3月24日，建筑房地產(chǎn)業(yè)的營(yíng)改增政策出臺(tái)了，先帶大家梳理一下這次營(yíng)改增房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的主要政策內(nèi)容：
1、新老項(xiàng)目劃斷，區(qū)別對(duì)待。節(jié)點(diǎn)為2016年4月30日（含），4月30日之前領(lǐng)取施工許可證的，按老項(xiàng)目對(duì)待，5月1日以后領(lǐng)證的視為新項(xiàng)目。
老項(xiàng)目，在5月1日以后，按5%征收率簡(jiǎn)易征收增值稅。也就是不采用增值稅銷項(xiàng)減進(jìn)項(xiàng)的一般計(jì)稅方法。稅負(fù)和以前是一樣的。
新項(xiàng)目，一般納稅人按銷項(xiàng)減進(jìn)項(xiàng)的方法計(jì)稅。但文件給了建筑業(yè)企業(yè)很大的簡(jiǎn)易征收選擇權(quán)：有甲供材料的工程、清包工方式的工程，都可以選擇按3%簡(jiǎn)易征收。這是本次營(yíng)改增對(duì)建筑業(yè)最大的利好，如此操作，建筑業(yè)稅負(fù)不會(huì)上升。但作為下游的房地產(chǎn)業(yè)就悲催了，如果施工單位撂挑子，房地產(chǎn)業(yè)財(cái)務(wù)管理壓力山大。
2、土地出讓金可從銷售額中減除。這是房地產(chǎn)企業(yè)的重大利好。土地成本是一、二線城市房地產(chǎn)項(xiàng)目的最大單項(xiàng)成本。這一政策基本確保了一、二線城市房地產(chǎn)行業(yè)整體性不加稅。舉個(gè)例子，房?jī)r(jià)3萬(wàn)元，土地成本每平米1.5萬(wàn)元，計(jì)算增值稅銷項(xiàng)時(shí)就是（3-1.5）/1.11*11%=0.15萬(wàn)元，即使沒(méi)有任何其他抵扣（當(dāng)然這不可能），這家企業(yè)的稅負(fù)已經(jīng)降到了5%，與營(yíng)業(yè)稅環(huán)境下持平。加上其他抵扣，房地產(chǎn)企業(yè)有望減稅。
當(dāng)然，悲催的三、四線城市不在此列，因?yàn)樗麄兊耐恋爻杀颈戎夭粔蚋摺?/p>
3、房地產(chǎn)新項(xiàng)目按3%預(yù)征。營(yíng)業(yè)稅下，我們是在預(yù)售時(shí)按5%全額繳納的，新政下，按3%預(yù)征，減輕了地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力。
當(dāng)然，問(wèn)題隨之而來(lái)，如果你的房地產(chǎn)項(xiàng)目賣的特別火，你的土地成本特別高，而項(xiàng)目毛利率不高，請(qǐng)?zhí)貏e注意，可能會(huì)交過(guò)頭稅。
4、二手地產(chǎn)銷售依據(jù)差價(jià)按5%簡(jiǎn)易征收。和營(yíng)業(yè)稅下是一樣的。
5、一般納稅人新項(xiàng)目不動(dòng)產(chǎn)租賃稅率11%。其他個(gè)人出租其取得的不動(dòng)產(chǎn)（不含住房），應(yīng)按 照5%的征收率。個(gè)人出租住房，減按1.5%計(jì)算納稅。
總體來(lái)講，這次政策較預(yù)期更給力，基本兌現(xiàn)了所有行業(yè)（不是企業(yè)）稅負(fù)不升的承諾。
但從全行業(yè)的角度來(lái)看，這次營(yíng)改增只是解決重復(fù)征稅的問(wèn)題一步，還留下了很多尾巴。建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)的重復(fù)征稅是我國(guó)稅收體制不合理的集中體現(xiàn)。增值稅，顧名思義，理論上是一個(gè)僅就增值額課稅的稅種。在一般計(jì)稅方法下，采用銷項(xiàng)稅減進(jìn)項(xiàng)稅的方法計(jì)算繳納，有效避免了營(yíng)業(yè)稅的重復(fù)征稅，保證了抵扣鏈條通暢。
建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增，改變的不僅是交稅方式和財(cái)務(wù)核算，而是從招投標(biāo)、采購(gòu)、財(cái)務(wù)、銷售等各環(huán)節(jié)對(duì)企業(yè)產(chǎn)生一系列的連鎖影響，進(jìn)而對(duì)行業(yè)鏈條生態(tài)帶來(lái)深刻變化。
1、工程預(yù)算體系變化。營(yíng)業(yè)稅環(huán)境下，房地產(chǎn)預(yù)算部門對(duì)稅費(fèi)的預(yù)算是簡(jiǎn)單地以工程總金額乘上相關(guān)稅率，計(jì)算簡(jiǎn)便。“營(yíng)改增”后，由于在預(yù)算時(shí)并不能就何種材料能否取得增值稅專用發(fā)票作出確定性判斷，企業(yè)的稅負(fù)是不確定的。預(yù)算需對(duì)每一項(xiàng)成本的的增值稅單獨(dú)列示，這將使預(yù)算變得更為復(fù)雜，對(duì)預(yù)算人員提出了更高要求。
2、開發(fā)企業(yè)和施工企業(yè)對(duì)材料發(fā)票更為重視。在增值稅時(shí)代，施工企業(yè)對(duì)業(yè)主開具的是增值稅發(fā)票，可抵扣的進(jìn)項(xiàng)材料發(fā)票（尤其是稅率為17%的材料發(fā)票）將受到空前重視。施工企業(yè)更青睞于能提供增值稅專用發(fā)票的材料供應(yīng)商。甲供材料將成為雙方博弈的敏感地帶。在增值稅環(huán)境下，甲供材料將能帶來(lái)大量的增值稅進(jìn)項(xiàng)抵扣，甲供材料的多或少，將直接決定施工企業(yè)的增值稅稅負(fù)水平。這次的政策，完全的偏向于建筑企業(yè)，一旦有甲供，施工單位即可選擇簡(jiǎn)易征收，這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)是不利。在建筑成本中，除了鋼材、砼等材料有抵扣，其他材料很難獲得發(fā)票。開發(fā)企業(yè)與施工企業(yè)今后將就甲供、稅負(fù)承擔(dān)問(wèn)題長(zhǎng)期博弈。公開發(fā)企業(yè)在采購(gòu)材料時(shí)，要注意含稅與不含稅，專用發(fā)票與普通發(fā)票的區(qū)別，要注意不同發(fā)票的利益平衡點(diǎn)。
3、施工掛靠行為得到規(guī)范。這一點(diǎn)效果由于新政策給予施工企業(yè)的選擇權(quán)太大，效果將大大減弱，而這不利房地產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展。掛靠與借用資質(zhì)是當(dāng)前建筑業(yè)的常見現(xiàn)象。建筑企業(yè)對(duì)掛靠項(xiàng)目的財(cái)務(wù)管理通常是不到位的，很多情況下只管開出多少發(fā)票，而不管該項(xiàng)目能取得多少成本發(fā)票，并沒(méi)有將掛靠項(xiàng)目當(dāng)作自己經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目進(jìn)行核算。但增值稅是嚴(yán)格的以票抵稅，如果不對(duì)掛靠項(xiàng)目的成本進(jìn)行有效管理，稅負(fù)可能失控。但施工企業(yè)如果有簡(jiǎn)易征收選擇權(quán)，就不存在財(cái)務(wù)核算規(guī)范的壓力，掛靠現(xiàn)象仍將持續(xù)。
4、因發(fā)票而產(chǎn)生的刑事法律風(fēng)險(xiǎn)大增。“虛開增值稅專用發(fā)票罪”是一項(xiàng)目極其嚴(yán)格的罪名，虛開稅額1萬(wàn)元起刑，100萬(wàn)元可判無(wú)期徒刑。房地產(chǎn)、建筑業(yè)的企業(yè)家、財(cái)務(wù)人員，早已習(xí)慣了“發(fā)票避稅法”，在所得稅高企時(shí)虛開發(fā)票沖抵成本，達(dá)到避稅目的。稅務(wù)機(jī)關(guān)、公安機(jī)關(guān)發(fā)現(xiàn)假發(fā)票的，最多以“逃避繳納稅款罪”（即偷稅罪）論處，大部分是行政處罰。營(yíng)改增后，這種行為是極其危險(xiǎn)的，極有可能有一批企業(yè)家和財(cái)務(wù)人員因虛開增值稅發(fā)票而被判負(fù)刑事責(zé)任。
5、銷售上，財(cái)務(wù)人員需要對(duì)銷售人員進(jìn)行適當(dāng)培訓(xùn)。盡管，個(gè)人認(rèn)為，無(wú)論稅制怎么改，銷售定價(jià)不用管什么含稅不含稅，價(jià)內(nèi)或價(jià)外，還是和以前一樣向客戶報(bào)價(jià)。商業(yè)地產(chǎn)，如果客戶是一般納稅人企業(yè)，買房可以抵稅，相當(dāng)于打九折，這需要提醒客戶。
綜上，營(yíng)改增將給房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)帶來(lái)深刻影響，企業(yè)的稅務(wù)籌劃、管理能力將成為核心競(jìng)爭(zhēng)力之一。同時(shí)，這也給企業(yè)發(fā)展帶來(lái)新的機(jī)會(huì)，希望房地產(chǎn)企業(yè)盡早謀劃，趨利避害。
至于大家關(guān)心的房?jī)r(jià)，個(gè)人認(rèn)為影響不大。稅制調(diào)整沒(méi)有帶來(lái)大規(guī)模加稅的壓力，房?jī)r(jià)或漲或跌，在當(dāng)前階段最重要的還是要看各地的供求關(guān)系現(xiàn)狀。
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