導 讀
無論是資金還是運營能力，對于房企而言，這都是一次前所未有的考驗。
4月13日，廣州公共資源交易網(wǎng)和增城區(qū)國規(guī)委網(wǎng)站先后掛出四塊宅地出讓的補充公告，內(nèi)容相近，都是將競買方式改成：限地價+競配建+競自持+搖號。
和以往不同之處在于，當競買人報出的配建面積達到一定的上限后，就進入競自持階段，競價階梯均為該宗地內(nèi)扣除配建拆遷安置房后的居住建筑面積的5%；倘若2個或以上的競買人報出的自持面積達到100%后，則改為搖號確定競得人。
隨后，廣州市國規(guī)委回應(yīng)稱，為防止異常高價地擾亂市場預期，另外還儲備了“限房價、競地價”、“限地價、競房價”和現(xiàn)房銷售等政策工具——這與4月6日住建部和國土部聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于加強近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》中給各地支的“招兒”，基本一致。
該《通知》出臺前一周，海珠區(qū)一塊宅地剛拍出55437元/平方米的樓面單價，刷新了廣州單價記錄。而且，由于當時沒有對“競配建”設(shè)置上限，這塊地的配建面積，超過了總建筑面積的一半。
因此，在土拍新規(guī)出來后，有房企人士向見地君表示，相比之前要把大面積的安置房無償移交給政府，現(xiàn)在有了“競配建”上限，騰挪出來的自持面積，雖然不能銷售變現(xiàn)，但好歹產(chǎn)權(quán)還是歸自己所有的。
更有房企員工開始暗自高興：“說不定以后在房企上班能搞套宿舍?！?/p>
北京萬科，似乎就打算這樣干。2016年12月，北京首次以競自持方式掛牌出讓地塊，萬科花50億元拿下海淀永豐100%自持地塊，后被媒體曝其將與小米試水合作建房，員工認購價是周邊商品房售價的一半。
后來，一位北京萬科員工向見地君感慨，雖然還沒有具體方案落地，但如果真是這樣，沒有產(chǎn)權(quán)的長租，又不能落戶，這價格也很貴了。
不敢“豪賭”的粵系房企
以往的經(jīng)驗顯示，當調(diào)控升級，市場競爭力度減弱，就是房企狩獵的最好時機。
2016年，萬科拿地金額占到了銷售金額的一半，碧桂園拿地總代價是預算的2.56倍，恒大新增土儲面積超過1億平米。“三千億”龍頭房企尚且如此，何況那些擔心被“大魚吃小魚”的中小型房企呢？
“但是，自持會增大項目的財務(wù)成本，收益大幅下降?！比A南城市研究院副院長許學鋒認為。這也是此前北京首批“競自持”地塊最終獲得者均為大型房企的原因?！八麄兪种袚碛械幕I碼更多，賭得起”。
但對于一向謹慎的粵系房企而言，卻遠非如此“灑脫”。一位在房企負責投資拿地的人士告訴見地君，他們會參照內(nèi)部收益率和凈利率這兩個指標來進行測算，每舉一次牌，都會看能賺多少錢，到達集團劃定的紅線后，就不再舉牌。
廣州首批納入“競自持”的地塊，分別位于白云區(qū)、黃埔區(qū)和增城區(qū)，均是過去半年到一年內(nèi)，地價房價漲幅過快的區(qū)域。并且，據(jù)見地君簡單測算，這四塊宅地的最高競配建面積占比不一，最低是0.3%，最高是3.6%。
“去年基本上都會拍到40-50%的競配建面積，再高就算不過帳來了，但現(xiàn)在競配建上限這么低，算法就不一樣了。”
對于參加了項目跟投的房企員工而言，這事兒就更“復雜”了。“跟投收益一般參照項目利潤。比如10萬方的住宅項目，9個月就可以開始銷售，最多一年也就賣完了，大房企更快，碧桂園有‘456’原則——4個月開盤、5.5個月資金回正、6個月資金再周轉(zhuǎn)。跟投收益在銷售快完成時就開始發(fā)放，相當于年化收益率普遍在10%以上，遠高于一般理財收益。但如果以后要自持，只租不售，那么跟投收益也會大幅下降，企業(yè)在拿地時可能就會比較保守?！?/p>
據(jù)了解，目前廣州的住宅出租回報率普遍在2%-3%左右。
這樣的回報率，基本覆蓋不了抵押貸款的利息，更別提表外融資。工商銀行房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師柳陽告訴見地君，自持類物業(yè)應(yīng)該也可以抵押，主要看企業(yè)綜合還款能力和項目現(xiàn)金流回款能力，基準利率（4.9%）上浮10%-30%都有可能。
拿什么來做“籌碼”？
“競自持”新規(guī)出臺后，下一次廣州公開出讓土地的日子，從4月24日調(diào)整到4月28日，似乎在給房企多一段緩沖和思考的時間。
但如何運營一個不能銷售只能租賃的項目，已成為業(yè)內(nèi)關(guān)注的熱點。
見地君了解到，即使是在租賃方面有一定經(jīng)驗的房企，也都暫時還沒有想好應(yīng)對辦法。萬科北京區(qū)域首席執(zhí)行官劉肖曾提出以眾籌來破局，即建立一個眾籌平臺，萬科負責眾籌項目的開發(fā)建設(shè)和后期運營管理，參與眾籌企業(yè)負責投資，同時向萬科提交相應(yīng)的運營費用；項目的租金由企業(yè)決定，由眾籌平臺直接返回給企業(yè)。
該方案一出，引發(fā)了市場諸多質(zhì)疑，且不論有多少家企業(yè)能符合北京萬科提出的“三條標準”，最重要的是，對于參與眾籌的企業(yè)而言，如何計算成本、如何計稅、如何對增值紅利分成？
而且，北京市住建委與規(guī)土委又聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于本市企業(yè)自持商品住房租賃管理有關(guān)問題的通知》，補充了一條，“對外出租單次租期不得超過10年”。有業(yè)內(nèi)人士表示，萬科原有的金融方案或許又要改變了。
實際上，新規(guī)出臺之前，見地君在走訪長租公寓市場之時，欲加大重資產(chǎn)項目進入泊寓的廣州萬科，正希望介入政府人才公寓和安置房項目中，尤其是自己參與競拍的項目。
“如果這些安置房的運營單位能提早和開發(fā)單位，就后期的租房管理進行溝通，未來對這些物業(yè)指標也能得到更高的利用。”彼時廣州泊寓總經(jīng)理張成皓這樣對見地君說。
但如今，包括萬科在內(nèi)的幾家已介入長租公寓領(lǐng)域的房企，都對見地君表示，即使以后拿了“競自持”的地，也不確定要不要拿來做長租公寓，因為“單算持有租金肯定支撐不了地價”。
按照規(guī)定，只有商業(yè)辦公項目，才能申請營業(yè)執(zhí)照。好在，目前廣州可以開具臨時經(jīng)營場所證明，只要每兩年辦一次，住宅樓也能申請到營業(yè)執(zhí)照，來做長租公寓。但在其他許多城市，并不存在這樣的規(guī)定。
4月6日，住建部與國土部共同發(fā)布的《通知》文件提出，各地要根據(jù)商品住房庫存消化周期，對消化周期在36個月以上的，應(yīng)停止供地。36-18個月的，要減少供地。12-6個月的，要增加供地。6個月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節(jié)奏。
根據(jù)中原地產(chǎn)研究部監(jiān)測陽光家緣數(shù)據(jù)顯示，截至3月25日，廣州全市一手住宅庫存608.06萬平方米，庫存消化周期為5.2個月。
2017年，廣州全市計劃供應(yīng)5.8平方公里住宅用地，新增住宅建筑面積不少于1200萬平方米。2017年1-3月，全市供應(yīng)各類國有建設(shè)用地5.9平方公里，同比增長59%，其中，住宅用地供應(yīng)1.5平方公里，同比增長74%?！拔覀儗⒏鶕?jù)房地產(chǎn)市場供求情況，及時有效增加住宅用地供應(yīng)?！睆V州國規(guī)委回應(yīng)稱。
但“競自持”的新規(guī)，也意味著新房開發(fā)建設(shè)的市場空間在進一步縮小，加上“商住公寓不能轉(zhuǎn)讓給個人”政策落地，市場或?qū)霈F(xiàn)大量待運營的租賃空間。如何盤活存量物業(yè)、如何運營好自持物業(yè)，將會是未來的兩大主題。轉(zhuǎn)型或許是房企們的唯一出路。
