【導讀】在國內被仿照照搬最多的商業(yè)街區(qū)樣板包括：歷史街區(qū)仿照上海石庫門、杭州南宋御街、成都寬窄巷子，現(xiàn)代街區(qū)模仿三里屯太古里，歷史與現(xiàn)代結合街區(qū)仿照成都太古里，風情街區(qū)仿造北京SOLANA，民俗旅游街仿照袁家村，藝術街照搬北京798……
一、回款手段，誰管死活。
這些年，無論是我接手的項目還是到國內各級城市看到的商業(yè)街區(qū)項目，大體歸納起來有兩種，第一種情況占比最大，都是整個項目中規(guī)劃有一定比例的商業(yè)街區(qū)，有沿街商鋪、內街、配套底商、地下街等，這些無一不是回款的方式,要通過這部分商業(yè)散售達到該平衡現(xiàn)金流之目的。但基本都是“走吧，孩子，我不在是你媽媽了”的方式——后期商業(yè)街區(qū)的管理運營沒有延續(xù)。賣完走人，這就導致小業(yè)主們要看自己單打獨斗的神通本領，售散的商鋪各自為政、各為其主，沒有了統(tǒng)一運營的形象、品質、業(yè)態(tài)的合理規(guī)劃，造成了賣鋪時宣傳的“高大上”與后期開鋪后實際展現(xiàn)“低小下”的尷尬場面。街區(qū)中的商鋪儼然成為“傷鋪”。
第二種情況是項目只規(guī)劃為單純的商業(yè)街區(qū)模式，沒有其他業(yè)態(tài)。將商業(yè)街區(qū)自持或是租、售、留比例進行搭配，還有少數(shù)情形是采取出售后包租的模式，但無論哪種方式都是想通過單一商業(yè)街區(qū)的開發(fā)形態(tài)獨立而彰顯商業(yè)地產開發(fā)價值。天津武清佛羅倫薩小鎮(zhèn)，是單純商業(yè)街區(qū)之奧萊街區(qū)方式的一種獨立體現(xiàn)，中國的奧特萊斯正式抓住了當今國人的消費心理：在手中略有財富積累后，即能體現(xiàn)面子、又能少花錢、還能買國際大牌的一種實際消費心理，通過三年來的運營加之地處北京、天津、唐山的“金三角”及便捷的公路交通、高鐵交通，其客流、人氣、經(jīng)營業(yè)績十足，這是彰顯開發(fā)者商業(yè)價值的表現(xiàn)；北京三里屯的太古里，也是自持營運式街區(qū)模式，但其除首層核心區(qū)域外，南區(qū)的2F、3F以及北區(qū)的經(jīng)營狀況并沒有脫離慘淡的格局，這還是產權自持的商業(yè)街區(qū)。
二、緯度之大，氣候影響。
中國地大物博，是世界上少有的國土面積緯度跨度之大的國家之一，這就造成我國南北方城市各自獨特的氣候和溫差。在東北的齊齊哈爾和南方的廣州同樣是做商業(yè)街，顯然要采用不同的規(guī)劃方式與手法，否則不能接地氣。我也看到在我國北方很多的城市開發(fā)商開發(fā)商業(yè)街區(qū)時效仿、照搬南方城市中認為不錯商業(yè)街的方式，但投入運營后均無法擺脫慘淡的結局。
北京每年至少有5個月的低溫或寒冷期，夏季3個月炎熱期，掐指一算365天沒剩幾天適合在室外逛街。天氣溫差造成在北方城市的開放式街區(qū)商業(yè)難做。同理在南方例如廣州等城市也是一樣，一年當中炎熱天氣周期長，，而不愿選擇長時間暴露在熾熱的陽光下。像現(xiàn)在很多商業(yè)街區(qū)原本當初設計是開放式街區(qū)，運營一段時間后又將街區(qū)頂部加蓋罩起來形成物理上的室內街，這都是在實際運營中發(fā)現(xiàn)是溫度“惹的禍”。
三、心理行為，上下兩難。
雖然說商業(yè)街區(qū)規(guī)劃時一般都會在街區(qū)入口處、中間區(qū)域或合適的位置設計有電扶梯、垂直電梯，但顯然還是難以扭轉人的消費行為心理，多層街區(qū)首層人流接踵、二層、三層門可羅雀。北京三里屯太古里的2F、3F、B1的人流量只是首層的幾十分之一；SOLANA的東區(qū)二層以及內街的西區(qū)二層、三層好像從2008年開業(yè)至今一直就是經(jīng)營極其慘淡，甚至還有更多的空鋪常年閉門緊鎖，其雙首層以及通過燈光節(jié)造勢使得1層及外街顯然客流量遠遠超過其他區(qū)域；蘇州金雞湖傍的李公堤國際風情街，其二層或局部的三層儼然成為了不毛之地，變成經(jīng)營商家員工的休息區(qū)，再或者就是空無一人。
可以理解開發(fā)商在開發(fā)商業(yè)街區(qū)時要考慮拿地成本、容積率、建筑面積與投資回款的密切關系，但開發(fā)商業(yè)項目的核心不是為了好看的規(guī)劃數(shù)據(jù)，能否運營起來、商家愿意進駐、消費者愿意常來逛街消費才是考慮的核心。以三層室外無地下的開放式商業(yè)街區(qū)為例，與首層相比，在無目的情形下，到達二層的客流量遞減率約為70%，通俗的講就是10個人只有3個人選擇到達二層；三層的遞減率約為90%，即10個人只有1個人到達三層。
商業(yè)街區(qū)的開發(fā)，占地面積越大越不能規(guī)劃多層，其實這與拿地開發(fā)運作資本成反比。單層街區(qū)還有位置上經(jīng)營不良的“死穴”，更何況多層街區(qū)。例如上面提到的奧特萊斯模式，大多數(shù)項目是單層設計，像天津武清佛羅倫薩小鎮(zhèn)局部有二層設計，但也是為經(jīng)營的商家作為庫房、儲物間或辦公來使用。建筑風格新穎、別致、有特點，業(yè)態(tài)不佳、品牌不好，也只能成為別人光顧拍照但不消費的場地。商家無利可圖為什么要與你在項目上長時間“并肩作戰(zhàn)”？顯然，沒有客流商家不能賠錢經(jīng)營，久而不用久之，撤店就成了唯一，空鋪就成了現(xiàn)實。
四、風格特色，逆反而行。
目前國內呈現(xiàn)的商業(yè)街區(qū)的建筑風格體現(xiàn)大致有三類：第一類可以統(tǒng)稱為風情街區(qū)。國外風情街，如意式風情街、法式風情街、西班牙風情街、美式風情街、俄羅斯風情街等現(xiàn)。國內風情街如嶺南風情街、苗寨風情街、徽派風情街、朝鮮民族風情街等，這類風情街均體現(xiàn)民族或地域風情特色。
第二類是仿古風情街，以中國歷史朝代發(fā)展時段的建筑風格為商業(yè)街區(qū)的建筑風格載體，其實多數(shù)開發(fā)商本意要將仿古商業(yè)街與旅游、文化相聯(lián)系，但都效果不佳。仿古商業(yè)街有一種是在城市中仿照我國某個朝代的建筑風格整體新建的項目，以我國一些曾經(jīng)有歷史文化典故的中小城市居多，而且多數(shù)還是當?shù)卣疄闃I(yè)績工程的主導項目，可結果現(xiàn)狀基本都是“姥姥（本地人）不疼（不喜歡），舅舅（外來人）不愛（不感興趣）”。究其根源，沒有歷史遺留旅游景區(qū)的新建仿古商業(yè)街，很難在短時間做出效果來。北京前門大街地處中國首都，面向世界各國旅游人士，都沒能擺脫慘淡的厄運，更何況在地處人口只有幾十萬的中小城市的仿古商業(yè)街區(qū)了。誠然，這些仿古商業(yè)街中的經(jīng)營商家質量較差、業(yè)態(tài)規(guī)劃不佳等也是根源。
第三類是現(xiàn)代融合式街區(qū)。北京三里屯太古里是現(xiàn)代潮流街區(qū)的風格體現(xiàn)；成都遠洋太古里在建筑風格上呈現(xiàn)出歷史與現(xiàn)代藝術的混搭手法，即為融合式風格商業(yè)街區(qū)。
五、仿造跟風，難保成功。
在國內被仿照的商業(yè)街區(qū)樣板最多的可能有如下幾個樣板：歷史街區(qū)仿照的參照項目多以上海的石庫門、杭州的南宋御街、成都的寬窄巷子為參照甚至照搬；現(xiàn)代街區(qū)多以北京三里屯的太古里為模仿對象；歷史與現(xiàn)代的結合項目更是照搬成都的太古里；風情街區(qū)仿造北京的SOLANA；民俗旅游街區(qū)以陜西禮泉縣袁家村為仿造對象；藝術街區(qū)按照北京798照搬……
被照搬或者仿造的商業(yè)街區(qū)只被要仿照的開發(fā)商看到了表面其經(jīng)營良好的景象，而沒有更多的思考照搬移植過來是否能夠在該地區(qū)“水土適合”。大城市擁有上千萬的人口是中小城市只有幾十萬人口而無法復制和比擬的，大城市有文化底蘊是因為其人口文化底蘊結構遠遠高于中小城市。再者，照搬成功項目的建筑外觀輕而易舉，只要有資金，沒有照搬不了的產品，但項目內引入的商業(yè)品牌恐怕也是中小城市難以逾越的一道坎兒。
還有最為關鍵的內容就是商業(yè)地產產權的持有方式，一些開發(fā)商仿造成功項目的核心是想通過仿照借鑒其項目成功模式將自己的項目賣出去，這是商業(yè)項目運作是否能夠良好的本質問題。即使采用包租模式，恐怕四有權中核心之產權出讓，也一定會導致其他連鎖問題的發(fā)生，而影響項目的整體效果。當然還有很多其他因素是不能通過復制、仿照能夠解決的。
所以開發(fā)商業(yè)街區(qū)借鑒成功項目的成功經(jīng)驗是可取的，如何將成功的商業(yè)運作經(jīng)驗與要開發(fā)的項目進行較好的融匯融合、因地制宜的打造自己的專屬商業(yè)項目才是應該深入考慮的問題。只是盲目進行復制、仿照顯然無法取得大的成功。
