“房抵貸”這個(gè)詞相信大家都不陌生，是指借款人以名下的房產(chǎn)作抵押，申請一次性或循環(huán)使用的消費(fèi)或經(jīng)營用途的貸款。經(jīng)過30多年的發(fā)展,房抵貸已經(jīng)形成了相對成熟的業(yè)務(wù)鏈條。當(dāng)面對債務(wù)人逾期時(shí)，可以從不同的角度多管齊下處置抵押物，解決逾期貸款。

一．房抵貸常用的抵押物處置方式

房抵貸的處置方式包括催收、債權(quán)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)單、以房抵債、折價(jià)賣方、司法處置等。

1.催收

催收包括電話催收和上門催收等，催收的實(shí)質(zhì)是平等民事主體之間協(xié)商解決糾紛，也就是說沒有國家強(qiáng)制力為后盾。因此，催收的效果不是很好，這種方式不是處置不良房抵貸的優(yōu)先選項(xiàng)。

2.債權(quán)轉(zhuǎn)讓

貸款人債權(quán)轉(zhuǎn)讓模式,指當(dāng)債權(quán)逾期后,資管機(jī)構(gòu)將其持有的債權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三方,通常為AMC、不良資產(chǎn)基金或者公開轉(zhuǎn)讓的方式處置不良資產(chǎn)。買賣雙方商定一個(gè)轉(zhuǎn)讓價(jià)格，賣方經(jīng)過自己催收或司法處置，較了解自己資產(chǎn)的情況，轉(zhuǎn)讓價(jià)格一般都比較高。而買方要確定自己的收購價(jià)，則要做大量盡調(diào)工作，并綜合考慮自身資金成本和處置周期等因素，方能確定自己能夠盈利的收購價(jià)。

3.轉(zhuǎn)單

轉(zhuǎn)單是一家機(jī)構(gòu)將房抵貸轉(zhuǎn)讓給另一家同業(yè)機(jī)構(gòu)，通俗理解就是“借款人借新錢還舊貸”，因新、舊債權(quán)人為防控抵押物懸空的風(fēng)險(xiǎn),借款人通常會找民間資金作為過橋方向其提供短期信用貸款。這種方式應(yīng)該僅適用于沒發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)或者風(fēng)險(xiǎn)很小時(shí)，因一線城市和強(qiáng)二線城市的資產(chǎn)流動性較強(qiáng)、資產(chǎn)保值率高,所以眾多以先息后本模式做房抵貸業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)多愿意做轉(zhuǎn)單的接盤俠,也多把貸款退出的希望寄托在了轉(zhuǎn)單上。在一線城市和強(qiáng)二線城市的逾期貸款處置中,轉(zhuǎn)單模式的效率的確是最高的。

4.以房抵債

司法處置流程進(jìn)入司法拍賣環(huán)節(jié)后，拍賣流拍或變賣失敗后可以申請法院以房抵債，但是否行使要做好評估。如果當(dāng)初評估價(jià)過高，降價(jià)拍賣后仍高于市場價(jià)格，抵債還要補(bǔ)差價(jià)。抵債后過戶還要繳納相關(guān)稅費(fèi)，可考慮轉(zhuǎn)嫁給下家，也可以自己持有。

5.司法處置

當(dāng)其他處置方案無法施行時(shí)候，債權(quán)人可以選擇通過訴訟或仲裁拿到生效裁判文書，申請強(qiáng)制執(zhí)行，通過司法拍賣抵押物償還貸款，這是最強(qiáng)有力的方式。司法處置有法律規(guī)定，但在標(biāo)準(zhǔn)化的司法流程中，也可以通過精細(xì)化管理以及協(xié)助法官減輕其工作量，還有結(jié)合司法程序外的談判和解以達(dá)成處置效果。

關(guān)于處置方式總結(jié)：

現(xiàn)實(shí)中大多數(shù)抵押物的處置經(jīng)過協(xié)商，是進(jìn)行了轉(zhuǎn)單、債權(quán)轉(zhuǎn)讓，或者債務(wù)人主動處置房產(chǎn)，以免因?yàn)樗痉ㄅ馁u造成的折價(jià)出讓、耗時(shí)過長。但是也有少部分無法協(xié)商，進(jìn)行司法拍賣處置，但是投資者也不用過于擔(dān)心，只要抵押物位于一線城市且抵押物評估合理，基本最終壞賬率為0。

二．投資人重點(diǎn)關(guān)注事項(xiàng)

1、第一還款來源以及債務(wù)人信用

房抵貸產(chǎn)品買的是債權(quán)而不是物權(quán)，那么作為抵押物的房子只是多個(gè)還款來源中的一種，如果債務(wù)人能還錢，甚至可以不用拍房子。所以債務(wù)人的第一還款來源及個(gè)人信用很重要。債務(wù)人的其他房產(chǎn)、土地、存款、車輛、股權(quán)、等等都可以作為還款來源。

2、債務(wù)人抵押房產(chǎn)的區(qū)域、評估價(jià)值、抵押率

一旦客戶無法還本付息，通過處置房產(chǎn)所得收益能否覆蓋利息就顯得尤為重要。所以抵押物房產(chǎn)的區(qū)域，估值以及抵押率都是值得投資人關(guān)注的重點(diǎn)。

房產(chǎn)的區(qū)域：抵押物一般為一線城市和強(qiáng)二線城市的房產(chǎn)，這類抵押物資產(chǎn)流動性較強(qiáng)、資產(chǎn)保值率高,處置起來更加容易。例如，上海因?yàn)槠胀ㄗ≌拶彛ㄅ姆坎幌拶?，所以司法處置時(shí)候有時(shí)候還會溢價(jià)成交。2019年上海寶山區(qū)成交的一套普通住宅,市場價(jià)420萬,經(jīng)過214輪競拍后,實(shí)際成交價(jià)620萬,溢價(jià)率接近50%。

房產(chǎn)的估值：估值時(shí)應(yīng)以債權(quán)視角，科學(xué)系統(tǒng)的分析抵押物市場價(jià)值、房價(jià)走勢、快速變現(xiàn)折扣、處置周期、處置障礙減值等因素。

房產(chǎn)的抵押率：抵押率要控制在合理的范圍內(nèi)（一般不超過70%）如果抵押物是唯一房產(chǎn)、抵前租賃、老人居住或社會人員占用等等，那么處置的難度加大，估值應(yīng)做調(diào)整，相應(yīng)的抵押率應(yīng)該更低。

3、資產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)的實(shí)力與資產(chǎn)處置經(jīng)驗(yàn)

目前，市場上展業(yè)房抵貸業(yè)務(wù)的貸款服務(wù)商數(shù)量較多，各家貸款服務(wù)商自身實(shí)力及股東背景有所不同。投資者可首選注冊資本較大、股東實(shí)力雄厚的集團(tuán)公司，這類貸款服務(wù)商在信托計(jì)劃流動性保障方面能力較強(qiáng)；除此之外投資者還需要重點(diǎn)關(guān)注下貸款服務(wù)商的歷史數(shù)據(jù)，需要考察貸款服務(wù)商的資產(chǎn)處置經(jīng)驗(yàn)，包括展業(yè)年限、展業(yè)規(guī)模、底層資產(chǎn)分布、逾期率、不良資產(chǎn)處置能力等。盡量選擇歷史數(shù)據(jù)表現(xiàn)優(yōu)、杠桿比例不高的貸款服務(wù)商。