到過(guò)53萬(wàn)套之外，其他年份均未能實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，而法案規(guī)定的社會(huì)性住房數(shù)量在所有住房中又只占一定比例(在人口超過(guò)5萬(wàn)的城鎮(zhèn)中，廉租房占全部住房的比例不能低于20%)。
法國(guó)負(fù)責(zé)住房的國(guó)務(wù)秘書(shū)阿帕呂在2009年政府發(fā)布“可抗辯住房權(quán)-使用說(shuō)明”的手冊(cè)時(shí)介紹說(shuō)，可抗辯住房權(quán)實(shí)施一年當(dāng)中，在調(diào)解委員會(huì)列為享有優(yōu)先權(quán)、需要緊急安排住房的申請(qǐng)者當(dāng)中，約有40%找到了住處。他承認(rèn)在巴黎大區(qū)等住房非常緊張的地區(qū)，“實(shí)施可抗辯居住權(quán)并不能夠?yàn)樗猩暾?qǐng)者提供住房。”不過(guò)，他認(rèn)為法律“規(guī)定必須對(duì)申請(qǐng)人做出答復(fù)”。他認(rèn)為，改善這個(gè)機(jī)制應(yīng)當(dāng)通過(guò)了解住房條件惡劣的居民的各種情況、通過(guò)提高社會(huì)住房的建筑數(shù)量以及通過(guò)加強(qiáng)信息來(lái)實(shí)現(xiàn)。
目前，中國(guó)的基本住房保障法已列入十一屆全國(guó)人大常委會(huì)立法規(guī)劃和國(guó)務(wù)院2010年立法計(jì)劃。法國(guó)的可抗辯居住權(quán)法這種以調(diào)解和訴訟來(lái)保障公民居住權(quán)的立法手段應(yīng)有重要的借鑒作用。但是，我們也應(yīng)看到可抗辯居住權(quán)法在法國(guó)實(shí)際實(shí)施過(guò)程中遇到的尷尬，特別是由于社會(huì)性住房屋資源匱乏而出現(xiàn)的可享有住房權(quán)卻仍住不上房子的問(wèn)題。如果說(shuō)在高度城市化且廉租房體系發(fā)達(dá)的法國(guó)，可抗辯居住權(quán)法的通過(guò)可謂錦上添花的話(huà)，那么與此相比，中國(guó)現(xiàn)階段更應(yīng)腳踏實(shí)地加大社會(huì)保障性住房的資金投入與建設(shè)數(shù)量，為確保未來(lái)住房保障法的落實(shí)做出相關(guān)配套準(zhǔn)備。（駐巴黎記者/劉卓）
美國(guó)：讓住房變得“可支付”
在當(dāng)今世界最發(fā)達(dá)的美國(guó)，也有不少中低收入者，這些人沒(méi)有能力按市場(chǎng)價(jià)格購(gòu)買(mǎi)住房，不能安居，也就無(wú)法樂(lè)業(yè)，易引發(fā)社會(huì)不安定。多年來(lái)，美國(guó)政府通過(guò)制定法律，政策引導(dǎo)，市場(chǎng)調(diào)節(jié)和資金扶持等多種手段，確保人們享有“可支付的住房”。
美國(guó)得克薩斯州南方大學(xué)城市規(guī)劃和環(huán)境政策學(xué)系主任潘啟勝教授接受《環(huán)球》雜志采訪(fǎng)時(shí)介紹，住房的“可支付性”是美國(guó)住房政策中一個(gè)非常重要的概念，即當(dāng)年的住房費(fèi)用(包括房地產(chǎn)貸款，保險(xiǎn)，房地產(chǎn)稅等)不應(yīng)超過(guò)居民家庭稅前收入的30%，否則就到了難以承受的水平，需要政府資助。
上世紀(jì)40年代以來(lái)，美國(guó)住房政策的重心逐步向“可支付性住房”方面轉(zhuǎn)移。1949年美國(guó)國(guó)會(huì)通過(guò)的《國(guó)家住房法》明確宣布，“國(guó)會(huì)確定的全國(guó)性目標(biāo)是：每個(gè)美國(guó)家庭應(yīng)該能夠承受得起一套環(huán)境適宜、體面的住房。”
為實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，政府首先須確認(rèn)哪些家庭無(wú)力負(fù)擔(dān)住房，需要政府幫助。美國(guó)政府認(rèn)為，一個(gè)家庭年收入如果是當(dāng)?shù)刂械燃彝ツ晔杖氲?0%以下，就算低收入家庭。確定一個(gè)地區(qū)中等家庭年收入，主要依據(jù)是美國(guó)人口調(diào)查局每10年一次的調(diào)查和一年一度的評(píng)估數(shù)據(jù)，由美國(guó)住房和城市發(fā)展部等政府權(quán)威部門(mén)定期公布。
美國(guó)政府為低收入家庭提供住房資助有多種途徑。一種是由聯(lián)邦、州、市政府直接撥款或發(fā)行債券建造可支付的住房或公共廉租房，以較低價(jià)格賣(mài)或租給低收入家庭。盡管這類(lèi)房子因面積小、房屋密度高、地點(diǎn)較差等原因成本較低，但其售價(jià)或房租收入仍?xún)H夠補(bǔ)償部分建房投資和管理費(fèi)、維修費(fèi)等費(fèi)用，房租或房屋售價(jià)與房屋造價(jià)的差額由政府補(bǔ)足。目前這種公共住房在美國(guó)全部住房中所占比例很??；另一種形式是由政府向那些在市場(chǎng)上租房的低收入家庭提供住房補(bǔ)貼。政府可以直接把錢(qián)給租房的低收入家庭，或者是低收入家庭在市場(chǎng)上選好房子后，政府將錢(qián)交給房東。
政府還撥款或提供低價(jià)公有土地給非盈利機(jī)構(gòu)，由它們承建可支付性住房，再以成本租金或房?jī)r(jià)出租或出售給低收入家庭。這種可支付住房的開(kāi)發(fā)方式越來(lái)越受到政府鼓勵(lì)，因?yàn)樗梢苑謸?dān)一部分原本由政府承擔(dān)的社會(huì)義務(wù)，而且其開(kāi)發(fā)率一般比政府直接建造公共住房要高。
此外，政府鼓勵(lì)個(gè)人或私人開(kāi)發(fā)商參與可支付性住房的開(kāi)發(fā)和翻建。例如，政府向私人房主提供低息貸款，鼓勵(lì)他們改建和擴(kuò)建私有房屋，建成后按政府規(guī)定的房租出租給低收入家庭，改建后房屋的房產(chǎn)稅按未改建前的房屋價(jià)值征收。
潘教授說(shuō)，美居民“住房可支付性”的實(shí)現(xiàn)是市場(chǎng)和政策調(diào)控相結(jié)合的結(jié)果。在美國(guó)的形式多樣的住房政策中，所謂“經(jīng)濟(jì)適用房”只是其中的手段之一，而且美國(guó)的經(jīng)濟(jì)適用房和國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)適用法的概念不盡相同。
他說(shuō)，在美國(guó)，由政府所有的“經(jīng)濟(jì)適用房”以低于市場(chǎng)價(jià)格賣(mài)給符合條件的申請(qǐng)人后，買(mǎi)房者不得將該房屋在市場(chǎng)出售；如果要出售，也只能賣(mài)回給政府，政府做必要的維修之后再賣(mài)給下一個(gè)申請(qǐng)人。對(duì)這類(lèi)“經(jīng)濟(jì)適用房”，購(gòu)買(mǎi)人除收入必須符合申請(qǐng)條件外，還有其他一些要求，如購(gòu)房前不能擁有其他房產(chǎn)，購(gòu)房后不能用于出租，每年必須在所購(gòu)房屋中住滿(mǎn)多長(zhǎng)時(shí)間等。美國(guó)雖然有政府的公共廉租房由私人機(jī)構(gòu)或投資者購(gòu)買(mǎi)和經(jīng)營(yíng)管理的情況，但由于對(duì)居住人的收入有著嚴(yán)格的規(guī)定，在達(dá)到為低收入家庭提供住房的目標(biāo)的同時(shí)，并沒(méi)有令其他居民對(duì)政府提供“經(jīng)濟(jì)適用房”產(chǎn)生爭(zhēng)議和不公平感。
